Продажа квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми, если прописан ребенок – Администрация Благодарненского городского округа Ставропольского края

Время чтения: 6 минут

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок.

Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами.

Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

• ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
• условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
• не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно.

Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье.

В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

• отсутствие адреса последующей прописки малыша. В этом случае выселить детей, соответственно, и их родителей, практически невозможно даже через суд, ведь обычно он занимает сторону ребенка;
• покупка квартиры предыдущими владельцами на средства материнского капитала, причем ребенок не внесен в список совладельцев. При использовании любой государственной субсидии на приобретение жилья свою долю получает каждый член семьи, включая супруга и детей. Если по каким-то причинам имущество не было оформлено надлежащим образом, обиженный муж, повзрослевшие дети или даже органы опеки (ООП) могут оспорить актуальную сделку купли-продажи и требовать возмещения детской доли;
• приватизация квартиры продавцами, при которой дети не были внесены в число собственников. Ситуация схожа с предыдущей, потому что при приватизации жилье делится поровну на всех прописанных в тот момент жильцов. Нет «детской» доли в документах на квартиру – нарушен закон, значит и продажу такой жилплощади можно оспорить.

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

• возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
• статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
• состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

• В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.
• Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

• удостоверения личности всех участников: паспорта и свидетельства о рождении;
• подтверждение права собственности: соответствующие свидетельства или выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости);
• 3 экземпляра договора купли-продажи;
• акт приема-передачи жилого имущества;
• чек об уплате госпошлины;
• согласие всех собственников на реализацию квартиры;
• сведения о зарегистрированных на жилплощади лицах. В идеале – «чистая» справка о составе семьи, лучше – справка о регистрации по месту жительства по форме №9.

• справка о прописке детей по другому адресу;
• бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

1. Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.
2. Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.
3. Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

• владелец квартиры;
• просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

• заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

• письменное согласие подростка старше 14 лет;
• выписка из домовой книги;
• паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
• правоустанавливающие документы на собственность;
• кадастровый план дома (квартиры);
• справка из БТИ с оценкой недвижимости;
• справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

• бумаги на новую квартиру,
• договор о намерении,
• предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

• эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
• переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
• приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
5. Собственно сделка.

Заключение

Продажа квартиры, дома и другого жилого имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, не запрещена законом. Однако государство защищает маленьких граждан. Поэтому в процессе реализации жилья, на которое у детей есть права собственности или пользования, потребуется ряд дополнительных мероприятий, позволяющих защитить интересы ребенка и не оставить его без крыши над головой.

Источник:

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Последнее обновление: 20.11.2018

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Источник: https://abmrsk.ru/nalogi-fizicheskih-lits/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-esli-propisan-rebenok.html

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Продавцу необходимо учитывать все юридические нюансы при совершении сделки, если они хотят избежать неприятностей при дальнейшем оформлении. При необходимости реализации недвижимости перед продавцом стоит вопрос, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Часто продавец подходит к сделке формально, однако покупатель должен вникнуть в суть сделки досконально.

Прежде чем будет совершена продажа квартиры с долей несовершеннолетнего, необходимо тщательно поверить все документы, определить, все ли они оформлены надлежащим образом. При оформлении договора особую сложность вызывают вопрос, прописан несовершеннолетний или он является собственником, т.е. имеется доля в квартире.

Особенности сделки

Реализация недвижимости с несовершеннолетними детьми определена нормативными актами: Конституцией РФ, жилищным, гражданским, семейным кодексами и муниципальными актами.

Данными документами закреплено, что малолетние граждане являются полноправными членами общества, которые обладают всей полнотой прав и свобод.

Отличие от взрослого члена общества состоит в том, что некоторые свои права он может реализовать ввиду своего возраста только через родителей, а при отсутствии таковых через органы опеки и попечительства или опекунов.

Органы опеки (попечительский Совет) при совершении сделки по продаже недвижимости, если прописан ребенок, обязаны предусмотреть интересы малолетних граждан.

При оформлении документов, если требуется продажа квартиры с прописанным малолетним, необходимо рассмотреть следующие два момента. Первый момент, когда он является собственником доли квартиры.

Второй, когда прописаны несовершеннолетние дети или просто проживают на продаваемой жилплощади.

Действия по реализации жилья могут совершаться при условии, что малолетний имеет прописку на другой жилплощади или перед оформлением сделки его необходимо выписать и прописать на другой жилплощади. Выписать детей без предоставления аналогичной площади невозможно.

Как поступить, если предполагается проживание малолетних граждан совместно с родителями или опекунами на новой жилплощади, а покупка её задерживается. Выходом из этой ситуации может стать прописка детей к ближайшим родственникам или дедушкам, бабушкам. Регистрация оформляется паспортным столом.

Следует знать, что органы опеки, возможно, откажут выдавать разрешение на то чтобы продать долю в квартире с несовершеннолетним, если посчитают, что условия проживания несовершеннолетними на новой площади будет ненадлежащими.

Недвижимость должна соответствовать санитарным нормам, обеспечивать безопасное проживание, иметь все условия для комфортного проживания в нем.

Таким образом, происходит защита прав малолетних граждан. Другими словами, невозможно прописать детей в далекую деревню с площадью дома 20 м2 и проживающими там 3-я людьми.

Совет руководствуется кодексом, пункт 4 статья 292 ГК РФ, который говорит, что «отчуждение жилого помещения, если при этом затрагиваются права не достигших восемнадцатилетнего возраста, допускается только с согласия органов опеки».

Совет даст разрешение, если предоставляемая площадь будет аналогичная, а лучше, если будут улучшены условия проживания, тогда продажа доли несовершеннолетнего в квартире будет оправдана.

Необходимые документы для получения разрешения на сделку

Чтобы органы опеки дали разрешение на проведение сделки, а продажа квартиры с несовершеннолетним собственником была оформлена юридически правильно, собственники должны представить следующие документы:

1. Согласие на сделку от несовершеннолетнего, достигшего 14 летнего возраста, документ должен быть оформлен письменно;
2. Кадастровую планировку данного помещения;
3. Свидетельство о рождении ребенка, оригинал и копию;
4. Для подтверждения личности продавца предоставляются копия и оригинал документа;
5. Справку о стоимости недвижимости, выданную БТИ;
6. Выписку из домовой книги или паспортного стола;
7. Заявление с просьбой реализации занимаемого жилого помещения с обязательным указанием причины продажи и указанием обязательств по обеспечению малолетнего другим комфортным жилым помещением, с подписями родителей или опекунов;
8. Документ, подтверждающий права собственности;
9. Справки об отсутствии долгов и залогов продаваемого жилья.

В случае раздельного проживания родителей или невозможности принять участие в подписании заявления одним из родителей, необходимо дополнительно представить заявление — согласие на сделку с жильем от супруга, заверенное нотариально.

Если один из супругов умер или местонахождения неизвестно, то предоставляют свидетельство о смерти или справку, подтверждающую факт пропажи без вести второго родителя. Следует учитывать риски, что органы опеки могут не одобрить сделку.

Отказ можно получить по следующим причинам:

• Когда приобретение нового жилья происходит в рассрочку с одновременной реализацией всего имеющегося у вас жилья;
• Приобретаемое жилье сразу же передается в дар;
• Приобретаемая недвижимость находится в строящемся объекте, который еще не имеет права владения;
• Приобретаемое жилье имеет меньшую площадь;
• Когда ухудшаются условия комфортного проживания, например, отсутствие каких-либо коммуникаций;
• Если в районе отсутствует или недостаточно развита инфраструктура.

Такого порядка придерживаются органы опеки до достижения ребенком возраста 18 лет. Но есть исключение, если они достигли 16 лет и начали трудовую деятельность, получают полный соц.пакет, занимаются индивидуальным предпринимательством, оформлены как ИП или сочетались законным браком. В этом случае согласие органов опеки на продажу необязательно.

Следует отметить, что органы опеки могут дать разрешение, если деньги необходимы для прохождения курса лечения. Или срочно нужно сменить обстановку по причине аллергического заболевания. Например, уехать загород с экологически чистым воздухом.

Также органы опеки обязаны предусмотреть, если ему требуется обучение, каким-либо наукам или занятиями спортом, которые он не может получить по прежнему месту жительства. Попечительский Совет может пойти навстречу для выдачи разрешения.

Это будет считаться действием во благо малолетнего гражданина.

Если происходит продажа жилья с учетом приобретения нового в новостройке, например, на момент совершения сделки новый дом еще не достроен, вам надлежит представить Совету документы, заверенные застройщиком, о сроках сдачи дома и условиях проживания.

Следует знать, что если недееспособные дети являются собственниками части продаваемой недвижимости, то отчуждение старой и приобретение новой собственности должно происходить одновременно.

Органы опеки также не станут чинить препятствие, если при покупке жилая площадь будет меньше продаваемой, но вся квартира будет зарегистрирована на имя малолетнего гражданина.

Юридически правильным будет решение, когда, при обращении к попечительскому Совету, вместе с заявлением будут приложены адреса продаваемой, покупаемой недвижимости со справкой об их стоимости из БТИ.

Следует знать, что если сначала прописать несовершеннолетнего в купленную квартиру, а затем выписать его из старого жилого помещения, то попечительский Совет может признать это ухудшением условия его проживания. Т.е.

посчитает такую ситуацию ущемлением прав малолетнего гражданина.

Реализация жилья при переезде за границу

Сложнее будет получить разрешение при условии, что после реализации недвижимости другая жилплощадь покупаться не будет. Такая ситуация возникает при переезде в другой город или за границу. У Совета возникнет много вопросов, и процесс продажи жилья займет значительно больше времени.

Для решения этих вопросов необходимо открыть счет в банке на имя несовершеннолетнего и положить на него причитающуюся долю ребенка за проданную недвижимость. Такой вариант не всегда оптимален, зато его права не будут ущемлены, и таким образом, он будет обеспечен средствами.

При переезде в другой населенный пункт на постоянное место жительства родители обязаны в течение 3 месяцев приобрести жилье и оформить аналогичную долю на малолетнего. Если собственник этого не сделает, то сделка может быть расторгнута.

Покупателю необходимо как можно подробнее изучить все документы, проконсультироваться с попечительским Советом, на предмет, не является ли семья продавца поднадзорной. Не лишена ли семья родительских прав. Если, даже обойдя закон, произойдет реализация, состоится регистрация жилья, решением суда эту сделку признают недействительной.

Покупатель обязан знать, что даже если малолетний не прописан, согласно статье 20 гражданского кодекса Российской Федерации, место жительства малолетних граждан моложе 14 лет определено по месту жительства родителей или опекунов.

А это подразумевает, что до продажи недвижимости один из родителей обязан быть прописан на новом месте жительства. Затем он должен зарегистрировать там детей. Таким образом, прежде чем произойдет купля, продавец должен убедить Совет в том, что не ущемляются права малолетних.

Реализация социальной квартиры с прописанным несовершеннолетним происходит по следующей схеме: сначала владелец обязан социальное жилье приватизировать и только после этого оформляются документы на продажу доли или полностью всего жилья.

Что необходимо знать, чтобы обезопасить сделку

Для уменьшения рисков покупки квартиры, где прописан ребенок, необходимо придерживаться определённого плана:

• Уточните, имеются ли малолетние в списках собственников недвижимости;
• Обратитесь к органам опеки и выясните, не состоит ли семья на учете. Не лишена ли она родительских прав. Не проводятся ли мероприятия по лишению родительских прав. Узнайте, если семья благополучна, получат ли они разрешение органов опеки на продажу квартиры;
• Включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры;
• Обязательно надо убедиться в подлинности полученного разрешения органов опеки;
• Не доверяйте никаким и ничьим заверениям, что документы от органов опеки будут получены позже и все вопросы будут решены.

Так в чем кроется подвох, как правильно продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли? Недобросовестный продавец может скрыть факт опекунства. Таким образом, разрешение опеки на продажу будет недействительно.

Некоторые продавцы стараются ввести в заблуждение покупателя, когда приватизированный объект жилья выставляется на реализацию. Они пользуются тем, что наше законодательство до сих пор еще далеко от совершенства, имеет значительные пробелы. Это может привести к нежелательным последствиям, как для продавца, так и для покупателя.

Например, мы не знаем, как проходила приватизация недвижимости с проживающим в ней малолетним гражданином. У каждого продавца возникает вопрос, можно ли продать недвижимость с прописанными малолетними собственниками.

Вследствие больших сложностей в получении многочисленных разрешительных документов, банки не желают участвовать в кредитовании сделки. Они не хотят иметь проблемы с обремененным имуществом.

Поэтому возникают сложности при продаже недвижимости.

Источник: https://rieltor.today/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli/

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности, риски, разрешение органа опеки

Законодательно продажа квартир с несовершеннолетними детьми не запрещена. Однако государство обязуется защищать права несовершеннолетних граждан, которые в силу своего возраста не могут делать это самостоятельно. Поэтому такие сделки имеют ряд сложностей в плане обеспечения их законности.

В правовом поле особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком регулируют Конституция РФ, Семейный, Гражданский и Жилищный кодексы, Закон об опеке и попечительстве, а также прочие акты федерального и муниципального значения.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

С позиции осуществления сделок с недвижимостью несовершеннолетний может быть:

• собственником продаваемого имущества (квартиры);
• лицом, имеющим право пользования жилплощадью (прописанным).

На основании этого определяются различия в требованиях к документации и порядку проведения сделки купли-продажи. Рассмотрим оба варианта.

Продажа квартиры с прописанным ребенком собственником

В том случае, когда один из владельцев квартиры не достиг совершеннолетия, продать ее обычным способом нельзя. То есть сделка происходит по установленной схеме, но с одним существенным отличием — требуется согласование с органами опеки и попечительства (ООП).

Чтобы комиссия приняла положительное решение по вопросу продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком, нужны следующие документы:

• ходатайство родителей с детальным объяснением причин, по которым жилье продается, и обязательством обеспечить детям надлежащие условия проживания;
• если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет — его письменное согласие;
• свидетельство о рождении;
• выписка из домовой книги;
• подтверждение права собственности (договор купли-продажи, дарственная и так далее);
• справка из БТИ, подтверждающая стоимость объекта недвижимости;
• кадастровый план;
• справка от налоговых органов об отсутствии задолженностей по уплате налогов.

Каждый случай индивидуален, поэтому комиссия на свое усмотрение может требовать предоставления дополнительных документов (например, справку об отсутствии коммунальных долгов и документы на приобретаемое жилье). Дополнительно нужно получить разрешительную подпись главы местной администрации.

В отдельных случаях комиссия не требует подтверждения наличия нового жилья взамен продаваемого.

 Примеры подобных исключений при продаже квартиры с несовершеннолетними детьми — эмиграция семьи, покупка жилье в новостройке (требуются объяснения, где ребенок будет проживать, пока дом строится), переезд в другой город (обязательно открытие банковского счета на имя несовершеннолетнего, равного его доле в продаваемой недвижимости).

Продажа квартиры с прописанным ребенком не собственником

Бывает, что несовершеннолетний зарегистрирован, но не является собственником жилплощади. Это не всегда означает, что процедура будет простой. На момент совершения сделки в квартире не должно быть прописано несовершеннолетних детей. Однако их нельзя просто снять с регистрационного учета, нужно в обязательном порядке прописать в другом месте.

Как выписать несовершеннолетнего при продаже квартиры:

• до 10 лет по заявлению в паспортном столе (может проживать только с родителями);
• от 10 до 14 лет аналогично первому варианту (допускается проживание с другими близкими родственниками);
• с 14 до 18 лет разрешено проживание по другому адресу (паспортный стол обязан регистрировать несовершеннолетнего по месту его фактического проживания).

Если планируется продажа квартиры с прописанным ребенком, который относится к так называемой группе риска с позиции вероятного нарушения его законных интересов и прав, привлечение органа опеки может все же потребоваться.

Риски

Довольно распространенным заблуждением считается мнение, что в орган опеки нужно обращаться лишь тогда, когда в процессе отчуждения квартиры произойдет ухудшение жилищных условий. На самом деле разрешение требуется в случае любых изменений правового статуса жилья, принадлежащего несовершеннолетнему.

Если не будет согласования с ООП, сделку не признает действительной ни нотариус, ни впоследствии государство (ее легко оспорить в суде со всеми вытекающими последствиями).

Тем не менее, иногда граждане обходят закон, продавая в обход опекунских органов. Наслышанные о негативной практике, покупатели обычно без энтузиазма относятся к продаже квартир с обременением.

Поэтому для обеих сторон лучшим вариантом является заботливое участие профессионалов.

Истории из жизни
Приглянулась неплохая двушка, где все устраивало, но был серьезный минус — наличие малолетнего собственника (зарегистрирован постоянно, но уже год вместе с мамой проживает в другом регионе). Продавец уверял, что выпишется с ребенком после перехода права собственности, о чем будет прописано в договоре.

Как покупателей нас это не устроило, и мы обратились в агентство на Чистопрудном бульваре в Москве. Нас детально проконсультировали, предложили помощь. Риэлтор провел встречу с представителем продавца, утрясли все юридические вопросы. Сделку курировали от начала до конца. Мы немного нервничали, а зря — все прошло супер.

Рекомендуем Чистые Пруды.

К нам в агентство обращаются с разными ситуациями, и во всех мы оказываем профессиональную помощь с максимальной выгодой для клиента.

Истории из жизни
Решили перебраться из мегаполиса на юг из-за здоровья сына — врачи советовали Крым или Краснодарский край. Рассмотрели варианты, решили строить домик в Анапе.

Подвернулось заманчивое предложение от подрядчика, поэтому нужно было срочно продавать московскую жилплощадь. И тут выяснилось, что не так все просто — у нас ведь несовершеннолетние дети.

Уже почти передумали, но решили воспользоваться советом приятелей, которые направили нас на Официальный сайт агентства недвижимости Чистые Пруды.

В «Чистые Пруды» нам реально помогли: объяснили условия и требования по таким сделкам, помогли со сбором пакета документов, регистрацией и дальнейшим оформлением, а также дополнительно проконсультировали по юридическим вопросам стройки. Сейчас мы уже закончили чистовую отделку двух комнат и переехали в наш новый дом у моря!

Данная статья минимально освещает случаи, возникающие при продаже квартир с несовершеннолетними детьми.

В реальных ситуациях специалисты агентства недвижимости Чистые Пруды сталкиваются с разными нюансами, с учетом которых умеют грамотно и законно проводить подобные сделки.

Мы обеспечим полное сопровождение: проконсультируем, поможем собрать и проверить необходимые документы, проведем необходимые встречи и собственно сделку с регистрацией.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,78 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi/

Как правильно продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети

Правовые нормы, которые регламентируют сделки купли-продажи жилья, где прописаны несовершеннолетние дети, растолковала своим коллегам из Челябинской области Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Подобные разъяснения понадобились после проверки того, как региональные суды решили спор чиновников опеки и мамы двух ребят. Мать продала свою квартиру, в которой были прописаны и считались собственниками долей ее несовершеннолетние сын и дочь.

Разрешение на куплю-продажу в таких случаях дают органы опеки.

При этом они выставляют обязательное условие – продать жилье, часть которого принадлежит детям можно, но родитель должен сразу же купить другую жилплощадь и оформить ее на ребят.

Дети не должны лишиться своих квадратных метров при сделках родителей или опекунов. В нашем случае мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами.

В суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной к продавщице квартиры и ее покупательнице обратилась опека администрации Саткинского района Челябинской области. Чиновники в интересах детей попросили вернуть проданную квартиру в собственность нерадивой мамы и ее обделенных детей.

Мать с согласия опеки квартиру продала, но другую не купила. Сын и дочка оказались фактически бомжами

В райсуде представитель опеки рассказал, что сделка незаконна, так как она нарушает сразу две статьи Гражданского кодекса, одну статью Жилищного кодекса, одну статью Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и одну статью Закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

Районный суд встал на сторону чиновников и вернул квартиру продавцу и ее детям. Но областной суд это решение отменил и принял новое – опеке отказали.

Тогда ей ничего не оставалось, как пойти дальше и выше – обратиться в Верховный суд. Там дело изучили и заявили, что доводы опеки серьезны и “подлежат удовлетворению”.

А апелляция “допустила существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела”.

Вот как разобрал этот спор Верховный суд РФ. Семье, состоявшей из мамы и двоих детей, принадлежала квартира в равных долях. Женщине разрешили ее продать при условии одновременной покупки другой квартиры, в которой у детей будет в собственности по такой же доле, как и было в прежней.

Матери опека выставила условие – в месячный срок с момента совершения сделки предоставить в опеку копии документов на новую квартиру и справку, что дети в ней зарегистрированы. Но все сроки вышли, а мать ничего не купила. Это подтвердила и справка Росреестра, из которой следовало, что на детей нет зарегистрированных прав собственности.

Райсуд сказал, что дети утратили права собственности на старую квартиру и не приобрели их ни в какой другой. Соответственно их права нарушены. Значит, стороны сделки по купле-продаже возвращаются в первоначальное состояние. На это апелляция возразила.

Она сказала, что неисполнение матерью решения администрации не означает, что сделка купли-продажи недействительна, а сам договор незаконен. По мнению областного суда, сделка совершена “в надлежащей форме и с соблюдением установленной процедуры”. Значит, незаконной считаться не может.

Верховный суд разъяснил коллегам разницу двух понятий – “ничтожная сделка” и “оспоримая сделка”. Райсуд должен был установить конкретные основания для признания договора купли-продажи недействительным. Эти основания прописаны в двух статьях Гражданского кодекса. Но суд первой инстанции этого не сделал.

Областной эту ошибку не исправил и не сказал, какие нормы права и почему надо применить в данном случае. Апелляционный суд, по мнению Верховного суда, должен был уточнить, по каким основаниям оспаривается сделка.

И в зависимости от этого определить круг юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или не действительность сделки.

Согласовать перепланировку теперь можно онлайн

Местный суд сказал, что сделка была совершена с согласия органа опеки – она же давала разрешение на продажу. Но это не так, ведь чиновники не могли дать согласие на “отчуждение принадлежащей несовершеннолетним на праве собственности недвижимости без обеспечения их равноценным жильем”. Это очень серьезный довод.

Выходит, что мать, совершив сделку, не выполнила требование опеки в части покупки детям квартиры, что в итоге привело к лишению их прав на жилье. Ведь в момент сделки, эта квартира для брата и сестры была единственным жильем. Суду ответчик не предоставил доказательств, что из-за сделки права детей не нарушены.

Это могли быть счета, куда мать положила часть денег для покупки им жилья или уже купленные готовые квадратные метры с оформленными правами собственности. Апелляция эти важные правовые моменты во внимание не приняла и при рассмотрении дела не оценила.

Верховный суд велел этот спор пересмотреть по новой, учитывая его разъяснения.

Источник: https://rg.ru/2018/03/19/reg-urfo/kak-pravilno-prodat-kvartiru-v-kotoroj-propisany-nesovershennoletnie-deti.html

Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

Многие,решивкупитьквартирувМинске,сталкиваютсястакимнюансом–вквартирепрописанребенок.Илиболеередкийвариант–несовершеннолетнийявляетсясобственникомквартиры.

И,хотязакончеткорегламентируетправанесовершеннолетних,вопросыиопасенияпотенциальныхпокупателейнеисчезают.

Такпроблемалиэтоичегостоитопасатьсяприсовершениисделкисмаленькимивладельцамикрупнойинекрупнойнедвижимости.Истоитливолноватьсявообщепоэтомуповоду.

Дляначаланемноговлеземвправовыедебрипоэтомувопросу.Ктожетакиенесовершеннолетние,вчемразницамеждупопечительствомиопекойикаквыстраиваютюридическиеотношениявслучаях,гдеестьдети.

Присовершениилюбыхсделокснедвижимостью,вкоторойпрописаннесовершеннолетнийилинесовершеннолетнийявляетсясобственником,необходимополучитьсогласиеоргановопекиипопечительства.Опекаустанавливаетсянаддетьмиввозрастеот6до14летинедееспособнымигражданами.Надподросткамиот14идо18лет,атакжеограниченнодееспособнымиустанавливаетсяпопечительство.

Занесовершеннолетнихдо14лет,сделкисобъектаминедвижимостисовершаютотименидетейтолькоихродители,усыновителииопекуны.

С14до18лет,несовершеннолетниесовершаютсделкитолькосписьменногосогласияихродителей,усыновителейиопекунов.

Дляграждан,которыеявляютсяпопечителямииопекунами,установленпорядокпораспоряжениюимуществомихподопечных.

Опекунынеимеютправабезпредварительногоразрешенияорганаопекиипопечительствасовершать,апопечителинеимеютправабезразрешениясоответственногоорганадаватьразрешениенасовершениесделокпоотчуждению,атакжеобменуилидарениюимуществанесовершеннолетнегоилималолетнего.

Такжезапрещаетсябезразрешениясоответствующегоорганазаключатьсделки,которыевлекутзасобойотказотправ,принадлежащихопекаемому,разделимуществаопекаемогоребенка,делениянадолиспоследующимвыводомдолейилюбыедругиесделки,которыеуменьшатимуществонесовершеннолетнего.

Подзапретпопадаютисделкисимуществомнесовершеннолетнего,вкоторыхестьличнаязаинтересованностьопекунаилипопечителяилиихблизкихродственниковисупругов.Вэтомслучаесуществуеттолькоодноисключение–передачаобъектовнедвижимостииличастиобъектавдарилибезвозмездноепользованиенесовершеннолетнему.

Необходимопомнить,чторебенок,являющийсячленомсемьивладельцажилья,независимоотместапроживаниянесовершеннолетнего,пользуетсяправомназанимаемоеилипринадлежащееемужилоепомещение.Поэтомуорганыопекиипопечительстваприсовершениилюбойоперацииснедвижимостьюинтересуютсявпервуюочередь-ненарушаютсялиправаребенка.Вслучаенарушений–согласиенасделкуданонебудет.

Приотчужденииквартирыипоследующейпокупке,потребованияморгановопеки,продавецдолженобеспечитьнесовершеннолетнегопропискойдомоментаприобретенияновойквартиры.Впоследствии,органыопекиимеютправотребоватьотпродавцаоформитьновуюквартирунанесовершеннолетнего,вслучае,еслипроданнаяквартирапринадлежаларебенкуполностьюиличастично.

Приватизированнаяквартира,дажебезучастияребенкавприватизацииипоследующейвыпискинесовершеннолетнего,такжедолжнабытьизученаорганамиопеки,которыепроверивдокументы,выдадутилиоткажутвпродаже.

Этотмоментпопадаетподконтрольсоответствующихорганов,которыеследятзаправаминесовершеннолетних,потомучтобываютслучаи,когдадетейприприватизациижильяэлементарно«забывают».

Тоесть,ребенокпроживаетипрописаннатакойжилплощадивкачествежильца,втовремя,какостальныесталисобственниками.Такиеслучаирешаютсявсудебномпорядке.

Достаточнолегкимвариантом,приналичиипрописанныхнажилплощадинесовершеннолетних,являетсяобмен.Разрешениеорганаопекиполучитьвтакомслучаедостаточнолегко,приусловииравноценногообмена.

Тоесть,исследуютсятолькоколичественныепоказателиметража.Ксожалению,наделеможетоказатьсяквартиратакойжеметражностью,носменьшейжилойплощадьюилисменьшимколичествомкомнатиболеехудшемдомеилирайоне.

Тоестьпоитогу–ребенокпроигрываетвусловияхпроживания.

Подведемитогнашегоправовоголикбеза.

1.Есливквартирепрописанынесовершеннолетние

Cмарта2013несколькоупрощенапроцедурапродажиквартир,вкоторыхпроживаютилипрописанынесовершеннолетние.Ранее,потребованияморгановопеки,метражпокупаемойвзаменпродаваемойквартирыдолженбылбытьтакимжеилибольше.

Иначе,разрешениенасделкуполучитьбылоневозможно.СейчасдостаточнополучитьсправкуОргановопекиотом,чтосемья,вкоторойживетнесовершеннолетний,ненаходитсявсоциальноопасномположении.

Тоесть,еслисемьяблагополучная,томожетзаменитьбольшуюквадратуружильянаменьшую.

Дляполученияразрешенияоргановопекинапродажуквартирыснесовершеннолетним,сводитсякследующему:находитеподходящую«встречную»квартиру;подписываетесеепродавцомпредварительныйдоговор(грамотносоставленныйобразецВампредложатвагентстве);идетев«Одноокно»Администрациисвоегорайонасоследующимидокументами:паспорта,свидетельстваорождениидетей,свидетельствообраке,документынапокупаемуюипродаваемуюквартирыипредварительныйдоговор;в«Одномокне»пишетезаявление:«Прошудатьсогласие…»(образецВамвыдадутнаместе);иждетепорядкадвухнедель«решения».

Чтоделатьвслучае,еслипокупательнесогласенждать?

Вариантодин–выписатьдетейизквартиры.Наданныймомент-этодостаточнопростоисделатьможнозанеделю.

2.Еслинесовершеннолетний–собственникотчуждаемойнедвижимости

Этовариантподособымконтролеморгановопеки.Чтобыполучитьсогласиеотгосударственногооргана,необходимоприобреститольконаимяребенкадругуюнедвижимостьнеменьшейплощади.

Впринципе,сложностейнемногоиналичиенесовершеннолетнеговквартиренедолжноостанавливатьпотенциальныхпокупателейотжелаемойсделки.

Когдаобъектысделкибудутпровереныивседокументыбудутвпорядке,следуетправильнооформитьдоговоркупли-продажи.

Copyright ООО «Час-Пик» © 2014. Все права соблюдены.

Алена Корзун

Источник: https://www.chaspik.by/monitoring/pokupka-kvartiry-gde-propisan-rebenok-ili-sobstvennik-nesovershennoletnij/

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним

Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – задача выполнимая, но сложная. Она потребует не только затрат времени, но и нервов. Сразу следует отметить, что подобная сделка возможна не всегда, но в некоторых случаях она проходит довольно быстро и без особых проблем.

Требования к помещению

Ребенок, зарегистрированный в квартире, выставленной на продажу – существенное обременение.

Каждый покупатель желает получить свободное во всех отношениях помещение, без каких-либо прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам и аналогичным обязательствам, оставшимся после предыдущего владельца.

Поэтому многих интересует вопрос, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.

Для того чтобы продать квартиру, ребенка придется выписать на другую территорию, отвечающую всем требованиям. Выписать несовершеннолетнего и не регистрировать его нигде, недопустимо. Площадь, на которую перерегистрируется ребенок, должна быть не меньше, чем та, где он был прописан ранее.

Органы опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства призваны защищать детей от любого нарушения их прав.

Если ими будет установлено, что продажа квартиры повлечет за собой существенное ухудшение условий ребенка, то получить согласие на сделку вряд ли удастся. Но, если ранее их разрешение было необходимым, то сейчас порядок упрощен.

В большинстве случаев, родителям позволено самостоятельно определять имущественное положение детей, и продать квартиру с прописанным ребенком не сложно.

Последствия нарушения требований

Ни в коем случае нельзя ущемлять права ребенка. Даже если не потребовалось получение согласия органа опеки и попечительства, следует объективно оценить, не ухудшатся ли жилищные и имущественные условия несовершеннолетнего.

Если будут выявлены нарушения прав ребенка, стороны заключенного договора понесут соответствующую ответственность. До достижения совершеннолетнего возраста, ответственность за детей возложена на их родителей и иных законных представителей. Именно они несут ответственность за допущение нарушения прав ребенка.

Зарегистрированный ребенок

Если в квартире прописан ребенок, но он не является ее собственником, то получать разрешение органов опеки и попечительства не придется. Тем не менее, нотариус не заверит сделку, если не будет сведений о выписке несовершеннолетнего с продаваемой площади и его регистрации по другому адресу.

Следовательно, сначала нужно обратиться в паспортный стол или ЖКС с заявлением о снятии с регистрации. Далее, ребенка нужно зарегистрировать в другом жилом помещении и получить справку о регистрации (Ф-9).

По предыдущему месту регистрации также получается справка, уже «чистая», то есть, в которой указывается, что в квартире никто не прописан.

Это касается не только детей, но и всех других лиц, ранее прописанных в продаваемом помещении.

Несовершеннолетние регистрируются по адресу одного из родителей (или опекунов).

Состояние приватизации

Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.

Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.

Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется.

Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м.

, да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

Доля несовершеннолетнего в квартире

Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее.

Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка.

Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.

Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

Подготовка документов

Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:

1. Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
3. Письменное согласие органов опеки и попечительства;
4. Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
5. Акт приема-передачи;
6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

Действия по сбору документов

Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки.

Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения.

Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.

Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу.

Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка.

Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.

С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:

1. Удостоверения личности собственников квартиры;
2. Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
3. Согласие на продажу от каждого собственника;
4. Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
5. Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
6. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
7. Справка о состоянии лицевого счета.

Представление всех вышеперечисленных документов не гарантирует получения положительного решения по заявлению.

Тем не менее, непредставление полного списка (его лучше уточнить в органах опеки и попечительства, поскольку требования периодически меняются) может послужить отказом в принятии для рассмотрения. Необходимо предоставить оригиналы и копии.

Для принятия решения могут потребовать дополнительные справки и выписки, тогда орган опеки продлевает срок рассмотрения, предоставляя время на их получение и подачу, но не более месяца.

Таким образом, продать квартиру с прописанными детьми, не достигшим совершеннолетия, и не являющимися собственниками, относительно несложно. В то же время, сделка с недвижимостью, часть которой принадлежит ребенку, затруднительна, требует большего времени.

Источник: http://pravonanasledstvo.ru/propiska/prodazha-kvartiry-s-zaregistrirovannym-nesovershennoletnim.html