Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика бти

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора. Покупка квартиры от подрядчика риски

как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки.

Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ.

Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто.

Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом, вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика.

Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.

Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.

До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).

Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.

Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.

Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.

Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.

У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.

При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Опасность покупки квартиры от подрядчика или инвестора

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

• строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
• подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи. Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

Покупка квартиры у подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком. Например:

• делают остекление
• проводят электромонтаж
• выполняют штукатурные работы
• делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

• отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
• отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
• подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика. Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Как купить квартиру от подрядчика

• нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета. Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

• Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему? Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается.

Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах.

На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д. Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано. Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации?

Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры.

Застройщик, подрядчик, инвестор — у кого выгоднее покупать

Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них. Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.

Ответ Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Важно учитывать следующие нюансы:

• не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
• чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
• предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
• важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

• Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

• Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

• Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.

• Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

• Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт. В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст.

35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Покупка квартир от подрядчиков в чем риск

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом:обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства;застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости. Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока. Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика?

Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.

Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.

Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.

Покупка квартиры у подрядчика

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.

Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.

Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком.

Как купить квартиру от подрядчика

Риски при покупке квартиры у подрядчика Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.

Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.

Кто такой инвестор Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль.

Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег. Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.

Выгодно ли покупать квартиру у инвестора Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

А происходит это следующим образом:застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии. Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор.

Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен.

Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика.

Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Трехсторонние договоры Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства.

в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Главная » Недвижимое имущество » Жилая недвижимость » Что проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

• Осмотр квартиры
• Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов
• Обсуждение цены
• Юридические риски
• Прописанные квартиранты
• Собственник несовершеннолетний
• Недееспособный собственник
• Совместно нажитое имущество
• Наследуемое жилье
• Наличие обременений
• Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке
• Список необходимой документации
• Оцените статью

Осмотр квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – сложная процедура, при которой должен соблюдаться ряд важных этапов. Главный из них – осмотр жилого помещения. Этот этап не теряет значимости даже в том случае, если квартиру подобрал риэлтор.

Важно! Покупателю важно обратить внимание на следующие нюансы:

• Состояние горизонтальных и вертикальных поверхностей. Полы, потолки и стены должны быть ровными;
• Наличие оконных и дверных конструкций и их правильное функционирование;
• Коммуникации – газ, вода, свет, канализация;
• Необходимо проверить работу выключателей, розеток;
• Лучше всего покупать квартиру зимой, в холодное время года есть возможность проверить состояние отопления;
• Нужно проверить, нет ли плесени в помещениях, соответствует ли уровень влажности необходимым нормам;
• Соответствует ли планировка квартиры предоставленной технической документации.

Покупателю важно не стесняться при проверке состояния квартиры. Любое жилое помещение будет иметь недочеты. Но продавцы часто стараются их скрыть.

Такие недостатки могут послужить поводом для снижения стоимости.

Нужно осмотреть состояние подъезда, придомовой территории. Рекомендуется поговорить с соседями. После покупки квартиры изменить что-то будет уже невозможно, поэтому все нюансы нужно обсудить до подписания сделки.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Специалисты по продаже недвижимости рекомендуют начинать осмотр объекта с проверки документов.

Важно обратить внимание на следующие моменты:

• Является ли продавец собственником квартиры. Для этого необходимо сверить паспортные данные с правоустанавливающими документами на квартиру;
• Проверить техническую документацию на квартиру: технический и кадастровый паспорт, срок действия бумаг; Соответствует ли настоящая планировка помещений той, которая указана в документации;
• Если собственность находится в долях с другими владельцами, продавец должен предоставить согласие остальных собственников на отказ от этой доли. Это необходимо, так как они обладают первоочередным правом на покупку;
• Проверить количество прописанных граждан. Особое внимание должно быть направлено на несовершеннолетних и недееспособных жильцов;
• Если сделка будет оформляться по доверенности, необходимо удостовериться в ее подлинности.

Именно юридическая чистота сделки гарантирует безопасное ее завершение. Если квартира покупается без участия риэлтора, рекомендуется получить консультацию юриста, чтобы грамотно пройти все этапы.

Как оформить доверенность на право подписи, читайте тут.

Обсуждение цены

Заметьте! Чтобы оценить реальную стоимость квартиры, нужно выбирать периоды, в которые наиболее выгодно оформлять сделки с недвижимостью:

• Снижения цен на вторичное жилье следует ожидать в зимний период;
• Летом наступает «мертвый сезон», продажи значительно падают;
• Выгоднее всего покупать квартиру весной или осенью. В этот период рынок активизируется и можно найти интересное и выгодное предложение.

Цена, которую продавец выставляет изначально, выше на 20-30%, чем та, которую он хочет получить по итогу завершения сделки. Это дает возможность торговаться.

Добиться снижения стоимости можно за счет следующих факторов:

• квартира угловая;
• необходим ремонт, замена сантехники или иных коммуникаций;
• в квартире нет лоджии или балкона.

Снизить цену можно в том случае, если на объект наложено обременение, например, квартира оформлена в ипотеку.

Юридические риски

К юридическим рискам относятся обстоятельства, которые могут повлиять на нарушение регламента сделки, что в дальнейшем приведет к признанию ее незаконной. Последствиями таких нарушений может стать аннулирование договора. Это происходит в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важно обратить внимание на любое нарушение норм законодательства в отношении покупателя. Например, намеренное указание в договоре более низкой стоимости квартиры приведет к тому, что если фактический переход прав на квартиру не осуществится, иск судом будет отклонен.

Если пакет документов был оформлен неверно, это может стать причиной того, что покупатель лишится жилья, за которое им уже уплачены деньги. Ошибки в документации возникают часто с проблемными квартирами. Со сложностями покупатели сталкиваются в процессе оформления сделки, так как не все проблемы сразу видны в юридических документах.

Новые сведения послужат тому, что сторона сделки может ее оспорить.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Прописанные квартиранты

Покупка жилья на вторичном рынке часто связана с большим количеством трудностей. Одной из них являются прописанные в квартире граждане. Такие квартиры имеют длительную историю. В процессе проверки документов могут всплыть жильцы, которые были прописаны еще до приобретения квартиры продавцами, но так и не выписались.

Иногда встречаются ситуации, когда выписать этих лиц невозможно даже в судебном порядке.

Сложности возникают с родственниками собственника жилья, которые отбывают наказание в местах лишения свободы. За ними сохраняется право проживать в квартире, а также участвовать в ее приватизации.

Нередки ситуации, когда из-за границы возвращается один из родственников собственника, который долгое время отсутствовал в стране, и заявляет о своем праве на часть квартиры.

Учтите! Для того, чтобы избежать таких ситуаций, рекомендуется запросить в управляющей компании архивную расширенную справку о том, кто и когда был прописан. Если в квартире с родителями прописаны несовершеннолетние дети, нужно обязательно настоять на том, чтобы все несовершеннолетние были выписаны вместе с родителями еще до начала оформления сделки. Если этого не произойдет, в дальнейшем могут быть проблемы.

Выписать ребенка, которому не наступило 18 лет, возможно только с согласия матери.

Исключением будет только ситуация, когда у родителей, не желающих выписать своего ребенка с чужой жилой площади, имеется собственное жилье. Но решить эту проблему возможно только через обращение в суд. Для этого потребуются дополнительные финансовые затраты.

Посмотрите видео. Как обезопасить себя при покупке квартиры:

Собственник несовершеннолетний

Учтите! Определенные сложности возникают в том случае, если собственник несовершеннолетний. Он не имеет права самостоятельно заниматься своими имущественными делами. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен принимать участие в сделках.

То есть в договоре купли-продажи обязательно должна стоять его подпись. Но рядом расписывается его законный представитель:

• отец или мать;
• опекун;
• лицо, усыновившее ребенка;
• директор учреждения, в котором пребывает несовершеннолетний собственник.

Также представитель собственника должен получить разрешение из органа опеки и попечительства на продажу недвижимости. Это разрешение прилагается к пакету документов при оформлении сделки. После продажи квартиры законные представители ребенка обязаны предоставить отчет, что соблюдены все законные интересы несовершеннолетнего.

Если по результатам сделки несовершеннолетнему не будет приобретено альтернативное жилье, или денежные средства не положат на его расчетный счет, нарушатся права ребенка, и будет возбуждено дело для рассмотрения в судебном порядке.

Недееспособный собственник

Недееспособные граждане не имеют права осуществлять имущественные сделки. Если после подписания договора купли-продажи с таким гражданином третьи лица, включая его родственников, обратятся в суд и докажут, что собственник психически неправоспособен, сделка будет признана недействительной.

Заметьте! Недееспособность гражданина может проявляться в следующих формах:

• психические расстройства;
• алкогольное или наркотическое опьянение;
• старческое слабоумие.

Сделка будет аннулирована, если одной стороной было заведомо недееспособное лицо, которое не отдавало отчет о юридических последствиях заключения договора.

Не всегда покупатель может определить психическое состояние продавца. В случае подозрений рекомендуется попросить предоставить справку из наркологического и психиатрического диспансера.

Чтобы обезопасить себя, можно подписывать договор только через нотариуса. В таком случае нотариус будет нести ответственность за оценку правоспособного состояния сторон сделки.

Совместно нажитое имущество

В соответствии со статей 35 Семейного кодекса Российской Федерации все имущество, которое приобреталось в период брака, считается совместным. При этом не имеет значения, на кого оно зарегистрировано. В связи с этим рекомендуется проверить дату заключения брака и приобретения квартиры.

Проблем не будет в следующих случаях:

• если квартира приобретена до момента заключения брака;
• если официально брак между проживающими вместе гражданами не был зарегистрирован.

Если у супругов имеется совместная собственность, при оформлении сделки должно быть предоставлено разрешение на продажу, оформленное через нотариуса. Разрешение не нужно, если имущество получено в дар или по наследству. Для подтверждения этого факта продавец должен предоставить дарственную или свидетельство о праве на наследство.

Учтите! Нужно быть внимательным, если с момента расторжения брака прошло менее трех лет. Нередко встречаются случаи, когда при разводе супруги заключают соглашение о запрете продажи квартиры, в которой один из супругов остался проживать.

Часто это касается родителя, который остался проживать с детьми.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации второй супруг имеет право оспорить сделку в течение 3 лет с момента нарушения его прав.

Статьей 196 Гражданского кодекса устанавливается срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года с момента, установленного статьей 200 Гражданского кодекса.

Срок исковой давности не может превышать 10 лет с момента нарушения прав одного из супругов.

Наследуемое жилье

Если квартира получена собственником по наследству, и в свидетельство о наследовании вписано несколько собственников, необходимо предоставление дополнительных документов:

• нотариально заверенный отказ от доли в квартире;
• соглашение о разделе, в котором квартира переходит во владение продавцу;
• бумаги, подтверждающие, что остальным наследникам выплачена компенсация.

Кроме того, важно удостовериться, что между наследниками не ведется судебное разбирательство, которое может аннулировать его единоличное владение имуществом.

Учтите! Если квартира является частью общего наследства, которое оформлено между родственниками солидарно, потребуется предоставить:

• оформление объекта в долевую собственность с разделением долевого права;
• нотариальные доверенности и согласия от всех наследников.

Несмотря на то, что будут предоставлены доверенности от всех собственников, необходимо оформлять сделку через нотариуса.

Наличие обременений

Невозможно оформить сделку, если квартира находится в залоге. Этот факт можно установить, запросив кадастровую справку, в которой будет указано, есть ли на объекте обременение. Но важно обратить внимание, что недобросовестные продавцы могли оформить потребительский кредит под залог квартиры уже после получения выписки по кадастру.

Рекомендуется попросить новую справку непосредственно перед подписанием договора. Если квартира куплена в ипотеку, такая справка подтвердит, что квартира не арестована за долги.

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Внимание! Для оформления купли-продажи квартиры на вторичном жилье рекомендуется следовать алгоритму:

• Найти квартиру, чтобы избежать столкновения с мошенниками, рекомендуется обратиться за помощью к риэлтору;
• Осмотр квартиры. Это важный этап, при котором нужно проверить не только юридическую сторону документов, но и техническое состояние жилья;
• Проверка продавца. Важно, чтобы сделка заключалась именно с собственником;
• Обсуждение стоимости, сроков и других нюансов сделки;
• Подписание договора купли-продажи. Часто оформление сделки возможно только в присутствии нотариуса.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это обязательная процедура, без которой права собственности не будут узаконены.

Список необходимой документации

Для того, чтобы сделка имела законную силу, необходимо подготовить большой пакет документов. Лучше, чтобы перечень отражался в договоре.

К списку бумаг относятся:

• паспорта сторон сделки. Их данные должны быть указаны в тексте договора;
• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;
• если от одной из сторон выступает третье лицо, предоставляется нотариальная доверенность;
• выписка из паспортного стола о прописанных гражданах;
• выписка из ЕГРН, в которой отражается вся информация о собственниках;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• технический паспорт, который оформляется в БТИ сроком на пять лет.

Рекомендуется запросить выписку из залогового реестра. Она необходима для подтверждения, что квартира не является обеспечением сделки. Чем больше будет предоставлено документов, тем больше гарантий в том, что сделка будет законной.

Если продавец отказывается предоставить один из документов для изучения, лучше от такой сделки отказаться. Скорее всего, продавец – мошенник.

Посмотрите видео. Как правильно купить квартиру на вторичном рынке недвижимости:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

Покупка квартиры — значимое событие для большинства граждан. Сделки купли-продажи на вторичном рынке имущества и новых домов сопровождаются рисками потерь не только денежных средств, но и недобросовестностью сторон. Своевременно обезопасить от мошенников и распознать обман вторичной продажи квартиры помогут юристы и специалисты в области рынка недвижимости.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, приведем важные аспекты покупки жилых помещений в новостройках. Ситуация со строящимся жильем на различных стадиях готовности крайне рискованная.

Важную роль играет репутация застройщика.

• В первую очередь перед покупкой, нужно обращать внимание на ранее построенные дома, нарушение сроков ввода и сдачи в эксплуатацию новостроек. Подробно изучить проектную декларацию, отчетность, историю существования и отзывы первых покупателей, рынок новостроек. Привлекаются ли сторонние субподрядчики и организации для внутренней и внешней отделки. Большим плюсом является аккредитация банками из ТОП-100 рейтинга надежности для получения ипотеки в новостройках;
• Во-вторых, оценить качество новостроек и развитость инфраструктуры. Новые дома часто возводятся без учета приближенности социальных учреждений и мест отдыха, доступности паркинга. Качество черновой отделки квартиры должно соответствовать сертификатам, а нормы строительства новостроек, порядок заключения договора долевого строительства федеральным законам (в частности 214-ФЗ). Рынок первичной недвижимости регулируется более жестко, чем вторичный, но риски остаются;
• В-третьих, для полной усадки дома требуется два-три и более года, поэтому дорогостоящий капитальный ремонт, как и чистовая отделка новостройки быстро придет в негодность. Период строительно-монтажных работ может затянуться намного дольше за счет новых соседей, которые будут сверлить, шуметь и доставлять неудобства, вплоть до полного расселения дома.

Крупный застройщик перед покупкой всегда раскрывает подробную информацию о своих новостройках и сданных объектах, предлагает выгодные предложения на рынке в сотрудничестве с банками по оформлению ипотеки. Вложить деньги в стадии котлована достаточно рискованно. Чтобы обезопасить капитал нужно изучить договор, иметь дело только с известными фирмами. Заниженная стоимость квартиры в новостройке может свидетельствовать только о предстоящем долгострое и не может обезопасить вас от рисков. Оформляя сделку по доверенности, будьте предельно бдительны.

Рынок вторичного жилья менее рискован с точки зрения готовности.

• Что делать, если купил квартиру с долгами по коммуналке?
• Долевое строительство: особенности, плюсы и минусы
• Правила оформления доверенности на продажу квартиры
• Как быстро продать дом вместе с земельным участком

Еще заранее стоит знать, сколько при покупке квартиры будут стоить услуги риэлтора.

По доверенности

Отвечая на вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности, особое внимание следует уделить содержанию доверенности, проверить ее актуальность. Лица, указанные в доверенности должны быть в здравии и дееспособны. Дополнительно сверить паспортные данные, а также ограничения по суммам на продажу квартиры. Реквизиты доверенности должны четко определяться, читаться серия и номер бланка.

Бланк доверенности обязательно должен быть заверен нотариусом.

По наследству

На вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству помогут ответить юристы. Если в свидетельстве на право собственности указано наследство, то распоряжаться квартирой можно не ранее, чем через шесть месяцев. Договор наследства на квартиру оформляется в нотариальной палате и содержит необходимые приложения к завещанию о наследстве.

Определить степень родства и прав на наследство косвенно помогут паспортные данные, а также документы из ЗАГса. Опись имущества по наследству не может содержать ошибок или недочетов. Наследники могут объявиться не сразу, а по истечении нескольких лет после покупки квартиры.

Доверенность на распоряжение квартирой по наследству ограничена по сроку и не допускается передоверие, что позволяет обезопасить покупателя.

Когда квартира в собственности менее 3 лет

Если жилое помещение в собственности менее 3 лет, то покупка на условиях заниженной стоимости квартиры крайне невыгодна для покупателя. Продавец может склонить покупателя указать в договоре заниженную стоимость объекта, при этом он стремиться обезопасить себя от налоговых платежей. Но покупатель в этом случае не сможет воспользоваться имущественным вычетом в полном объеме, а ипотеку вовсе могут не одобрить. Аргументы в пользу быстрого оформления наследства для скорейшей реализации имущества, должны настораживать.

Не соглашайтесь даже на заниженную стоимость, так как это не обезопасит при приобретении квартиры.

В случае оспаривания сделки в суде надеяться на возврат полной стоимости не стоит. Для того чтобы себя обезопасить, специалисты рекомендуют указывать реальную цену и оформлять расписку в получении денег. В противном случае все расчеты с покупателем будут произведены по заниженной стоимости – об этом нужно помнить и знать.

Рекомендации как обезопасить себя при покупке приватизированной квартиры по ипотеке

Приобретение жилья в ипотеку на вторичном рынке накладывает дополнительные обязательства по сбору документов. Обезопасить процесс оформления помогает банк, одобривший ипотеку. Доскональное изучение правоустанавливающих и личных документов, как со стороны покупателя, так и собственников (включая наследство, распорядителей по доверенности) исключает из цепочки мошенников.

Заниженная стоимость продажи квартиры неприемлема, как и подлог свидетельств на квартиру. Если ранее квартира покупалась в ипотеку, то обязательно запросите справку из Банка о полном погашении кредита и процентов по нему, снятии обременения, а также соблюдено ли требование закона в части выделения доли всем несовершеннолетним детям по наследству.

Собственное жилье приобретается на личные сбережения или в ипотеку, при этом продавцу абсолютно не важна природа происхождения капитала, главное выгодно и быстро реализовать недвижимость, забрав деньги. Встречается случай подлога документов, сокрытие существенных фактов не только о количестве собственников, прописанных лиц, но и технических характеристиках объекта.

Справочную информацию по объектам недвижимости в online режиме легко получить на сайте Росреестра в разделе «Сервисы». Это поможет быстро обезопасить от подделки свидетельств. Данных о ФИО хозяев не будет, но дополнительным бонусом послужит информация о кадастровой стоимости объекта.

Сервис доступен без предварительной регистрации, необходимо внести адрес по субъектам РФ или кадастровый номер.

Если с документами полный порядок и прослеживается взаимосвязь первичных оснований и бланков свидетельств о праве собственности, то второй этап заключается в выявлении всех лиц, имеющих право распоряжаться имуществом, а также несовершеннолетних граждан, и просто прописанных лиц. Заключая предварительный договор задатка (или аванса) обязательно оговаривается предоставление полного списка документов для регистрации нового права.

К основным из них относят:

• согласие супруга на реализацию объекта недвижимости, приобретенного в гражданском браке, нотариально заверенный бланк;
• справка из органов опеки и попечительства представляется на детей до 18 лет;
• справка о дееспособности из психоневрологического диспансера по месту регистрации для пенсионеров и граждан, состоящих на учете (алко- и наркозависимые).

Дополнительно в договоре оговаривается условия снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц до подписания основного договора, либо по истечении лимитированного срока, необходимого на покупку.

Лица, служащие в армии, в том числе по долгосрочному контракту, а также граждане отбывающие наказание в местах лишения свободы и без вести пропавшие, могут претендовать на собственность, даже после ее продажи, и на законных основаниях отсудить долю или признать сделку недействительной. Сведения из органов МВД, полученные даже по неофициальным каналам связи закрепят чистоту и уверенность в сделке.

Риск в не узаконенной перепланировки помещения состоит в наложении административного штрафа и требованием вернуть первоначальное состояние. Паспорт БТИ и технический план помещения поможет установить истинные размеры и периметры комнат.

Вторичный рынок или новостройка – выбирает покупатель и рискует, делая первый шаг без поддержки специалистов. Нарушение и сокрытие существенных обстоятельств могут создать в дальнейшем большие проблемы с оспариванием сделки и доказательством вашей добросовестности. Придерживайтесь рекомендаций – это поможет обезопасить будущее и спокойно жить в новой квартире.

О чем говорит заниженная стоимость при покупке квартиры

Лучший способ как обезопасить себя при покупке квартиры с заниженной стоимостью, это убедиться в прозрачности договора или отказаться вовсе от приобретения квартиры на вторичном рынке.

Чтобы обезопасить себя, а лучше вовсе исключить любую спорную ситуацию рассмотрим и приведем примеры конкретных действий:

• мошеннические, преступные намерения продавца;
• безграмотность и халатность покупателя;
• навязывание дополнительных услуг со стороны третьих лиц.

Существенный оборот ликвидности в сфере недвижимости вторичного и первичного жилья привлекает многих мошенников, стремящихся заработать на неграмотных покупателях. Рассчитывая привлечь покупателей, наследники или прямые продавцы указывают заниженную стоимость или доступную ипотеку. Чтобы обезопасить сделку и отбросить подозрительные предложения нужно ежедневно изучать, отслеживать историю объявлений, и особо обращать внимание на объекты, у которых заниженная стоимость продажи.

Как обезопасить себя при покупке квартиры, на что обратить внимание?

Здравствуйте, хотим купить квартиру-студию готовую в спб. Скоро состоится сделка и хотелось бы уменьшить риски мошенничевства. Для этого нужно проверить документы продавца на юридическую грамотность.

Скажите, есть ли тут какие то ошибки? Документы приложил

Уточнение от клиента

Вот еще один документ

27 августа 2016, 14:48 27 августа 2016, 14:46 , Александр, г. Санкт-Петербург Ответы юристов Владимир Петров Юрист, г. Киров Общаться в чате

Здравствуйте, По одному свидетельству установить чистоту сделки невозможно, тем более, что качество фото низкое.

Нужно как минимум получить выписку из ЕГРП.

Если хотите получить консультацию по вашему вопросу обращайтесь в чат.

27 августа 2016, 14:53 Консультация юриста бесплатно Андрей Касицын Юрист, г. Ульяновск Общаться в чате

Добрый день, Александр!

По данным документам. Квартира чистая, без обременений. Чтобы убедиться в подлинности документов, закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру.

Указанные в выписке сведения о владельце и правоустанавливающих документах сверите с реквизитами, выложенных здесь Вами документов.

27 августа 2016, 14:58 Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Недвижимость

Здравствуйте! Есть застройщик проблемного ЖК , выделивший последний этаж ЖК под апартаменты. Как пишут покупатели квартир, это был неприятный для них сюрприз, ибо в изначальной декларации этого этажа вообще не было.

Сейчас ЖК не сдан еще, аппартаменты продаются по переуступке от частников. Продавец утверждает, что можно будет после ввода жк в эксплуатацию и оформления собственности перевести помещение в жилое, т.е. квартиру. Для моего уха это слишком гладко звучит, хотя это не первый подобный жк на рынке новостроя. Допустим, получив ключи, захожу к аппартамент с черновой отделкой и вижу, что в наличии окна, перегородка лоджии, электрощиток с разводкой и.т.п.

Какие неочевидные обывателю факторы могут в таком случае в принципе воспрепятствовать переводу аппарта в квартиру? Да, предполагается покупка без ипотеки и прочих обременений. На что обратить внимание, изучая ДДУ и договор переуступки?

Смогу ли я при приёмке аппарта так же требовать у застройщика исправления тех же строительных косяков, как и покупатель квартиры?

Показать полностью 23 августа, 20:28 , вопрос №3086682, Мария, г. Москва Недвижимость

Здравствуйте На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройках? Сейчас составляем акт задатка (бронирование)

12 мая, 09:31 , вопрос №3039154, Алсу Биктимирова, г. Казань Автомобильное право

Покупка машины в кредит. Как не заплатить больше и на что обратить внимание? Кто может быть кредитором покупки автомобиля? только банк?

18 сентября 2020, 06:26 , вопрос №2864409, Александр, г. Волгоград Недвижимость Показать полностью 05 октября 2017, 18:12 , вопрос №1771559, Ярослав, г. Энгельс-19 Долевое участие в строительстве

Добрый день! Планирую приобрести квартиру в новостройке через подрядчика по электрике. Дом сдается раньше срока. Застройщик добросовестный. Заключение дду непосредственно с застройщиком, регистрация в росреестре.

Оплата на счет застройщика после реггистрации дду. Какие риски? На что обратить внимание?

Риски при покупке квартиры

Как обезопасить себя при покупке квартиры? Этот вопрос волнует всех покупателей, так как сегодня развелось множество мошенников. Кроме того, соблюдение правил законодательства является обязательным условием законности сделки.

По этой причине покупатели пытаются быть в курсе всех правовых и неправовых аспектов приобретаемой недвижимости, чтобы купить квартиру без риска.

Содержание

Основные риски при покупке квартиры

Риски, связанные с мошенническими действиями. В большинстве случаев за маской продавца, посредника, а чаще всего риелтора скрывается мошенник, который после получения денег от покупателя просто исчезнет. Излюбленным инструментом мошенников являются подложные документы. Чаще всего на такие приёмы попадаются доверчивые люди, не считающие нужным проверить чистоту сделки.

Риски, связанные с соблюдением закона. Закон устанавливает довольно чёткие требования к оформлению сделки по купле-продаже недвижимости. Несоблюдение основных из них может повлечь недействительность сделки. К тому же, если не будет хватать определённых документов и в иных случаях, есть вероятность получить отказ при постановке сделки на учёт.

Подложная доверенность представителя. Если полномочия представителя не установлены в нотариальном порядке, то сделка будет считаться совершённой неправомочным лицом, а соответственно, и незаконной.

Незаконно осуществлённая приватизация. Основания приобретения недвижимости продавцом, в том числе соблюдение порядка приватизации публичной квартиры, являются обязательным условием законности сделки. По сути, если приватизация осуществлена незаконно, то продавец не имеет права её продавать.

Отсутствие согласия одного или нескольких полномочных продавцов. Если квартира находится в совместной или долевой собственности, то необходимо согласие всех владельцев. Если не будет согласия хотя бы одного, в последующем он сможет оспорить сделку.

Наличие неучтенных наследников. Когда жильё продавцом было получено по наследству, необходимо, чтобы не было других претендентов на него по тем же основаниям. Если в дальнейшем выявятся такие претенденты, то они смогут оспорить легитимность сделки.

Наличие неоплаченных долгов. Если за квартиру не были внесены налоги, платежи по коммуналке, она находится в залоге, то на неё имеют право третьи лица, которые могут потребовать погашения долга в счёт продажи недвижимости. Разумеется, это может быть осуществлено лишь по решению суда, но вероятность такого исхода велика.

На практике могут встречаться и иные поводы, которые представляют квартиру в нежелательном для покупки виде. Но указанные обстоятельства встречаются чаще всех, а споры по ним практически никогда не решаются в пользу покупателя.

Отдельной статьёй нужно отметить риски при покупке квартиры в новостройке.

• с наличием прав пайщиков, которые о них ещё не заявляли;
• с отсутствием разрешения уполномоченного органа о допуске многоквартирного дома к эксплуатации;
• с банкротством организации, построившей многоквартирный дом.

Стоит иметь в виду, что новостройка – это результат большого количества заёмных средств. Так что, по сути, она не может принадлежать собственнику полностью без обременений со стороны третьих лиц. Необходимо внимательно изучить состояние дел организации, являющейся собственником новостройки, особенно когда осуществляется покупка квартиры у подрядчика.

В случае банкротства застройщика взыскание может быть направлено именно на дом, который будет выставлен на продажу.

Порядок заключения сделки

С позиции покупателя весь процесс покупки квартиры представлен следующими действиями:

Поиск квартиры. Для этого нужно связываться исключительно с надёжными риелторскими агентствами, зарекомендовавшими себя на рынке недвижимости. Мелкие конторы и частные лица зачастую оказываются мошенниками.

Осмотр квартиры. На данном этапе необходимо обратить внимание на множество факторов помимо самого технического состояния квартиры. Нужно осмотреть состояние дома в целом, порядок в подъезде, поговорить с соседями.

Проверка документов. При осмотре нужно потребовать от продавца техническую документацию на квартиру и сравнить соответствие фактического плана документированному. Нужно также запросить у продавца выписку из кадастра с историей квартиры.

Проверка правомочия продавца. Очень часто переход прав на квартиру оформляется неправильно, так что вполне может оказаться так, что продавец не является легитимным собственником. Даже сами продавцы не всегда знают об этом. Данные сведения можно получить в кадастре или Росреестре.

Переговоры. Необходимо провести предварительные переговоры с продавцом и обсудить условия заключения сделки. На данном этапе устанавливается размер и порядок внесения аванса, сроки фактической передачи квартиры.

Заключение сделки. Сделка оформляется в письменной форме, желательно с заверением нотариуса. Закон позволяет сторонам сделки самостоятельно определять её условия. Но всё же лучше участие нотариуса или юриста при составлении.

Регистрация. После заключения сделки её нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после этого покупатель становится правомочным собственником.

Сделка может быть составлена на любых условиях по соглашению сторон.

• сведения о сторонах;
• сведения о предмете договора;
• цена;
• права и обязанности сторон;
• порядок и сроки исполнения договора;
• порядок решения споров.

Подписывается соглашения самими сторонами либо лицами, уполномоченными ими на заключение сделки. Нотариальное заверение такой сделки имеет рекомендательный характер, позволяющий обезопасить её.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Рекомендуем ознакомиться:

• паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
• правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
• доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
• выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
• выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
• выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
• техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Полнота указанного перечня и достоверность представленных в нём сведений является гарантией законности сделки.

Если на документах будут признаки подлога, то лучше отказаться от покупки данной квартиры, только если собственник не объяснит это и выписка из ЕГРП подтвердит его легитимность.

Если же продавец вовсе отказывается предоставлять данные документы на изучение, то он, скорее всего, является мошенником. Не стоит связываться с такими лицами, а уж тем более заключать с ними сделки.

Техника безопасности при покупке квартиры

Как безопасно купить квартиру в новостройке? Чтобы понимать, что делать при покупке квартиры, нужно осознавать, какие риски несёт покупатель.

Покупатель может потерять деньги и не получить квартиру, если продавец окажется мошенником.

Покупатель может быть вынужден вести длительные судебные споры с третьими лицам, если продажа была осуществлена лицом, не являющимся легитимным собственником.

Регистрационный орган может отказать в постановке на учёт права собственности покупателя.

Для того чтобы знать при покупке квартире как обезопасить себя, нужно действовать исходя из своих рисков.

При передаче аванса и основной части денег нужно получить расписку от продавца. Более желательным методом является передача денег через банковскую ячейку. Но лучше всего отказаться от авансирования сделки и совершить оплату после фактической передачи недвижимости.

Легитимность собственника проверяется выпиской из ЕГРП. Если там помимо продавца указаны иные лица в качестве действующих собственников, необходимо, чтобы продавец предъявил заверенное нотариусом согласие других собственников и их документы на квартиру. Такое согласие также требуется, когда продавец находится или находился в браке.

Без перечня обязательных документов или при их подложности регистрационный орган откажет в учёте права собственности. Так что нужно потребовать от продавца полный пакет документов.

Есть множество вариантов, когда можно поставить под сомнение легитимность права собственности продавца. Так, к примеру, если квартира была недавно унаследована, то, скорее всего, на неё есть и другие претенденты, которые могут в любой момент заявить о своих правах и оспорить законность сделки. Разумеется, через суд можно будет вернуть деньги, но это будет долгий и напряжённый процесс.

Необходимо потребовать у продавца, чтобы тот обеспечил выписку всех ныне прописанных в квартире лиц. Прописка сама по себе зачастую предоставляет человеку право проживания в соответствующей квартире.

Лишиться человек прописки может либо на добровольных началах, либо по решению суда. Чтобы покупателю не нужно было таскаться по судам для выписки оставшихся лиц, лучше потребовать этого от продавца.

Рекомендуем ознакомиться:

Основные правила авансирования сделки

В большинстве случаев продавцы просят задаток. Это, разумеется, необязательное требование закона. Оно исходит из соглашения сторон.

Но именно данный инструмент заключения гражданско-правовых сделок служит основным полем деятельности мошенников. К примеру, неподтверждённый аванс может привести к потере денег.

Необходимо заключить специальное соглашение об авансировании, куда нужно включить условия, при которых сделка может быть отменена, а аванс возвращён покупателю. Особенно при покупке ипотечной квартиры нужно расписать всё подробно, потому что такие сделки часто срываются после передачи аванса в силу недобросовестности продавца.

При заключении соглашения об авансировании нужно вписать в него условия о содержании квартиры в надлежащем состоянии, об обеспечении сохранности имущества в ней. Для подтверждения состояния квартиры, которое будет удовлетворительно для покупателя, нужно приложить к нему фотографии квартиры, имущества в нём и так далее.

Факт передачи аванса подтверждается не соглашением, а распиской, которая составляется продавцом. Для пущей уверенности нужно обратиться в банк, который сможет гарантировать сохранность аванса.

Нужно иметь в виду, что покупатель или продавец в любой момент может передумать по поводу заключения сделки. Так что сохранность денег является основным правилом безопасности авансирования. Зачастую случается так, что сделка сорвалась, а продавец уже потратил аванс.

Он, разумеется, обязан вернуть деньги, если иное не было прописано в договоре об авансе. Безопасная сделка – это результат дотошности покупателя.

Явные признаки опасности при покупке квартиры

Несмотря на все попытки продавцов скрыть те или иные обстоятельства, есть определённые признаки, которые должны настораживать покупателя. При их наличии нужно проявить дотошность и внимательно изучить все документы.

• продажа посредством представителя;
• участие в сделке организаций и иных юридических лиц;
• приобретение квартиры продавцом на средства материнского капитала;
• недееспособность продавца либо одного из собственников квартиры;
• нахождение продавца в браке или в разводе;
• наличие прав третьих лиц на квартиру, обременений, нахождение квартиры в залоге у банка;
• неоформленная должным образом перепланировка;
• долевое владение квартирой;
• признание факта ветхости жилья, аварийности либо плохого состояния ремонта всего многоквартирного дома.

Особенно настороженно нужно отнестись к случаям, когда собственник квартиры является недееспособным лицом. В таких случаях продажа квартиры собственником не может быть осуществлена самостоятельно. Недееспособное лицо не имеет правовой способности заключать сделки.

Однако легитимность сделки не является самой большой бедой в таких случаях. Для осуществления сделки по поводу имущества недееспособного лица требуется разрешение органов опеки. То есть процесс будет протекать под надзором государства.

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.