Как выкупить долю в квартире

Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников?

Продажа доли в квартире родственнику сопряжена с использованием норм о преимущественном праве покупки таких долей.

При заключении договора купли-продажи или договора мены в отношении доли в квартире ее собственник должен помнить о своей обязанности по письменному уведомлению всех участников долевой собственности на жилье.

Оповещение о продаже доли должно отправляться в адрес владельцев остальных долей в письменной форме. В документе должны быть отражены такие сведения, как цена и условия продажи имущественных прав на долю в квартире.

В течение 1 месяца с момента получения извещения собственники долей, наделенные преимущественным правом покупки, вправе заявить продавцу о своем желании приобрести его долю.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Выкуп долей квартир: этапы

Любой способ распоряжения общей собственностью, например квартирой, происходит на основании соглашения собственников.

Далее будут рассмотрены основные этапы выкупа доли недвижимого имущества у родственника.

Выкуп доли квартир у члена семьи

Приобретение доли в форме покупки происходит на основании традиционного договора купли-продажи.

Этапы выкупа доли жилой площади у члена семьи

Продажа имущественных прав родственнику происходит в несколько этапов.

Постановка на учет в московских регистрационных органах осуществляется в течение 12 дней, если регистрируются права на объекты жилого фонда.

Моментом перехода прав на долю в жилом помещении считается момент государственной регистрации этого права. Документами, подтверждающими регистрацию, выступают выписка из ЕГРП и копия свидетельства о праве собственности покупателя.

Выкуп доли на квартиру в ипотеку

При недостатке денежных средств для выкупа имущественных прав граждане нередко обращаются в банковские организации, предоставляющие ипотеку.

Процедура получения кредита предполагает оформление следующих бумаг:

об ипотеке, который станет основанием для передачи залогового имущества кредитору. . купли-продажи доли на квартиру.

Согласно Письму Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07667-ГЕ/14, при займе средств на покупку доли в общей собственности на квартиру, если другая часть помещения уже принадлежит заемщику, он вправе зарегистрировать ипотеку на всю квартиру.

Проблемы при получении ипотеки

Процедура получения ипотечного кредита с целью приобретения доли в жилом помещении у родственника может быть связана с рядом трудностей.

Дело в том, что кредитные организации неохотно выдают заемные средства на приобретение долей в праве на квартиру. Хороший шанс стать заемщиком есть только у тех граждан, которым необходимо купить последнюю долю на жилое помещение.

Например, кредиты на ½ долю в квартире часто выдаются лицам, владеющим другой половиной жилья. Такой подход обеспечивает переход всей квартиры в залог по ипотечному кредиту и снижает риски банковской организации, выдающей заем.

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Последствия незаконной продажи доли на квартиру

Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.

Перевести на себя права и обязанности покупателя доли в недвижимом имуществе в судебном порядке вправе родственники продавца, обладающие правом преимущественной покупки.

Такой перевод прав и обязанностей осуществляется судом на основании искового заявления о нарушении интересов лиц с преимущественным правом покупки доли. Иск должен быть подан в судебные органы в течение 3 месяцев со дня, когда участнику долевой собственности должно было стать известно или стало известно о совершении сделки.

Таким образом, приобрести долю в квартире можно по преимущественному праву в течение 30 дней с момента уведомления о ее продаже. Родственники могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в жилом помещении.

Как выкупить долю в квартире

Операции с недвижимостью требуют особого внимания, поскольку связаны с определенным риском. В особенности это касается тех ситуаций, когда объект находится в долевой собственности. В некоторых случаях можно выкупить долю в квартире и продать ее другому лицу, но делать это следует с учетом всех тонкостей такой процедуры.

Статьи по теме:

• Как выкупить долю в квартире
• Как купить долю в квартире
• Как продать квартиру в долевой собственности

Вам понадобится

• паспорт;
• документ, удостоверяющий право собственности на долю;
• нотариально заверенный отказ собственника от покупки доли;
• иные документы, соответствующие особенностям сделки.

Инструкция

Обратите внимание на то, что законодательство предоставляет преимущественное право выкупа долевого имущества у других собственников тем, кто имеет свои доли в квартире. При регистрации права собственности регистрирующий орган потребует нотариально заверенный отказ от такого права преимущественного выкупа.

Чтобы выкупить долю в квартире, частью которой вы владеете, напрямую обратитесь к соответствующему собственнику и сделайте предложение о покупке. Если условия сделки устраивают обе стороны, пройдите процедуру оформления документов и зарегистрируйте передачу собственности в порядке, установленном законом. Поскольку вы имеете право преимущественного выкупа, проблем с оформлением сделки обычно не возникает.

Если вы нашли покупателя на свою долю в квартире, обратитесь к другим собственникам жилья с предложением выкупить вашу долю. Лучше всего сделать это, направив заказное письмо с уведомлением. В том случае, если отношения с прочими собственниками квартиры хорошие, сделать такое предложение можно просто в личной беседе.

В случае отрицательного ответа предложите собственникам оформить отказ нотариально. Когда вы получите нотариально заверенный документ об отказе от преимущественного права всех других собственников объекта недвижимости, совершите сделку купли-продажи своей доли лицу, заинтересованному в такой покупке.

Воздержитесь от заключения сделки с применением договора дарения. На такую хитрость иногда идут, если собственник доли фактически не проживает в квартире и найти его, чтобы заручиться нотариально заверенным отказом, не представляется возможным. Недостаток такого способа состоит в том, что выкуп с применением договора дарения с юридической точки зрения не соответствует своей истинной сути.

Суд вполне может посчитать данную сделку недействительной и вернуть объект недвижимости прежнему владельцу, оставив покупателя без денег.

Покупка доли квартиры у родственника

В свое время по инициативе государства часть жилой недвижимости была передана посредством приватизации населению в частную собственность. При этом члены семьи собственника по умолчанию получали ряд прав на проживание и иные свободы в рамках жилой недвижимости (общей собственности). Те, кто был дальновиднее, и потрудились разобраться в особенностях передачи прав владения, приватизировали квадратные метры в определенных долях (долевая собственность). В этом случае установленный размер долевого владения согласно ГК РФ закреплялся за каждым собственником посредством правоустанавливающего документа.

И выдавался на руки каждому из владельцев отдельной доли, размеры которой также указывались в нем.

Порядок выкупа доли квартиры у родственника

Доля в квартире фактически представляет собой долю в праве собственности на квартиру, так как ее «держатель» владеет не квадратными метрами определенной части квартиры, а пропорциональным своей доле правом распоряжения собственностью. При возникновении необходимости продать жилплощадь, находящуюся в долевой собственности, каждый отдельный владелец может распоряжаться только принадлежащей ему частью прав на недвижимость (долей). Поэтому среди долевых собственников отдельной квартиры часто встречаются родственники или чужие друг другу люди.

Для многих россиян возможность продажи или покупки доли жилой недвижимости позволяет оптимальных способом разрешить ряд насущных проблем. Таких как, к примеру:

• жилищный вопрос (покупка доли для дальнейшего проживания);
• инвестирование свободных накоплений с защитой от инфляционных процессов;
• вопрос постоянной и временной регистрации (часто используется в мегаполисах для получения прибыли);
• получение возможности выкупа со временем квартиры целиком.

Если квартира находится в общей собственности, то перед тем как осуществлять какие-либо сделки с частью условной квартиры, принадлежащей тому или иному члену семьи, необходимо выделить соотношение, кому и сколько комнат (квадратных метров) принадлежит. Потому как практически невозможно оценить невыделенные права и, следовательно, нельзя их отчуждать, а также проводить с ним какие-либо сделки.

Договором купли-продажи оформляется передача части недвижимость. В регистрационном органе его фиксировать не принято в отличие от перехода права собственности, которые как данные о смене собственника квартиры обязательны к внесению в кадастровый учет Росреестра. Составляется договор купли-продажи в свободной форме с фиксацией в нем стоимости и части собственности на графически оформленном чертеже.

При оформлении сделок с недвижимостью, стороны которой находятся в близких родственных связях, следует внимательно рассмотреть три возможных варианта:

• оформление договора купли-продажи;
• завещание;
• дарение.

При продаже доли в квартире согласно ст. 250 ГК РФ, собственники оставшихся долей имеют особые преимущества, при выкупе права на квадратные метры.

Поэтому о желании продать или разменять свое право собственности (долю в квартире) собственник обязан уведомить остальных владельцев долей в письменной форме, лучше заказным письмом с сохранением всех квитанций. Уведомление должно содержать сведения об условиях продажи имущественных прав на долю в квартире, их цене. В течение месяца с момента получения подобного письма собственники долей имеют право уведомить продавца о своем желании выкупить его долю.

И лишь при отсутствии подобных стремлений по истечении тридцатидневного срока владелец доли имеет право продажи собственности третьим лицам. При несоблюдении этих правил, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Примерный текст уведомления: «Мне принадлежит 1/4 доля в праве собственности на квартиру номер 13 по адресу: город Москва, улица Грибоедова, дом 66. Намереваюсь ее продать. На основании того, что Вы также являетесь собственниками долей в ней, предлагаю Вам выкупить принадлежащую мне собственность за 825 000 (восемьсот двадцать пять тысяч) рублей.

В случае отказа оставляю за собой право предложить сделку на вышеизложенных условиях третьим лицам».

Обратите внимание на следующие нюансы:

Существенным минусом подобной сделки считается отсутствие права получить налоговые вычеты от суммы сделки, так как в соответствии со ст. 220 НК РФ для этого покупатель не должен являться родственником.

Сделка дарения отменяется при попытке убийства дарителя или угрозе потери, по каким либо причинам, подаренного имущества.

Использование материнского капитала

Законодательство позволяет использовать материнский капитал для выкупа части доли в квартире в следующих случаях:

• при выкупе долей в квартире, позволяющих стать полноправным собственником всей квартиры;
• при покупке отдельной комнаты или квадратных метров.

Сделка с использованием материнского капитала может быть признанной мошеннической при покупке доли у родственников (обналичивание материнского капитала). Согласно целевому назначению «улучшение жилищных условий» не целевой признается покупка доли в квартире, если семья уже имеет одну квартиру в собственности.

Использование ипотеки

Ряд банков предоставляет возможность кредитования физическим лицам на льготных условиях. Если кредитуемое лицо обладает ½ части квартиры, находящейся в долевой собственности, то такое кредитование признается банком менее рискованным, и чаще одобряется.

Процедура оформления кредита в банке предполагает прохождение следующих этапов:

• оформление договора купли-продажи;
• обращение в банк для составления закладной;
• подписание ипотечного договора на предложенных банком условиях.

Пошаговая инструкция

Так как оформление договоров дарения и завещания сопряжено с подготовкой практически сходного пакета документов, остановимся на этапах заключение договора купли-продажи более детально:

Каждая сделка купли-продажи, мены, завещания, дарения имеет много сходного, но и ряд отличий, поэтому при отсутствии у продавца и покупателя обширного опыта и знаний в области юриспруденции рекомендуется обращаться к профессионалам, дабы снизить сопряженные с этим процессом риски.

Сложности, возникающие при покупке квартиры у родственников

Сложности при покупке квартиры, находящейся в долевой собственности у родственников может состоять из:

• наличия конфликтных ситуаций и нежелания идти на уступки или компромисс;
• в получении согласия на продажу или отказа от покупки со стороны лиц, обладающих преимуществами при выкупе доли в квартире;
• сложностей в получении ипотечного кредита;
• проблем с использованием материнского капитала для осуществления сделки.

Таким образом, при продаже доли квартиры необходимо строго соблюдать правила, установленные законодательством. Такая продажа имеет ряд своих особенностей, отличных от сделки, проводящейся с целой, неделимой жилплощадью. В противном случае договор купли-продажи можно будет оспорить в суде.

Во избежании ошибок обращайтесь к грамотным юристам.

Купля-продажи части недвижимости: как выкупить долю в квартире?

В сфере недвижимости сделки по купле и продаже доли в квартире считаются наиболее сложными. Трудности заключаются в том, что нет четких границ собственности, размер собственности зависит от количества владельцев, и, как правило, доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Такие сделки регулируются статьями 250 ГК РФ и Федеральными Законами 391 и 172 .

Юридические новости Время на чтение: 5 минут Добавить в закладки Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите консультацию: Показать содержание

Доля в квартире – это часть собственности на нее. В свидетельстве о праве собственности выражается в виде дроби (1/2, 1/7 и т.п.).

В некоторых случаях суд может приравнять имущество каждого собственника к какой-то комнате. При этом, однако, решение суда на новых владельцев не распространяется и с вопросом о том, где начинается и заканчивается часть чьей-то недвижимости нужно снова идти в суд.

Если в семье появляется ребенок, то процедура также должна проводиться заново. Все эти трудности приводят к тому, что доли в квартирах продаются по заниженной стоимости. Данные сделки, как правило, осуществляются с целью дальнейшего выкупа квартиры целиком, либо же для получения прописки – для регистрации по месту жительства согласие собственников не требуется.

То есть данный тип сделок является предпочтительным для тех, у кого пока нет средств ни на приобретение однокомнатной квартиры, ни на покупку целой комнаты в коммуналке, а также для тех, кому необходимо получить прописку, как правило, это граждане других регионов РФ или стран СНГ.

ВАЖНО! со 2 июня 2016 согласно Федеральному Закону N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» любая сделка по купле-продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Условия покупки доли в квартире

Чтобы правильно купить долю квартиры, договор купли-продажи обязательно должен содержать следующие условия:

• точное описание доли и квартиры, в которой находится продаваемый объект (город, улица, номер дома, номер квартиры; площадь квартиры, ее кадастровый номер; сведения о дате и регистрации права собственности продавца согласно свидетельству из ЕГРП);
• цена доли;
• перечень прочих собственников жилья с указанием их прав на пользование.

Также в договоре либо должно содержаться условие о том, что доля уже передана, либо передача должна оформляться отдельным актом приема-передачи.

Действительность договора зависит от следующих условий:

• документы, устанавливающие право на квартиру (это может быть договор купли-продажи, дарения или мены);
• правоподтверждающие бумаги (например, выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, наложенных на квартиру; свидетельство о праве собственности из Росреестра);
• документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план здания, экспликация – приложение с чертежами и краткими описаниями площадей комнат в помещении);
• выписка из домовой книги;
• нотариально заверенное согласие содольщиков на продажу доли в квартире.

Налоги и пошлины на приобретение

При заключении сделки купли-продажи нужно будет оплатить государственную пошлину за регистрацию доли в общем недвижимом имуществе в многоквартирном доме (200 руб. – пункт 23 в ред. Федерального закона о размерах государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий от 21.07.2014 N 221-ФЗ) и пошлину за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

Если же оформлять сделку как договор дарения, то оплатить нужно будет пошлину за нотариальное удостоверение договора дарения (0,5% от суммы договора, при этом стоимость объекта не должна быть выше или ниже рыночной на 20%, составлять менее 300 руб. и более 20 000 руб., стоимость доли в квартире при этом оценивается БТИ исходя из стоимости квартиры согласно подаренной части) и пошлину и за регистрацию перехода права собственности – 2000 руб.

В случае, когда доля принадлежит собственнику более трех лет, налог взиматься не будет. Если же доля принадлежит собственнику менее трех лет, от полученной по договору суммы продавцу нужно будет заплатить налог в размере тринадцати процентов с вычетом из этой суммы одного миллиона рублей, если полагается налоговый вычет.

Вычет не применяется в случаях, когда приобретение доли осуществляется за счет работодателя или иных лиц, средств материнского капитала или бюджетных средств. Также налоговый вычет не применяется в случае продажи доли взаимозависимому лицу (это может быть супруг, родитель, усыновитель, полнородные и неполнородные братья, сестры, опекун и попечитель).

В этом заключается особенность купли-продажи доли в квартире у родственников – невозможно будет получить налоговый вычет. При этом если дарить долю родственнику, то налог выплачивать будет не нужно.

Бывают ситуации, когда юридические взаимоотношения требуют фиксации обещания заключить договор в будущем. Предварительный договор связывает взаимными обязательствами учестников предстоящей сделки до заключения ими основного контракта. О том, как происходит оформление этого документа, а также какие возможны риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца — читайте в наших материалах.

Заключение

Приобретение доли в квартире – трудоемкий и длительный процесс со множеством нюансов. Перед подписанием договора и передачей денег обязательно нужно удостовериться, что продавец не нарушал права преимущественной покупки, иначе сделка может быть признанной недействительной через суд. Заверенная у нотариуса отказная либо полученное у нотариуса свидетельство уведомления об извещении о продаже доли в квартире являются обязательными документом для осуществления сделки.