Как выкупить долю в квартире у родственника, если они против

Как продать долю в квартире, если родственники против?

У нас двух комнатная квартира, каждый имеет по 1/4 доли, я предложил продать квартиру и деньги поделить поровну, или выкупить мою 1/4 долю, но никто не хочет выкупать, Пожалуйста подскажите что мне делать если они отказываются выкупать мою долю.

17 октября 2016, 08:30 , Наталья, г. Москва Ответы юристов Азизбек Юсупов Юрист, г. Москва Общаться в чате

У нас двух комнатная квартира, каждый имеет по 1/4 доли, я предложил продать квартиру и деньги поделить поровну, или выкупить мою 1/4 долю, но никто не хочет выкупать, Пожалуйста подскажите что мне делать если они отказываются выкупать мою долю.
Наталья

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.Источник: ppt.ru/kodeks.phtml?kodeks=6&paper=250

Вы должны письменно предложить остальным дольщикам купить вашу долю, выставив любую цену. Предложение отправляете по почте с уведомлением о вручении. если в течении 30 дней не выкупают, по той ж цене продаете третьим лицам. Цену менять нельзя так как остальные дольщики смогут оспорить куплю-продажу

17 октября 2016, 08:41 Консультация юриста бесплатно Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Недвижимость

Добрый вечер. Что я могу предпринять в пользу моей ситуации. Есть двухкомнатная квартира мос. проекта там есть три дольщика- я, мой сын совершеннолетний и мой старший брат, у каждого по 1/3 доли. Я с сыном с этой квартиры выписалась и прописалась у мужа.

Но проблема в том, что есть долги в квартире в которой имеем доли, там сумма около триста тысяч рублей. Часть из этого долга есть на сайте судебных приставов. Я числюсь с братом как должница. Продать не могу, брат препятствует и не позволяет привести и показать квартиру покупателям, пугает всячески.

Это длится много лет. Я не оплачиваю потому что не вижу толку. Там не проживаю более 15 лет. А долги растут брат не работает, сидевший и наркоман.

Он проживает один в проблемной квартире. Ничего менять не желает. Долги растут, я не работаю из за большого долга. По сути проблема такова, что и продать не могу свои с сыном доли и брат препятствует продажи и сам не собирается оплачивать. Периодические разговоры ни к чему не приводят, на примирение и сделки никакие не идёт, угрожает, что здесь жить с ним никто не будет, всех перепугает. . Как быть в этой ситуации, что бы мне не остаться совсем без ничего и решить проблему в пользу меня и сына.

Не давно уведомление послала брату о предложении выкупа своих с сыном доли, ответ пришёл через месяц. Письма оказались не в скрыты и проигнорированы. Как мне быть, как продать доли если есть родственник, который препятствует продажи долей.?

Показать полностью Право собственности

здравствуйте ситуация такая хотим продать долю квартиры есть уже покупатель но второй дольщик против он сам отказывается покупать долю и не соглашается написать отказ у нотариуса. подскажите какие действия нам принимать

Показать полностью 27 октября 2016, 05:37 , вопрос №1421627, Денис, г. Омск Недвижимость

Здравствуйте, хочу продать долю квартиры. но в этой квартиры один из собственников является несовершеннолетний. как можно продать долю? собственники надоели завтрокать меня обещаниями,мол мы выкупим..и не выкупают

Показать полностью 03 мая 2016, 19:51 , вопрос №1240680, Дмитрий, г. Москва Недвижимость

Здравствуйте, подскажите пожалуйста : в квартире есть моя доля,хочу ее продать ,собственник квартиры против, каковы мои шансы?

13 августа 2015, 17:23 , вопрос №940217, Алёна, г. Красноярск

Здравствуйте. Ситуация такова: в 3-х комнатной квартире прописаны моя мама, мой брат, я и мой ребёнок. Также в квартире проживает мой муж (без прописки, прописан он по другому адресу). Собственником квартиры является моя мама.

В последнее время мы всё чаще стали ругаться с мамой (по разным вопросам). Но итог чаще всего бывает один: она почти каждый раз грозится нас выгнать, и ей "всё равно куда мы пойдём", и "она даже не посмотрит, что у нас маленький ребёнок". Суть моего вопроса в том, что можно ли как-то в судебном порядке заставить её разменять или продать квартиру, если она против этих действий.

И если: 1) собственником является она, а мы с ребёнком только прописаны; 2) брат, в принципе, не против продажи или размена, т.к. у него есть своя квартира.

Как оформить покупку доли в квартире у родственника?

Как выкупить долю в квартире у родственника?

Есть 2 возможных варианта – когда владелец доли согласен ее продать добровольно и когда он категорически против этого.

В первом случае процедура проста и не имеет сложностей в реализации, во втором – придется потрудиться в достижении поставленной цели, в т.ч. обратиться в суд если того потребует ситуация.

Понятие долевой собственности

Разделяют 2 понятия общей собственности – совместная и долевая. В первом случае доли каждого из участников не определены по причине того, что имущество не подлежит разделу по закону (пример – приобретенное в браке, крестьянского или фермерского хозяйства (если иные правила не оговорены в дополнительном соглашении и пр.).

Во втором – каждому члену семьи принадлежит доля, выраженная в дробном соотношении. Жилплощадь при этом не разделена, доли в натуре не выделены.

Другими словами – каждому принадлежит доля в праве, а не какая-то комната конкретно. Если доли не установлены собственниками в соглашении или они не могут быть определены по закону, то являются равными.

Порядок покупки доли у родственника в 2022 году при согласии всех сторон

Далее пошагово рассмотрим процесс, как оформить покупку доли в квартире у родственников. Если один из них не против продать свою долю другому и во владении находятся только оба из них, то процедура выполняется в стандартном режиме – таком, который используется при классической купле-продаже.

Если есть другие родственники с долями — продавец должен известить их о намерении совершить сделку, но только в том случае, если покупатель не имеет доли. Если она у него есть — уведомлять о своих намерениях остальных членов семьи не нужно. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать любых претензий с их стороны.

Порядок:

Скачайте бланк в интернете, распечатайте и заполните его.

Передайте лично в руки остальным членам семьи.

Возьмите с них расписку о получении с указанием даты, подписи и ее расшифровки. Она поможет доказать правоту в суде, если в этом возникнет необходимость.

Информация, которая должна быть в извещении: почтовый адрес недвижимого имущества, его кадастровый номер, размер отчуждаемой доли, её стоимость.

Если другие владельцы долей и продавец живут раздельно, последний должен направить извещение на их адрес заказным письмом одним из 2-х способов (а лучше обоими сразу):

Через нотариуса.

Ценным письмом по почте с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так как родственники обладают правом преимущественной покупки, они должны дать ответ в течение месяца, что не собираются приобретать долю и не против сделки. Если по истечении месяца ответа не последовало, а извещение было ими получено, можно смело приступать ко второму шагу – сбору документов.

Составление и заверение договора купли-продажи

Обращение к нотариусу обязательно. Нововведения в ФЗ N76 от 1.05.2019 года с отменой обязательного обращения в нотариальную контору не коснулись сделок с долями.

У нотариуса нужно составить и заверить договор купли-продажи, предоставив документы:

Нотариус может запросить дополнительные документы в зависимости от особенностей соглашения.

Сбор документов

Для перерегистрации недвижимости необходимо собрать еще один пакет документов и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ по месту жительства:

Если отчуждаемая доля находится в залоге, перед проведением сделки нужно получить разрешение у залогодержателя. Если это банк (ипотека), тогда в дополнение к указанным выше документам нужно приложить кредитный договор и закладную.

После подачи документов покупатель должен дождаться окончания процесса их рассмотрения и явиться в назначенное время в орган для получения выписки из государственного реестра.

Выкуп доли, если родственник против

Далеко не каждый родственник согласится на продажу своей доли в общей квартире, особенно если у него нет альтернативного жилья. Можно пойти другим путем и пригрозить продать свою долю посторонним лицам.

Право свободно распоряжаться своей частью имущества закреплено законодательно. В этом случае для второй стороны будет созданы опасные условия, что может положительно сказаться на результате. Но есть и альтернативные способы решения проблемы.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против:

Исковое заявление, подаваемое в суд, должно содержать данные удостоверяющих личность документов, суть требования, информацию о принятых попытках мирного урегулирования процесса. Суть требования – незначительность доли, нужно обосновать, используя все возможные для этого доводы.

Если суд вынесет положительное решение, разрешение родственника, выступающего против сделки, не потребуется, но покупатель будет вынужден выплатить ему надлежащую сумму компенсации.

Получение имущественного вычета

Статья 220 НК РФ запрещает получение налогового вычета с понесенных расходов на приобретение недвижимости /доли в нем, если сделка была заключена между лицами, которые являются по отношению друг к другу взаимозависимыми.

К таковым относятся:

• муж/жена;
• родители;
• братья и сестры;
• подопечные и попечители.

В остальных случаях налоговый вычет при покупке доли в квартире у родственника получить можно. Его размер – 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Например, если муж приобрел долю у сестры жены, дочь купила долю у своей бабушки.

Взаимозависимость может быть определена судом на прочих основаниях, если есть подозрения, что при реализации сделки будут иметь место махинации с ценой объекта.

Использование материнского капитала

Еще один вопрос, на который стоит дать ответ выглядит так: «Можно ли купить долю в квартире у родственников на материнский капитал?».

Семейный капитал – это материальная помощь от государства, которая может быть потрачена на покупку или строительство недвижимости/улучшение жилищных условий и т.д.

Поэтому если в квартире есть доли у других лиц, можно их выкупить, тем самым улучшив свое положение. При этом возможен даже вариант, когда в собственность покупателя перейдет не вся квартира, но большая ее часть, главное, чтобы в ней было больше одной комнаты.

Поэтому в 2022 году маткапитал можно направить на покупку доли при условии, что:

Вся квартира перейдет в собственность приобретателей.

Доля будет представлять собой изолированное помещение (одна, две комнаты и более в общей квартире).

Ипотека для приобретения части недвижимого имущества

И последнее, о чем нужно упомянуть – можно ли взять ипотеку на покупку доли? Банки, выдавая кредит, планируют вернуть свои средства и в придачу к ним проценты.

Если у заемщика возникнут проблему с выплатами, кредиторы имеют право реализовать имущество, тем самым обезопасив себя от финансовых потерь. Квартира, в которой собственников несколько, не представляет для них особого интереса, так как создает проблемы в области защиты их прав.

Единственный вариант, при котором сделка может быть заключена – если покупатель приобретет последнюю долю и жилье перейдет к нему на праве собственности полностью после заключения договора купли-продажи.

Кредитные организации в этом случае получат в залог полноценную квартиру и смогут без дополнительных трудностей продать ее если потребуется.

Как можно выкупить долю в квартире у родственника

К примеру, проживая под одной крышей со своими родственниками, редко кто задумывается о том, что может возникнуть необходимость выкупать у них свою часть жилой площади. Но чтобы не привело к подобной ситуации, лучше заранее знать законодательные нюансы.

Что гласит закон

Закон лишен эмоций и сантиментов и одинаков для всех: и для чужих людей, и тех, кто состоит в родственных связях. В данном вопросе все прописано в статье 250 ГК РФ, где говориться буквально следующее: независимо от размера доли недвижимости, собственник вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. А это значит, что ее можно продать, подарить, завещать, взять под нее кредит и многое другое. И вот тут самое интересное: если даже ваша доля – это отдельная комната, вы можете ее занять, но принадлежать только вам она не будет.

Потому что вы только совладелиц одной части от общего имущества.

Вот и выходит, что доля в общей квартире – вещь относительная и запретить кому-то передвигаться по ней или начертить пределы именно своих владений выйдет только в результате мирных устных договоренностей. А чтобы приобрести чью-то часть в общем жилье, разрешено только с непосредственного согласия владельца и ничего не выйдет, если он против.

Другое дело, когда один из дольщиков решает продать свою часть владений. Тут участники долевой собственности могут прибегнуть к законному праву, имея преимущества перед остальными покупателями, то есть им разрешено участвовать в торгах первыми и купить по установленной продавцом цене. В соответствии с установленными законом нормами, продавец обязан уведомить письменно всех совладельцев о своем намерении продать, назвать точную цену и дать один месяц для размышлений.

И только если никто из совладельцев недвижимости не выявит желание выкупить, то имеет право осуществить продажу любому желающему.

Если данное предложение не было правильно оформлено письменно или продажа постороннему человеку состоялась раньше истекшего срока, то каждый из совладельцев легко добьется через суд признания нарушения своих прав и перевода их на себя.

Вариант выкупа

Существует возможность выкупа доли в совместном жилье за материнский капитал. Правда, нужно учесть, что эти деньги считаются общими и принадлежат обоим супругам, поэтому воспользоваться ими при покупке части квартиры друг у друга запрещено. Но это единственное исключение.

Ужесточение контроля над МК привело к тому, что совершая покупку за эти средства, вы должны разделить ее и на мужа, и на ребенка.

Зачем была придумана подобная мера? Скорее чтобы избежать хитрости, до которой додумались люди: когда покупают долю родственника с целью обналичивать материнский капитал. Как это выглядит на деле? К примеру, супруг осуществляет покупку части квартиры, которая принадлежит его бабушке.

Та идет в банк, забирает прописанную сумму и возвращает внуку наличные. Такой способ легко возвращает деньги в семью, и все остаются довольными. Вот и получается, что порой органы опеки отказывают в совершении сделки между близкими родственниками, подозревая возможную махинацию.

А еще разрешено ли выкупать долю в квартире по ипотеке у родственника, взяв для этого кредит в банке? Такой наболевший вопрос для желающих, но не имеющих на это средств, возникает очень часто. Ведь даже если залогом станет ваша доля имущества, то не каждый банк на это согласится. Они с большой осторожностью относятся к сделкам между родней. Таким образом, если вы получите полные 100% прав на квартиру, банк будет к вам благосклоннее.

Так как в этом случае для него нет никакого риска.

Оформить договор купли-продажи, опять же, кроме случая выкупа доли за материнский капитал, один из популярных способов выкупа доли у родственников. Понятно, что это не распространяется на малолетних детей, которые могут владеть частью квартиры, но точно никому не разрешается у них покупать, до их совершеннолетия. Пошагово эта процедура выглядит в виде подготовки пакета документов:

• договор купли-продажи, грамотно оформленный нотариусом;
• бумаги, подтверждающие право собственности и отсутствие любого вида ограничений на продажу. Все это выдает Росреестр;
• техническая документация из БТИ, с чертежами и описанием жилплощади;
• заверенное согласие одного из супругов, что он не против проведения сделки;
• соответствующая выписка из домовой книги.

Вот и все необходимые для осуществления сделки документы. Второй этап – подписание самого договора и подача данного пакета бумаг на государственную регистрацию. Для этого закон выделил 18 дней со дня подачи. А вот на территории Москвы такая процедура происходит в более короткий срок – 12 дней. Но это относится только к жилым помещениям.

И только когда госрегистрация состоялась и вы получили выписку из ЕГРП, вместе с копией свидетельства на собственность, часть помещения абсолютно законно перешла в ваше владение.

Но если же речь идет о близкой родне, то проще обойтись дарением, чем продажей.

Внимание! В рамках нашего проекта вы можете совершенно бесплатно получить консультацию опытного юриста. Все что нужно сделать, это оставить ваш вопрос с форме ниже.

Обращайтесь!

Выкуп проблемных долей в квартире: процедура и процесс оформления

При совместном проживании и владении одной квартирой, как с родственниками, так и с абсолютно посторонними людьми, могут возникнуть определенные сложности. Выкуп долей может стать единственным способом решения проблем. В статье будут рассмотрены основные положения закона, необходимой набор документов, возможные сложности и другие нюансы процедуры.

Что это такое, и какие бывают виды

Выкуп доли квартиры подразумевает передачу своей части помещения от собственника объекта к новому владельцу, за определенную плату. Процедура происходит исключительно при согласии всех собственников помещения, иначе нельзя проводить операции с имуществом, кроме дарения и передачи в наследство.

Бывает два основных вида общей собственности:

• общая совместная собственность (нет определения долей, они равны у всех владельцев);
• общая долевая собственность (где определены доли каждого владельца).

Практикуется срочный выкуп долей квартир. Занимаются такими процедурами агентства недвижимости. Плюсы в том, что сделка происходит значительно быстрее, сбором и подготовкой документации занимаются представители этого агентства.

Минусом может стать заниженная стоимость. Купив долю квартиры, риелторы имеют преимущественное право покупки других долей. В некоторых случаях разумнее договориться о совместной продаже имущества всем собственникам, поскольку цена на целую квартиру, может быть выше, чем на ее части.

Важно! Невозможным является выкуп и продажа долей и комнат в коммунальных квартирах, которые принадлежат муниципалитету. Для сделок с такой недвижимостью ее сначала нужно приватизировать.

Принудительный выкуп

Если хозяева не могут мирно решить вопрос общего пользования имуществом, без нарушения прав других собственников, или договориться о продаже, то проблема решается в судебном порядке. Возможным вариантом исхода может стать принудительный выкуп или продажа долей.

Принудительный выкуп назначается, когда:

Доля признана незначительной. Поскольку пользоваться незначительной долей жилья, не нарушая прав других собственников, почти не представляется возможным.

Отсутствует возможность выделить долю в натуре (например, передача одной комнаты первому владельцу, а остальных – второму);

У собственника отсутствует интерес к владению долей, например, владелец не пользовался помещением.

Собственник не производит оплату по счетам за коммунальные услуги.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Правила оформления акта о заливе квартиры

Принудительная продажа и выкуп долей в квартире встречается в судебной практике, в том числе у родственников, получивших недвижимость в наследство. При большом количестве наследников доли признаются незначительными, и они вправе отказаться от них в счет другого наследника за денежную компенсацию.

После признания доли незначительной может возникнуть спор о ее стоимости. Решение о стоимости принимает квалифицированный оценщик. Экспертиза может быть назначена судом или проведена до обращения.

Заключение такой оценки будет принято, если ответчик не оспорит ее и не потребует судебной оценки доли. Истец обязан внести на депозитный счет суда сумму, равную оценочной стоимости выкупаемой доли имущества. При удовлетворении требований истца все расходы на проведение экспертизы будут оплачены за счет ответчика.

Нюансы выкупа через суд

Для проведения процедуры принудительного выкупа требуется подать в суд иск, который будет содержать следующие данные:

• Полные данные истца и ответчика.
• Суть требований. В данной ситуации – признание доли незначительной. Для подтверждения могут понадобиться всевозможные планы квартиры, показания свидетелей, прочие свидетельства, подтверждающие невозможность совместного пользования имуществом, не нарушая прав других владельцев, например, если на однокомнатную квартиру претендуют несколько владельцев.
• Информация о досудебном решении проблемы. Данная судебная процедура не обязывает владельцев к соблюдению досудебного урегулирования спора. Однако, при рассмотрении дела, может положительно повлиять в пользу истца то, что он пытался договориться о выкупе доли до обращения в суд.
• Число и подпись составления иска.

Для выкупа доли в квартире через суд потребуется приложить такой набор документов:

документы, подтверждающие право собственности;

свидетельство о регистрации всех жильцов квартиры;

характеристику жилого помещения;

заключение оценщика;

квитанции об оплате госпошлины;

документы, свидетельствующие о предложении ответчику о выкупе доли;

документы, которые могут послужить доказательством позиции истца (неуплата коммунальных услуг, справки о не проживании).

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какой налог при дарении квартиры родственнику

После положительного решения суда истец получает право собственности на долю, а ответчик получает денежные средства, которые хранились на депозитном счету суда.

Важно! Процедура признания доли незначительной и принудительного выкупа сложна и непредсказуема, поэтому лучше владельцам договориться в индивидуальном порядке. Если такой возможности нет – заручиться помощью юриста, который имеет опыт ведения подобных дел.

Процедура выкупа

При процедуре большое значение имеют родственные связи, так как выкуп доли в квартире у родственников обладает рядом особенностей, которые важно учитывать. Обе стороны такой сделки должны быть финансово независимы друг от друга и не должны иметь какой-либо налоговый интерес при проведении сделки.

Важную роль родственные связи играют при дарении доли квартиры. Например, когда родственники договариваются об оформлении бумаг дарения, а деньги передаются по договоренности в индивидуальном порядке.

Произойти это может по той причине, что будущий хозяин освобождается от уплаты налогов. Несоблюдение условий может привести не только к признанию сделки незаконной и возвращению имущества законному владельцу, но также классифицировать ее, как мошенничество, повлечь за собой соответствующее наказание.

Преимущественным правом выкупа доли в квартире обладают все владельцы других долей. Поэтому перед продажей доли требуется известить всех совладельцев в письменной форме о намерении продажи своей доли, указать все условия сделки и предложить ее выкупить. Если последующие условия продажи будут изменены, например, цена будет выше или ниже, чем в отправленном извещении, то сделка может быть признана недействительной.

После получения извещения совладельцы могут поступить следующим образом:

• Воспользоваться правом преимущественного выкупа. Продавцу направляется письменное согласие на заключение договора выкупа доли.
• Отказаться от права преимущественного выкупа. Также направлением письменного отказа.
• Проигнорировать данное уведомление. При отсутствии ответа по истечении месяца будет признан отказ от преимущественного права выкупа.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как получить 13 процентов с покупки квартиры

Далее в нотариальную контору потребуется представить доказательства отправки и получения уведомления (почтовые квитанции, расписки на бланках). Документ вручается под подпись или отправляется заказным письмом. Срок для дачи ответа отсчитывается с момента получения извещения.

Если собственник не собирается приобретать долю, то лучше оформить нотариально заверенный отказ, во избежание лишних судебных разбирательств. Далее сделка купли-продажи доли аналогична, продавец получает оплату, а покупатель – право собственности.

Важно! Без обязательного оповещения совладельцев о продаже доли и предложения им выкупить суд может признать недействительными последующие сделки купли-продажи доли и аннулировать их. Иск об отсутствии оповещения может подать любое заинтересованное лицо.

Процесс оформления сделки и подписание документов

Для выкупа доли квартиры у совладельцев потребуется определенный набор документов.

К ним относится:

Документы, подтверждающие право собственности всех владельцев.

Документы, которые подтверждают отсутствие всевозможных обременений. Это может быть арест помещения, ипотека, задолженность по коммунальным платежам.

Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Техническая документация на квартиру. Получить ее можно в БТИ, она будет содержать технические характеристики квартиры и всех долей, подтверждать отсутствие незаконных перепланировок.

Выписка из домовой книги.

Нотариально заверенное согласие других собственников, которые могут иметь определенные интересы на продажу или покупку других долей определенных лиц.

После подготовки всех требуемых документов у нотариуса составляется договор купли-продажи доли имущества с указанием всех условий сделки (к ним относится время и варианты передачи денег). После оформления договора происходит регистрация права собственности на покупателя, заносятся данные в Росреестр.

Затем – передача денег, желательно также оформление расписки о получении с заверением нотариусом. Регистрация права собственности проходит после оплаты госпошлины. Сроки проведения процедуры зависят от способа подачи документов и необходимости пройти кадастровый учет.

Весь процесс, от извещения совладельцев до закрытия сделки, должен сопровождать опытный юрист, особенно при выкупе проблемных долей в квартире.