Депозит нотариуса при покупке продаже квартиры

Узнал о существовании депозита нотариуса при покупке-продаже доли в квартире. Что это такое?

Прочитал, что возможно воспользоваться депозитом нотариуса при покупке-продаже доли в квартире. В чем смысл операции?

Юлия Простак
Консультаций: 5

Да, с 2015 года нотариусы могут принимать деньги в депозит для осуществления расчета между сторонами договора, в том числе при продаже недвижимости. Использовать депозит нотариуса очень удобно: вместо банковской ячейки покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только условия сделки будут исполнены (нотариус получит документы о регистрации права собственности покупателя в Росреестре). Депозит обеспечивает безопасность и людей, и самих расчетов.

Депозит нотариуса надежен еще и потому, что средства, находящиеся на депозитном счету нотариуса, защищены законом от банкротства банка.

При использовании депозита денежное обязательство считается исполненным покупателем сразу после внесения денежных средств на депозит нотариуса.

Кроме этого, срок исполнения обязательства может определяться договором, также договором могут быть определены условия, при которых деньги не подлежат уплате продавцу, а возвращаются покупателю.

Продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса

Одним из удобных способов расчета, который в настоящее время все больше завоевывает популярность является расчет через депозит нотариуса. Это также может быть связано с тем, что большое количество сделок сейчас должны удостоверяться у нотариуса. Если квартира находится в залоге у банка, это не означает, что ее нельзя продавать. Причем, это также возможно сделать, пользуясь услугами нотариуса по предоставлению депозита. Таким образом все действия будут выполняться в одном месте и под контролем нотариуса: и удостоверение договора купли-продажи и перевод денежных средств.

В статье рассмотрим как должна выполняться такая процедура, как продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса.

Содержание

Что собой представляет расчет через депозит нотариуса

Порядок расчетов через депозит нотариуса

• Если в одной сделке принимают участие сразу несколько договоров купли-продажи, то хотя бы один из них должен быть заверен нотариально. В некоторых случаях нотариусы требуют, чтобы все договора были заверены.
• В договоре купли-продаже должно быть условие о порядке расчетов между сторонами через депозит нотариуса.
• Между сторонами сделки составляется соглашение, которое также подлежит нотариальному заверению, в котором будут прописаны все условия будущих выплат: кому будет перечисление, когда, в какой сумме, а также на какой именно расчетный счет. Счет может быть указан абсолютно любой в банке РФ.
• После того, как все документы будут подписаны, покупатель должен будет внести средства на депозит нотариуса. Делать это лучше после того, как будет подписан договор, так как банки, как правило, требуют предоставить реквизиты подписанных договоров. Они также проверяют основание для внесения денег. В большинстве случаев такое требование вызывает у продавца сомнения. В таком случае можно договориться о том, что подача документов на регистрацию права собственности состоится только после поступления средств на депозит нотариуса.
• Способ внесения денежных средств на депозит нотариуса может быть любым, как наличный, так и безнал. Если это безналичный способ, то покупатель просто переводит деньги на указанные реквизиты, если наличный, то он может отнести их банк и положить на этот счет.
• После того, как будут выполнены условия, оговоренные в соглашении о выплате, та сторона, которая хочет получить средства должна прийти к нотариусу и предоставить ему документы, подтверждающие, что все условия выполнены.
• Предоставленные документы нотариус проверит, после чего выполнит перевод денег с депозита на тот счет, который указан в соглашении. Эта операция много времени не займет, деньги попадут на счет получателю уже на следующий день.
• После того, будет выполнена указанная выплата, покупатель получит справку о том, что с депозита нотариуса выплачены деньги. Такая справка будет заменять расписку продавца.

Продажа заложенной квартиры через депозит нотариуса

Если квартира находится в залоге, то ее можно продать вместе с долгом, а не погашать долг заранее. Покупатель, при покупке квартиры под обременением (то есть в ипотеке) хочет купить квартиру свободную от обременений. В этом случае, для того, чтобы дойти до сделки у нотариуса существует два варианта:

• Составить предварительный договор, по которому собственнику передают деньги, которыми он гасит долг, после чего уже без обременений совершает сделку;
• Заключить предварительный договор займа.

Пугаться покупки квартиры в ипотеке не стоит, ничего в этом страшного нет. Главное, что при этом необходимо помнить это то, что покупатель должен быть уверен, что деньги, выделяемые им для того, чтобы погасить долг перед банком и снять с квартиры обременение, действительно были использованы на эти цели. Другими словами, покупатель должен быть уверен в том, что деньги действительно попали в банк, а все претензии, которые могли бы предъявляться к квартире были сняты.

Самым оптимальным вариантом является покупка по договору купли-продажи и получения согласия со стороны банка на продажу этой квартиры. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что в случае заключения договора купли-продажи, предметом которого является квартира в ипотеке, потребуется согласие от банка, то есть залогодержателя. При этом для банка принципиальных изменений не будет. Он имел право в случае задержки оплаты изъять у должника имущество, для того чтобы продать его через торги и вернуть долг.

Даже если собственник меняется, это право за банком сохраняется.

Порядок расчетов с банком

Согласие банк должен составить в письменной форме, подписывает его уполномоченное лицо и ставится печать банка. В согласии содержится разрешение на продажу квартиры, которая является предметом ипотеки. После этого следует обратиться к нотариусу, который подготовит договор купли-продажи. В этом договоре должны быть предусмотрены условия, которые связаны с тем, что расчет происходит через депозит нотариуса.

То есть расчеты не будут проводиться ни с использованием сейфовой ячейки, ни через банковский аккредитив.

На основании этого условия покупатель должен будет внести всю необходимую сумму на депозит нотариуса либо до, либо после заключения самой сделки. После этого, те деньги, которые внес покупатель по заявлению продавца перечисляются в счет погашения долга и обязательства продавца.

Важно! Условия по расчетам сразу же включаются в договор купли-продажи. При этом оформлять это отдельным соглашением нет никакой необходимости.

Плюсы продажи квартиры через депозит нотариуса

Расчеты, производимые через депозит нотариуса имеют много преимуществ, по сравнению в расчетами через ячейку банка или через аккредитив. Например, через аккредитив нельзя провести удержания или заложить комиссию риэлторам. Если необходимо заложить некоторую сумму денег, то это не удастся, так как эта часть также будет переведена продавцу вместе со всеми деньгами.

Если говорить о депозите нотариуса, то деньги могут переводиться в разное время. Плюсами депозита нотариуса также можно выделить:

• Прозрачность в расчетах;
• Отсутствие проблем в получении расписки от продавца;
• Отсутствие споров о том, где будет храниться ключ от ячейки;
• Возможность заверить договор нотариально и заложить деньги в одном месте;
• В случае техошибок отсутствуют проблемы, связанные с получением денег.

Депозит нотариуса в сделках с недвижимостью – что это и как это работает?

Относительно недавно (точнее, с 2015 года) на вторичном рынке появился новый механизм денежных расчетов при сделках с недвижимостью. Это депозит нотариуса. Что это такое и как это работает?

Вообще-то, этот способ даже проще, чем традиционная банковская ячейка или расчеты через аккредитив, особенно, если сам Договор купли-продажи квартиры удостоверяется у нотариуса. А кое в чем нотариальный депозит даже имеет неоспоримое преимущество в плане надежности (об этом ниже).

С точки зрения законодательства, депозит нотариуса – это юридически значимое действие, которое заключается в принятии нотариусом на хранение денежных средств с целью последующей передачи их по назначению. Для этого нотариус имеет открытый в банке так называемый публичный депозитный счет, на который зачисляются деньги плательщика, после чего нотариус может перевести деньги получателю, когда для этого наступят подходящие условия.

Плательщик может внести деньги на депозит нотариуса как наличными, так и переводом со своего банковского счета. Нотариус полностью контролирует как условия принятия денег на свой депозитный счет, так и условия их выдачи/перевода со счета. Поэтому риск такого способа расчета практически нулевой.

Уточним – «нулевой риск» того, что Покупатель потеряет деньги или Продавец сможет их получить, не передав права на квартиру. Такого здесь, действительно, случиться не может. Но у нотариального депозита есть другие риски (об этом ниже).

Предварительный договор купли-продажи квартиры – 3 вида, нюансы, юридические последствия. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как происходит сделка с недвижимостью через депозит нотариуса

Покупка квартиры с расчетом по Договору купли-продажи через депозит нотариуса выглядит так – алгоритм действий:

Законодательно весь этот процесс регламентируется статьей 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Принцип обозначения условий передачи денег Продавцу такой же, как и при доступе к банковской ячейке или для раскрытия аккредитива – именно эти условия указываются в пункте про депозит нотариуса в Договоре купли-продажи квартиры, и они же потом дублируются в заявлении. Например, эти условия могут быть выражены так:

• Денежные средства вносятся Покупателем в депозит нотариуса сразу после подписания Договора купли-продажи квартиры и до подачи документов на регистрацию перехода права собственности.
• Продавец имеет право получить денежные средства из депозита только после регистрации права собственности на квартиру на имя Покупателя.
• Покупатель имеет право вернуть внесенные средства из депозита в случае, если регистрация права и перехода права по сделке не состоялась до такой-то даты.
• Покупатель не вправе требовать возврата ему внесенных средств из депозита до окончания процесса регистрация права и перехода права по сделке.

Как видно из примера, там же указывается и предельный срок, в течение которого эта регистрация должна состояться. А Покупателю нотариус выдает справку, подтверждающую факт внесения денег на депозит, с указанием того, что деньги приняты во исполнение обязательств по Договору купли-продажи квартиры.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Чем апартаменты отличаются от квартиры? Технические и юридические отличия.

Стоимость депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Цена этой услуги зависит от того, удостоверяется ли Договор купли-продажи квартиры у нотариуса или нет. Закон позволяет проводить денежные расчеты через депозит нотариуса и в тех сделках, где стороны заключают Договор в простой письменной форме, без нотариального удостоверения. Хотя на практике при сделках с недвижимостью нотариусы обычно принимают деньги в свой депозит только когда сами заверяют договор.

Стоимость использования депозита нотариуса для любых (не заверенных нотариально) договоров или обязательств составляет 0,5% от суммы обязательства, плюс оплата услуг правового и технического характера (УПТХ) – это еще 1-2 тыс. руб. (для Москвы, например).

Но если нотариус удостоверяет Договор купли-продажи квартиры, то стоимость услуги расчетов через депозит по этой сделке фиксированная, и составляет всего 1500 руб. (подтверждение – здесь).

Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?

Преимущества нотариального депозита

При сделках с недвижимостью расчеты через нотариальный депозит, вообще говоря, удобны и безопасны для обеих сторон, но все же большее значение он имеет для Покупателя квартиры. Почему?

Хотя бы потому, что сразу после внесения денег в депозит нотариуса, Покупатель считается исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи квартиры, и беспокоиться ему больше не о чем.

Кто-то возразит, мол, у банковской ячейки и аккредитива тот же эффект. Так, да не так… В этих случаях Покупатель считается исполнившим свои обязательства только после фактического получения денег Продавцом квартиры. И если Продавец, например, будет утверждать, что ему подсунули через ячейку «куклу» вместо денег или передали неполную сумму, то это повод к судебному оспариванию сделки.

Поэтому при этих способах расчета, Покупателю для собственной безопасности надо брать с Продавца отдельную Расписку в получении денег за проданную квартиру (как она составляется – см. по ссылке в Глоссарии).

Кроме того, по сравнению с банковской ячейкой или аккредитивом, депозит нотариуса более безопасен для Покупателя еще вот почему. Для доступа Продавца к ячейке или для раскрытия аккредитива, банку нужен всего лишь документ, подтверждающий переход права собственности по сделке (подробнее – см. по ссылкам). При этом, банк не в курсе деталей сделки, и сам факт перехода права он не отслеживает, ему достаточно проверить только внешний вид предоставленной ему бумаги.

Умелая подделка этого документа грозит Покупателю потерей денег с аккредитивного счета или из ячейки.

Нотариус же, напротив, знает все детали сделки, он не только заверяет договор, но и сам регистрирует сделку в Росреестре. Поэтому здесь исключена возможность подделки документов и получения доступа Продавца к деньгам без перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

Особенно это важно при альтернативных сделках, когда деньги распределяются между несколькими участниками одной связанной «цепочки» квартир (подробнее по ссылке).

Защита собственника – запрет регистрации сделок с недвижимостью без личного участия.

Другие преимущества нотариального депозита при сделках с недвижимостью:

• Повышенная безопасность (см. выше, о чем именно речь):
• Прозрачность и гибкость расчетов по сделке (схема расчетов предельно проста и понятна, сроки и условия определяют сами стороны сделки);
• Низкая стоимость услуги (если договор удостоверяется у нотариуса);
• Документальное подтверждение полной и своевременной оплаты (нужно для Покупателя, в том числе для получения налогового вычета);
• Физическое удобство проведения расчетов (происходит одновременно с подписанием договора в нотариальной конторе, не надо ехать в банк и оформлять там другие документы с условиями доступа Продавца к деньгам).

Плюс ко всему, публичный депозитный счет нотариуса защищен от банкротства банка (подтверждение – здесь). Аккредитивный счет, например, этим похвастаться не может.

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Недостатки расчетов через депозит нотариуса

Риска потери денег Покупателем или неполучения денег Продавцом здесь практически нет. А вот ряд, скажем так, серьезных неудобств вполне может возникнуть.

Эти неудобства связаны с комиссиями банков за переводы крупных сумм и возможностью зависания этих сумм как при совершении транзакции, так и на самом депозите нотариуса.

Зависнуть деньги на депозитном счете могут, например, по следующим причинам:

• в результате отказа Росреестра в регистрации прав (возможные причины см. по ссылке);
• в результате контрольных действий Росфинмониторинга в рамках исполнения закона 115-ФЗ«О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем».

И хотя такие случаи, скорее, исключение, чем правило, все же их надо иметь в виду.

Вот как об этом рассказывают наши читатели на ФОРУМЕ : Расчеты по сделке через депозит нотариуса.

Завышение стоимости квартиры в договоре. Кому и для чего это нужно? Практика рынка.

Еще кое-что про депозит нотариуса…

А теперь еще пару слов для любознательных, чтобы понимать все правильно и не путаться в законах и терминах.

Хотя в обиходе принято говорить, что расчеты при продаже квартиры проходят через депозит нотариуса, на самом деле в законе эта нотариальная услуга называется депонированием безналичных денежных средств.

Возникает естественный вопрос – ну и что, какая разница?

Формально, с точки зрения закона разница есть!

В законе услуга принятия денег на депозит нотариуса регламентируется статьей 87 Основ о нотариате («Принятие в депозит денежных средств») и статьей 327 ГК РФ («Исполнение обязательства внесением долга в депозит»).

И речь там идет о выполнении должником своего финансового обязательства только в строго перечисленных в законе случаях – когда это обязательство не может быть исполнено иным способом (в частности, когда кредитор отсутствует или уклоняется от принятия положенной ему оплаты и т.п.). Тогда внесение денег на депозит нотариуса обеспечивает должнику факт выполнения своих обязательств, независимо от причуд кредитора. Никакие штрафы и пени за просрочку платежа тут уже не прилетят.

Понятно, что к сделкам с недвижимостью эта услуга не имеет отношения.

А вот в случае купли-продажи квартир используется другая услуга, которая регламентируется статьей 88.1 Основ о нотариате («Депонирование нотариусом… безналичных денежных средств…»). И здесь уже речь идет о расчетах по сделкам через депонирование денег на условиях, которые стороны определяют сами, указывая это в Договоре купли-продажи и в совместном заявлении (см. выше). Именно эта законодательная установка («депонирование») и позволяет проводить безопасные расчеты по сделкам с недвижимостью.

При этом, и в том и в другом случае деньги передаются через один и тот же публичный депозитный счет нотариуса. Но в первом случае депозит может быть использован исключительно в ситуациях, предусмотренных указанной статьей 327 ГК РФ, и условия принятия денег в депозит определяются нормами закона. А во втором случае депозит используется как способ расчета по сделкам с недвижимостью, а условия принятия и выдачи денег с этого счета определяются самими сторонами сделки.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование недвижимости!

Применение в сделках купли-продажи квартир депозита нотариуса очень похоже на использование счета эскроу при расчетах дольщиков с застройщиками на первичном рынке недвижимости. В «Основах законодательства РФ о нотариате» так прямо и сказано:

В части, не урегулированной настоящими Основами, к нотариусу, принявшему на депонирование … безналичные денежные средства … на основании заявления … применяются правила гражданского законодательства об эскроу-агенте.

Сила привычки и устоявшаяся практика рынка недвижимости пока еще толкает участников сделок к традиционным способам расчетов – через банковскую ячейку или аккредитив. Да и сами нотариусы не очень-то продвигают услугу по расчетам через свой депозит ввиду ее низкой стоимости. Но для Покупателя квартиры есть смысл присмотреться к этому способу передачи денег, особенно учитывая, какие еще преимущества он может получить, если удостоверит сделку с недвижимостью у нотариуса (перечень преимуществ – см. в отдельной заметке по ссылке).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью

На рынке на данный момент существует огромное количество вариантов расчета между продавцом и покупателем товаров и услуг: наличные средства, денежные переводы, банковские счета и ячейки, привлечение третьих лиц для обмена деньгами и т.п. Под каждый вид сделки можно использовать любой из перечисленных способов расчета. Но есть ситуации, когда речь идет о большой сумме средств: покупка квартиры, дома. Буквально недавно для повышения безопасности таких операций появилась возможность расчета между покупателем и продавцом через депозит нотариуса при сделках с недвижимостью.

Фактически это способ получения продавцом денег за недвижимость от покупателя через посредничество нотариуса и банковского счета.

Особенности депозита нотариуса при сделках с недвижимостью

Способ оплаты покупки недвижимости во многом зависит от того, на каком рынке происходит сделка: на первичном или на вторичном. В случае первичного рынка клиент работает напрямую с компанией-застройщиком, перечисляя деньги на ее расчетный счет. Эти сделки безопасны, никаких проблем ни у одной из сторон не возникает.

Семейная ипотека Альфа-Банк, Лиц. № 1326 Получить кредит

Что касается вторичного рынка недвижимости, то здесь зачастую встречаются случаи мошенничества и финансовых махинаций, потому что расчеты происходят между двумя физическими лицами. Именно поэтому, когда речь идет о вторичном жилье, существует три основных и безопасных способа передачи денег:

• использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ продавцу после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;
• передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;
• оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа надежны, но довольно трудоемки и для продавца, и для клиента: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость таких услуг также достаточно высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Льготная ипотека Газпромбанк, Лиц. № 354 Получить кредит

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

• оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;
• покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;
• с депозита продавец сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;
• вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

Кредит «Залоговый кредит+» Норвик Банк (Вятка Банк), Лиц. № 902 Получить кредит

Регулирует все соответствующие операции и депозит нотариуса ГК РФ. Данный способ является довольно безопасным и недорогостоящим, поэтому становится все более популярным и среди продавцов недвижимости, и среди покупателей.

Преимущества и недостатки

У сделки через депозит нотариуса есть следующие неоспоримые преимущества:

• максимально простой и понятный способ осуществления сделки;
• сравнительно дешевый способ проведения сделки с участием третьих лиц;
• нотариус как представитель законодательной системы является гарантом отсутствия мошенничества и соблюдения оговоренных обязательств всеми сторонами;
• гибкая система расчета, которую можно прописать в соглашении: средства при необходимости могут быть переведены и продавцу, и риэлтору (комиссионные выплаты) и иным лицам в оговоренном размере и в установленные сроки, а также как наличным, так и безналичным способом;
• все расчеты полностью прозрачны для всех сторон сделки;
• третьи лица, не прописанные в договоре, не могут знать условия сделки, т.к. при такой форме расчета это является нотариальной тайной.

Кредит «Новостройка с господдержкой» ТрансКапиталБанк, Лиц. № 2210 Получить кредит

При этом у депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью есть некоторые недостатки:

• необходимо тщательно проверить надежность нотариуса, чтобы не попасть на мошеннические схемы и группы финансовых преступников (сам нотариус может в любой момент снять деньги со счета и просто сбежать, как его держатель);
• надежность банка также должна быть проверена, т.к. именно он может полностью управлять депозитом, а значит стать причиной проблем в совершении сделки;
• придется потратить некоторое время на поиск нотариуса, который занимается оказанием подобных услуг и имеет соответствующий депозитный счет.

Таким образом, несмотря на некоторые недостатки, данный способ расчета при сделках с недвижимостью является понятным, простым, а главное достаточно надежным. Внимательная подготовка к сделке и изучение всех подписываемых бумаг поможет компенсировать существующие минусы и провести сделку купли-продажи максимально безопасно и легко.

Оцените статью

27

1

1

1

9

Продажа заложенной квартиры по депозиту нотариуса

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта! Мы продолжаем разбирать тему заложенной недвижимости, но сегодня мы разберем данный вариант с использованием депозита нотариуса без участия представителя банка.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Возможно ли в принципе продать заложенную квартиру вместе с долгом, т.е. сразу заключить договор купли-продажи без погашения долга заранее.?

Безусловно, возможно. Покупателю, когда он приобретает квартиру, которая находится под обременением (под ипотекой), ему квартира с обременением не нужна, т. е. он хочет, обратившись к нотариусу, увидеть, что по документам никаких обременений нет, и квартира юридически свободна, без каких-либо правопритязаний.

И для того чтобы с таким посылом выйти на сделку к нотариусу, либо в простой письменной форме, то разные варианты используют агенты по недвижимости: это либо вариант предварительного договора, т. е. по предварительному договору деньги передаются, собственник помещения гасит долг, потом выходит на сделку без обременений, или предварительный договор займа, т. е. разные нюансы и моменты.

На самом деле, ничего страшного в приобретении объекта недвижимости под ипотекой нет. Главное, чтобы у покупателя была точная уверенность, что деньги, которые он выделит для снятия обременения, погашения обязательств перед банком, в действительности были бы исполнены, т. е. каким-то образом деньги перешли в собственность банка, и претензии, которые могли бы быть предъявлены к этой квартире, были бы сняты.

Наиболее оптимальный вариант — это как раз приобретение по основному договору купли-продажи без предварительного договора квартиры, обремененной долгом банка, и получение согласия банка на продажу такого объекта.

Тут мы упираемся в такие несколько архаичные методы регулирования ипотечных обязательств заемщика. В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, что при заключении договора купли-продажи, необходимо согласие банка (залогодержателя) на продажу.

Хотя чем это ущемляет интересы банка, совершенно не понятно. Как по отношению к старому собственнику у банка была возможность забрать имущество и продать его на торгах, получив удовлетворение и стоимость заложенного имущества, так и от нового собственника это можно сделать.

Принципиально ничего не меняется, но почему-то в законе такая норма есть и мы, конечно, должны ей следовать. Согласие банка получается в письменной форме, за подписью уполномоченного лица и печатью банка, где банк говорит о том, что он не возражает и дает согласие на заключение договора купли-продажи предмета ипотеки, заложенного имущества, от залогового кредитора в пользу другого лица.

Депозит нотариуса в банке при сделках с недвижимостью.

О нотариальном заверении сделок с недвижимостью читайте тут.

Потом необходимо обратиться к нотариусу для того, чтобы подготовить проект договора купли-продажи, и в этом договоре предусмотреть условия, связанные с тем, что рассчитываются стороны через депозит нотариуса, а не через сейфовую ячейку или банковский аккредитив.

И вот согласно этому условию, покупатель вносит всю сумму на депозитный счет нотариуса до или в после заключения сделки, после этого, по условию договора купли-продажи, деньги, которые покупатель внес по его заявлению, по заявлению продавца, соответственно, нотариус перечисляет сразу на погашение обязательства залогового кредитора, которые есть у продавца.

Получается, что условие о расчетах включается сразу в договор купли-продажи. Нет необходимости оформлять это отдельным соглашением, потому что, как правило, соглашение заключается и участвует во взаимозависимой сделке (это может быть расселение и т. д.), чтобы это в тексте договора не указывать, т. к. это огромный массив процедуры взаиморасчета, еще и с условием о том, что там участвуют еще и другие лица из разных сделок.

Это выносится в отдельное соглашение. Если есть доплата, т. е. вы банку должны 50% и 50% — ваши деньги (погашенные обязательства), то тогда, соответственно, в договоре указывается, что 50% с депозитного счета сразу перечисляется в банк, а 50% выдается денежными средствами продавцу либо на руки, либо переводится на его счет.

Есть очень важный момент. Стороны часто подвязывают получение этого остатка (50%), в случае снятия обременения с объекта заложенной недвижимости, потому что тоже должен участвовать и банк, т. к. это работа с банком, чтобы банк подготовил необходимые документы, подал их в МФЦ.

В этой схеме должен участвовать должник (в зависимости от условий обременения, есть закладная или нет, разные схемы предусмотрены в законе о государственной регистрации) для того, чтобы просто не рассчитаться с покупателем и оставить его разбираться с банком.

Для этого остаток и резервируется на депозитном счете до того момента, пока кто-либо из сторон не предъявляет выписку из ЕГРП о том, что обременение снято.

Снятие обременения с квартиры — это последний этап. Уже после регистрации права собственности, гасится обременение и снимается в Росреестре данное имущество.

Продавец получает свою часть денежных средств только в том случае, когда у покупателя собственность уже не обременена никакими обязательствами.

При использовании данной схемы, стороны не несут никаких рисков. Тот риск злоупотребления, когда выдаются по предварительному договору деньги на руки продавцу, и он потом должен пойти и погасить задолженность в банк — эта схема очень хлипкая.

Здесь таких проблем нет, потому что стороны заключили договор купли-продажи, деньги покупатель внес на депозитный счет, отказаться от выполнения условий договора уже невозможно, потому что в момент оплаты первой части в пользу банка является моментом перехода права собственности объекта на имя покупателя.

Покупатель знает, ипотека есть, но он уже собственник, ипотека не снята, но по условиям, нотариус может перечислить деньги только в банк.

То есть если к нотариусу, предположим, придет продавец и попросит выдать ему с депозита деньги на руки, нотариус ему откажет, потому что по тексту договора, который продавец сам подписал, указано, что деньги направляются только в банк.

Поэтому продавец, который хочет правом злоупотребить, ничего здесь сделать не сможет. Если даже у покупателя, условно говоря, заберут объект недвижимости, который он приобрел, то он по нему никакие расчеты не производил, и деньги находятся на депозитном счете нотариуса.

И в договоре надо прописывать конкретно, что в случае каких-либо обстоятельств, например, отказа от договора в одностороннем порядке, при условии возникновения каких-то судебных разбирательств и т. д., деньги возвращаются лицу, которое внесло их на депозит нотариуса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.