Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Продажа невыделенной доли в квартире: пошаговая инструкция

Продажа невыделенной доли в квартире – явление частое, поскольку многие объекты недвижимости принадлежат сразу нескольким собственникам. Особенность процедуры заключается в необходимости согласования условий сделки с другими владельцами и потребности в определении собственной части в имуществе, которую собираются продавать. Алгоритм оформления продажи выглядит примерно так же, как и при передаче квартиры целиком.

Если мирное оформление сделки невозможно, предстоит обратиться в суд и получить соответствующую санкцию в принудительном порядке.

Что означает невыделенная доля?

Долевая собственность вовсе не означает, что у каждого собственника есть выделенная доля. Например, супруги могут благополучно владеть совместным имуществом до той поры, пока один из партнеров не потребует раздела имущества с последующей продажей доли.

Невыделенная доля предполагает часть в недвижимом имуществе, определенную в виде процента или дробного числа, но не выделенную физически.

Невыделенные доли также называют идеальными, поскольку она физически пока не существует и отражена только на бумаге.

Согласно ст. 254 ГК РФ, никаких проблем и ограничений с продажей невыделенной доли не предусмотрено. Можно передать другому владельцу право пользования своей частью, либо выделить свою площадь в натуре с последующим освобождением от необходимости согласовывать сделку с остальными.

Продается ли невыделенная доля?

Несмотря на отсутствие физических границ у невыделенной доли в квартире, законом предусмотрена возможность ее продажи, если известен размер в процентах. Есть определенные требования к процедуре и условия оформления, однако запретить продажу вправе только судебный пристав, выполняющий решение суда, либо сам судебный орган.

Чтобы продать долю, собственник обязан соблюсти положения ст. 250 ГК РФ, предусматривающие предварительное предложение доли к выкупу остальным владельцам в приоритетном порядке. Даже если никто не собирается выкупать недвижимость, продавец обязан предложить расширить свою жилплощадь.

Пошаговая инструкция для продажи невыделенной доли

Схема действий при переоформлении доли на продавца зависит от конкретных обстоятельств продажи:

• выкуп одним из совладельцев;
• передача имущества постороннему покупателю;
• оформление через судебное решение.

Чтобы увеличить стоимость своей собственности и упростить порядок продажи, необходимо провести выдел доли в виде отдельного помещения. Алгоритм, как выделить комнату из доли в квартире для продажи, напрямую зависит от согласия всех других собственников для предлагаемые условия выдела – через мирное соглашение или в судебном порядке.

Шаг 1. Предложение выкупа

Каждый из совладельцев квартиры имеет преимущественное право на выкуп предлагаемой доли другого собственника. Продать свое имущество третьему лицу можно только после того, как другие владельцы отказались от покупки.

Чтобы сделка считалась законной, следует направить уведомление о предстоящей продаже остальным собственникам жилья. В уведомлении содержится информация о планируемой продаже и предложение выкупить долю по указанной цене. Основные реквизиты документа:

Сведения о собственнике, который намерен продать долю.

Адрес квартиры, в которой расположена доля.

Стоимость для продажи.

Предложение купить имущество.

Срок предоставления окончательного решения.

Чтобы доказать доставку уведомления, его следует вручать в присутствии свидетелей, либо просят поставить на втором экземпляре подтверждающую подпись. Допускается отправка документа телеграммой или на помощь привлекают нотариуса, который займется вопросом соблюдения законности процедуры продажи доли.

Шаг 2. Согласование условий с покупателем

Самый простой вариант продажи – договориться с одним из собственников об использовании права на преимущественный выкуп. Тогда не потребуется длительного ожидания в течение месяца, пока все собственники жилья дадут ответ на предложение.

Если предстоит искать постороннего покупателя, необходимо с особой тщательность выбирать цену доли, указываемую в уведомлении. Согласно действующему законодательству, цена, указываемая в договоре с покупателем, не может быть ниже той, которую указали в письменном уведомлении. Поскольку отсутствует возможность предоставить заинтересовавшемуся покупателю скидку, следует указывать в уведомлении минимально допустимую стоимость отчуждаемой жилплощади.

Если цена окажется завышенной, предстоит заново пройти процедуру предварительного согласования продажи с остальными собственниками.

Шаг 3. Подготовка договора

Когда покупатель найден и право преимущественного выкупа соблюдено, приступают к оформлению договора купли-продажи. Можно обратиться за помощью в подготовке документа к опытному юристу, либо составить договор купли-продажи самостоятельно по образцу.

Реквизиты договора купли-продажи доли в квартире включают:

• дату и место составления;
• информацию о продавце и покупателе;
• сведения об объекте недвижимости, где расположена доля (точный адрес, общая площадь, этаж);
• размер отчуждаемой доли;
• цена покупаемой доли в недвижимости;
• выбранный вариант расчетов;
• внесение аванса или задатка (если вносился предварительный платеж в счет покупки);
• указание на передачу доли новому собственнику (пункт договора, освобождающий от оформления отдельного приемопередаточного акта);

Чтобы договор был зарегистрирован в Росреестре, необходимо заверить его у нотариуса и собрать пакет документов.

Шаг 4. Сбор документации для сделки

Вместе с договором в Росреестр надо собрать пакет документации:

• личный удостоверяющий документ;
• свидетельство на собственности или выписка из ЕГРН;
• выписка, подтверждающая своевременность уплаты имущественного налога;
• документ, на основании которого собственник получил право распоряжаться частью недвижимости (дарственная, купчая, свидетельство на наследство и т.д.)
• техпаспорт;
• справка о зарегистрированных жильцах или их отсутствии;
• для совместной собственности — согласие супруга;
• выписка по лицевому счету, справка, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКХ.

Если сделку оформляет доверенное лицо, дополнительно понадобится нотариальная доверенность на него и личный документ. Проверить законность прав доверенного лица можно через онлайн запрос на портале Федеральной Нотариальной Палаты.

Продажа доли несовершеннолетнего осложняется необходимостью получить разрешение отдела опеки. Его выдадут по личному обращению представителей ребенка, при условии подтверждения, что права и интересы подопечного в случае отчуждения доли не пострадают.

Шаг 5. Заключение договора у нотариуса

Каждый договор купли-продажи недвижимости подлежит заверению у нотариуса, за исключением случаев, когда в одной сделке отчуждается вся квартира, и все собственники долей согласны с продажей. В остальных ситуациях без нотариального заверения не обойтись.

Обязанность нотариуса – проверить содержание договора и удостовериться в законности процедуры.

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Завершением сделки считается внесение записи о переходе прав на собственность новому владельцу. Подтверждением этого станет выданная в Росреестре выписка ЕГРН.

Для регистрации собственности обращаются в отделении Росреестра, МФЦ или к нотариусу, самостоятельно оформляющего регистрацию. Перед подачей документации оплачивают регистрационную пошлину в размере 2 тысяч рублей.

Принудительная продажа на основании судебного решения

Если сделка отчуждения доли прошла с нарушениями, либо есть основания для принудительного выкупа доли, заинтересованная сторона обращается в судебную инстанцию. Принудительная процедура имеет свои особенности, связанные с основаниями для обращения и конкретных обстоятельств, и не обходится без привлечения квалифицированного юриста.

Шаг 1. Выбор основания для подачи иска

Перед обращением в суд предстоит оценить перспективы судебного разбирательства и сформулировать основания для исковых требований.

В качестве обоснований в суде истец часто использует:

• нарушение порядка уведомления, несоблюдение обязательств по предоставлению преимущественного права выкупа;
• намеренное уклонение от уведомления о предстоящей продаже;
• признание права на принудительный выкуп в связи с незначительностью доли.

Обратиться с иском в суд вправе один из собственников квартиры или законный представитель владельца.

Право оспаривать уже совершенные сделки действует на протяжении 3 месяцев после обнаружения нарушения права преимущественной покупки. Для остальных с иском в суд можно обратиться в течение года после обнаружения несоответствия.

Шаг 2. Подготовка доказательств

Сбор доказательств напрямую зависит от оснований иска. Если нарушено преимущественное право выкупа, заинтересованный в покупке собственник должен доказать, что не получал уведомлений о предстоящей продаже или сообщал продавцу о своем желании расширить жилплощадь.

Для принудительной покупки доли нужно доказать ее незначительность, а также невозможность совместного использования без ущемления прав остальных жильцов, и незаинтересованность собственника во владении этим имуществом.

Чтобы суд принял иск к рассмотрению, необходимо попытаться самостоятельно решить вопрос в рамках досудебного урегулирования. Заявление примут только вместе с документами, подтверждающими попытку мирно решить вопрос.

Шаг 3. Составление заявления

Чтобы увеличить шансы на удовлетворение требований истца, следует уделить внимание составлению иска, а при необходимости привлечь на помощь опытного юриста. Важно не только соблюсти требования ГПК РФ к составлению документа подобного рода, но и предоставить грамотную аргументацию со ссылками на действующие законодательные нормы.

Реквизиты иска о принудительной продажи невыделенной доли:

• точное название судебной инстанции;
• сведения о сторонах иска;
• цена исковых требований;
• размер оплаченной пошлины;
• описание обстоятельств, при которых возникла потребность признания доли незначительной;
• ссылка на прохождение процедуры досудебного урегулирования;
• детали, подтверждающие законность требований;
• ссылки на законодательные нормы;
• требования истца;
• перечень приложений;
• дата и подпись заявителя.

Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится адрес расположения квартиры. Выбор суда зависит от цены иска. В мировой суд передают иски с ценой требований не более 50 тысяч рублей.

Поскольку стоимость доли обычно выше этой суммы, готовят заявление к городской или районный суд.

Шаг 4. Судебное разбирательство

Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину и внести деньги на депозит судебной инстанции, если предстоит принудительный выкуп доли. При отсутствии средств на счету, судебное разбирательство не состоится. После удовлетворения требования истца деньги перечислят на счет ответчика, а истец получит право на спорную долю.

На решение суда влияет аргументация в исковом заявлении, а также предъявленные на заседаниях доказательства. Чтобы грамотно обосновать позицию, истцу следует привлечь на помощь опытных юристов.

Шаг 5. Регистрация перехода права на долю по суду

После вступления в силу судебного решения в Росреестр передают подготовленный пакет документации. На внесение изменений в базу Росреестра по закону отводится до 7 дней. Если пакет передается через отделение МФЦ, срок регистрации увеличивается еще на 2 дней.

С момента вручения выписки ЕГРН сделка считается завершенной.

Сколько стоит продажа невыделенной доли в квартире?

На расходы, связанные с продажей доли в квартире, влияет выбор способа оформления – по взаимной договоренности или в принудительном порядке через суд.

Кто будет платить за переоформление доли, стороны определяют индивидуально. Если предстоит судебный процесс, расходы оплачивает заявитель. Если суд согласится с требованиями истца, по отдельному ходатайству можно потребовать возмещения расходов с ответчика.

Ответы на частые вопросы

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?

Если доля не выделена, любое юридически значимое действие требует согласования с остальными владельцами. Исключение составляет продажа доли другому совладельцу.

Считается ли выдел доли разделом квартиры?

Разделить имущество могут только супруги, намеренные определить свои доли в совместно нажитой квартире. Раздел может происходит по равным долям, либо стороны договариваются об увеличении чьей-либо части на основании того, что один из супругов делал большие финансовые вложения, увеличившие ценность квартиры. Выдел доли – определение физических границ владения жилплощадью одного из собственников квартиры, находящейся в общей долевой собственности.

Хочу выкупить долю родственника. Что нужно сделать?

Если родственник собирается продать свое имущество собственнику другой доли, не требуется ждать истечения 1 месяца с момента передачи уведомлений. Если вы не владеете долей в той же квартире, придется подождать 1 месяц, вдруг кто-либо из совладельцев захочет расшириться. Вам нужно сообщить продавцу о намерении купить часть устно или в письменном виде.

На каких условиях органы опеки согласуют продажу доли несовершеннолетнего?

Сделка будет одобрена, если вместо проданной доли ребенок получит равноценное или лучшее жилье. Понадобится договор о приобретении несовершеннолетним другой собственности стоимостью не меньше, чем цена отчуждаемой доли.

Юридические сложности

Распоряжение долями осложняется необходимостью обязательной процедуры согласования продажи с остальными владельцами. Важно учесть все нюансы на этапе оповещения о сделке и сохранить доказательства того, что каждый из совладельцев получил право приоритетного выкупа части квартиры.

Рекомендуется привлекать юриста к составлению договора и согласованию условий продажи с другими владельцами. Это поможет исключить риск последующего оспаривания сделки и предъявления требований по принудительному выкупу части имущества.

Рекомендованные для вас статьи:

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы хотим купить 1/2 не выделенной доли дома и участок. Сособственника второй половины найти не могут (там намного меньшая часть дома и участка).

С какими проблемами мы можем столкнуться в дальнейшем, чем опасна такая сделка (точнее насколько я поняла будет договор дарения)? Заранее благодарна. С уважением, Ольга

05 марта 2014, 11:01 , Ольга, г. Москва Ответы юристов Евгений Бажутов Юрист, г. Москва Общаться в чате

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Если вы планируете подарить долю, то вообще никаких контактов осуществлять с собственником другой доли Вам не нужно. Просто оформляйте дарение без каких-либо бумаг со стороны второго собственника.

Если же Вы планируете продажу, то необходимо получить отказ второго собственника от права преимущественной покупки доли.

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

05 марта 2014, 11:10 Консультация юриста бесплатно Юрий Калинин Юрист, г. Москва Общаться в чате

Есть реальная проблема в том, что какую именно долю вы приобретаете.

То есть, если нет реального раздела, то доля эта сугубо абстрактная. Принципиальных проблем нет. Договор дарения и делается в таких случаях, чтобы избежать необходимости формального уведомления совладельцев и т.д. Но и в случае оспаривания данной сделки в судебном порядке по любым мотивам, вы теряете все.

Сделка формально безвозмездная.

Так что если вы все же решитесь на эту сделку, то кроме договора дарения возьмите с «продавца» конкретную расписку, что он получил деньги именно за «такую-то там долю такого-то дома на таком-то участке по адресу. »и что домик передан по договору дарения. Это ваша гарантия, что у вас через суд потом домик не «отожмут».

05 марта 2014, 11:16 Руслан Григорьев Юрист, г. Рыбинск Общаться в чате

Здравствуйте! При дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественного права покупки не нужно, поэтому в плане оспаривания сделки проблем не будет.

После регистрации перехода права собственности дом и земельный участок будут находится в общей долевой собственности и владние, пользование, распоряжение будет осуществляться по соглашению, а при отсутствии такого соглашения достигаться в суде.

В последствии Вы сможете обратиться в суд с иском о выделе доли в натуре при наличии технической возможности, а именно отдельного входа со своего земельного участка, стены между жилыми помещениями и переоформить в дальнейшем отдельные кадастровые паспорта на дом и землю. Точнее вашу долю, но это будет уже отдельный объект недвижимости, т. е. пол дома.

В остальном никаких рисков нет.

05 марта 2014, 11:18 Руслан Григорьев Юрист, г. Рыбинск Общаться в чате

Полностью согласен с коллегами. В плане притворности сделки, т. е. если она прикрывает договор купли-продажи, то ее может оспорить в суде второй собственник.

Но, сделать это будет возможно лишь в том случае, если он докажет, что при сделке фигурировали денежные средства.

Надеюсь ответчики этот факт признавать не станут.

05 марта 2014, 11:46 Ирина Фролова Юрист, г. Ставрополь Общаться в чате

Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 ГК РФ 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно ст.249 ГК РФ Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК РФ 1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, владение, пользование и распоряжение таким имуществом производится по согласованию со вторым собственником.

Действуют нормы о преимущественной покупке доли вторым участником. Если его не уведомили о продаже, то он в течение 3х мес может оспорить такую продажу.

Также проблемы могут возникнуть в случае если какая-то поломка произойдет на другой половине дома и у вас не будет доступа к нему.

Чтобы узнать собственника имущества достаточно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРП.

Как продать невыделенную долю в квартире?

Продать квартиру можно как целиком, так и по частям. И в последнем случае речь идет о долях, которые могут быть выделены или нет. Если доля выделена, то речь идет о физическом отграничении: например, в трехкомнатной квартире продается ⅓ часть, которая выделена в виде одной жилой комнаты площадью 12 квадратных метров, а кухня и санузел будут территорией общего пользования.

Если доля не выделена, то речь идет только об имущественном праве на часть квартиры. В таком случае не будет физического отделения части, в документах будет указана дробная доля. Например, ⅓ или ½ . Такие варианты продажи недвижимости уже не так популярны, если речь идет о продаже третьим лицам.

Люди зачастую покупают часть квартиры в виде выделенной комнаты в том случае, если им нужно жилье, а приобрести весь дом они не могут.

Тем не менее, законом не запрещено продавать невыделенные части, но такие сделки имеют несколько нюансов, о которых мы дальше и поговорим в этой статье.

Можно ли продать: что говорит закон

Продавать можно как выделенные, так и невыделенные доли, но важно помнить и выполнять такие правила:

должно быть соблюдено правило преимущественного выкупа — согласно статье 246 ГК РФ. Это значит, что первое предложение о выкупе доли должны получить совладельцы квартиры, и только по истечению 30 дней, если они откажутся или не дадут ответа, можно продавать часть третьим лицам;

сделка купли-продажи должна обязательно быть заверена нотариусом. Это правило действует с 2016 года. Без нотариального заверения ДПК не будут регистрировать в Росреестре.

Продать долю можно даже в однокомнатной квартире , хотя понятно, что там она не может быть выделена в натуре, так как выделять просто не из чего. Хотя и на такие предложения есть свои покупатели, а также при разводе один супруг может у второго выкупать его части, чтобы становится полноправным хозяином квартиры.

Если вы собираетесь продавать невыделенную долю, то придется снижать цену, иначе найти клиента не получится. Зачастую такие предложения пользуются спросом в больших федеральных городах, где людям нужна площадь для прописки.

Как продается невыделенная доля: порядок действий

направить совладельцам письменное извещение. Письменное, потому что на руках должно быть доказательство того, что преимущественное право покупки было соблюдено, если потом будут какие-то претензии со стороны бывших совладельцев. После отправки нужно подождать 30 дней, и по истечению этого срока, если желания купить долю у остальных собственников не возникло, начинать продажу третьим лицам. Позаботьтесь о том, чтобы сохранилось доказательство направления извещения. Это может быть уведомление о вручении письма адресату.

подготовьте документы для покупателей (список приведем ниже);

разместите объявление о продаже или наймите риелтора. В последнем случае вам нужно будет заплатить комиссионные за работу агента.

Для продажи доли нужно собрать такой пакет документов:

правоустанавливающие документы на долю;

расширенная выписка из ЕГРН — запросите документ непосредственно перед стартом продаж, чтобы он был с актуальной датой, а не старый;

копия паспорта;

технические и кадастровые документы;

справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;

подтверждение того, что совладельцам было направлено извещение о продаже доли, и то, что они это извещение получили, выдержан 30-ти дневный срок;

если продавец состоит в браке, то письменное разрешение второго супруга(и) на продажу доли;

если в сделке каким-то образом затрагиваются интересы несовершеннолетнего, то разрешение на сделку из органов опеки.

На руках к моменту старта продаж должны быть как оригиналы, так и копии этих документов. Дополнительно можно взять справку из психоневрологического диспансера о том, что продавец дееспособен. Это не обязательный документ, но доверия со стороны покупателя добавляет.

Процедура продажи

Продажа доли квартиры проходит по такому же алгоритму, как и продажа целой недвижимости. Различие будет в тексте договора — в нем указывается, что реализуется невыделенная доля, ее размер, общая площадь квартиры и адрес, по которому она расположена.

Договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса, после чего стороны проводят расчеты и новый собственник регистрирует право собственности в Росреестре, сделать это также можно через МФЦ.

Сроки и расходы

Продажа доли, при условии того, что покупатель будет сразу, проходит за 1, месяца. Месяц отводится на соблюдение права преимущественной покупки остальных совладельцев, а оформить сделку можно за 1-2 недели максимум.

госпошлина за регистрацию ДПК — 0,5% от суммы договора;

регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей со стороны покупателя и 350 рублей со стороны продавца;

Дополнительные расходы — это оплата услуг нотариуса, запрос справок и документов.

Продажа невыделенной доли сложнее, чем выделенной, потому что на такие сделки мало желающих, а продавец хочет продать как можно дороже, не стремясь снижать цену. Поэтому, если есть возможность, то лучше выкупить части у остальных владельцев и статьи полноправным хозяином квартиры или продать им свою часть.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

При долевой собственности на квартиру, доля у совладельца может быть выделена в натуральном виде (отдельная комната или несколько комнат). Если же за дольщиком не закреплена отдельная комната, то доля считается не выделенной. Доля в квартире или в доме является не выделенной в том случае, если соглашением совладельцев или в судебном порядке не определён порядок пользования квартирой.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Основания возникновения долевой собственности на квартиру

Общая собственность на квартиру возникает:

в результате приватизации квартиры на всех членов семьи;

при наследовании квартиры (доли) несколькими наследниками;

в результате сделки с определением долей каждого владельца.

Между владельцами общей квартиры рано или поздно встаёт вопрос о продаже квартиры, с целью дальнейшего приобретения отдельного жилья.

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности

Наиболее целесообразным способом продажи долей в квартире является продажа квартиры полностью. Такой способ возможен, если совладельцы придут к договорённости о продажи всей квартиры, а вырученные средства от продажи жилья поделят в соответствии с долями в общей квартире.

Важно! Стоимость продажи всей квартиры, как правило, выше, чем продажа квартиры по долям.

Например, если квартира стоит 3 млн рублей и у каждого владельца по ½ доли. В этом случае, если совладельцы будут продавать квартиру по долям, то общая стоимость квартиры окажется, как правило, меньше 3 млн рублей, поскольку образуется, по сути, коммунальная квартира.

Поэтому наиболее выгодный для совладельцев способ продажи — это продажа всей квартиры с разделом её стоимости между продавцами.

Продажа доли в общей квартире

Если же совладельцы не могут прийти к соглашению о продаже квартиры, тогда каждый собственник может продать свою долю. Но в этом случае нужно соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцем общей квартиры (статья 250 ГК РФ). Продавец доли общей квартиры должен направить ему уведомление с предложением о покупке доли с указанием конкретной цены.

Важно! Если уведомление будет отправлено почтой – то отправлять нужно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если совладелец откажется приобретать долю в общей квартире или не ответит в течение 30 дней, тогда продавец может продать свою долю любым покупателям. Но продать можно только за такую, же цену, которая была указана в уведомлении.

Важно! Если продавец продаст долю в общей квартире за цену ниже, чем предлагал совладельцу, то последний может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной на этом основании.

Нередки случаи, когда владельцы общей квартиры пытаются обойти норму о преимущественной покупке, заключив договор дарения, а по факту продают свою долю. Стоит предупредить о возможных последствиях в этом случае.

• Во-первых, сделка может быть признана недействительной совладельцами в судебном порядке, если судом будет установлено, что по факту доля в общей квартире была продана, а не подарена.
• Во-вторых, покупатель фактически купил данную долю в квартире, но юридически был заключён договор дарения, а это безвозмездная сделка и уплаченная им стоимость в документах не указана.

В этом плане покупатель не защищён и если договор будет, расторгнут, то покупателю будет сложно вернуть затраченные средства.

Итак, в данной статье рассмотрен порядок продажи невыделенной доли в общей квартире, а также определены основные требования, при которых возможно продать невыделенную долю в квартире.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует напишите в форме ниже.