Без жилья и без денег как нас обманывают при покупке квартир

Обман при покупке квартиры

Здравствуйте! У нас возникла довольно неприятная ситуация. Купив квартир, мы остались без денег и жилья. Продавцом недвижимости был сын владельца. У него была доверенность на заключение сделки.

На вопрос, почему он занимается продажей, а не его отец, он ответил, что у отца проблемы со зрением. Хотя, когда мы смотрели квартиру и подписывали предварительное соглашение, присутствовал и сам собственник.

Мы договорились, что первая оплата за жилье осуществляется наличными. Остальные деньги — через ипотеку. Со временем оказалось, что человек, являющийся собственником жилья, психически болен.

В суд было направлено исковое заявление о расторжении сделки купли-продажи. Истцом выступил опекун собственника.

Решением суда сделка признана незаконной. Нас обязали покинуть помещение,так как мы не имеем права там находиться. Продавец в суд не пришел.

Получается, что мы потратили деньги на первый взнос, оформили ипотеку, но квартиры нет. Как найти продавца неизвестно. Подскажите, что нам делать, нужно ли покидать жилье?

Как вернуть деньги и куда обращаться?

Ответ

Договор купли-продажи вы подписали с мошенником. Действия продавца подпадают под ст.159 Уголовного кодекса РФ. В этой статье говорится о том, что мошенничество – это хищение чужого имущества, а также приобретение права на чужое имущество в результате обманных действий, или в случае злоупотребления доверием граждан.

Скорее всего, мошенники были в курсе состояния здоровья хозяина квартиры. Поэтому воспользовались ситуацией с целью получения наживы.

Не медлите, обращайтесь в полицию, только так можно решить проблему.

Сделка, заключенная таким путем, считается незаконной. Поэтому стороны сделки обязаны вернуть друг другу, все, что они получили. Бывший собственник возвращает деньги, новый – жилье.

Если за это время вы успели облагородить жилище, сделать ремонт или потратили денежные средства в результате пользования жильем, вам обязаны компенсировать стоимость всех затрат. Все зависит от того, какие последствия сделки оговорены на уровне закона.

Так как по решению суда вам предписано освободить помещение, вы обязаны это сделать.

Если у вас есть вопросы, задайте их в форму ниже, мы ответим в кратчайший срок.

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Аферы с недвижимостью: как купить квартиру, чтобы не обманули?

Приобретение недвижимости — важнейшее событие в жизни любого человека, вне зависимости от степени его благосостояния.

При оформлении сделки купли-продажи покупатель рискует крупной суммой денег, которая может привлекать мошенников и аферистов, до сих пор встречающихся на рынке недвижимости.

О том, как купить квартиру, чтобы не обманули, разберем в данной статье. А также о факторах риска и «подводных камнях», которые могут встретить новичка в этом серьезном деле.

Риски при покупке квартиры и частые методы обмана

Существует определенная группа признаков, которые могут свидетельствовать о том, что продавец (частник или компания-застройщик) является мошенником.

При этом факт мошенничества совсем необязателен, однако при наличии таких признаков вероятность того, что покупатель столкнулся с аферистами, возрастает.

В ином варианте из-за имеющихся проблем сделка так и не будет оформлена, а покупатель потеряет драгоценное время впустую. Поэтому при наличии нижеперечисленных рисков покупателю стоит крепко задуматься.

В новостройке

При приобретении жилья на стадии строительства покупатели обычно сталкиваются с юридическими лицами, что, по идее, должно снижать риск мошенничества.

Однако истории обманутых дольщиков не сходят с экранов телевизоров, так что покупая еще не построенную квартиру можно столкнуться с аферистами.

Продажа на стадии котлована. Фирма-однодневка, не имеющая до этого момента сданных объектов, собирает деньги с покупателей, после чего руководство фирмы исчезает;

Отсутствие разрешения на строительство. Приобретя квартиру в таком доме, можно столкнуться с ситуацией, что стройка будет заморожена, или даже если дом и будет построен, то оформить право собственности на такое жилье не получится. В дальнейшем здание может быть даже снесено, а владельцы не существующих на бумаге квартир остаются без жилья и без денег;

Подписание предварительного договора долевого строительства или продажа по векселю. Юридическую силу имеет лишь договор долевого строительства с компанией-застройщиком, зарегистрированный в органах гос. регистрации. Все остальные соглашения, а также договоры, заключенные с подрядчиками, риелторскими компаниями или фирмами-прокладками могут привести к потере уплаченных средств;

Понятие доли в квартире: что это такое, покупка-продажа и многое другое — тут.

На вторичном рынке

Существует несколько мошеннических схем, которые используются аферистами на рынке вторичной недвижимости.

При этом аферисты могут:

• завладеть авансом (задатком) и исчезнуть;
• попытаться получить полную стоимость квартиры и оформить сделку, которая впоследствии будет признана ничтожной.

Больше всего случаев мошенничества встречается на вторичном рынке, где сталкиваются частные лица, зачастую даже без участия риелторов, присутствие которых также не гарантирует 100% чистоту сделки.

Рассмотрим основные схемы обмана покупателя:

Аукцион. После того, как покупатель присмотрел себе жилье, хозяева сообщают, что у них есть несколько претендентов, готовых приобрести квартиру. Человеку, который психологически настроился на покупку конкретного жилья, бывает трудно перестроиться и он вступает в своеобразный аукцион, в результате чего цена жилья возрастает и становится намного выше рыночной. При этом зачастую такие продавцы привлекают покупателей изначально низкой ценой. Второй вариант мошеннической схемы при аукционе — покупатель перебивает цену переданной суммой без составления расписки, после чего продавцы перестают выходить на связь. Естественно, ни денег, ни жилья покупатель больше не увидит;

Неполная цена в договоре с последующей отменой сделки. Продавец требует указать неполную стоимость жилья, при этом оставшаяся сумма передается наличными. После оформления сделка отменяется по каким-либо причинам, а продавец возвращает только сумму, прописанную в основном договоре;

Продажа нескольким покупателям. Продавец оформляет несколько сделок купли-продажи, а пока происходит регистрация, исчезает с полученными средствами;

Продажа по поддельным документам. Один из наиболее сложных, но все-таки встречающихся способов обмана. Продавец подделывает документы (паспорт или свидетельство на право собственности), «продает» квартиру и исчезает с полученными деньгами. Реальный владелец жилья узнает об этом post factum;

Рекомендуем посмотреть ролик о том, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке:

При этом не всегда происходит именно афера, зачастую сами продавцы не в курсе того, что продают недвижимость с юридическими проблемами.

Однако покупателю стоит избегать не только явных мошеннических схем, но и проблемных квартир, которые впоследствии принесут много хлопот.

На что обратить внимание, приобретая недвижимость?

Чтобы не столкнуться с мошенническими схемами или проблемными квартирами, необходимо обращать внимание на нюансы сделки.

Лучше всего, если покупателю будет помогать доверенный юрист или риелтор.

Ведь именно им знакомы все схемы аферистов и проблемы, с которыми может столкнуться покупатель при выборе жилья.

В новом доме

При покупке квартиры на стадии строительства покупателю следует соблюдать осторожность в следующих случаях:

• Компания-застройщик строит первый объект или ранее имела проблемы в сдачу зданий в эксплуатацию. Выяснение полной информации о застройщике — первый этап при выборе квартиры на первичном рынке. В случае сомнений лучше отказаться от варианта несмотря на всю его выгодность;
• Лучше приобретать квартиру не на стадии котлована, а ближе к сдаче дома. Это не гарантирует полностью того, что проблем со сдачей не будет, но значительно снижает вероятность потери денег;
• При заключении договора необходимо истребовать разрешение на строительство, проектную декларацию и иные документы;
• Единственное соглашение, которое следует заключать с застройщиком, это договор долевого строительства, подлежащий регистрации. Все остальные соглашения не дают полную юридическую гарантию прав покупателя на строящееся жилье.

Посмотрите видео о безопасной покупке квартиры в новостройке:

При оформлении сделки на вторичном рынке

Существует несколько маркеров мошеннических схем или проблемных квартир, при наличии которых покупателю лучше отменить сделку или по крайней мере провести собственное расследование на юридическую чистоту продавца и приобретаемого жилья.

Нереально низкая цена. Стоимость жилья на несколько десятков процентов ниже рыночной практически всегда свидетельствует либо о мошеннической схеме, либо о «проблемной квартире», приобретя которую покупатель может впоследствии горько пожалеть;

Крупная сумма аванса (задатка). Если требуемая сумма аванса значительно превышает сложившийся размер (обычно не более 1-2% от стоимости жилья), то риск возрастает. Продавец может скрыться с деньгами или, в лучшем случае, воспользоваться деньгами для каких-либо собственных нужд (например, закрыть крупный долг). Поэтому в случае требования хозяином жилья крупной суммы аванса необходимо поинтересоваться, зачем ему необходимы такие средства. Покупатель должен уяснить, что аванс — эта та сумма денег, с которой он может позволить себе безболезненно расстаться;

Неполная цена в договоре. Неполная цена еще не свидетельствует об афере, однако при заключении сделки с такими условиями нужно обязательно получить расписку в получении денежных средств, являющуюся приложением к договору купли-продажи. Только наличие такой расписки гарантирует покупателю возвращение полной суммы в случае гипотетического судебного разбирательства;

Узнать о том, как правильно оформить задаток при покупке квартиры и скачать образец расписки, Вы можете в нашей статье.

Также необходимо обращать внимание на поведение владельца недвижимости.

Продавец наиболее заинтересован в продаже, поэтому он должен предоставлять наиболее полную информацию о квартире, в том числе и полный пакет оригинальных документов для ознакомления, а также отвечать на возникающие вопросы.

Подозрительное и скрытное поведение — сигнал покупателю к отказу от сделки.

Как избежать обмана со стороны риелтора?

Зачастую обманщиками на рынке недвижимости являются не только продавцы, но и риелторы. При этом мошенничеством могут заниматься как частные риелторы и небольшие компании, так и крупные агентства.

Популярные случаи

Распространенные схемы мошенничества среди риелторов мало отличаются от афер, проводимых продавцами:

• Фирмы-однодневки. Берут крупный аванс за квартиру, после чего съезжают с прежнего адреса;
• Черные риелторы. Продают квартиры по генеральной доверенности, полученной незаконно;
• Сговор риелтора с продавцом. Могут быть использованы любые схемы мошенничества, описанные выше;
• Продажа квартир в новостройках. Агентство продает недвижимость на рынке первичного жилья, ссылаясь на заключенный с компанией-застройщиком договор. При этом средства за жилье переводятся на счета агентства. После расторжения сделки застройщик заявляет, что договоров ни с кем не заключал, а деньги остаются у риелторов;

Как оформить квартиру в собственность в новостройке читайте здесь.

Выбираем агента недвижимости правильно

Выбор риелтора — не такая легкая задача, как может показаться на первый взгляд.

Услуги крупных агентств достаточно дороги, а гарантии лучшей работы, чем у небольших фирм или частных риелторов, нет. При этом в последнем случае существует риск нарваться на мошенников.

Лучший способ выбрать риелтора — воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, оформлявших сделку с использованием услуг агента.

Если таких знакомых нет, то необходимо подойти к выбору со следующими критериями:

Чем больше информации об агентстве или риелторе — тем лучше. Можно почитать отзывы в интернете (но не на сайте самого агентства), посмотреть различные справочники, газеты и другую информацию;

Следует выбирать агентство или риелтора со стажем. Профессиональный агент должен отработать на рынке недвижимости не один год, так как новичок в плане опыта мало отличается от обычного покупателя;

Следует обратить внимание на офис компании. Фирмы-однодневки редко тратятся на дорогую мебель, оргтехнику и т. д. В случае частного риелтора этот способ проверки не подойдет, но для выбора агентства вполне годится;

Чем больше информации предоставляет риелтор — тем лучше. Можно попросить для рассмотрения стандартный договор, уточнить, состоит ли агентство или риелтор в профессиональных организациях и т. д. Профессионалу, работающему на рынке недвижимости честно, нечего скрывать от своего потенциального клиента.

А если берем в ипотеку?

При покупке квартиры в ипотеку юридическую проверку жилья проводят юристы банка, а риски страхуются страховыми компаниями.

Однако все проблемы, с которыми сталкивается покупатель при приобретении жилья за наличные, могут существовать и при покупке квартиры с использованием кредитных средств.

При этом в случае возникновения проблем все они ложатся на продавца и покупателя, а банк и страховая компания окажутся в стороне.

При этом в случае расторжения договора купли-продажи и признания сделки ничтожной, расходы, которые понес покупатель, в том числе и уже перечисленные взносы по ипотеке, ему не возвращаются.

Какие могут быть аферы и махинации при продаже жилья?

Чаще всего с мошенническими схемами на рынке недвижимости сталкивается покупатель, так как именно он обладает денежными средствами, привлекающими аферистов.

Но также существуют схемы, с помощью которых обманываются владельцы продаваемой недвижимости.

Обычно в зону риска входят доверчивые граждане: пенсионеры, неблагополучные лица и т. д. Но даже опытный продавец может быть обманут искусными аферистами.

Обман собственника покупателем

Способов обмана продавцов недвижимости покупателями немного, но они существуют.

Из-за того, что схемы по обману продавца не так распространены, продавцы менее тщательно относятся к сделкам, чем и пользуются мошенники:

Продавец и покупатель договариваются о том, что деньги передаются после оформления сделки купли-продажи. После регистрации покупатель сообщает о том, что деньги уже передал, о чем свидетельствует запись в договоре. В результате продавец остается без жилья и денег.

Второй вариант возникает, когда указывается неполная сумма в договоре. В результате продавец получает только те денежные средства, которые указаны в соглашении;

Предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях:

Проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту: как не стать жертвой мошенников

Каждый банк всегда совершает проверку приобретаемой квартиры на юридическую чистоту, без этого выдача жилищного кредита невозможна. Процедура нужна и банку и самому заемщику. Первый желает получить «чистый» объект в залог, второй — совершить безопасную сделку. Каждому заемщику важно разобраться в том, как не быть обманутым при покупке квартиры в ипотеку.

Обязательно изучите тонкости проверки недвижимости и моменты, которые вас должны насторожить. К сожалению, обман при покупке квартиры встречается часто.

Для чего банк проверяет юридическую чистоту, как он это делает

Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг.

Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.

Как банк совершает проверку:

Требует предоставить большой пакет документов и на саму покупаемую квартиру, и на ее продавца. Эти документы проверяет юрист.

Экспертная оценка недвижимости. Она нужна для определения рыночной цены объекта, для его объективного описания и выявления юридических рисков.

Так что, если вы думаете о том, проверяет ли банк чистоту сделки при покупке квартиры в ипотеку, ответ однозначный — без этой процедуры сделка не будет проведена. Для заемщика сам юридический анализ проводится бесплатно, оплачиваются только услуги специалиста по оценке. Но в любом случае важно самому уметь определять возможные признаки мошенничества, чтобы не потерять время попусту, собирая документы на объект, который банк не одобрит для сделки.

Способы обмана при покупке квартиры

Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.

Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.

Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.

Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.

Обман при покупке квартиры встречается часто. Мошенники постоянно разрабатывают новые схемы, поэтому, совершая сделку, нужно быть крайне внимательным.

Что должно вызывать подозрение

Есть признаки, которые прямо или косвенно свидетельствуют о том, что есть какой-то подвох. Если вы обнаружили такие признаки, исключите этот объект из перечня возможных для приобретения, какой бы выгодной сделка вам ни казалась:

• явно заниженная цена, причем причина скидки непонятна;
• из выписки из ЕГРП, которая нужна для совершения любых сделок с недвижимостью, понятно, что объект часто меняет собственников. Частые перепродажи — прямой показатель зачистки следов мошеннической операции, совершенной ранее. Есть риск лишиться жилья;
• продажа квартиры по доверенности. То есть сделку совершает не сам собственник, а третье лицо. Юристы вообще не рекомендуют связываться с такими продавцами, риск попасть в лапы мошенников огромен;
• продавец затягивает предоставление оригиналов документов, показывает вам копии.

Не факт, что любой из вышеуказанных признаков — 100% показатель мошенничества. Но лучше не рисковать. Более того, эти моменты насторожат и банк, что может повлечь отказ в кредитовании покупки именного этого объекта — вы потеряете время.

Мошенничество с ипотекой

Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы.

Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.

Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.

Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).

В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.

В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.

Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке. Например, граждане, отбывающие наказание, вернувшиеся из МЛС (но эту схемы юристы обычно выявляют).

Один из собственников был признан безвестно отсутствующим, а потом вдруг неожиданно объявился.

Оспаривание сделки супругой/супругом продавца (этот риск также выявляется юристами, поэтому маловероятен).

В любом их вышеуказанных случаев совершается обман продавца квартиры покупателем по ипотеке. Неожиданный претендент обращается в суд и выигрывает дело. В итоге получается, что гражданин и квартиры лишается, и остается должен банку.

Это сложная ситуация, приводящая покупателей в отчаяние. К сожалению, сделать что-то сложно, вернуть деньги удается далеко не всем. Конечно, покупатель обращается в суд, чтобы взыскать выплаченные продавцу деньги, но этого добиться сложно.

Таких ситуаций можно избежать, если при оформлении ипотеки подключиться к титульному страхованию.

Важно! Обратите внимание, что риск столкнуться с неожиданным претендентом есть только у граждан, которые приобретают объект вторичного рынка. Если речь о квартире в новостройке, таких рисков нет, так как нет и предыдущих собственников.

Титульное страхование — защита от неожиданных собственников

При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.

Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.

Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.

Может ли обмануть риэлтор?

Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.

Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации.

Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков.

Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.

Не исключаются и ситуации, когда риэлторы сами являются организаторами или участниками мошеннических групп. Люди им доверяют, как опытным специалистам, а в итоге теряют деньги, например переданный задаток. Или клиент составляет на имя риэлтора доверенность, а он использует это для обогащения.

Что делать, если обманул риэлтор?

Выход только один — обращаться в суд и защищать свои интересы. Не медлите, обращайтесь в суд и к адвокату сразу, как только выявился факт обмана. Чем быстрее вы будете действовать, тем больше шансов, что ваши деньги «не уплывут» от вас слишком далеко.

Но помните, что наказание мошенника ждет только в том случае, если вы документально докажете факт обмана, голословные заявления суд рассматривать не будет.

Что обязательно нужно проверить в случае приобретения жилья в ипотеку

Запросите выписку из ЕГРП. В ней отражается цепочка сделок с объектом недвижимости.

Внимательно изучите оригиналы документов на собственность, в том числе те, что послужили появлению у продавца прав собственности. Если речь о наследстве, стоит проанализировать ситуацию на возможное появление других наследников. Риск есть, если продавец вступил в наследство недавно.

Предоставление продавцом выписки из домовой книги. В ней отражены временно выписанные граждане при их наличии.

Если продавец состоит в браке, получите заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на проведение сделки. Более того, если недавно был развод, и бывший супруг/супруга может предъявить права на недвижимость, нужно заручиться и его согласием.

Проверка кадастрового паспорта и технического паспорта объекта поможет выявить незаконную перепланировку: при ее наличии банк сделку не одобрит.

Справка из ПНД (психоневрологического диспансера). Важный документ, который удостоверит адекватность продавца и его вменяемость. Не стесняйтесь запрашивать справку, это в ваших интересах.

Документы об оплате коммунальных услуг, долгов не должно быть — для многих банков это обязательное условие приобретения квартиры в кредит.

Так как вы оформляете ипотеку, перечень документов для оценки юридических рисков предоставит банк. Бумаги будет проверять опытный специалист, на которого вы можете рассчитывать. Но вам важно знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой в ипотеку самостоятельно, чтобы не затягивать сделку, собирая документы на объект, который заведомо не будет принят в залог.

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

• дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
• в квартире выделена кухня и санузел;
• проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
• если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
• не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
• прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку. Специалист исследует состояние объекта и дает заключение, которое прикладывается к пакету документов для оформления ипотеки.

Как быть если банк не одобрил понравившийся вариант?

Если недвижимость не соответствует критериям банка или выявлена ее юридическая нечистота, выход только один — искать другой объект. Но делать это нужно уже более тщательно, чтобы не затягивать процесс. Помните, что положительное решение банка обычно действует в течение 90 дней.

Как избежать мошенничества при совершении сделки на первичном рынке

В случае с ипотечным кредитом риски исключаются, так как банк принимает в залог только новые квартиры, которые продает аккредитованный им застройщик. Если банк аккредитовал застройщика, значит, он полностью ему доверяет: проверил всю его деятельность и сам возводимый объект от и до. Но и в этом случае банк может предложить максимально обезопасить сделку, подключив титульное страхование.

Как быть не обманутым при покупке квартиры, дома, земельного участка

Метод проверки юридической чистоты мало зависит от того, какой именно объект приобретается. От этого зависит только пакет документов и точные требования банка. Чтобы быть максимально уверенным, можете привлечь юриста по недвижимости.

Именно его, а не риэлтора. Ваш специалист не должен быть материально заинтересованным в совершении сделки, его задача — сделать ее безопасной, за это он и получает деньги.

Так что, ответ на вопрос, проверяет ли банк квартиру при ипотеке на юридическую чистоту, однозначный: без этого действия ипотека не выдается. Как не выдается и в том случае, если юристы банка нашли предпосылки к возможному мошенничеству.

Без жилья и без денег: как нас обманывают при покупке квартир

Можно получить квартиру без денег, прибегнув к помощи интернета. Сразу стоит отметить, что этот вариант маловероятный, однако, прецеденты были. Можно совершить процедуру обмена. Для этого существуют сайты, где люди просто обмениваются вещами.

Кто знает, может вам повезёт, и вы сможете обменять свою машину или дачу на заветную квартиру.

Существует в сети такое понятие, как краудфандинг. Суть его заключается в том, что пользователи интернет-сообщества помогают нуждающимся. Если вы сможете грамотно убедить пользователей, что жильё вам необходимо как воздух, то есть шанс что вам помогут.

Схема 1: невозвратный задаток

Этот способ мошенничества можно назвать самым распространенным, но и наименее затратным для жертвы. Вы рискуете потерять не всю сумму, а лишь то, что согласитесь заплатить вперед. В частности, такая схема работает при подписании предварительного договора купли-продажи.

Способ обмана. Привлекательные на первый взгляд условия, которые на поверку оказываются ловушкой. Обычно такие сделки мошенники предлагают совершить по очень выгодной цене, но только при условии уплаты задатка, который не возвращается при отказе от покупки.

Как нетрудно догадаться, квартирная сказка после этого очень быстро меняет сюжет. Покупателю становятся известны ранее скрытые от него детали, которые делают приобретение невыгодным.

Последствия. Не фатальные, но обидные. Вы лишаетесь задатка и не можете предъявить каких-либо претензий, так как по документам все чисто, а пущенную в глаза пыль к делу не пришьешь.

Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Схема 2: подложные документы

Способ обмана. Один из документов, подтверждающих права продавца на владение или распоряжение недвижимостью, — ненастоящий или недействительный. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, доверенность на продажу или даже весь пакет, если его оформили по поддельному паспорту и перед вами ложный собственник.

Например, злоумышленники арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника. По этому паспорту он получает дубликаты правоустанавливающих документов, продает квартиру и исчезает.

Последствия. Сделку, совершенную по подложным документам, легко признать недействительной. Квартиру у вас заберут по решению суда, а вот с возвратом денег будут серьезные проблемы.

Как показывает практика, сумму с виновника, конечно, взыщут, но получите ли вы ее по факту — большой вопрос.

Главное, что стоит помнить: справка из ЕГРН имеет короткий «срок жизни» и утрачивает юридическую силу уже через месяц. Желательно перестраховаться и заказать выписку повторно за один-два дня до назначенной сделки или даже день в день.

И еще один совет от профессионала: обязательно убедитесь, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Для этого, кроме оригинала паспорта, попросите другие удостоверяющие личность документы (права, загранпаспорт, военный билет, СНИЛС, ИНН) и сверьте все данные.

Отдельного упоминания заслуживают сделки по доверенности. Это всегда огромный риск для покупателей. Документ могут подделать или, например, получить у смертельно больного собственника. Если он умрет до официальной регистрации купли-продажи, покупатель не сможет получить квартиру, так как сделка будет считаться незавершенной.

Поэтому претендентам на жилье необходимо видеть настоящего хозяина в момент подписания бумаг. От сделок, на которых собственник не появляется вообще, лучше отказаться.

Схема 3: многократная продажа

Способ обмана. Этой схемой часто пользуются нечистые на руку риелторы, а иногда и застройщики, которые понимают, что не смогут закончить объект. Зачем совершать одну сделку, если можно продать ту же квартиру нескольким желающим?

С юридической стороны такие сделки обычно не вызывают подозрений, ведь каждому покупателю предоставляется комплект настоящих документов.

Последствия. Вы не можете нормально пользоваться приобретенным жильем, так как у вас есть конкуренты — такие же жертвы обмана. И далеко не факт, что вы сможете сохранить квартиру за собой.

Стоп-сигналом для вас должно послужить требование оплатить сделку до переоформления документов. Перевод денег — это финальная процедура. Ей предшествует заключение договора и его регистрация в Росреесте.

И уже после этого приходит время доставать кошелек.

Схема 4: неожиданные наследники

По российским законам исковая давность для тех, кто по объективным причинам не заявил о себе как о наследнике, составляет от трех до десяти лет. Так что претендент на купленное вами имущество может «нарисоваться» даже когда вы уже забыли о сделке. Поэтому покупка квартиры на вторичном рынке — всегда больший риск по сравнению с новостройкой.

Способ обмана. Мини-спектакль в исполнении нечестных наследников. В первом акте все претенденты получают причитающиеся им доли, во втором — продают квартиру, а в третьем на сцену выходит какой-нибудь троюродный племянник, который якобы только что узнал о смерти любимого дядюшки.

Немая сцена, суд, занавес.

Последствия. Судебные тяжбы с вероятным перераспределением имущества. Чтобы разобраться в ситуации, суд «откатит» все на исходные позиции, и вы останетесь ни с чем.

Правда, такой финал — не всегда признак мошенничества. Иногда родственники действительно не сразу узнают о кончине близкого человека или просто не согласны с итогами раздела собственности. Но покупателю от этого ничуть не легче.

Распоряжаться наследством близкие умершего могут только через полгода после его кончины. Они должны получить у нотариуса свидетельство, подтверждающее их права. Всегда обращайте внимание на дату наследования и наличие у нового владельца нужных бумаг.

«Если вам известно о наличии нескольких наследников, у них нужно взять нотариально заверенные заявления об отсутствии претензий к сделке, — советует юрист. — Выявить этот и другие подводные камни поможет проверка недвижимости на юридическую чистоту. В случае вторичного жилья на такой услуге лучше не экономить».

Схема 5: старики, дети и недееспособные

Не все знают, но во многих российских квартирах есть так называемые «вечные жильцы», которых нельзя принудительно выписать даже при продаже недвижимости. И это не только несовершеннолетние дети владельцев. Закон также защищает права недееспособных граждан и одиноких пенсионеров.

Способ обмана. Здесь их сразу несколько. Например, собственники выписывают детей менее чем за полгода до приватизации. Это может быть сделано и осознанно, и без злого умысла — просто чтобы избежать сбора дополнительных документов и согласования последующей перепродажи квартиры с опекой.

Однако это нарушает права несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.

«Торпедировать» продажу может и нарушение условий использования материнского капитала. По закону, родители обязаны наделить всех своих несовершеннолетних детей долями в купленной квартире. Если этого не было сделано, опека или прокуратура потребуют признать недействительными все последующие операции с недвижимостью.

Стариков и недееспособных людей в махинациях любят использовать черные риелторы. Подчинив их своей воле, преступники покупают недвижимость по символической цене, а потом перепродают еще несколько раз, чтобы скрыть первоначального собственника за спинами других. И только после этого продают квартиру ничего не подозревающему покупателю.

Последствия. Если в купленной вами квартире «обнаружится» несовершеннолетний, выписать его без содействия родителей будет невозможно. Расслабляться в такой ситуации не стоит, даже если все тихо.

В суд ребенок может обратиться до достижения 21 года, и если Фемида найдет в прошлом нарушение его прав, новые владельцы лишатся жилья.

Если же покупатель не обратит внимание на то, что квартирой владел одинокий пенсионер или человек, который ограничен в принятии самостоятельных решений, мошенники смогут аннулировать всю цепочку продаж, так как первоначальная сделка была незаконной.

Требуйте у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров на прописанных и недавно выписанных людей. Поинтересуйтесь судьбой детей продавца, которым еще нет 21 года. Выясните, кто прописан в квартире и как часто ее перепродавали.

Все эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН, домовой книге, квитанциях об оплате услуг ЖКХ. Вдобавок можете пообщаться с соседями. Если в выписке из реестра вы видите, что квартира за короткий промежуток времени сменила нескольких владельцев, от сделки лучше отказаться.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели.

Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста.

Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Доверяй, но проверяй

Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели.

Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:

При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.

Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста.

Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.

Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.

Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.

Как могут обмануть при продаже квартиры

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье.

Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена.

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Схемы обмана при купле-продаже недвижимости

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного-единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Однако, самая распространенная ошибка — передача денег без расписки. Многие покупатели полагают, что подписание договора свидетельствует о передаче денег, однако единственным способом доказать факт оплаты является только расписка продавца о получении средств. Такой документ, расписка, полностью пишется от руки и должен обязательно содержать имена договаривающихся сторон и их паспортные данные (и так же данные свидетелей, чье присутствие не просто желательно, но, скорее, необходимо), цену и описание объекта, дату договора и самой расписки.

Расписка поможет избежать самого простого мошеннического трюка, когда злоумышленники фактически получают деньги, но потом отрицают этот факт.

Как избежать обмана при покупке квартиры

Правоустанавливающие документы на недвижимость у продавца (это может быть договор приобретения, передачи по наследству, мены и т.д.). В случае если объект был передан по наследству, то важно проверить, нет ли других наследников, претендующих на имущество и имеющих возможность добиться признания сделки недействительной.

Обратите внимание на домовую книгу, в которой указываются все собственники и лица, прописанные в квартире и выписанные из неё. Будьте уверены, что из недвижимости выписаны все лица. Не доверяйте покупателям, которые убеждают, что выпишутся после внесения средств и регистрации договора.

Если квартира в течение короткого времени несколько раз продавалась, то это повод серьезно задуматься – нужна ли покупка такой недвижимости?

Продажа недвижимости строительными компаниями без наличия соответствующих документов – разрешения на ведение строительных работ. Не проверив эту бумагу, покупатели перечисляют средства, а дом после этого не удастся ввести в эксплуатацию, поскольку его строительство проводилось нелегально.

Несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. Нередко строительство объектов недвижимости осуществляется поспешно, что сопровождается нарушением требований в области строительства.

Некомпетентность застройщика – нарушение обязательств, предусмотренных договоров (к примеру, просрочка сдачи объекта).

Как могут обмануть агенства недвижимости при продаже квартиры

Искусственное занижение цены на квартиру. Риэлтор может обмануть, сказав, что сейчас на рынке неподходящая ситуация для продажи, и уговорить снизить цену. Хозяин жилья может не понять ситуацию, и ему не останется ничего другого делать, как снизить цену. Жилье продается через другое агентство по более высокой цене, но эта сумма в договоре не ставится. Скрытая комиссия становится источником дохода для агентов, а продавец получает меньше той суммы, на которую мог рассчитывать.

Включение комиссии агентов в цену договора. Посредник просит собственника уменьшить цену и забирает скрытие комиссионные. Интересы продавца в этом случае никто не соблюдает.

Сокрытие объектов, по которым нет возможности получить «скрытку». Жилье долго не продается, в результате собственник соглашается уменьшить цену. В результате такого обмана агент получает комиссию, а продавец вынужден довольствоваться той суммой, за которую удалось продать квартиру.

Фирмы-однодневки появляются сотнями и сотнями же исчезают. А если фирма исчезла, то найти и наказать виновных будет очень сложно. Поэтому желательно проверить информацию о фирме не только в налоговой инспекции, но и ознакомиться с отзывами о работе в интернете.

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен.

Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

Способы обмана при продаже квартиры

При успешном для мошенника развитии событий, не осведомленный в полной мере с депозитными правилами, продавец учтиво соглашается. На обусловленный между ними следующий день происходит оформление документов, однако, продавец уже не может быть допущенным к сейфу и, соответственно, к деньгам за проданную квартиру тоже.

Покупатель имеет шанс столкнуться с проблемным и нечестным продавцом, что влечет за собой ряд негативных факторов, а именно: отказ в ссуде, подделка документации на разных этапах и инстанциях, отсутствие каких-либо значимых документов, нарушение требований для ипотечного жилья, а также собственников, которые не достигли совершеннолетия, что, в свою очередь, грозит отказом от продажи со стороны ООП.

Как избежать обмана при покупке и купить квартиру без риска

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Что нужно знать при покупке недвижимости чтобы не обманули

При ипотечном займе следует обращать внимание на те же обстоятельства, которые указаны выше. Квартира должны быть готова к продаже и освобождена от всех зарегистрированных в ней лиц. Особенностью является то, что банк, в данном случае, выступает в интересах заемщика. Ведь он расходует свои активы и будет стараться убедиться в юридической чистоте сделки.

Это означает, что банковское учреждение проведет свою проверку. Если все в порядке, то разрешение на выдачу ссуды будет получено.

Помимо перечисленных обстоятельств, покупателю следует внимательно проверять все действия, совершенные по доверенности. Если есть возможность, то лучше связаться с доверителем и удостовериться с том, что документ действителен и не отзывался. Нередко используется такая схема – владелец квартиры получает в долг деньги. А в качестве гарантии их возврата составляется доверенность на право продажи жилья.

В результате — дом продается на основании доверенности. А новый владелец должен доказывать свою правоту в суде перед прежним собственником.

Как вас могут обмануть при покупке квартиры

Достаточно новая проблемная ситуация – строительство квартир по инвестиционным договорам, которые сами по себе не являются подтверждением права собственности. Если собственниками старой квартиры являются дети, то опекунский совет может не дать разрешение на ее продажу. Если же новое жилье уже готово, то совет ставит условие подарить ребенку долю, которая должна быть не меньше старой.

Поэтому обращайте внимание на объекты, где прописаны дети, не являющиеся собственниками. Они должны быть выписаны на другую жилплощадь.

Случается продажа жилья по дубликатам документов. Одну квартиру продают, к примеру, десяти клиентам, а владелец, быстренько собрав со всех залог или предоплату, отбывает в неизвестном направлении. По правилам БТИ, собственником недвижимости становится тот пострадавший, который оказался первым при регистрации квартиры. Даже если им оказались вы – не спешите радоваться.

Вам еще предстоят разборки с оставшимися претендентами на жилплощадь.

Как могут обмануть при продаже квартиры

Продавец помешать этому не может, так как условия доступа к ячейке строго описаны в договоре. Если же собственник в этот момент откажется от продажи квартиры, то по закону (ст. 551 ГК РФ) покупатели вправе через суд завершить сделку в свою пользу.

Они должны будут передать продавцу деньги за квартиру, но лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Оплата за продаваемую квартиру должна передаваться только собственнику либо лицу, у которого есть доверенность на продажу. Ни родственники, ни супруга, ни тем более представитель, в полномочиях которого не прописаны такие права или доверенность которого отменена, не могут претендовать на получение денег. Хорошо бы отдельным пунктом в договоре указать, кто является владельцем средств от проданного жилья.