Как продать 2 3 долей в квартире

Как продать свою долю в квартире?

Да, можно. Но процесс продажи доли в приватизированной квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать для соблюдения прав остальных собственников недвижимости.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

КРУГЛОСУТОЧНО, БЕСПЛАТНО, БЫСТРО

Любое имущество, которое находится во владении двух или более лиц, является их общей собственностью согласно ст. 244 ГК РФ. Она считается долевой, исключение составляет только собственность супругов.

В соответствии с Семейным кодексом все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, в том числе и недвижимость.

Как продать долю в квартире?

При владении целым объектом недвижимости собственник не имеет никаких ограничений в реализации своего права распоряжения этим имуществом. Чтобы продать долю в квартире, необходимо соблюсти определенные законом правила продажи, а именно:

• выделить долю в натуре, если она не выделена;
• сообщить владельцам остальных долей о намерении продать свою часть недвижимости, поскольку они по закону имеют преимущество перед другими покупателями.

Важно: несоблюдение этих условий может привести к тому, что сделка может быть оспорена. Если участнику долевой собственности станет известно о нарушении его права преимущественной покупки, он имеет возможность в течение трех месяцев требовать перевода обязанностей и прав покупателя на него в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК.

Выделение доли

При владении общей собственностью доля каждого собственника может быть определена по договоренности между ними либо по решению суда, если договориться они не могут. В случае, когда ни по закону, ни по договоренности доли установить нельзя, они считаются равными на основании ст. 245 ГК.

В процессе продажи обычно требуется выделение доли в натуре, чтобы размер находящейся в собственности недвижимости был выражен не долях, а в конкретной части квартиры, например, в виде отдельной комнаты. Ведь продать ¼ своей доли в квартире сложно, а вот 12 м³ – вполне реально. Согласно ст.

252 ГК совладелец долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли, в том числе и в судебном порядке. Если выделить долю невозможно, он может требовать у сособственников выплаты ее стоимости.

Уведомление сособственников

Одно из главных условий, которое необходимо соблюдать при продаже доли в квартире, — это преимущество в праве покупки у владельцев остальных долей. Продавец обязан поставить их в известность о продаже своей доли. Сделать это нужно в письменной форме, в извещении следует указать цену сделки, порядок расчетов, сроки передачи имущества, информацию о постоянно и временно проживающих в квартире гражданах.

Смотрите также: Когда заканчивается приватизация квартир в России?

Порядок передачи извещения законом не определен. В любом случае необходимо получить подтверждающий документ, например, при отправке извещения почтой можно оформить уведомление о вручении. Если продавец вручает извещение о продаже доли лично в руки, то желательно получить подписи о получении на втором экземпляре извещения. Отправляют извещение по адресу регистрации сособственников либо по адресу продаваемой недвижимости.

Даже если владельцы остальных долей не получат уведомление, считается, что продавец исполнил свою обязанность перед ними, и нет оснований считать сделку купли-продажи недействительной.

При согласии сособственников купить долю на указанных условиях они сообщают об этом продавцу не позднее месяца после получения извещения. В случае отказа от покупки они могут направить продавцу отказ или просто не реагировать на извещение. Отказ можно составить в простой письменной форме и заверить у нотариуса.

Важно: если часть долей принадлежит несовершеннолетним, отказ от покупки доли нужно согласовать с органами опеки и обязательно нотариально заверить.

Оформление процедуры

Если через месяц продавец не получит от владельцев остальных долей никаких сообщений, он может продавать свою долю третьим лицам. Причем отсчитывать этот срок нужно не с момента отправки, а с момента получения извещения сособственниками либо получения продавцом квитанций о доставке почтового отправления. При наличии нотариального отказа от покупки можно оформлять сделку раньше.

Договор купли-продажи доли в квартире нужно заверить у нотариуса. Для этого необходимо подготовить следующий комплект документов:

Документ о праве собственности на долю в имуществе. С нынешнего года это выписка из государственного реестра недвижимости.

Документ, подтверждающий возникновение права собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.

Выписка из домовой книги о лицах, проживающих в данной квартире.

Нотариальное согласие супруга, если продавец состоит в браке.

Почтовая квитанция об извещении сособственников.

Отказ от покупки.

Разрешение органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние.

Кроме того, нотариус вправе запросить дополнительные документы, которые он посчитает необходимыми для оценки законности сделки.

Регистрация права собственности

После нотариального оформления сделки переход права собственности на долю в квартире нужно зарегистрировать. Продавец предоставляет договор купли-продажи доли, заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Какие-либо другие документы регистратор требовать не вправе.

Документы на регистрацию можно передать лично или отправить почтой, сделав опись вложений и оформив уведомление о вручении. Если документы отправляют почтой, то подпись под заявлением должна быть нотариально заверена. Также допускается обращение через портал Госуслуги, если у гражданина имеется цифровая подпись.

Обычный срок проведения регистрации составляет 10 дней. Однако для нотариально заверенной сделки не нужно проводить правовую экспертизу документов, чистоту сделки в этом случае обеспечивает нотариус. Поэтому документы о переходе права собственности можно получить через 3 рабочих дня.

Смотрите также: ТСЖ или управляющая компания – что лучше?

Способы обхода преимущественного права покупки

Любые сделки с недвижимостью следует проводить с соблюдением законодательства. Наиболее законными способами обойти преимущество в праве покупки считаются дарение доли или залог.

Через залог

Сделка заключается в виде договора займа, по которому продавец получает деньги за свою долю в квартире. Саму долю он оставляет в залоге у займодавца. После того как сделка зарегистрирована, стороны оформляют договор об отступном, и доля передается в счет оплаты долга.

Согласия на такую сделку владельцев остальных долей не требуется.

Через дарение

В случае дарения доли сообщать сособственникам о своем намерении владелец не обязан. Договор оформляется в простой письменной форме и заверяется у нотариуса. В договоре следует подробно описать передаваемую в дар долю.

Если долю дарит один из супругов, то необходимо нотариально заверенное согласие на дарение. Переход права собственности регистрируют так же, как при купле-продаже.

Важно: новый собственник доли должен заплатить НДФЛ, поскольку полученное имущество считается доходом. Исчислять налог следует от кадастровой стоимости квартиры. Не облагается налогом только дарение имущества между близкими родственниками.

Если продавец по какой-либо причине пытается игнорировать права остальных владельцев долей и предлагает альтернативные варианты приобретения права собственности на долю в квартире, покупателю следует помнить о рисках, которые в связи с этим возникают.

Важно: если будет доказан факт передачи денег при дарении доли, сделка будет признана недействительной. А вот вернуть деньги покупателю не удастся, поскольку по закону дарение является сделкой безвозмездной. Передачу доли по договору займа через отступное могут оспорить как притворную сделку.

Правда, в этом случае деньги вернуть можно.

Продажа доли квартиры — как платится налог?

Если доля в квартире находилась в собственности меньше трех лет, продавец обязан заплатить налог с полученного от продажи дохода в размере 13% от суммы. При этом он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Это означает, что собственник может заплатить налог только от той суммы, которая превышает 1 000 000.

Если в одном году он продал, например, еще дачу или земельный участок, то на 1 000 000 уменьшается общая сумма полученных за этот период доходов.

Часто задаваемые вопросы

Сделки с недвижимостью всегда вызывают массу вопросов у простых обывателей, особенно в таком непростом случае, как продажа части квартиры в долевой собственности. Далее приводятся ответы на самые частые вопросы.

Как выделяется доля для продажи?

Выделить долю можно двумя способами: по соглашению сторон или в судебном порядке. Если против выдела другие собственники не возражают, то оформляют соглашение о выделе доли. Подписывает документ каждый сособственник, нотариально заверять его не нужно.

При несогласии остальных владельцев долевой собственности можно требовать выдела доли в судебном порядке. Подавать исковое заявление следует в районный суд по адресу нахождения квартиры.

Как продать долю в ипотечной квартире?

Распоряжаться квартирой, купленной в ипотеку, по своему усмотрению жилец не может. Поскольку жилье находится в залоге у финансовой организации, которая выдала кредит, на любую сделку с квартирой нужно получить согласие банка. Продать ипотечную квартиру можно только целиком. Во-первых, для продажи доли нужно ее выделить, а банк вряд ли даст на это согласие, так как ему это невыгодно.

Во-вторых, сложно будет найти покупателя на долю, обремененную ипотекой.

Смотрите также: Как встать на очередь на квартиру?

Как продать долю коммунальной квартире?

Провести такую сделку несложно, так как доля в коммунальной квартире уже выделена в натуре. То есть собственник является владельцем конкретной комнаты или нескольких комнат. Соседи по коммуналке имеют право преимущественной покупки, поэтому собственник обязан известить их о продаже комнаты.

Важно: если сосед является не собственником, а нанимателем комнаты, то извещение о продаже следует направить в районную администрацию и получить от нее нотариально заверенный отказ от покупки.

Передать уведомление о продаже можно лично или отправить по почте, если отношения с соседями напряженные. В случае, когда соседи в своих комнатах не живут и адрес их местонахождения неизвестен, можно послать извещения по адресу нахождения их собственности, то есть по адресу вашей коммунальной квартиры с указанием номера комнаты. Оформить уведомление о вручении нужно обязательно.

Даже если сосед не явился, чтобы получить заказное письмо, владелец комнаты вправе продать свою долю, так как свою обязанность по извещению сособственников он исполнил.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется согласие органов опеки на проведение сделки. В этом случае нужно будет представить доказательство того, жилищные условия несовершеннолетнего не будут нарушены и на новом месте проживания его доля собственности будет не меньше проданной.

Органы опеки обязаны сообщить письменно свое решение в течение 15 дней с момента получения от родителей заявления о получении разрешения на продажу доли. Если в продаже доли отказывают, в сообщении должны быть указаны причины отказа. Отказ можно оспорить в судебном порядке.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Закон не требует получения у второго собственника согласия на продажу. Владелец ½ доли в квартире обязан только известить его о намерении продать свою часть недвижимости.

Владелец долевой собственности на квартиру должен подходить к вопросу распоряжения своей недвижимостью разумно и взвешенно. Чтобы избежать негативных последствий при продаже своей доли, следует строго соблюдать последовательность действий и учитывать все особенности этой процедуры.

Уважаемый читатель! Статья описывает наиболее частые юридические проблемы и способы их решения. Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь за бесплатной помощью к консультанту:

Основные правила продажи квартиры долями собственников

Долевая собственность на квартиру означает, что у одного жилого помещения существует сразу несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит пропорциональная часть объекта.

Продажа сразу нескольких долей в квартире является довольно сложной сделкой.

В этом случае необходимо учесть законные интересы не только всех участников сделки, но и не участвующих в ней совладельцев общей собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Скрыть содержание

Какую долю в квартире можно продать?

В отечественном гражданском праве отдельно выделяется общая собственность на имущество.

Под ней понимается то имущество, правами на которое обладают два или более лиц.

Вся общая собственность подразделяется на два разнородных вида:

• долевая собственность — каждому из обладателей имущества определена отдельная доля;
• совместная собственность — конкретные доли не определены.

Общая собственность на недвижимые помещения обычно является долевой.

К исключениям относятся лишь те помещения, доли в которых не могут быть определены, а также совместное недвижимое имущество супругов.

Важно! Продать не выделенную из общей собственности долю в квартире нельзя, поэтому перед продажей отдельной доли необходимо ее выделение в нотариате.

Выделенные доли в недвижимости в свою очередь подразделяются на два варианта.

Натуральная — в помещении каждому жильцу определено отдельное помещение, например, каждый из совладельцев 2-комнатной квартиры обладает одной комнатой.

Например, у каждого из владельцев 3-комнатной квартиры имеется по 1/2 помещения.

Владельцы вправе переуступить другим лицам и реальные, и идеальные доли.

Однако в последнем случае необходимо определение порядка пользования каждым отдельным помещением в многокомнатной квартире.

Еще одна разновидность долевой собственности — малая доля, то есть когда в общем праве каждому владельцу принадлежит незначительная часть (1/8, 1/16, 1/32 и т. д.).

Владелец такой доли также вправе ее отчуждать в пользу других лиц, однако из-за ее незначительности она может не давать права вселения в квартиру.

В правовой общественности поднимается вопрос о запрете на выделение малых и микродолей, когда одному лицу принадлежит совершенно незначительная часть помещения.

Однако пока что продажа таких долей не запрещена.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Можно ли продать квартиру по долям?

Продажа квартиры по долям означает, что совладельцы отдельных частей объекта недвижимости переуступают свои права конкретному покупателю.

Оптимальной ситуацией является случай, когда составляется один договор купли-продажи, в котором будут указаны все сособственники.

С другой стороны, совокупная стоимость отдельных долей обычно меньше, чем цена одного объекта недвижимости.

Таким образом, приобретая объект недвижимости по частям, покупатель может значительно сэкономить.

Можно ли продать часть доли в квартире?

Иногда у владельца появляется желание продать часть своей доли.

Для этого ему необходимо пройти процедуру выделения той доли, которую он намеревается реализовать.

Например, если лицо владеет 1/2 части квартиры, то он может выделить половину из своего права собственности и продать ¼ от квартиры постороннему лицу.

Он также должен получить согласие сособственников.

Правовая база

Долевая собственность в отечественном праве регулируется гражданским законодательством, а конкретно положениями главы 16 «Общая собственность» ГК РФ.

Конкретно долевой собственности, правилам ее использования и отчуждения в пользу иных лиц посвящены статьи нумерацией с 244 по 253.

Немаловажное значение для отчуждения долевой недвижимости имеет и Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации».

После внесенных в него поправок, вступивших в силу в 2016 году, проведение сделок с долевой собственностью осуществляется исключительно после проверки в нотариате.

Как продать несколько долей в квартире?

Сделки с долевой недвижимостью во многом являются индивидуальными.

Каждый случай лучше рассматривать отдельно, однако общие тенденции в продаже различных долей в праве собственности все же существуют.

Важно! С 2016 года все сделки с долевой собственностью проверяются нотариусом.

В целом процедура продажи одной или нескольких долей в квартире выглядит так.

Перед тем, как переуступить свои доли покупателю, продавцы должны предложить свои доли не участвующим в сделке совладельцам.

К этому их обязывает ст. 250 ГК РФ, так как выкуп долей является прерогативой других совладельцев.

Исключением являются лишь случаи, когда имущество продается путем публичных торгов, но так как жилые помещения практически никогда не выставляются на торги, то эту схему можно опустить.

Предложение о выкупе доли должно поступить совладельцам в письменном виде, цена для выкупа должна равняться той, которая определена и для реального покупателя.

Обычно в этих целях применяется письмо с уведомлением о вручении.

Остальные совладельцы должны дать свой отказ в письменном виде.

Если же их ответ не последует в течение месяца, то считается, что они также отказались от выкупа.

Затем следует заверить в нотариате следующие документы:

Отказы совладельцев от преимущественного права покупки.

Копии почтовых уведомлений, копии извещений о продаже.

Выписки из ЕГРН с кадастровым планом (заменяет кадастровый паспорт и свидетельство собственника).

Справки для продажи (о числе зарегистрированных лиц).

Согласия супругов, если кто-то из продавцов состоит в браке.

Дальнейшая продажа нескольких долей аналогична стандартной сделке купли-продажи.

Продавцы и покупатель могут оформить единовременную сделку купли-продажи, когда в договоре указываются все участники сделки.

Второй вариант — покупатель подписывает с каждым продавцом отдельный ДКП. Далее переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Сделать это можно в регистрационной палате или в МФЦ. Для регистрации необходимо присутствие всех участников сделки или их доверенных лиц.

Участники соглашения должны взять с собой паспорта и оплатить госпошлину, определенную для них регистратором.

Нюансы некоторых сделок

Самая распространенная ситуация — продажа объекта недвижимости в равных пропорциях несколькими сособственниками.
Например, два равноправных совладельца обладают правами на объект в пропорции 1 к 2.

В этом случае оба продавца вправе заключить договор купли-продажи с покупателем.

Полученные от покупателя деньги распределяются между обоими продавцами равнозначно.

К СВЕДЕНИЮ! Продажа неравнозначных долей, в квартире, например, 1/3 и 2/3 осложняется тем, что необходимо определить точные суммы, которые в результате продажи должны получить все владельцы частей объекта недвижимости.

Если составляется единый договор купли-продажи, то все просто — общая сумма пропорционально делится между продавцами согласно их долям.

Если покупка каждой доли оформляется отдельной сделкой, то цена определяется участниками сделок по договоренности между сторонами.

Продажа части доли потребует ее выделения у нотариуса.

Однако просто разделить ее владелец не сможет, поэтому само выделение происходит в момент сделки по перепродаже части доли.

В такой ситуации участники сделки обращаются в нотариат, где одновременно оформляется раздел и переуступка части доли.

Нотариус может отказать в сделке по продаже части квартиры, если у него имеются сомнения в ее чистоте, либо в том случае, если нарушается законодательство РФ.

Например, в том случае, если нотариус выяснил, что другим совладельцам продавец предлагал выкуп по завышенной цене, либо если у него имеются подозрения о фиктивности сделки.

Также в последнее время наблюдается тенденция к отказу нотариуса в оформлении продажи микродоли (менее 4 м2).

Возможные риски

До недавнего времени реализация долевой собственности представляла немалую опасность как для продавцов и для покупателей, так и для других сособственников.

Данная разновидность недвижимого имущества нередко использовалась для фиктивного вселения квартиру и получения регистрации.

Также нередко фиктивная продажа применялась для того, чтобы заставить сособственников выкупить часть жилого помещения по завышенной стоимости.

Любые фиктивные сделки, в том числе и с долевой недвижимостью, признаются ничтожными.

После введения нотариальной проверки подобных сделок количество случаев мошенничества на данном сегменте рынка недвижимости значительно сократилось.

Теперь по юридической чистоте сделка по переуступке части помещения мало отличается от продажи целой квартиры.
Однако риски для покупателя и сособственников по-прежнему остаются.

Но большинство из них лежат в области межличностных отношений.

Зачастую продавец уступает право в долевой собственности из-за неуживчивых соседей, после этого бремя проживания с ними падает на новых жильцов.

В той же мере такие риски падают и на совладельцев — никто не знает, кто будет их новыми соседями. Продажа нескольких долей в квартире не имеет особых сложностей.

При желании стороны вправе осуществить продажу, используя один договор купли-продажи, в котором указываются все участники.

Также они могут провести отдельные сделки, в которых покупатель выкупает отдельные доли у каждого из совладельцев.

Однако в любом случае для этого необходимо получить отказ от не участвующих в сделке совладельцев, а также пройти нотариальную проверку.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Практикующий юрист. Стаж более 15 лет
Жилищное, гражданское и трудовое право
Консультант и автор статей сайта.

В Москве собственность в виде недвижимого имущества часто переходит из рук в руки. При этом с наибольшими затруднениями приходится сталкиваться лицам, решающим, как продать долю жилья. Имеются проблемы даже на уровне законодательного регулирования.

Поэтому рекомендуется применить отработанный на практике пошаговый алгоритм, позволяющий без проблем обойти все препятствия на пути к поставленной цели.

Важные нюансы долевой собственности

Когда владельцы начинают выяснять, можно ли продать долю в квартире, то ответ будет получен только после выяснения ряда конкретных обстоятельств. К примеру, для них немаловажным будет факт, пробыло ли это приватизированное жильё более трех лет в собственности. Тогда при продаже удастся сохранить значительную часть полученной прибыли, воспользовавшись освобождением от уплаты НДФЛ.

Владельцу предстоит перевести свою идеальную долю, выраженную цифрами, в реальную, предстающую, например, в виде комнаты определённой площади, указанной в квадратных метрах.

Понадобится также урегулировать отношения с прочими совладельцами, пользующимися приоритетом на приобретение долей.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Нельзя обойтись без привлечения нотариуса.

Немалые сложности могут возникнуть при малой величине принадлежащей собственности, так как сделку могут отказаться зарегистрировать. Основанием послужит то, что новый собственник не обеспечивается установленным по закону минимумом жилплощади.

Поэтому зачастую совладельцам советуют продавать свои части жилья совместно: по отдельным договорам или единому.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Поступило выгодное предложение продать доли в квартире, значит, нужно выработать порядок предстоящих действий, чтобы не упустить представившийся шанс. Исходя из практики агентств недвижимости, рационально следовать такому алгоритму продажи доли в квартире:

Выделить её в реальном виде, если ранее это не было сделано. Иначе с покупателем может оказаться не о чём разговаривать.

Предварительно оговорить ключевые условия соглашения. Не исключается вариант подписания преддоговора, дублирующего положения основного, который будет оформлен и зарегистрирован по прошествии определённого периода времени.

Достичь соглашения с прочими совладельцами.

Собрать пакет необходимой документации.

Составить, оформить и зарегистрировать ДКП.

Получить документы из Росреестра.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Основательно подготовившись к тому, как продать свою долю в квартире, выделив её в квадратных метрах, можно приступать к обсуждению условий с покупателем. Наиболее надёжным вариантом представляется заключение ПДКП с задатком. Это подчеркнёт основательность подхода сторон к предстоящей сделке.

В преддоговоре указывается, когда она будет заключена.

Нужно сразу договориться:

• по стоимости;
• как будут переданы деньги. Возможно несколько вариантов, наиболее надёжными из которых — арендовать банковскую ячейку или воспользоваться депозитным счётом нотариуса;
• по оплате госпошлины и т. п.;
• по предоставлению задатка или аванса.

На этом этапе стороны стараются посредством дополнительных условий обезопасить себя и сделать для контрагента невыгодным отказ от основного соглашения.

Уведомление совладельцев о продаже доли в квартире

Зная, что наверняка можно продать свою комнату, предстоит уведомить об имеющихся намерениях прочих совладельцев жилья. Вручать прочим дольщикам уведомления с предложением выкупить по преимущественному праву обязательно иначе сделку признают ничтожной. Вручить можно:

• лично;
• заказным письмом;
• через нотариуса. Такой способ наиболее надёжен, но самими нотариусами не приветствуется.

На предоставление ответа получателю уведомления отводится месяц. Отсутствие ответа означает, что возражений против продажи третьему лицу нет.

Подготовка к совершению сделки

Продажа части квартиры потребует сбора определённого перечня документов, представляемых для оформления сделки. Понадобится предоставление:

• паспортов лиц, подписывающих ДКП (доверенным лицом дополнительно предоставляется доверенность);
• свидетельства права собственности или выписки из ЕГРН;
• правоустанавливающего документа: ДКП, приватизационного договора, свидетельства о наследстве и т. п.;
• техпаспорта квартиры;
• справки о зарегистрированных лицах;
• согласия супруга (-и), если доля приобреталась лицом, пребывавшим в браке;
• заверенного согласия прочих дольщиков;
• квитанции, чтобы подтвердить оплату госпошлины.

Регистрация перехода права собственности

Продаваемая долевая собственность должна быть должным образом оформлена и зарегистрирована. Как правило, используются услуги нотариуса, который возьмёт на себя все хлопоты. Можно действовать через МФЦ или напрямую через Росреестр.

Приняв документы, регистратор проверит правильность, вернёт оригиналы владельцам, сопроводив соответствующей распиской.

Ожидание новым владельцем документов из Росреестра не займёт более двух недель. Статус их рассмотрения можно отслеживать на ведомственном сайте.

Ответы на частые вопросы

Существующие на сегодня правила продажи, принадлежащей по праву собственности части квартиры, позволяют самостоятельно разобраться в большинстве аспектов. Однако есть отдельные моменты, по которым:

• чаще всего задаются вопросы;
• не достигнуто окончательное урегулирование на законодательном уровне.

Разумно уточнить правильность действий сразу, чем, положившись на авось впоследствии раскаиваться.

Нужен ли нотариус

Без нотариального оформления долю квартиры не продать. Участие нотариуса потребуется уже на предварительном этапе, при получении ответов на уведомления, направленные прочим дольщикам. Их потребуется заверять нотариально.

Необходимость нотариального удостоверения отчуждения квартиры в долевой собственности установлена нормой п. 1 ст. 42 ФЗ № 218, принятого в 2015 году.

Более того, присутствие нотариуса желательно на всех этапах столь сложной и щекотливой сделки.

Как продать половину своей доли

Имея в собственности значительную часть большой трёхкомнатной квартиры, владелец может решить расстаться с её частью. Не исключено, что прочие дольщики, не воспользовавшись своим приоритетом для её выкупа, тем не менее станут активно возражать против продажи, чиня различные препятствия. Такие действия с их стороны со значительной долей вероятности могут отпугнуть потенциального покупателя.

Продавцу, оказавшемуся в таком положении, рекомендуют выбирать один из двух вариантов достижения цели:

Придерживаться описанного алгоритма и продать собственность, как и намеревался.

Подписать с потенциальным покупателем взамен ДКП договор дарения или займа.

Второй вариант юридически небезупречен. Недовольные прочие совладельцы смогут обоснованно добиваться признания договора фиктивным.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка

С немалыми сложностями придётся столкнуться, чтобы продать 1/2 долю в двухкомнатной квартире, когда её совладельцем выступает несовершеннолетний. Это осуществимо при параллельном совершении двух документально подтверждаемых сделок в интересах ребёнка:

• отчуждения принадлежащей ему части недвижимости;
• обеспечения адекватной или большей новой жилплощадью.

При этом согласие на сделку, затрагивающую интересы ребёнка моложе 14 лет, должно поступить не только от родителей, но и от органа, осуществляющего опеку. По достижению 14 лет участие в сделке становится самостоятельным, но согласие родителей требуется.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника

При продаже 1/2 доли квартиры второй дольщик не всегда приветствует такое развитие событий. Однако, отказываясь выкупать её по получении соответствующего уведомления, теряет единственную правомерную возможность помешать появлению нового совладельца.

Сложности такого рода возникают, когда в общем владении находится одно — или что случается реже, трёхкомнатная квартира. Поделить пополам такую жилплощадь невозможно, а ужиться на ней не всегда получается.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Немалые сложности могут возникнуть в связи с продажей доли трехкомнатной квартиры, которую ранее совместно приватизировали. Оптимальная ситуация складывается, если она выделена в виде отдельной комнаты. Тогда особых препятствий возникнуть не должно.

После вручения уведомлений прочим собственникам и нотариального удостоверения полученного ответа (или отказа от него) можно приступать к сбору необходимой документации и подписывать договор купли-продажи доли.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чём разница с процедурой продажи третьему лицу

Особо рассматривается ситуация с частью своего жилья, допустим, в трехкомнатной квартире, где совладельцами (или некоторыми из них) выступают родственники. Им предоставляется приоритет на приобретение.

При осуществлении сделки выдвигается обязательное условие – составить акт, что денежные средства были переданы. Наличие такого документа не позволит признать соглашение фиктивным.

Супругу (-е) в порядке преимущественного права на приобретение долю передавать не позволяется. Это может быть осуществлено посредством заключения:

• брачного контракта;
• договора дарения.

Как продать долю в квартире по доверенности

Приходится задуматься, как продать 1/4, к примеру, жилья, которое находится в другом городе, а состояние здоровья не позволяет заняться этим самостоятельно.

Выход заключается в использовании услуг доверенного лица. Доверенность (для такого случая подойдёт единоразовая) удостоверяет нотариус. Дольщик может обсудить основные условия соглашения с покупателем дистанционно, предупредив, что подписывать ДКП будет доверенное лицо.

Направить уведомления совладельцам возможно:

• почтой;
• через доверенное лицо или местного нотариуса.

Как продать долю в квартире, полученной по наследству

После смерти наследодателя наследниками нередко выполняется продажа квартиры по долям. Кто-то из них захочет сохранить свою часть, кто-то выразит желание избавиться от неё. Для реализации понадобится предварительно:

• обзавестись свидетельством, подтверждающим унаследование;
• зарегистрировать переход собственности, получив выписку из ЕГРН;
• выделить свою часть недвижимости в виде реальной, желательно, в виде комнаты (или нескольких комнат).

Дальше можно действовать по уже описанному алгоритму. Скорее всего, наибольшие сложности ожидают на предварительном этапе. Согласовывать с совладельцами не так-то просто.

Как продать долю после развода

С распадом незадавшегося брака для многих супругов последним совместным решением становится выгодно продать ранее приобретённую квартиру, где они уже не хотят проживать. Возможно, один из них предпочтёт оставить жилище за собой, выкупив принадлежащую бывшему супругу(-е) часть. Но может и отказаться так поступать. Тогда придётся принимать решение:

• уживаться с совершенно посторонним человеком (или несколькими людьми);
• продать объект недвижимости.

Во втором случае также возникают два варианта. Продавать позволяется в целом или по отдельности. Для получения налогового вычета в 1 млн рублей выгоднее продажа двумя отдельными лотами, а не одним.

Тогда миллионный вычет полагается предоставить по каждому.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Длительный (свыше трёх-, пятилетнего) период владения недвижимым имуществом освобождает от обязанности заплатить НДФЛ с его продажи.

Ничего не придётся отдавать в госбюджет и в том случае, если от продажи будет выручено менее 1 млн рублей.

Даже нулевой НДФЛ с продажи недвижимости придётся задекларировать. Иначе налоговики будут вправе оштрафовать за сокрытие сведений.

Когда база налогообложения всё-таки присутствует, нужно позаботиться о своих интересах и постараться сделать её уже. Это достигается через запрос налоговой службе на:

• вычет;
• затраты, когда-то понесённые на приобретение.

Какой из этих способов сужения базы лучше избрать, нужно просчитывать в каждом отдельном случае. Как правило, через учёт затрат налогоплательщик выгадывает намного больше.

Как продать долю в коммунальной квартире

Когда стремятся продать долевую собственность в коммуналке, чтобы купить себе отдельную квартиру, то это сделать проще, чем в ситуации с частью жилья, не выделенной в реальном виде. Когда жилец коммуналки располагает собственной комнатой, то он вправе ею распоряжаться.

Не забывая, что по новому закону обязывается нотариально удостоверять и сделку, и получение согласия от прочих совладельцев.

Препятствие может возникнуть, если прочие жильцы коммуналки (или хотя бы один из них) не приватизировали свои комнаты. Тогда их собственником выступает муниципалитет, от которого и требуется получить согласие. Что становится невозможным, когда площадь комнаты оказывается менее 15 кв. м. Это минимум на одного человека и муниципалитет не имеет права предлагать такое жильё кому бы то ни было.

Как продать квартиру по долям одному покупателю

Совладельцы могут выставить продаваемые составляющие одного жилого комплекса на продажу:

• в порядке многостороннего ДКП;
• по отдельным соглашениям.

Со вторым вариантом мороки побольше, зато он принесёт каждому из продающих немалую экономию за счёт получения налоговых вычетов по 1 млн рублей. При продаже единого объекта недвижимости тот же миллион налоговики предоставят на всех совладельцев. Его придётся поделить сообразно размеру части, находившейся в собственности.

Как приостановить продажу долей

При продаже такого жилья существующая процедура предусматривает возможность приостановки:

• месячной – при поступлении соответствующего запроса от одной из сторон сделки;
• трёхмесячной – если существуют у регистратора подозрения, что предоставленные документы не являются подлинными.

Приостановка регистрации предусматривается также до истечения месячного срока, предоставляемого совладельцам недвижимости для ответа на полученное уведомление о продаже одной из частей. Это время даётся дольщикам на принятие решения, воспользоваться ли своими преимущественными правами, чтобы приобрести её самим.

Как выделяется доля при продаже и как её оценить

Когда один из совладельцев недвижимости предлагает остальным в порядке уведомления, купите часть самим или продать третьему лицу, то вне зависимости от полученного ответа далее всем следует поступать в соответствии с установленным порядком.

Для начала понадобится оценить недвижимость. Можно воспользоваться:

• услугами оценщика;
• актуальными ориентирами, предоставляемыми местным рынком недвижимости;
• кадастровой стоимостью.

Выделение соответствующей доли производится с учётом количества совладельцев и общей площади.

Достичь согласия в квартирных вопросах нелегко. Вероятно, что уточнять, какая часть жилья принадлежит собственнику, вознамерившемуся её продать, придётся через суд. Уверенности в том, что решение будет принято достаточно быстро, нет никакой.

Значит, готовиться к продаже следует заблаговременно.

Как продать долю в квартире банку

Жилая недвижимость была куплена нынешними совладельцами с привлечением заёмных средств. Они продолжают выплачивать кредитору ипотеку, но один из партнёров решил избавиться от своей части собственности.

Закон позволяет это сделать при условии, что у продающего имеется другое жильё, пригодное для проживания.

Кредитор получит часть жилья взамен оставшегося долга

Для банка-кредитора, у которого недвижимость находится в залоге, пока с ним не рассчитаются по ипотеке, предложение выкупить её часть представляется не самым приемлемым. Теряется источник прибыли, поступления из которого запланированы на многие годы вперёд. В штате нет специалистов по управлению недвижимостью.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Когда заходит речь о продаже второй или третьей доли многокомнатной квартиры, то такая сделка представляется правомерной. Иное дело, если продают мизерную часть, совершенно не позволяющую проживать. На такой шаг зачастую идут, к примеру, покупатели, которым нужно оказаться зарегистрированными в крупном городе.

К сожалению, подобные сделки зачастую становились первым шагом для осуществления рейдерского захвата квартиры в целом. Последствия таких действий привели к тому, что Госдума в первом чтении уже приняла ФЗ о микродолях жилой собственности. Хотя закон в силу ещё не вступил, но большинство решений судов по соответствующим делам принимается на основании его норм:

• не продавать третьим лицам;
• не регистрировать (прописывать) на жилплощади менее минимальной (8 – 15 кв. м на человека);
• не допускать вселения, если по части собственности не достигнута учётная норма (в кв.м).

Новый закон позволит дробить только жильё:

• приватизированное;
• унаследованное.

Если квартира куплена в ипотеку

Банку-кредитору не с руки возиться с недвижимостью. Для него это непрофильный бизнес. Тем более, с её частью, продать которую намного сложнее.

Выход видится в продаже собственником третьему лицу, которое примет на себя существующие обязательства по ипотеке. Это потребует предварительного соглашения с ним – преддоговора, согласованного с банком-кредитором.

Банк-кредитор будет действовать по аналогии с обстоятельствами, когда жильё приобретается с привлечением заёмных средств. Предложит бланк преддоговора – ПДКП и, по сути, выступит третьей стороной в сделке.

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Однозначно ответить, что легко и без проблем, сможет только отъявленный оптимист, который с такими проблемами лично не сталкивался. В агентствах недвижимости, куда обращаются собственники части квартиры, их сразу предупреждают, что путь, который предстоит пройти, далеко не самый легкий. Не все риелторы соглашаются работать с такими предложениями.

Ведь зачастую приходится учитывать интересы несовершеннолетних и иждивенцев.

Безусловно, что легче реализовать все доли одновременно, выставив квартиру на продажу в качестве единого объекта или найдя одного покупателя на всё по отдельности.

Полезное видео

Не зная конкретных обстоятельств, не получится правильно проконсультировать собственника, который интересуется, могу ли я продать часть, принадлежащую мне в квартире. Какие при этом могут возникнуть проблемы, включая рейдерский захват, обстоятельно повествуется в девятиминутном интервью. Его брали у генерального директора крупного санкт-петербургского агентства недвижимости.

Советы по процедуре продажи доли квартиры по большей части дают юристы и сотрудники агентств недвижимости:

Ценность таких советов состоит в том, что они:

• основаны на реальной практике продаж;
• учитывают, следовательно, последние изменения, внесённые в законодательные акты.

Нельзя забывать, что полученные рекомендации должны быть применимы к конкретным обстоятельствам. Нюансы могут играть большую роль.

Заключение

Затевая продажу доли в квартире третьему лицу, следует заранее настроиться на преодоление значительных трудностей. Не так легко найти покупателя, сложно договориться с прочими совладельцами. Зачастую приходится обращаться в суд, чтобы выделить реальную долю собственности.

Однако практика показывает, что такие сделки совершаются и регистрируются как законные. Главное, соблюдать требования закона и чётко выдерживать предписываемую рациональную последовательность действий.

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Обратите внимание:

Как продать комнату в коммунальной квартире: пошаговая инструкция и необходимые документы

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция и порядок действий

Как продать cвою долю в квартире без трудностей?

Вот, казалось бы, кому нужна доля в квартире вместо целого жилья?

Кому охота делить жилплощадь с соседями вместо того, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров?

Оказывается, многие заинтересованы в этом, поэтому, если вы владеете частью жилого помещения, то стоит разобраться, как продать долю в квартире, чтобы не ущемить интересы других владельцев, но и не стать жертвой их интриг.

Есть и другие сложности данного дела, которые нужно учитывать, если вы продаете не всю квартиру, а лишь свою долю в ней.

Что такое доля в квартире и как ее продать?

Помните детский стишок «Мы делили апельсин, много нас, а он – один»? Там каждому из участников процесса поедания вкусного цитрусового выделяется своя долька.

То же самое происходит и при дележке квартиры: и «еж», и «стриж», и «утята» и прочая «живность» может получить свою долю в квартире, а потом – распоряжаться ею по своему усмотрению, например – продать или подарить.

Владение долей возможно только при общем владении одной квартирой нескольких лиц.

Общая собственность бывает двух типов:

Совместная – без определения долей.

Долевая, когда каждому из совладельцев положено определенная доля «пирога».

Иногда совместная собственность может переходить в долевую. Например, уже после покупки квартиры можно оформить брачный договор, согласно которому доли в квартире зависят от капиталовложений мужа и жены.

Допустим, муж, как вложивший больше, получает 2/3 квартиры, тогда как жена – всего 1/3 доли.

Все стороны могут продать свои части, не прося согласия остальных собственников.

Регулируется продажа долей в квартире 250 статьей ГК РФ:

3 основных шага, как продать долю в квартире

Продать свою долю в квартире не слишком сложно.

Нужно просто сделать 3 основных шага и сделать их – максимально грамотно.

1. Продать свою долю в квартире нельзя, не проинформировав других владельцев.

Даже если вы находитесь в жуткой ссоре с другими совладельцами и квартиры и хотите продать свою долю не столько ради того, чтобы заработать, сколько из-за того, чтобы насолить этим людям, совершить сделку без информирования других владельцев вы не сможете.

Более того, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ именно другие совладельцы первые на очереди среди покупателей.

Итак, чтобы сделку с недвижимостью не оспорили другие совладельцы нужно проинформировать их в письменном виде о своих намерениях.

Чтобы без “проволочек” продать свою долю в квартире, следует составить документ по всем правилам:

В письменном виде, ведь устные договоренности доказать практически нереально.

В нескольких экземплярах (для всех совладельцев, включая вас). Пусть на вашем экземпляре другие совладельцы распишутся о получении своего экземпляра. Можно также отправить бумаги заказным письмом / телеграммой с уведомлением.

Указать всю необходимую информацию в письме: условия сделки, стоимость вашей доли и т.д.

Если другие совладельцы отказываются приобрести ваш пай (причем, желательно, чтобы они оформили свой отказ в письменном виде), то через месяц после их уведомления вы можете заключить договор с посторонним лицом, которое согласится заплатить установленную вами цену.

2. Чтобы продать долю в квартире, правильно оформите документацию.

После того, как вы нашли покупателя на вашу долю (не важно, посторонний это человек или же один из собственников), следует оформить два документа у нотариуса:

Договор купли-продажи.

Акт приема передачи части недвижимости.

И акт передачи, и договор купли-продажи составит для вас юрист, но важно убедится, что эти документы содержат все необходимые сведенья:

1.ФИО продавца и покупателя2.Паспортные данные продавца и покупателя3.Место регистрации4.Описание предмета сделки, то есть – самой квартиры5.Идентификационные особенности квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади)6.Сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение7.Цену договора

Помимо оплаты услуг нотариуса за составление договоров вам еще придется заплатить государственную пошлину: 0,5 % от суммы сделки (эта сумма не может быть менее 300 и более 20 000 рублей).

3. Переход права собственности – основа продажи доли в квартире.

[adsense2]
Остался последний этап сделки – переход права собственности доли от вас к другому владельцу.

Вы можете завершить сделку:

• самостоятельно;
• посредством нотариального участия.

Первый путь более дешевый (вам не придется платить за услуги нотариуса), второй – более быстрый.

Вопросами смены владельца занимается Росреестр. Вы можете отправиться прямо туда или же сделать все через МФЦ.

• лично;
• отправив все бумаги заказным письмом;
• через интернет по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Вместе с заявкой следует подать в Росреестр или в МФЦ пакет документов:

1.Квитанцию об уплате государственной пошлины2.Заявления сторон договора3.Оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах)4.Документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли5.Документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны)6.Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора7.Иные документы, например, согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ)

Как видите, список бумаг достаточно внушительный, поэтому лучше заплатить юристу определенную сумму денег, зато сделать все правильно и с первого раза.

5 наиболее распространенных вопросов, как продать свою долю в квартире

[adsense3]
Сбыть свою долю недвижимости бывает весьма проблематично, поэтому неудивительно, что у многих людей возникают вопросы, которые требуют ответов.

Вот 5 наиболее распространенных вопросов по поводу продажи доли в квартире с ответами на них:

Могу ли я продать свою долю чужим людям, не проинформировав других собственников?

Нет, не можете. Если вы проигнорируете необходимость уведомления других собственников квартиры, то они, согласно Ст. 200 ГК РФ могут через суд потребовать права первой покупки квадратных метров.

2. Могут ли другие собственники устанавливать свою цену за мою долю?

Конечно, нет. Это ваше право, как продавца, назначать цену. Если другие хозяева находят ее слишком высокой, то вы вправе искать покупателей среди чужих людей.

Можно ли другим совладельцам назвать одну цену (очень высокую) специально, чтобы они не смогли купить ее, а потом продать другому покупателю свою часть значительно дешевле?

Нет, нельзя. Если вы снижаете цену или вносите любые другие изменения в условия продажи (например, решаете продать не всю долю, а лишь ее часть), то другие совладельцы должны быть письменно уведомлены обо всех изменениях.

Хочу продать долю несовершеннолетнего ребенка. Можно ли это сделать?

Можно, но это не так-то просто. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то вам придется иметь дело с органами опеки. Представитель этих органов должен убедиться, что продажа части не ущемляет интересы несовершеннолетнего.

Как обмануть других совладельцев и лишить их права первоочередности приобретения части квартиры?

Варианты есть, но подумайте, готовы ли вы идти на сделку со своей совестью и вредить другим собственникам таким образом.

Продать долю в квартире или наказать второго владельца?

В последнее время с продажей долей наблюдается весьма плачевная ситуация. Прорехами в законодательстве РФ частенько пользуются и нечестные совладельцы, жаждущие мстить другим собственникам, и аферисты-риелторы, сделавшие из этого полукриминальный бизнес.

Ирина два года как развелась с мужем Иваном.

Тот «любезно» разрешил ей жить с малолетним сыном в квартире, которую они покупали вместе.

Год все было тихо-мирно, но затем у бывшего мужа Ирины появилась новая любовь и замаячила перспектива переезда в одну из стран Евросоюза.

Естественно, на переезд нужны были деньги. Бывший муж не придумал ничего лучше, как потребовать от Ирины выкупить его долю в совместно купленной квартире.

Женщина заупрямилась «мол, как тебе не стыдно, подумай о ребенке – ведь это его имущество». Но если бы она знала, каким кошмаром это для нее обернется, то наверняка бы согласилась.

Иван проконсультировался с юристом и начал действовать согласно законодательству.

Сначала он письменно уведомил бывшую жену о том, что продает свой пай в их квартирке и предложил ей воспользоваться правом выкупить его часть. Получив отказ, он заключил договор с совершенно незнакомыми людьми.

Те там жить не собирались. Они хотели заработать, причем заработать – на Ирине. Начались звонки и угрозы «заселить туда семью цыган», «въехать всей многодетной семьей вместе с тремя собаками» и т.д.

Требовали выкупить их долю за огромные деньги.

Измученная террором Ирина согласилась на все условия: вместе с родителями влезла в огромные долги и выкупила часть жилья у новых хозяев за сумму втрое превышающую цену бывшего супруга.

Прав ли был Иван по отношению к бывшей жене и сыну?

Если говорить о моральной стороне дела: нет, не прав, мог бы поступить по-мужски и подарить, если не бывшей жене, то хотя бы своему ребенку эти квадратные метры.

А вот если опираться на законодательство, то все он сделал грамотно и никаких претензий к нему быть не может.

Если вы нуждаетесь в деньгах и не можете договориться с другими совладельцами, узнайте, как продать долю в квартире в соответствии с законодательством РФ.

В конце концов, почему вас должны интересовать чужие трудности, с которыми могут столкнуться другие совладельцы жилья после того, как вы оформите сделку?

Как продать долю в квартире. Особенности

Операции с долевым имуществом ведутся по согласию всех хозяев этой собственности. Законодательство принимает во внимание права всех сособственников, независимо от того, каковы их доли.

Бывает, что сособственники не обозначили порядок пользования долевым жильем. В правовом плане из этого следует, что они в равной мере пользуются всем помещением.

Доля в юриспруденции понятие виртуальное. Она выражается только в виде дробей: 1/2, 3/16 и т.п. Невозможно нарисовать некую границу и запретить остальным собственникам жилья вторгаться на чужую территорию.

Продажа доли в квартире считается одной из наиболее трудоемких процедур с недвижимостью, от таких сделок больше всего болит голова у риэлторов.

Мы же прекрасно понимаем, что не всегда все сособственники имеют дружеские отношения, а частенько они норовят препятствовать продаже чужой доли. Операции купли-продажи осложняются тем, что порой доли не выделены в натуре. Однако сильно волноваться не стоит.

Как говорится, неразрешимых проблем нет, и какой бы тяжелой ни была ситуация, и какими бы несговорчивыми ни оказались соседи, свою долю продать возможно, и причем даже несколькими способами.

Недвижимость, находящаяся во владении двух или нескольких людей, считается общей.

Такая собственность бывает:

• совместная (доли не установлены). Это распространенный случай, когда речь идет о жилье супругов, решивших развестись, если их жилье было приобретено тогда, когда они еще считались законным мужем и женой. Также об этом идет речь, если жилье приватизировано в 1990-х определение долей в жилье тогда не требовалось;
• долевая (доли всех сосовладельцев установлены).

Делается это в суде. Чаще всего при данном переоформлении все доли признаются одинаковыми. Но когда затронуты интересы несовершеннолетних, людей с ограниченными физическими возможностями, ветеранов и т.п., суд может распорядиться по-другому.

Предположим, доли наконец обозначены. После этого продавец назначает цену. Закон обязывает, чтобы продавец предложил выкупить эту долю остальным сосовладельцам квартиры.

В ГК говорится, что они имеют приоритетное право при покупке этой доли по сравнению с другими покупателями, за ту цену, по которой продается эта доля, и на остальных равных условиях. Однако оговоримся, что это не относится к публичным торгам.

Расшифруем. Привлекать иных покупателей продавец может только тогда, когда все остальные сособственники отказались от покупки.

Закон предписывает, что продавец обязан письменно предупредить всех сосовладельцев о желании продать долю. Оговаривается, что в уведомлении должна содержаться цена и все условия, на которых он продает свою собственность.

Чтобы доказать, что такое извещение было получено, продавцу надо собрать следующие документы:

• ответы сособственников. Они должны быть заверены нотариусом;
• письменные ответы сособственников, подписанные ими при сотрудниках регистрирующего органа;
• нотариальное свидетельство о том, что такое извещение передано участникам общей долевой собственности.

Если желание купить продаваемую долю высказали несколько сособственников, то продавец сам выбирает, кому же из них он хочет ее продать. Ну, а если все сособственники отказываются, то продавец может спокойно продавать эту долю кому захочет.

Трудности с сособственниками

На этой стадии продажи продавцы часто сталкиваются с большими трудностями. Сособственники порой понимают «право преимущественного выкупа» как своеобразное «разрешение на продажу». Они всячески уходят от получения известия о продаже, а ведь без их отказа службы госрегистрации могут и не принять документы и не зарегистрируют сделку. Кроме этого, в течение трех месяцев «неизвещенный» сособственник может по закону оспорить сделку в суде.

Большая доля вероятности того, что он выиграет процесс. Тогда даже терпеливый покупатель обычно отказывается от покупки он же не хочет в будущем иметь проблемы со своим жильем и конфликты с соседями.

Если сособственники не живут в квартире

Огромные трудности вызывают ситуации, когда сособственники не живут в квартире, и адреса их никто не знает.

Юристы поясняют, что для выполнения требования обязательного оповещения всех сособственников о намерении продавать долю, достаточно выслать письмо-извещение по последнему месту прописки отсутствующего сособственника. Для подстраховки у продавца должно быть как можно больше доказательств, что он старался принять все меры для оповещения, тогда ему легче будет отстаивать права, если начнется судебное разбирательство.

Если суд признает, что кто-то из сособственников безвестно отсутствует (и такое решение суда есть), то к такому отсутствующему сосовладельцу не переходит право преимущественной покупки.

Гражданский кодекс не прописал случаи, когда сособственники долей уходят от продажи. Риэлторы и юрисконсульты в такой ситуации советуют продавцу пойти к нотариусу, который вышлет письмо с уведомлением другим владельцам этой квартиры (о чем мы уже рассказали выше). А еще они советуют применить один из нижеописанных вариантов продажи доли.

«Хочу, чтобы доля была выкуплена»

Если долевым имуществом нельзя пользоваться совместно (например, если это однокомнатная квартира), то тот собственник, у которого находится меньшая доля, может потребовать в суде выкупа своей доли, если не было достигнуто соглашения без суда. И таких дел в судах решается очень много. Обычно владелец большей доли выкупает меньшую.

«Хочу свою долю подарить»

Если собственник просто решил подарить свою долю кому-либо, то он не обязан извещать об этом остальных сособственников. Стороны подписывают договор дарения. Деньги можно передать, например, через ячейку в банке. И для оформления данного договора согласие других дольщиков тоже не нужно.

Обратите внимание, что такую сделку могут оспаривать в суде. Однако как на практике доказать, что это было не дарение, а именно продажа? Это почти нереально. И еще нужно помнить такой нюанс.

При дарении надо уплатить налог на доходы физлиц.

Чтобы сделку с применением механизма дарения сделать менее безопасной, специалисты рекомендуют поступить следующим образом. Сначала подарить небольшую часть доли, говоря образно, всего два метра. Хозяин доли имеет на это полное право.

А вот далее, когда будет продаваться остальная доля, уже новый сосовладельца воспользуется правом преимущественного выкупа, он приобретет остальные квадраты.

«Возьму деньги под залог недвижимости»

Можно применить и схему залога. Покупатель дает продавцу деньги на условиях возврата. В качестве залога (обеспечения займа) продавец предлагает долю в недвижимости. А вот потом деньги не возвращаются, они остаются продавцу.

Подписывается отступное. Заложенная часть жилья становится собственностью держателя залога.

Но специалисты по недвижимости предупреждают, что в данном случае, как, впрочем, и при вышеописанном варианте с применением механизма дарения, остается некоторая вероятность, что такую сделку могут потом признать недействительной.

От чего зависит стоимость доли?

На стоимость доли могут влиять:

• сегмент рынка недвижимости;
• качество жилья;
• месторасположение дома;
• количество комнат;
• квартирная площадь.

Конечно, собственник сам имеет право устанавливать цену. Однако рынок есть рынок: доля в коммуналке стоит меньше, чем такая же аналогичная комната, причем разница может достигать 40%. Это своеобразная компенсация покупателю за возможные неудобства.

Ведь когда он покупает только долю в квартире, он получает долю в коммуналке.