Доля несовершеннолетнего в ипотечной квартире

Доля несовершеннолетнего в ипотечной квартире

Квартира куплена в ипотеку, использован маткапитал. Дети 25 и 7 лет. Хотим продать эту квартиру и купить другую. Ипотека не погашена. Доли еще не выделены.

Есть ли законная возможность не выделять несовершеннолетнему ребенку долю в продаваемой квартире, а сразу выделить в новой? Нужно ли 25-летнему ребенку выделять долю, а также супругу?

Григорий Арутюнян
Консультаций: 640

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

По смыслу закона, доля ребенка и супруга должны были быть определены и зафиксированы в договоре ипотеки. Но если этого сделано не было, то возложенную законом обязанность получателю материнского капитала (маткапитала) следует исполнить в момент оформления собственности. И, разумеется, выделить доли необходимо до продажи квартиры, поскольку неизвестно, будет ли приобретена новая квартира.

Что касается права взрослого «ребенка» на маткапитал, то законом недвусмысленно определен момент возникновения права – не ранее 1 января 2007 г., т.е. ребенок должен быть рожден не ранее указанной в законе даты, которая является юридически значимым обстоятельством.

Так, согласно ч. 1 ст. 3 названного закона право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство РФ, у следующих граждан РФ независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.

Выделение долей детям в ипотечной квартире

При выделении долей в ипотечной квартире после использования материнского капитала родители сталкиваются со сложностями переоформления залогового объекта. Трудности ждут при переоформлении квартиры в долевую собственность со стороны банка, не желающего видеть в виде владельца части залога несовершеннолетнего, и со стороны органов опеки, не приветствующие сделки в пользу детей с обременением их прав. Иногда процедура проходит мирно, через подписание единого соглашения после снятия ипотечного обременения, но в некоторых случаях приходится обращаться в суд с просьбой определения справедливого выделения частей.

Особенности выделения долей несовершеннолетним

Родители как собственники жилья могут по личной инициативе подарить часть квартиры, распределив ее между всеми будущими наследниками, но только после снятия ипотечного обременения в силу ипотеки. Органы опеки, выступающие в роли надзорного органа, могут запретить передачу доли несовершеннолетнего в залоговое обременение банка.

В силу сложностей с покупкой долей в ипотеку, родители предпочитают дождаться завершения выплат банку и только после снятия всех ограничений после полной выплаты долга обращаться в Росреестр с новым пакетом документации.

Поскольку ипотечные кредиты могут выплачиваться в течение 20-30 лет, вопросы по выделению долей несовершеннолетним уже не столь актуальны. Если к закрытию ипотеки в семье остались подопечные младше 18 лет, в течение 6 месяцев родители обязаны провести выделение, уже без согласования с банком и органами опеки.

Выделение долей детям в ипотечной квартире при оформлении сделки

Статьей 60 СК РФ закрепляется право ребенка на владение имуществом. Тот факт, что родители при использовании маткапитала берет на себя обязательство наделить всех членов семьи собственностью, включая несовершеннолетних, полностью согласуется с нормами семейного законодательства.

Если заемщики хотят наделить собственностью детей в момент оформления сделки, их ждет ряд сложностей:

  • Органы опеки должны предварительно согласовать факт наложения обременения на долю ребенка. Именно от опеки часто зависит, можно ли в ипотечной квартире выделить доли детям.
  • Кредитор отказывается одобрить заявку, либо пересматривает условия в сторону ухудшения условий кредитования. Наличие доли несовершеннолетнего собственника в праве собственности, передаваемом в залог, значительно ограничивает перечень доступных ипотек.
  • Ипотечная сделка превращается в более длительный и сложный процесс согласования сделки с несколькими инстанциями. Чем выше согласований приходится пройти, тем выше риски отказа в оформлении ипотеки.
  • Алгоритм действий, если родители изначально хотят наделить детей частью в собственности представлен 8 шагами:

  • Выбрать банк и программу покупки жилья в ипотеку.
  • Дождаться согласования. Если часть сделки оплачивают маткапиталом, это необходимо учесть при подборе программы.
  • Выбирают жилье и согласуют условия сделки с продавцом.
  • Получить разрешение финансового учреждения о выделении доли.
  • Обратиться в органы опеки за разрешением передать долю в залоговое обеспечение по ипотеке.
  • С продавцом подписывают купчую и вносят авансовый платеж.
  • С банком подписывают договор о кредитовании с передачей квартиры в залог, предварительно выделив доли.
  • Подать документы в Росреестр для регистрации нового долевого объекта собственности.
  • В силу сложности процедуры, не следует полагаться на везение, надеясь на успешное согласование с банком, опекой, продавцом, Росреестром. Рекомендуется привлечь к оформлению доли опытного юриста, имеющего опыт в ведении дел с распоряжением недвижимостью. Иногда для проведения ипотечной сделки с выделением доли несовершеннолетнему приходится менять банк или искать иные варианты предоставления залога – другое жилье, недвижимость, ценную собственность.

    Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире после снятия обременения

    Если заемщик полностью расплатился с банком, снимаются обременения в силу ипотеки, что позволяет свободно передавать собственность своим несовершеннолетним подопечным. После выплаты ипотеки алгоритм выделения долей упрощается, однако требует не меньшего внимания.

    Предусмотрено 4 варианта, как наделить частью квартиры ребенка:

  • Через соглашение в простой письменной форме.
  • В форме нотариально заверенного соглашения.
  • Через дарственную.
  • В судебном порядке, если не удалось мирно определить порядок деления квартиры на части.
  • Инициатором иска для выделения долей детям может стать любой из родителей, представитель несовершеннолетнего, орган опеки, прокуратура. Если итоги выделения не устроили несовершеннолетних подростков, после достижения 18-летия они смогут самостоятельно обратиться в суд с целью оспаривания предыдущего деления квартиры на доли.

    Как составить соглашение о выделении доли

    До 2019 года нотариус в обязательном порядке должен был заверять соглашения о выделении долей. После внесения поправок в закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 ряд документов в отношении долевой собственности больше не требует заверения в нотариальной конторе. Достаточно самостоятельно написать соглашение и определить размер выделяемых долей с последующей передачей в Росреестр без лишних трат на услуги нотариального заверения.

    Структура соглашения

    При подготовке соглашения с наделением несовершеннолетних подопечных долями, учитывают обязательные реквизиты:

  • Личные сведения о родителях, детях (ФИО, дата рождения, данные личных удостоверяющих документов).
  • Вид недвижимости и основные характеристики.
  • Форма собственности и порядок распределения на доли.
  • Основание для распоряжения недвижимостью (договор купли-продажи).
  • Ссылка на использованный маткапитал (если в приобретении объекта участвовали деньги по семейному сертификату).
  • Фиксация условия повторного перераспределения имущества, если появятся новые дети.
  • Если один из участников сделки моложе 14 лет, указывают данные законного представителя.
  • При распределении квартиры между всеми членами семьи важно, чтобы доля родителей оставалась без выделения, в совместной собственности. Это поможет сократить расходы на оформление сделки и исключит потребность в нотариусе.

    Документы к соглашению

    Для переоформления ипотечной квартиры в долевую собственность требуется меньший перечень документации, чем при согласовании ипотеки.

    Стандартный пакет документации для Росреестра:

    • заявления от участников долевой собственности;
    • гражданский паспорт на каждого члена семьи старше 14 лет или свидетельство о рождении для детей, не достигших 14-летия (копии);
    • свидетельство о регистрации брака из ЗАГСа (копия);
    • договор о покупке квартиры;
    • договор купли-продажи объекта недвижимости.
    • соглашение, составленное в простой письменной форме, или с нотариальным заверением;
    • регистрационная пошлина.

    Если доли выделяют в рамках договора дарения, перечень документации для Росреестра будет примерно такой же.

    Нюансы выделения доли в ипотечном жилье

    В процессе оформления ипотечной квартиры в долевую собственность могут возникать самые разнообразные проблемы, связанные с согласованием условий распределения и корректным составлением документов. Рекомендуется изучить наиболее частые вопросы и ответы юриста, имеющего богатый опыт урегулирования трудностей.

    До выплаты ипотеки

    Если ипотека уже оформлена, а деньги материнского капитала использованы для погашения текущих ипотечных обязательств, придется дожидаться завершения периода выплаты долга и заняться снятием ипотечного обременения в Росреестре.

    До выплаты ипотеки переоформить квартиру в долевую собственность крайне сложно. Альтернативным вариантом может стать:

    • Предложение банку другого объекта залога, чтобы снять ограничения с квартиры;
    • Досрочное погашение долга;
    • Переоформление ипотеки через рефинансирование со снятием обременения с объекта залога.

    В силу сложностей, связанных с залоговыми обременениями, до того, как ипотека не будет погашена, придется учитывать мнение банка и зависеть от согласования.

    Если родители в разводе

    Очень много ошибок возникает при определении прав супругов на долю в материнском капитале. Особенно остро проблема стоит при разводе.

    Несмотря на стандартную позицию в отношении совместно нажитого имущества, при расторжении брака и разделе квартиры, суд учтет разъяснения Верховного суда, данные в отношении частных случаев, когда невыделенные доли не дают оснований второму супругу на полный равный раздел квартиры как совместного имущества.

    Согласно ст. 38—39 СК РФ, при разводе раздел коснется только общей собственности, нажитой за годы брака. Исключение касается денежных выплат со целевым спецназначением (согласно ст. 34 СК РФ), куда относят и средства маткапитала.

    Объект недвижимости может быть поделен только на всех членов семьи, даже если к моменту развода имущество еще не переоформлено.

    Если планируется продажа

    Еще одна частая ошибка возникает при попытке продать квартиру, едва сняв обременение с права распоряжения собственностью.

    Даже если сделка направлена на улучшение жилищных условий семьи, ее неминуемо придется согласовывать с органами опеки. При продаже квартиры вначале выделяют доли членам семьи, а затем готовят договор, где в качестве продавцов указывают всех владельцев долей.

    Если на момент сделки дети не достигли совершеннолетия, придется собирать пакет документов для органов опеки, доказывающих, что предложенный взамен текущей доли в квартире объект собственности просторнее, дороже, удобнее предыдущего варианта.

    Как определить размер долей?

    Законодатели никак не ограничивают принцип распределения долей. Родители могут поровну распределить между всеми жилье, либо выделить минимальную часть в расчете на скорую продажу с прохождением согласования через органы опеки.

    С юридической точки зрения более целесообразно распределять жилье, учитывая следующие правила:

    • Минимальная доля не должна быть меньше установленного в регионе норматива на 1 человека (например, не меньше 12 кв. м);
    • Доли распределяют с учетом доли маткапитала, в общей стоимости купленной квартиры (например, если квартира стоила 1,8 млн рублей, а из бюджета использовано 450 тысяч рублей, между всеми членами семьи распределяют ¼ объекта).

    Выделять слишком незначительные доли в квартире не следует. Органы опеки и ПФР вправе проконтролировать процесс исполнения обязательств родителей перед семьей. Если заинтересованная сторона выдвигает претензии и обращается в суд в связи с несправедливым распределением недвижимости, есть высокие шансы на оспаривание.

    В судебной практике известны случаи оспаривания со стороны детей, достигших совершеннолетия, и потребовавших пересмотра.

    Без нотариуса

    Чтобы выделить доли в квартире после ипотеки, необязательно платить нотариусу . С 2019 года для сделок с долями нотариус не потребуется, если в ней участвуют все собственники.

    При выделении долей родительская часть квартиры должна оставаться в совместной собственности. Если супруги захотят выделить собственные личные доли, ситуация квалифицируется как раздел имущества, что предполагает обязательное заверение соглашения в нотариальной конторе.

    Какие сложности могут возникнуть?

    Ипотека – обязательства длиной в полжизни. В процессе погашения могут возникать самые разные нюансы. Если родители использовали средства маткапитала для погашения ипотеки, по окончании выплат придется решать вопрос с распределением жилья на членов семьи и выбором формата переоформления.

    Даже спустя годы после выделения частей в составе единого объекта возможны проблемы и судебные тяжбы в связи с:

    • Неправильным оформлением документов;
    • Несоразмерным распределением долей;
    • Неисполнением взятого перед государством обязательства;
    • Нарушением прав несовершеннолетних при продаже квартиры без выделения долей.

    Консультация юриста поможет избежать грубых ошибок при оформлении документов и согласовании сделок, быстро и успешно проведя распределение собственности в рамках действующего законодательства.

    Рекомендованные для вас статьи:

    Оформление кредита на детей: можно ли несовершеннолетним выделять доли в ипотечной квартире и как это сделать?

    Как правило, проблем у заемщиков не возникает, если они оформляют ипотечный кредит на дееспособное и совершеннолетнее лицо. Однако, если ситуация отличается от стандартной, сразу же возникает множество вопросов, ответы на которые далеко не всегда удается найти — по крайней мере быстро и в полном объеме.

    Мы постараемся это исправить, предоставив в настоящей статье максимум полезной информации об особенностях такого кредитования. Рассмотрим подробно, можно ли оформить ипотеку на несовершеннолетнего, как наделить долями ребенка до выплаты за ипотечную квартиру или после нее и другие нюансы.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Показать содержание

    Можно ли оформить ипотечную квартиру на несовершеннолетнего?

    Да, это возможно: владельцем недвижимости может выступать как дееспособное, так и недееспособное лицо (дети до 14-ти лет являются недееспособными лицами в соответствии со ст. 28 Гражданского Кодекса РФ). Однако нужно понимать, что банковские организации крайне неохотно идут на подобную сделку.

    Если заемщик откажется выплачивать по кредиту или попросту не сможет это делать из-за плачевной финансовой ситуации, банку придется быстро реализовывать недвижимость, чтобы возместить и предотвратить будущие убытки. Но это становится практически невозможно сделать, если одним из собственников является несовершеннолетнее лицо, т. к. за исполнением их прав активно следят органы опеки и попечительства, а также другие государственные структуры.

    ООП следят за тем, чтобы переезд ребенка происходил с улучшением, а не ухудшением жилищных условий для ребенка. Но если приобретаемая квартира оформлена в качестве залога, это — ухудшение жилищных условий, а не улучшение, даже если переезд производится из 1х-комнатной квартиры в 3х-комнатную.

    Поэтому органы опеки не пойдут навстречу родителям (разрешение от органов опеки нужно в обязательном порядке получать для оформления ипотеки с участием детей). По этой причине банки и органы опеки практически никогда не дают согласие на то, чтобы приобретаемая недвижимость была полностью зарегистрирована в собственности ребенка. Но условия смягчаются, если ипотека оформляется и на родителей тоже, а несовершеннолетнее лицо становится всего лишь владельцем доли в квартире или доме.

    Рекомендуем посмотреть наши материалы о том, можно ли взять ипотечный заем на жилую или нежилую недвижимость:

      ; ; ;
    • в России иностранному гражданину; ; ; .

    Можно ли выделить часть?

    Наделение долями — более чем возможная процедура. Более того, родители все чаще прибегают к этой возможности, т. к. оформленная доля на ребенка ко времени его полного взросления значительно вырастет в цене. Существует список требований и условий, несоблюдение которых грозит родителям невыдачей кредита, а в некоторых случаях даже лишением родительских прав:

  • При переезде из одной квартиры в другую с продажей первого жилья, согласно ст. 292 ГК РФ, родители обязаны получить разрешение у органов опеки, если одним из собственников предыдущей квартиры было несовершеннолетнее лицо.
  • Площадь приобретаемой недвижимости должна быть больше или равна первоначальной площади. Причем это касается даже тех случаев, когда ребенок не является одним из собственников первоначального жилья, а всего лишь прописан там как член семьи владельцев жилья. Подтвердить органам опеки и попечительства (ООП) увеличение жилплощади можно с помощью предъявления основного или предварительного договора купли-продажи.
  • Новое жилье должно быть в более совершенном техническом состоянии, чем первоначальное — год постройки должен быть более современный, износ дома, наоборот, поменьше и так далее.

    Чтобы подтвердить улучшение жилищных условий, органам опеки и попечительства нужно предоставить документы из БТИ.

    Как наделить до и после погашения кредита?

    Условно можно поделить процедуру на два этапа: до погашения задолженности по ипотеке и после погашения. Рассмотрим, как можно выделить долю ипотечной квартиры несовершеннолетнему ребенку до погашения или после него? Первым делом необходимо обратиться в банк, чтобы получить от его сотрудников письмо-ходатайство из банка о предоставлении несовершеннолетнему долю в квартире, приобретаемой в рамках ипотеки.

    Если сотрудники сообщают, что выдача письма возможна, необходимо полностью провести предварительную процедуру получения ипотеки:

    • справки о доходах;
    • паспорт;
    • свидетельство о рождении;
    • согласие супруга на приобретение недвижимости и так далее.

    После этого с письмом-ходатайством необходимо обратиться в органы опеки и попечительства, а также следующими в списке документами:

  • Заявление, содержащее в себе просьбу выдать разрешение на смену жилья.
  • Полный пакет документов на продаваемую квартиру, в которой ребенок зарегистрирован как один из собственников, а также документы на приобретаемую квартиру:
    • технический паспорт;
    • поэтажные планы и экспликацию из БТИ;
    • отчет о проведенной оценке (о том, как проводится оценка рыночной стоимость объектов недвижимости, можно узнать здесь);
    • предварительный договор купли-продажи.
    • справки о доходах по форме 2-НДФЛ;
    • копии трудовых книжек с отметками о рабочем стаже и/или заключенные трудовые договора (допускается также предоставление договора ГПХ).

    Понадобится предоставить также документы, удостоверяющие наличие иной ценной собственности: транспортных средств, банковских вкладов, другой недвижимости и так далее.

    После подачи документов уполномоченное лицо от органов опеки и попечительства проводит беседу с родителями, выясняет преследуемые ими цели, оценивает соблюдение прав ребенка и так далее. По итогам беседы ООП устанавливает необходимую величину доли в праве собственности на недвижимость, приобретаемую в ипотеку.

    В течение 2-3 недель, максимум в течение 30 календарный дней ООП выносит решение — это может быть как выдача письменного разрешения, так и отказ с подробной аргументацией такого вердикта. Дальнейшая процедура оформления ипотеки мало чем отличается от обычного ипотечного кредитования: документы продавца недвижимости вместе с письменным разрешением ООП направляются в банк, после чего руководство банка принимает решение о подписании или неподписании окончательного договора об ипотеке.

    Уже после погашения задолженности родителям необходимо погасить обременение в Росреестре — это очень важный этап, без которого отчуждение прав на недвижимость невозможно (о том, зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита и как регистрируется договор, читайте в этой статье). Для этого нужно взять у сотрудников банка справку об отсутствии задолженности и претензий, после чего с этим и остальными требуемыми документами обратиться в Росреестр для снятия обременения.

    Если банк категорически не желал выдавать кредит с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетнее лицо, и при этом в старой квартире ребенок не был зарегистрирован как один из собственников, тогда выделение доли несовершеннолетнему возможно уже после погашения задолженности.

    После снятия обременения нужно оформить договор дарения, в котором будет указана передача доли ребенку — этот договор необходимо зарегистрировать в Росреестре, после чего ребенок станет одним из собственников жилья.

    Подводные камни и сложности

    • Во-первых, если наделение долей происходит уже на этапе подписания договора купли-продажи (родители не хотят ждать момента, когда задолженность будет полностью погашена), уже в договоре КП должна быть информация о ребенке-собственнике. Другими словами, в договоре должно быть указано, что ребенок получит свою долю, в противном случае органы опеки и попечительства просто не выдадут разрешение на проведение сделки.
    • Во-вторых, если возраст ребенка от 14-ти до 18-ти лет, в соответствии со статьей 28 ГК РФ данное лицо считается частично дееспособным. Таким образом, при заключении договоров и обращении в банк от ребенка необходимо получить письменное согласие на приобретение/продажу недвижимости в зависимости от ситуации.

    Оформление доли на ребенка, как правило, вызывает много сложностей у заемщиков, т. к. требуется одновременно попасть под условия и органов опеки, и банка — ни первая, ни вторая организация не в восторге от переезда несовершеннолетнего. По этой причине заемщику нужно очень точно соблюдать все правила, внимательно относиться к документам и сдавать все в срок, потому что в противном случае шанс на отказ со стороны банка или органов опеки крайне высок.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Доля несовершеннолетним детям в ипотечной квартире

    Этот вопрос особо остро возникает в ситуации, когда принято решение о размене ипотечного объекта, в котором уже имеется доля несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства не разрешают продавать объект, не убедившись, что доля будет сохранена в объекте покупки. Как правило, доля не только сохранена, но и увеличена.

    Не многие банки идут на такую схему. Ведь объект, в котором есть такая доля, становится менее ликвидным — продать его будет не просто.

    Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Риелторы и застройщики, знающие о таком факте, приводят клиентов именно в этот банк. Для получения корректного решения необходимо помимо общего пакета документов на ипотечную заявку предоставить также правоустанавливающие документы на объект, содержащий вышеупомянутую долю.

    Согласование сделки с органами опеки

    При одобрении суммы ипотечного кредита, в стандартном уведомлении банка добавляется информация о том, что данная кредитная организация не возражает против выделения доли несовершеннолетнему в залоговой квартире.

    Далее государственные органы выносят свое решение:

    • согласны ли они на продажу имеющейся квартиры,
    • выделение доли в покупаемой залоговой квартире,
    • какую долю они согласны выделить в покупаемой квартире,
    • согласны ли на залог квартиры банку.

    После этого банк производит окончательный расчет суммы ипотечного кредита. Он может отличаться от изначально одобренного, ведь у банков есть требование к первоначальному взносу и доли несовершеннолетних в залоговой квартире. Чаще всего требуется 20% взнос и доля ребенка не более половины.

    Например, продается квартира площадью 30кв.м. и долей ребенка в ней 1/3 (т.е. ребенку принадлежит 10 кв.м.). А приобретается объект, допустим жилой дом, площадью 60 кв.м. за 3 млн. рублей. По предварительным расчетам банк одобрил 1,9 млн. рублей за минусом 20% взноса и 10 кв.м. ребенка.

    Органы опеки выносят решение выделить в доме ребенку также 1/3 часть (т.е. уже 20 кв.м.). Доля взрослых 2/3, т.е. в денежном выражении 2 млн. рублей. Требование по доле взрослым в ипотечном объекте выполнено, половина не превышена.

    Отнимаем от доли взрослых первоначальный взнос: 2 млн. рублей – 20% = 1,6 млн. рублей. То есть банк выдаст только 1,6 вместо одобренных 1,9.

    Но чаще всего одобрение банка и органов опеки совпадает. Поэтому не стоит переживать, если в продаваемом объекте есть доля несовершеннолетнего ребенка.

    Можно ли выделить долю в ипотечной квартире несовершеннолетнему ребенку

    Этот вопрос особо остро возникает в ситуации, когда принято решение о размене объекта, в котором уже имеется доля несовершеннолетнего. Органы опеки и попечительства не разрешают продавать объект, не убедившись, что доля будет сохранена в объекте покупки. Как правило, доля не только сохранена, но и увеличена.

    Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов.

    В российском законодательстве несовершеннолетние отнесены к самому беззащитному звену общества, поскольку не вправе принимать самостоятельных решений и оценивать их последствия и риски. Кроме того, многие родители не только не обеспокоены выделом доли имущества для своих детей, но и наоборот, желают лишить их этой собственности. Отталкиваясь от вышесказанного, на государственном уровне были приняты соответствующие законы, которые необходимы для защиты гражданских и собственнических прав малолетних детей.

    Решая проблемы по семейному праву, участвуя в спорах с наследственностью, клиентам юридической компании mirzoev.pro, г. Санкт-Петербург приходится пользоваться консультацией опытных юристов и адвокатов. Наши эксперты помогут быстро найти правильный ответ на вопрос – как выделить ребенку долю в квартире и не нарушить при этом ничьих интересов.

    Нуждаясь в правовой помощи, решая задачи по узакониванию объектов недвижимости, люди должны помнить, что: Необходимо придерживаться принципа соблюдения прав детей на квартиры их родителей, земельные участки, частные дома; Требуется точно установить – кому законно принадлежит рассматриваемый объект недвижимости; Ребенок может иметь право на жилье своих родителей, выступать законным собственником дома, квартиры, земельного участка или других спорных объектов.

    Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке.

    Однако на самом деле банки могут не выдать займ без согласия органов опеки и попечительства. Вопросы получения и выплаты кредита по ипотеке регулируются Федеральным законом №102 от 1998 года. При этом российское законодательство запрещает заключать ипотечные сделки, если владельцем залоговой недвижимости является ребенок.

    Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.

    Государство, которое в данное случае выступает в поддержку несовершеннолетних детей, всеми силами старается снизить для последних возможные риски. При наступлении смерти родителей или разводе дети должны быть обеспечены жильем и не оказаться на улице. — Договор купли-продажи.

    Для молодых семей, которые приобрели квартиру с привлечением заемных средств, в определенных ситуациях важно заранее знать, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире.

    Иногда от этого зависит, смогут ли они переехать в более комфортное жилье. Если квартира приобретена в ипотеку, а для погашения части долга использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен.

    При оформлении жилищного кредита семья с не достигшими 18 лет детьми может встретить неожиданное сопротивление со стороны органов опеки.

    Чтобы избежать возможных проблем, паре необходимо знать, как выделить долю ребенку при ипотеке. Пополнение семьи — отличный мотивирующий фактор для переезда в более просторное жилье. Популярным вариантом становится продажа старой квартиры, выплата первоначального взноса по новому ипотечному кредиту за счет вырученной суммы и взятие ипотеки на покупку нового жилья.

    У каждого из членов семьи есть право владеть и распоряжаться собственной квартирой по усмотрению, не нарушая права других собственников. Часто прибегают к установлению специальных режимов эксплуатации, чтобы проживание не перестало быть комфортным. Удобный вариант для семей из трёх человек – выделение отдельной комнаты для каждого.

    Если стандартная квартира находится в долевой собственности, то разделить её можно только в «натуре».

    Под понятием «натуры» понимают жилое помещение, изолированное от остальных.

    Мы с мужем после рождения детей улучшили жилищные условия за счет мат.

    капитала, соотв-но, по закону на детей были выделены доли в новой квартире.

    Теперь мы купили еще одну квартиру больше,чем эта. Купили мы ее в ипотеку. Для погашения ипотеки нам нужно продать старую квартиру, где есть доля у несовершеннолетних детей.

    У каждого из членов семьи есть право владеть и распоряжаться собственной квартирой по усмотрению, не нарушая права других собственников. Часто прибегают к установлению специальных режимов эксплуатации, чтобы проживание не перестало быть комфортным. Удобный вариант для семей из трёх человек – выделение отдельной комнаты для каждого.

  • Получить письменное одобрение банкиров на получение кредита.
  • Найти подходящую недвижимость.
  • Представить документы специалистам опеки, среди них – одобрение кредитора о передаче части собственности несовершеннолетним.
  • Подписать соглашение купли-продажи.
  • Выделить доли малолетним.
  • Заключить договор ипотеки для передачи жилья в залог финансовому учреждению.
    • Все имущество, купленное супругами в браке, представляет их частную и личную собственность;
    • Приобретаемые родителями квартиры, дома, земельные участки принадлежат мужу и жене, но и их дети имеют определенное и законное право на жилую недвижимость.
    • Если стал вопрос – как выделить долю несовершеннолетнему ребенку в квартире, необходимо четко понимать, что права на недвижимость родителей у каждого несовершеннолетнего представлены:
    • Возможностью пользоваться, проживать и быть прописанным в купленной квартире;
    • В зависимости от ситуации, дети могут иметь право на наследство или требовать обязательную долю, которая уже принадлежит им законно. Это касается приватизированных объектов, в которых дети являлись полноценными хозяевами (официально узаконенных квартир или домов).

    Совместная собственность устанавливается в том случае, если несколько лиц претендует на владение помещением. Процедура выполняется добровольно или по соглашению, а также по решению суда. Доли будут равными, если нельзя использовать ни один из вышеуказанных методов.

    Сделка с участием несовершеннолетнего ребенка и ипотеки – это всегда перекладывание ответственности на органы опеки и попечительства. Если в договоре участвует квартира, где собственником является малолетний гражданин, согласие органов является обязательным моментом.

    При рождении второго и следующего малышей предки получают материнский капитал, который можно использовать для погашения ипотечного кредита либо как начальный взнос для его получения. А по программке Сбербанка «Молодая семья» заемщик при рождении малыша может получить отсрочку в погашении основного долга либо прирастить срок кредитования до заслуги ребенком 3-х летнего возраста.

    В Вашем случае орган опеки и попечительства даст согласие на отчуждение квартиры только, в том, случае если ребенок будет уже зарегистрирован по другому любому адресу. Соответственно получить за нее денежные средства Вы сможете как законный представитель. Возможно кто — то из знакомых или других родственников согласиться прописать ребенка у себя до конечного получения Вами 4 -х комнатной квартиры.

    Семья уже выросла из маленького жилья. Имеющуюся квартиру надо продать, оформить ипотечный кредит и купить большую квартиру, о которой мечтает вся семья! Но вот незадача: в той маленькой квартире один из собственников – Ваш ребёнок.

    А это означает, что в приобретаемой с использованием ипотечного кредита квартире ребёнок также должен стать собственником. Причём должен быть наделён долей в праве собственности не меньшей, чем имеет сейчас.

    Однако законодательство определяет, что обязанность выделить доли детям распространяется только на тех детей, с которыми у родителя есть установленная родственная связь. Например, если у одного из родителей есть еще ребёнок от другого брака, на него не распространяется обязательство по выделу доли, даже если этот ребенок проживает совместно с супругами. Обязательство распространяется только на общего ребёнка супругов.

    Также надо отметить, что если на момент получения Сертификата у родителей было двое детей, а на момент выполнения обязательства — стало уже трое, четверо, доли должны быть выделены каждому из детей.

    Выбор способа предоставлен полностью тому, кто собственно и занимается выделением долей недвижимости и передачей прав на них детям. Дарение более распространено и кроме этого сотрудники регистрационных органов более охотно принимают документы, оформленные именно так.

    С 2007 года в России действует программа государственной поддержки семей, имеющих детей. По этой программе женщины, родившие или усыновившие второго и последующего ребенка (или мужчины, являющиеся единственным усыновителем двух и более детей), получают от государства финансовую помощь в виде материнского семейного капитала.
    Согласно ФЗ № 256 от 29.12.2006, средства материнского семейного капитала могут быть направлены на приобретение готовой (строящейся) квартиры, строительство жилья или погашение ипотеки (кредита на покупку квартиры). В этом случае возникает обязательство оформить жилое помещение в общую собственность родителей и всех детей. При этом доли определяются по соглашению.

    По этому соглашению детям можно выделить доли больше, чем их родителям.
    Когда квартира приобретается за свой счет и средства материнского семейного капитала, то обязательство выделения доли детям можно выполнить в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. В нем указываются несовершеннолетние, которым выделяются доли.

    Не исключены и более хитрые варианты – к примеру, ребенка можно временно прописать в квартире у родственников и знакомых. Также близкие родственники (чаще всего, бабушки и дедушки), могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в собственной недвижимости.

    Если ипотека не выплачена и обременение не снято, то разрешение опеки получено на что? Если на то, что это доля после выделения будет в залоге у банка, то дело за «малым» — получить разрешение Сбера на отчуждение доли в пользу ребенка, затем мама с папой из своей совместной собственности вдвоем дарят долю ребенку. В этом случае принимать в дар долю от имени ребенка должен будет представитель опеки.

    Либо надо брать еще одно разрешение банка: на перевод собственности из совместной в долевую, определить доли между мамой и папой, а потом один из родителей дарит ребенку долю, а другой от его имени принимает дар. Тогда представитель опеки не нужен. Пропорции долей при разделе между супругами и дарении ребенку зависят от их ситуации.
    Если разрешение опеки получено на продажу доли ребенка в другой квартире, то сначала надо получить разрешение банка на выделение доли ребенку, потом разрешение опеки, чтобы доля была в залоге. А потом оформлять. И не забыть, что тогда в разрешении опеки на продажу доли ребенка в другой квартире надо указать, что с условием выделения доли в такой-то квартире, которая будет в залоге у банка.
    Мало инфы в вопросе. Надо было написать, зачем Вам все это.

    Ипотека с использованием материнского капитала может быть оформлена не только на покупку готового жилья, но и на участие в долевом строительстве. Если кредит погашен до передачи квартиры, то выделение долей происходит путем оформления договора переуступки прав обязанностей дольщика. Такой договор, как любая передача прав собственности, подлежит регистрации в Росреестре.

    В таком разрешении должны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

    Для молодых семей, которые приобрели квартиру с привлечением заемных средств, в определенных ситуациях важно заранее знать, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире. Иногда от этого зависит, смогут ли они переехать в более комфортное жилье.

    Если квартира приобретена в ипотеку, а для погашения части долга использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен.

    Это является одним из условий использования указанной преференции. Выделение доли ребенку в ипотечной квартире возможно при одновременном выполнении двух условий: согласия органов опеки на то, что собственность несовершеннолетнего будет передана в залог;

    На первый взгляд, ситуация – обычная, а позиция родителей направлена только на благо семьи и детей. Давайте разберемся, как эту ситуацию видят банки и органы опеки и попечительства.

    1. Многие банки не предоставят ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой Ваш ребёнок будет наделён правом собственности.

    3. Ряд банков предоставит ипотечный кредит в полном (одобренном) объёме. Попросили Вы 2 млн. руб. – если доходы позволяют, банк выдаст такой кредит. И, конечно, разрешит оформить на Вашего ребёнка право собственности.

    Как получить ипотечный кредит семье с несовершеннолетним ребенком С Вами я, Дмитрий Овсянников, и сегодня мы продолжаем разбирать вопросы по ипотеке и недвижимости, которые приходят на форум портала.

    Потому что две сделки оказываются связанными между собой. Ребенок может продать долю, которая ему причитается, только с согласия органов опеки и попечительства.

    Продажа большей доли, а наделение меньшей.

    Если вы желаете осуществить отчуждение части имущества, которое является полностью вашей собственностью, третьему лицу, не являющегося вашим близким родственником, то вам предпочтительнее заключить договор купли-продажи. Я думаю все знают, что просто так продать квартиру, в собственниках которой есть дети не получится без согласия попечительского совета.

    Все, что связано с материнским капиталом написано в ФЗ №256 от 29 декабря 2006 года.

    В данной статье вы узнаете о том, как наделить детей долями после выплаты ипотеки, какие документы требуются для погашения ипотеки таким образом и сколько времени вам на это понадобится.

    Само по себе наличие ребенка погоды не делает – банки, принимая решения о выдаче ипотечного кредита, не делят клиентов на «детных» и «бездетных» и ориентируются исключительно на уровень доходов заемщика. Совсем иное дело, если ребенок – собственник квартиры или доли в ней.

    Вот тут и начинаются настоящие трудности. На защиту ребенка Сложность сделки с участием несовершеннолетнего заключается в возникновении конфликта интересов банка и органов опеки.

    Чтобы продать квартиру, часть которой принадлежит ребенку, в соответствии с п.

    4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ необходимо получить разрешение органов опеки. Как правило, функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие подразделения органов местного самоуправления. 7 и ф. 9 с места регистрации несовершеннолетнего, заявления от продавцов «встречки» и др.

    Разрешения могут быть двух видов.

    Несовершеннолетние дети по закону не могут быть заёмщиками по ипотечному кредитованию.

    Следовательно, после погашения займа возникает ситуация, когда один или оба родителя становятся владельцем долей в недвижимости, а дети – нет. Для предотвращения возникновения подобной ситуации, в случае, когда ипотека гасится за счёт семейного капитала, законом предусмотрена определённая процедура, позволяющая гарантировать права детей и обеспечить их жилой площадью. При оформлении обязательства об определении долей детям важными являются следующие моменты: Существуют два основных способа, с помощью которых можно выделить доли детям в недвижимости: Третья ситуация – собственником объекта недвижимости становится один из супругов.

    Он в данном случае сам решает, какие доли детям оформить.

    При этом выделение доли второму супругу не является обязательным.

    Те банки, которые активно работают с долями, имеют преимущество в потоке клиентов. Многие получатели ипотеки являются молодыми родителями, и на первый взгляд кажется, что им должны выдавать ипотеку в преимущественном порядке.

    Это обещание может быть исполнено, если семья использует средства из материнского капитала для погашения ипотеки.

    Для молодых семей, которые приобрели квартиру с привлечением заемных средств, в определенных ситуациях важно заранее знать, можно ли выделить долю ребенку в ипотечной квартире.

    В марте 2019 года мы с супругой досрочно полностью гасим ипотеку АИЖК на свою однокомнатную квартиру. В 15 году мы получили и использовали материнский сертификат для частичного погашения своей однокомнатной квартиры. Пенсионный фонд в 15 году обязал нас составить у нотариуса обязательство по выделению долей детям в нашей же однокомнатной квартире.

    Но, нашу однокомнатную квартиру я планирую сейчас выставить на продажу ( + необходимо забрать закладную и снять обременение). Параллельно в течении марта 16 года я планирую купить новую готовую двухкомнатную квартиру в новую ипотеку, не дожидаясь продажи своей, однокомнатной.

    Рекомендуем!  Право собственности на ипотечную квартиру
    Putprav.ru