Включение в алиментное соглашение обязанности по оплате коммунальных услуг

Татьяна Машечкина, нотариус Мурманской областной нотариальной палаты: «Алиментные соглашения – выгодный и простой способ обеспечения материального содержания детей родителями»

Несмотря на то, что новая редакция Семейного кодекса Российской Федерации действует давно, до сих пор понятие «алиментное соглашение» остается для многих граждан малоизвестным.

Рассказать о некоторых важных моментах применения алиментного соглашения при решении вопроса о содержании несовершеннолетних и нетрудоспособных совершеннолетних детей, нуждающихся в помощи, родителями мы попросили рассказать Татьяну Машечкину, нотариуса Мурманской областной нотариальной палаты.

– Татьяна Валерьевна, расскажите, что лучше – алиментное соглашение или исполнительный лист? Как лучше защитить материальные интересы ребенка при расторжении брака – ограничиться заключением алиментного соглашения или все-таки решить вопрос в суде? Или можно то и другое применить для подстраховки?

– Начну с основного постулата – содержать своих несовершеннолетних детей является конституционной обязанностью родителей (ст.38 Конституции РФ). Обязанность родителей содержать своих несовершеннолетних и нетрудоспособных совершеннолетних детей, нуждающихся в помощи, предусмотрена также статьями 26 и 27 Конвенции о правах ребенка, 80 и 85 Семейного кодекса Российской Федерации.

Вне зависимости от того, кому выплачиваются алименты – несовершеннолетнему ребенку, совершеннолетнему, но нетрудоспособному и нуждающемуся бывшему супругу; нуждающемуся родителю (родителям) и т.д.

, и в какой форме – по обязательству или соглашению, обязанность по их уплате является безусловной.

Получатель алиментов в любом случае имеет право обратиться в суд, если обязательство по их уплате не осуществляется добровольно.

Следует заметить, что алиментное соглашение, будучи нотариально заверенным, имеет силу исполнительного листа (п.2 ст.100 СК РФ).

Из этого следует, что соглашение является видом исполнительного документа, не требует выдачи судом специального исполнительного листа, и может прямо направляться в бухгалтерию организации по месту работы, получения пенсии, пособия и т.д. плательщика алиментов.

Таким образом, признание соглашения об уплате алиментов исполнительным документом упрощает процесс его исполнения, поскольку не требуется судебная процедура, и ускоряет взыскание алиментов.

Ст.80 СК РФ предусматривает, что родители вправе заключить соглашение о содержании своих несовершеннолетних детей (соглашение об уплате алиментов).

В случае, если родители не предоставляют своим несовершеннолетним детям, средства на содержание (алименты), они взыскиваются с родителей в судебном порядке, а при отсутствии соглашения родителей об уплате алиментов, при непредоставлении содержания несовершеннолетним детям и при непредъявлении иска в суд орган опеки и попечительства вправе предъявить иск о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей к их родителям (одному из них).

Кроме того, возможность взыскания алиментов по решению суда предусмотрена ст.106 СК РФ, из которой следует, что при отсутствии соглашения об уплате алиментов члены семьи, указанные в статьях 80 – 99 Семейного кодекса, вправе обратиться в суд с требованием о взыскании алиментов.

Таким образом, взыскание алиментов в судебном порядке, в случае заключения алиментного соглашения и его неукоснительного исполнения плательщиком алиментов, представляется невозможным.

Однако, возможно признание в судебном порядке недействительным соглашения об уплате алиментов.

В частности, если предусмотренные соглашением об уплате алиментов условия предоставления содержания несовершеннолетнему ребенку или совершеннолетнему недееспособному члену семьи существенно нарушают их интересы, такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке по требованию законного представителя несовершеннолетнего ребенка или совершеннолетнего недееспособного члена семьи, а также органа опеки и попечительства или прокурора.

– Какие преимущества есть у алиментного соглашения?

– Алиментные соглашения, подписанные сторонами добровольно, имеют ряд неоспоримых преимуществ перед алиментными обязательствами, выполняемыми принудительно, то есть по решению суда.

Так, значительно расширен круг членов семьи, которым предоставлено право заключать соглашения об уплате алиментов: теперь соглашения могут заключаться между любыми лицами, имеющими право на алименты (ст.99 СК РФ).

Соглашение, в целом, предоставляет сторонам гораздо большую свободу действий в отношении уплаты алиментов. В соглашении могут быть учтены конкретные ситуации, особые обстоятельства, которые не учитываются при определении уплаты алиментов по закону. Можно предусмотреть единовременную выплату алиментов в виде денежного вклада, в виде недвижимого имущества или иным способом.

Другими словами, порядок, сроки размер и способы выплат определяются сторонами с учетом конкретных обстоятельств и возможностей алиментообязанной стороны. Основной критерий правомочности такого соглашения – интересы алиментополучателя.

Сторонам алиментного соглашения предоставляется возможность выбирать способы и сроки уплаты алиментов, вопросы ответственности за неисполнение обязательств, индексацию размера алиментов для сохранения реальной величины денежных требований и личных доходов в условиях инфляции и т.п.

В соглашении об уплате алиментов его участники могут установить размер выше того, что предложен законом (алименты на несовершеннолетних детей взыскиваются судом с их родителей ежемесячно в размере: на одного ребенка – одной четверти, на двух детей – одной трети, на трех и более детей – половины заработка и иного дохода родителей), а также определить предельный срок индексации размера алиментов. Стороны могут предусмотреть любые способы индексации, в том числе порядок исчисления ее в иностранной валюте или смешанный вариант – в иностранной валюте и российских рублях (таким образом, сами заинтересованные лица могут регулировать отношения по содержанию).

Сами по себе алиментные соглашения – выгодный и простой способ обеспечения материального содержания в будущем: свобода формулировок, возможность внесения различных дополнительных условий и гарантий.

– Татьяна Валерьевна, можно ли в алиментном соглашении расширить обязательства второй стороны (отца ребенка) по содержанию ребенка – оговорить выплату алиментов не до 18 лет, а до получения ребенком высшего образования по аналогии с пенсионным правом, которое предусматривает выплату пособия по утере кормильца ребенку до получения им образования не долее чем до 24 лет? Можно ли в соглашении оговорить другие моменты, например, вывоз ребенка в отпуск за счет средств второй стороны, допустим, в порядке очередности – один год за счет матери, второй год – за счет отца?

– Соглашение об уплате алиментов имеет строго целевое назначение, он напрямую связан с жизнеобеспечением нетрудоспособных нуждающихся лиц и потому имеет особые юридические гарантии исполнения. Кроме того, при включении в алиментные соглашения условий гражданско-правовых сделок могут возникать коллизии, касающиеся порядка их надлежащего оформления.

Статья 86 СК РФ предусматривает обязанность родителей по несению дополнительных расходов на детей, вызванных исключительными обстоятельствами (тяжелой болезни, увечья несовершеннолетних детей или нетрудоспособных совершеннолетних нуждающихся детей, необходимости оплаты постороннего ухода за ними и других обстоятельств).

Перечень этих обстоятельств не является исчерпывающим, однако судебная практика однозначно исходит из того, что в порядке ст. 86 СК РФ не могут удовлетворяться требования, связанные с оплатой обучения ребенка в том или ином учебном заведении.

Это отнюдь не означает недопустимость договоров о предоставлении содержания, например, детям, достигшим совершеннолетия, на период обучения. Но, это, скорее – договор дарения. Соответствующие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ.

К такого рода соглашениям правила, установленные СК РФ, неприменимы. В частности, они не являются исполнительными документами. В случае возникновения спора он разрешается в судебном порядке.

Исходя из того, что соглашение об уплате алиментов (размере, условиях и порядке выплаты алиментов) заключается между лицом, обязанным уплачивать алименты, и их получателем (например, отец – плательщик алиментов, а мать – получатель) следует признать, что включение в соглашение об уплате алиментов условия о том, что стороны соглашения берут на себя обязательство, в порядке очередности, вывозить ребенка в отпуск за счет средств второй стороны, было бы неправомерным.

Представляется, что в этом случае целесообразно было бы предложить сторонам включить в алиментное соглашение пункт о том, что отец, в счет уплаты алиментов, или помимо того, один раз в два года оплачивает выезд ребенка в отпуск.

– Может ли алиментное соглашение пересматриваться в сторону уменьшения или увеличения средств на содержание ребенка, и в какой форме могут выплачиваться эти средства?

– Соглашение об уплате алиментов может предусматривать способы, порядок выплаты алиментов и размер алиментных платежей, который не может быть меньше размера, указанного в законе при выплате алиментов на несовершеннолетнего ребенка.

Поскольку наличие соглашения говорит о желании добровольно, без конфликтов решить вопрос предоставления содержания нуждающемуся, то при необходимости стороны должны иметь возможность сами, без участия третьих лиц внести в него соответствующие изменения, что предусмотрено законом (п. 2 ст. 101 СК РФ).

Изменять алиментное соглашение стороны вольны в любое время, какое угодно количество раз, соблюдая при этом обязательные требования закона о размере платежей и о форме соглашения. Необходимость изменения соглашения можно свести к минимуму, если

предугадать возможные причины его появления.

Чаще всего это может быть изменение материального положения сторон, а следовательно, необходимость изменения размера алиментов, в связи с чем можно предусмотреть размер алиментов в процентном отношении к размеру заработной платы плательщика, и тогда при ее изменении (увеличении или уменьшении) размер алиментов автоматически без изменения условий соглашения будет увеличиваться или уменьшаться. В жизни каждого человека возможны непредвиденные неприятности: болезнь, потеря работы, имущества, что также можно учитывать при заключении соглашения, включив условие о дополнительных расходах или, наоборот, например, о временном освобождении от выплат, снижении размера платежей, кроме случаев алиментирования ребенка.

Однако стороны соглашения могут не договориться о его изменении, и тогда СК РФ допускает судебный порядок разрешения возникших разногласий (п. 4 ст. 101). При решении вопроса об изменении соглашения об уплате алиментов суд вправе учесть любой заслуживающий внимания интерес сторон.

Как уже было сказано в ответе на второй вопрос, алименты могут уплачиваться в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты; в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически; в твердой денежной сумме, уплачиваемой единовременно в наличной или безналичной форме; путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение.

– Может ли вторая сторона отказаться от алиментного соглашения?

– Статья 101 Семейного кодекса РФ, определяющая порядок заключения, исполнения, изменения, расторжения и признания недействительным соглашения об уплате алиментов, предусматривает, что односторонний отказ или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В случае одностороннего отказа алиментнообязанной стороны от исполнения алиментного соглашения оно может прямо направляться в бухгалтерию организации по месту работы, получения пенсии, пособия плательщика алиментов без выдачи судом специального исполнительного листа.

– Татьяна Валерьевна, какие законодательные акты, в том числе какие статьи СК, регламентируют заключения алиментного соглашения?

– Порядок заключения, исполнения, изменения, расторжения и признания недействительным соглашения об уплате алиментов изложен в главе 16 Семейного кодекса Российской Федерации (ст.ст.99-105).

При этом применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие заключение, исполнение, расторжение и признание недействительными гражданско-правовых сделок.

Нотариальное удостоверение алиментного соглашения осуществляется в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате.

– Какие документы необходимы для заключения алиментного соглашения?

– По общему правилу нотариально удостоверенное алиментное соглашение должны подписать обе стороны. При этом, в обязательном порядке нотариусу необходимо будет представить документы удостоверяющие личность (паспорта) обратившихся к нотариусу, свидетельство о рождении ребенка.

– Может ли алиментное соглашение заключаться в произвольной форме? Необходимо ли его заверять у нотариуса? Если да, то необходимо ли сторонам приходить к нотариусу вместе или можно приходить для заверения этого соглашения по отдельности?

– Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение установленной законом формы соглашения об уплате алиментов

влечет за собой последствия, предусмотренные пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации согласно которой, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Напомню, нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.

Одновременное присутствие обеих сторон при удостоверении соглашение об уплате алиментов обязательно.

– Татьяна Валерьевна, из вашей практики, можно сказать, что алиментные соглашения популярны?

– Они становятся все популярнее, потому что позволяют быстро решить вопрос о будущем ребенка, чаще всего именно поэтому вопросу они и заключаются. Соглашение позволяют экономить время, избегать судебных тяжб и обеспечить будущее ребенка, для их заключения достаточно обратиться к нотариусу и все! Вопрос решается быстро.

Источник: https://b-port.com/guests/11803

Участие родителей в дополнительных расходах на детей

В жизни нередко возникают «исключительные» ситуации, при которых сумма взыскиваемых алиментов не может покрыть фактических трат на ребенка и требует дополнительных расходов от одного из родителей: например, в виду проведения дорогостоящей операции, оплаты медикаментов или медтехники для ребенка-инвалида.

Назначить выплату дополнительных расходов можно как добровольно (заключив соглашение) так и принудительно — для этого взыскателю будет необходимо подать исковое заявление в суд.

Конечно, воспользоваться правом взыскания выплат помимо алиментов пожелал бы каждый, однако судебная практика по данной проблеме противоречива, поскольку решение суда зависит от конкретной жизненной ситуации. Взыскателю будет необходимо убедительно доказать наличие этих самых исключительных обстоятельств.

Кроме алиментов что еще должен платить отец или мать?

Часть 1 ст. 86 Семейного кодекса перечисляет основные жизненные ситуации, при которых взыскателю возможно рассчитывать на дополнительную материальную поддержку от второго родителя:

• тяжелая болезнь ребенка;
• приобретение или наличие увечья;
• возникновение необходимости оплаты стороннего ухода за ребенком-инвалидом или совершеннолетним нетрудоспособным ребенком;
• другие обстоятельства.

Именно эта отсылка в законе на «другие обстоятельства» дала возможность нуждающимся (и не очень) родителям требовать дополнительные расходы на детей по самым различным семейным обстоятельствам, что и привело к большому количеству неудовлетворения судебных исков, поданных в рамках данной статьи.

Многие мамы, получающие алименты, пытаются взыскать с отцов в качестве дополнительных расходов на ребенка самые разнообразные крупные единовременные или периодические денежные траты, даже имеющие бытовой характер — оплату коммунальных услуг, аренду за съемное жилье, ежемесячные платежи по ипотеке, расходы на проведение ремонта в квартире, оплату различных образовательных курсов, кружков и секций для ребенка, путевки на летний отдых и т. д.

Необходимо отметить, что не всегда такие попытки заканчиваются безуспешно — если грамотно составить иск и аргументировать наличие исключительной ситуации, то суд может принять решение в пользу истца о взыскании дополнительных расходов на ребенка. Ниже рассматриваются более подробно основные условия удовлетворения и неудовлетворения требований истцов судом в рамках ст. 86 СК РФ для различных жизненных ситуаций.

Дополнительные алименты на ребенка-инвалида (либо при тяжелом заболевании, увечье)

Что касается дополнительных расходов на ребенка-инвалида, возможных к истребованию по ст. 86 СК РФ, то в этом случае судом будет учитываться:

• сумма выплачиваемых пособий на ребенка и (или) пенсии по инвалидности;
• факт осуществления ухода за ребенком (самим родителем или привлечением иного оплачиваемого лица);
• наличие и размер алиментных платежей, получаемых от второго родителя;
• иные обстоятельства, в том числе возникновение новых сопутствующих заболеваний инвалида, не выявленных ранее и повлекших расходы сверх установленной ранее суммы.

Поэтому при предъявлении подобного иска истцу необходимо убедиться в разумности своих требований к ответчику, а также учесть его платежеспособность.

Нужно отметить, что в судебной практике имеются исковые заявления, при рассмотрении которых в дополнительном материальном содержании было отказано даже на ребенка-инвалида ввиду достаточности алиментных выплат и учета пенсии по инвалидности.

При отсутствии у ребенка инвалидности, вероятнее всего, суд примет как достаточное основание для взыскания дополнительных расходов с родителя возникновение различных жизненных ситуаций (которые будут подтверждены в суде документально), предполагающих наличие серьезного заболевания или увечья ребенка и требующие необходимость:

• безотлагательной или (и) дорогостоящей операции;
• прохождения реабилитации;
• приобретения медикаментов;
• протезирования;
• проведения медицинских обследований (в т. ч. по России или за рубежом).

Однако при этом судья также обязательно возьмет в расчет:

• уже уплачиваемую ответчиком ежемесячную сумму алиментов в пользу истца, если они были ранее взысканы;
• текущее материальное и семейное положение ответчика;
• субсидии, выделенные государством или городом на ребенка (в случае, если родитель обращался за помощью к властям или в структуры здравоохранения);
• размер суммы фактически понесенных расходов (если они уже были совершены) или их расчет в будущем (если они планируются).

Если судом будет установлено, что размер алиментов, уплачиваемых в пользу ребенка, достаточен, а расчет дополнительных затрат завышен, исковое заявление может быть не удовлетворено или удовлетворено частично с учетом занижения требуемой дополнительной суммы.

• Ответьте на несколько простых вопросов и получите подборку материалов сайта по своему случаю ↙

Обзор судебной практики показывает, что истцы в своих исковых заявлениях нередко к дополнительным расходам на ребенка также зачастую относят оплату коммунальных услуг или задолженности по коммунальным платежам на жилье, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку (полностью или в долевой собственности).

Учитывая, что алименты — это средства, выплачиваемые на содержание ребенка предполагающие расходы на повседневное развитие и жизнедеятельность несовершеннолетних (питание, одежда, образование), то под дополнительные расходы, упоминаемые в ст.

86, могут подпадать в том числе гражданско-правовые обязательства родителей (в равной мере) по оплате содержания жилого помещения, собственником которого является ребенок.

Исходя из этого требовать у суда несения дополнительных расходов в части покрытия доли коммунальных платежей за имущество ребенка можно, предоставив суду грамотный расчет заявленной суммы.

Пример. Ивановой Е. были взысканы алименты с бывшего супруга в размере 1/4 доли с заработной платы в пользу несовершеннолетней дочери. Оплата алиментов с отца ежемесячно составляла 2 750 руб. Девочка является собственницей 1/3 доли квартиры наравне с отцом и матерью, коммунальные платежи за данное жилье равны 5 000 руб.

В рамках ст. 86 СК РФ Иванова Е. обратилась в мировой суд с исковым заявлением о взыскании дополнительных расходов с ответчика на оплату коммунальных услуг за долю имущества дочери помимо алиментных платежей.

Свои требования истица обосновала низкой суммой получаемых алиментных выплат, а также доводом о том, что за имущество ребенка родители обязаны нести равные затраты.

Расчет суммы дополнительных расходов за коммуналку был представлен суду следующим образом:

(5000 / 3) / 2 = 833 руб.,

где:

• 5 000 руб. — общая сумма ежемесячной платы за коммунальные услуги;
• 5 000 / 3 = 1 666 руб. — оплата услуг, приходящаяся на каждого собственника, владеющего 1/3 долей квартиры;
• 1 666 / 2 = 833 руб. — часть каждого из родителей в оплате доли коммунальных услуг дочери.

Что касается оплаты аренды или ипотеки за жилье, в котором ребенок проживает с одним из родителей, то судом такой иск вряд ли будет удовлетворен, поскольку ребенок в таком помещении не является собственником.

Оплата образования или отдыха ребенка

Требовать у суда и ответчика расходов сверх алиментов, связанных с организацией отдыха ребенка или получением им дополнительного платного образования, законодательством не запрещается.

Однако истцу при подаче такового иска следует помнить, что, скорее всего, подобное заявление будет отклонено ввиду того, что заявленные требования хотя и совершаются исключительно в интересах ребенка (с этим не поспоришь), но не являются для него первоочередными или жизненно необходимыми, то есть не имеющими менее затратных альтернатив.

Совсем другим образом будет обстоять ситуация, если, например, реабилитационный отдых в санатории (например, с морским климатом) будет рекомендован ребенку-инвалиду в сопровождении матери лечащим врачом. Но и в этой ситуации судом будет учитываться стоимость такого отдыха, родительская доля оплаты путевки и различные иные обстоятельства.

Способы назначения дополнительных средств на ребенка

Прежде всего следует знать, что в соответствии со ст. 86 Семейного кодекса РФ размер дополнительных расходов назначается судом только в твердой денежной сумме и зависит от:

• материального положения обоих родителей;
• наличия или отсутствия назначенных к выплате алиментов, их суммы;
• семейного положения плательщика и получателя (факт наличия или отсутствия других детей, а также иных иждивенцев);
• обоснования требуемой суммы дополнительных расходов;
• иных заслуживающих внимания суда интересов сторон.

Как и сами алиментные выплаты, дополнительные средства в пользу нуждающихся детей могут быть назначены двумя способами:

1. Добровольным — путем составления между родителями одноименного соглашения в кабинетенотариуса, содержащего:
   • сумму выплат;
   • ее периодичность;
   • сроки;
   • способ оплаты.

   При составлении нотариального соглашения стоимость услуги нотариуса составит около 5000 — 6000 тысяч рублей (в Москве сумма будет выше), а при подаче искового заявления в суд истец освобождается от уплаты государственной пошлины.

2. Принудительным — в судебном порядке, путем подачи искового заявления в мировую инстанцию по месту жительства истца или ответчика. При этом участие родителя в несении дополнительных затрат возможно к установлению судом:
   • в части фактически понесенных истцом расходов (т. е. при уже совершившихся затратах, которые необходимо компенсировать ответчику);
   • в части расходов, предполагающихся в будущем.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, будет руководствоваться степенью нуждаемости истца в дополнительном материальном содержании, а также принципом разумности и соразмерности запрашиваемой суммы.

Исковое заявление о дополнительных расходах на ребенка

Образец искового заявления о взыскании дополнительных расходов на ребенка можно посмотреть здесь.

В мировой суд Советского района г. Брянска
г. Брянск, пер. Осоавиахима, д.21

Истец: Голубева Ирина Максимовна
г. Брянск, ул. Красноармейская, 111-141,
тел. хх-хх-хх

Ответчик: Макаров Алексей Геннадьевич
г. Брянск, ул. Красноармейская, 14-23,
тел. хх-хх-хх

Исковое заявление об участии родителя, проживающего отдельно, в дополнительных расходах на ребенка

Источник: http://alimenty-expert.ru/vidy/dopolnitelnye-raskhody-na-rebenka/

Заключение договора купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)  (п.1 ст.454 ГК РФ).

I. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Договор считается заключенным между сторонами с момента договоренности сторон по всем существенным условиям договора и придания ему установленной законом формы. П. 1 Ст. 432 ГК РФ

Существенное условие — это условие, которое должно быть недвусмысленно указано в договоре и не предполагающее двойное толкование. Последствие несогласования существенных условий — незаконченность договора, признание договора незаключенным. 

Все существенные условия договора указаны в законе. Так, существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются: предмет договора (объект) (ст.554 ГК РФ), цена (ст.555 ГК), права лиц, сохраняющих по закону право проживания в отчуждаемом объекте (ст. 558 ГК РФ).

Часто путают существенное условие договора и существенное нарушение договора (ст. 450 ГК РФ). Стороны по своему соглашению могут определить неисполнение любого обязательства по договору как существенное нарушение договора. Это дает право одной из сторон требовать в судебном порядке изменения или расторжения договора.

Таким образом, указание в тексте договора, что цена это существенное условие договора и в случае не своевременной оплаты продавец вправе расторгнуть договор не имеет особого смысла, так как по закону цена итак существенное условие, а последствие не своевременной оплаты, которое может дать право продавцу на расторжение договора нужно рассматривать в связи с п. 3  ст.

486  ГК РФ, где последствием  при несвоевременной оплате установлены в виде возможности взыскания законной неустойки по ст. 395 ГК РФ, если стороны в договоре не предусмотрели договорную неустойку (штраф, пени).

Таким образом, указанное условие не дает продавцу безусловное право на расторжение, а предусматривает право на обращение в суд и предоставление доказательства существенности нарушения по ст. 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости установлена  обязательная письменная форма договора, заключенного в форме единого документа. Законом предусмотрены случаи обязательной нотариальной формы (см. Ст. 42 218-ФЗ о государственной регистрации).

Суть нотариальной формы договора предусмотрена ст. 163 ГК РФ и означает проверку законности сделки.

Ст. 455 ГК РФ говорит о необходимости определения товара, отчуждаемого по договору. Для недвижимости в тексте договора достаточно указать адрес месторасположения объекта согласно выписки из ЕГРН или кадастра и его кадастровый номер. В последнее время при обновлении данных кадастрового учета недвижимости присваиваются литеры адресам домов, в которых отчуждаются квартиры.

Литеру дома можно самостоятельно узнать  из справочной информации кадастра. В связи с тем, что всем домам в СПб присваиваются литеры, ее необходимо обязательно указывать в договоре. При не указании литеры в договоре Росреестр приостанавливает регистрацию до момента внесения исправлений в договор по причине не корректного указания в договоре адреса отчуждаемого объекта.

2. ЦЕНА ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА

По ст. 485, 555 ГК РФ стороны в договоре купли-продажи обязаны определить цену предмета договора.

Если стороны не согласовали цену как существенное условие, которое, по сути, включает в себя все нюансы сделки, оговоренные сторонами (скорость продажи, допустимые дефекты в недвижимости, специальные условия расчетов (рассрочки, отсрочки)), то есть те условия, которые суд не в состоянии восполнить при возникновении спора между сторонами (так как это условие супериндивидуально и если суд установит стоимость объекта по своему усмотрению, то не зная всех тонкостей объекта для одной из сторон, а может и для двух сразу, своим решением может заключить для сторон  убыточную, вредную сделку, что с точки зрения оборота жилья и политики гражданско-правового регулирования не должно быть допустимо), договор не считается заключенным.

2.1. ВАЛЮТА ПЛАТЕЖА. РАССРОЧКА И ОТСТРОЧКА. ПОЛУЧАТЕЛЬ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ

Нужно различать понятие цены договора и валюты платежа. Если оплата происходит в привязке к конкретной валюте или корзине валют, например, цена объекта по договору — 100.000 (сто тысяч евро), указанная цена выплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты по договору.

Исключение из необходимости производить расчеты в рублях связаны с иностранным субъектом по договору (продавцом или покупателем) тогда не только цена, но и валюта платежа в договоре может быть выражена в иностранной валюте (Федеральный закон от 10.12.

2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»).

Также нужно различать понятия рассрочки и отсрочки оплаты. Рассрочка оплаты подразумевает график систематических платежей, установленный в договоре купли-продажи. Например, каждый месяц по 50.000 (пятьдесят тысяч) рублей. Отсрочка оплаты связана с определенным событием — переход права собственности, подписания сторонами акта-приема передачи.

Но отличия не только в этом. По п. 2 ст.

489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Т. е. если покупатель уже оплатил большую часть за объект и перестал платить, то вернуть объект продавцу уже не получится. Взыскание задолженности возможно путем обращения в суд и получения исполнительного листа на взыскание остатка платежа по договору.

ПРИ БЕЗНАЛИЧНОЙ ОПЛАТЕ ТОЧНОСТЬ РЕКВИЗИТОВ ПРОДАВЦА ИМЕЕТ СЕРЬЕЗНОЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ.

При заключении договора, если продавец предоставляет номер счета в банке, куда переводятся деньги, то реквизиты счета должны быть представлены в виде выписки (справки) банка, заверенные печатью кредитной организации, т.к. при исполнении обязанности по оплате именно покупатель несет риск ненадлежащего исполнения.

Мыслима ситуация, когда у двух лиц с одинаковыми ФИО открыты счета в одном и том же банке.

И продавец, положившись на реквизиты «ошибочно» предоставленные продавцом, переводя деньги иному лицу, будет считаться просрочившим обязательство по оплате по п. 1 ст.

312 ГК РФ и нарушит требования ст. 309 ГК РФ. В результате чего, договор может быть расторгнут и имущество возвращено п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Аналогичная ситуация когда продавец просит покупателя перевести цену договора иному лицу.

Указанные обстоятельства — предоставление реквизитов продавца без надлежаще оформленного документа банка, перевод исполнения иному (третьему) лицу можно детально расписать в договоре, но лучше когда причитающиеся деньги продавцу получает именно он или лицо по нотариальной доверенности.

2.2. БАНКРОТСТВО БАНКА ПРОДАВЦА И/ИЛИ КРЕДИТОРА В СЛУЧАЕ ОПЛАТЫ ЦЕНЫ ПО ДОГОВОРУ БЕЗНАЛИЧНЫМ ПУТЕМ

В соответствии с абз.6 п.1 ст.316 ГК РФ местом исполнения денежного обязательства должника об уплате безналичных денежных средств является банк, обслуживающий кредитора.

Моментом исполнения денежного обязательства должника является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка кредитора (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54).

До этого момента ссылка должника на неперечисление денежных средств по вине банка как на обстоятельство, освобождающее должника от ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства, неправомерна.

Источник: https://4250000.ru/zakljuchenie-dogovora-kupli-prodazhi