Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Практикующий юрист. Стаж более 15 лет
Жилищное, гражданское и трудовое право
Консультант и автор статей сайта.

Продажа доли в квартире — специфический и непростой процесс. Без согласия других собственников или когда против сделки хотя бы кто-то из них, эта задача усложняется вдвойне. Согласно нормам российского законодательства, квартирой, которая находится в долевой собственности, не может быть продана без учёта мнения всех её владельцев.

Они имеют на неё такие же права, как и вы.

Самая распространённая проблема, с которой сталкивается владелец, желая продать свою часть жилплощади — человеческий фактор, когда другие владельцы выражают явное несогласие или хотя бы один из них выступает против продажи. По закону каждый из собственников доли в приватизированной квартире может распоряжаться ей так, как посчитает нужным. Исходя из этого, продать долю недвижимости можно, даже если нет согласия всех собственников.

Осуществить сделку с жилплощадью в долевой собственности можно, собрав необходимые документы, но снять остальных жильцов с регистрации невозможно. Так же как невозможно определить чёткие границы жилплощади для каждого проживающего, особенно мест общего пользования.

Элементарные способы

Если возникла необходимость продать часть жилплощади в квартире, которая находится в долевой собственности, владельцу следует знать, что есть три способа, которыми можно решить этот вопрос:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

• Продажа своей доли. У владельца, помимо остальных документов, должны быть письменные отказы совладельцев жилья от части площади, оформленные нотариально. Если кто-либо из жильцов желает помешать сделке и не даёт отказ или тянет время, то через месяц после официального оглашения своего намерения владелец доли вправе продать её и без отказов соседей. Законом для принятия решения установлен именно такой срок;
• Оформление дарственной на часть квартиры, находящейся в долевой собственности. Альтернатива договору купли-продажи, которая не требует согласия третьих лиц. При этом владелец не получает никакой выгоды и такой документ уместен только для ближайших родственников и в особых случаях;
• Отчуждение имущества в пользу залога. Заключение договора о том, что владелец оформляет сделку продажи для погашения кредита.

Обязательные условия

Прежде чем продать долю квартиры, необходимо выполнить следующие шаги:

ДействиеОсобенностиОпределение стоимости части жилплощади, которая планируется к продажеНезависимые эксперты по оценке недвижимостиУведомление второго владельца и всех собственников о намерении осуществления сделкиКаждый собственник квартиры имеет первоочерёдное право выкупа вашей доли. Уведомления нужно отправлять заказным письмом с описью вложенных документов. После того, как все владельцы будут уведомлены, в течение месяца каждый должен написать отказ или изъявить желание приобрести вашу часть. Если этого не произошло, через месяц собственник вправе продать имущество без учёта мнения остальныхОформить сделку купли-продажи по установленным правилам с заключением договораС обязательной государственной регистрацией

Если доля квартиры продана с несоблюдением правил об уведомлении собственников и на руках у продавца нет всех письменных отказов или хотя бы одного из них, совладельцы вправе подать исковое заявление в суд с требованием признать продажу незаконной.

Оповещение совладельцев

Как указывалось выше, оповещение совладельцев жилья — обязательное условие для признания сделки продажи недвижимости законной. Независимо от того, есть ли между владельцами родственные связи или нет, какие между ними отношения и намерения продавца, законодательные нормы нарушать чревато.

После отправки заказных писем с уведомлением о намерении продать часть жилья и указанием ее стоимости, отправитель получает уведомления о том, что письма были вручены получателям. Их необходимо сохранить. В случае иска со стороны совладельцев они послужат доказательством в суде того, что они действительно были оповещены.

Если документы будут утеряны, восстановить их будет невозможно.

Если кто-то из собственников отказывается получить письмо, его можно отправить ему курьером. Если же его невозможно найти по каким-либо причинам или при наличии других препятствий, придётся сложнее. Здесь невозможно получить ни письменный отказ владельца, ни отправить ему оповещение, поэтому решать такой вопрос нужно в судовом порядке.

Будьте внимательны!

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

Можно ли продать долю в квартире без согласия на это других собственников?

продать можно, но оформить как дарение. или уведомить сособственниковписьмено о том, что вы продаете иванову и. и. свою долю за столько-то рублей. и только через 1 месяц со дня получения совладельцем письма, имеете право на продажу в случае отказа совладельца постороннему лицу. но письмо посылайте заказным с заказным уведомлением.

Остальные ответы
невозможно, но продают Агния ВязовскаяМастер (1659) 11 лет назад если НЕВОЗМОЖНО,то как продают-то?значит возможно. спасибо,это тоже ответ! SergОракул (92868) 11 лет назад А как продают то? Иск ,суд и сделки нет-незаконная. аннулируется.

лександр ДолгаевМудрец (10908) 11 лет назад Не вводите людей в заблуждение да-через дарение ил и подождать месяц их действий-согласие или отказ и подавать Агния ВязовскаяМастер (1659) 11 лет назад это уже интересно.

Нельзя. Вы должны предложить свою долю другим собственикам. Если они не согласятся купить, тогда можете.

НО НЕ ДЕШЕВЛЕ!!

Источник: Жилищный кодекс РФ Агния ВязовскаяМастер (1659) 11 лет назад они точно не согласятся,потому что нет денег и не будет,это значит ,что я на полпути?

Кузь Сергей Профи (585) Да. Но предложить им надо. А так можно считать что вы почти продали свою долю)

Палыч_Просветленный (45913) 11 лет назад

Серега. ну ты сам то себе чего противоречишь.
Пишешь Нельзя. в начале ответа. а потом в конце отета Можно.

так можно или нельзя. Ты уж определись.

Кузь Сергей Профи (585) Можно. Если другие собственики не купят твою долю после твоего предложения. А проще говоря.

Ты должен предложить другим сожителям купить. А потом только продавать левому лицу.

Палыч_Просветленный (45913) 11 лет назад

И к слову вопросы продажи доли в общей долевой собственности ни когда в истории Российского права не регулировались Жилищным кодексом.

Сдается мне. тебе бы подучиться

Кузь Сергей Профи (585) Полыч, ну что ты хочешь?))) Мне 16 лет! У меня будет только вот в этом году полное среднее. У нас права углубленное и вот начальные знания есть))

при продажи доли вы должны в первую очередь предложить другим собственникам выкупить вашу долю
и если они не изъявят желание, тогда продавайте третьим лицам
это не согласие на продажу, а процедура право первой покупки

Можно. Идеш к нотариусу, она через почту от своего имени отправляет письмо-уведомление. Тому дольщику дается 1 месяц на покупку твоей доли за NNN-ю сумму. Если не может купить, то 3-му лицу продаеш.

Вроде так.

Можно, но с условиями. Т. к. по закону в первую очередь при продаже доли в общей собственности, вы должны предложить другим дольщикам свою долю. Если они не купят, тогда вы можете хлопотать о продаже. Предложение должно быть в приделах разумного. Лучше будет, если вы предложите им письменно.

И чтобы они дали вам письменный ответ.
Ст 246 и ст. 250 Гк РФ http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_36.html#p2221

Источник: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_36.html#p2221

Сособственники имеют преимущественное право покупки. Поэтому перед продажей Вы обязаны предложить им (причем обязательно письменно) приобрести Вашу долю в праве. Если они в течение разумного срока не выразят желание приобрести Ващшу долю (разумный срок- 1 месяц) , Вы вправе продавать долю другим лицам. ВАЖНО: Продажа третьему лицу должна производится на тех же условиях, что Вы предлагали (то есть по цене не ниже)

А какие проблемы. Главное соблюсти все те формальности которые предшествуют продаже
Предложение другим сособственнкам своей доли по цене продажи третьему лицу. Получаете согласие плиз покупайте не получатете согласия воля их продатете на сторону

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Задаваясь вопросом, можно ли реализовать квартиру без соответствующего на то разрешения остальных владельцев, следует учесть одновременную сложность и простоту ответа на него. Если говорить просто, то ответ звучит следующим образом: реализовать собственную долю возможно, однако, при условии, что остальные владельцы не выразили желание приобрести ее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других дольщиков

Реализуя часть в квартире, следует знать, что у остальных владельцев есть приоритетное право на приобретение этой доли. Исключением является лишь случай, когда имущественная часть выделяется в натуре. Здесь соблюдение этого правила не является обязательным.

Для обеспечения приоритетного права получения имущественной доли, необходимо приобрести отказ от права покупки реализуемой части жилья с оформлением его в письменном виде. Лишь тогда можно заниматься поиском потенциальных покупателей.

Для получения отказа в письменной форме, необходимо позаботиться о своевременной отправке совладельцу предложения в письменном виде о приобретении доли. В письме указываются детальные описания условий и конкретная цена. Само предложение направляют ценным письмом, с уведомлением о его передаче вместе с описью.

В случае если по истечении месяца будет получен отказ или вовсе ответа не последует, можно, не откладывая на завтра, заниматься продажей доли любому третьему лицу. Важно, чтобы предлагаемая цена за долю не была ниже расценок, предложенных совладельцу.

Полученный от совладельца отказ от приобретения доли в жилье следует передать в орган, выполняющий регистрацию, вместе с остальной документацией. Когда совладельцев несколько и все они желают приобрести имущественную часть, у продавца есть право выбора покупателя.

Кому достанется неприватизированная квартира после смерти квартиросъемщика?

К какому нотариусу обращаться для оформления наследства, читайте тут.

Как поступить, когда адресные данные совладельца не известны

На практике довольно часто возникают ситуации, при которых адресных данных совладельца имущества нет. Каким образом тогда доказать, что ему было направленно соответствующее предложение о покупки доли жилья? Кажется, что выход вполне логичен – следует направить письмо по адресным данным реализуемой недвижимости.

Юридически это не должно приводить к возникновению вопросов.

Практическая сторона говорит, что в этой ситуации не настолько все гладко. Суд довольно часто избирает позицию совладельцев, для которых предложение о реализации имущества направлено «в воздух». При этом фактически продавец должен быть готов преподнести в суде доказательства добросовестности собственных намерений.

По этой причине продавец должен иметь как можно больше доказательств письменного образца о том, что он предпринимал все возможные меры для сообщения сособственникам о реализации имущественной части в жилье. Таким образом, будет обеспечено отстаивание интересов при появлении судебных споров.

Как обойти преимущественное право покупки доли

Путь первый – дарение

Этот обходной метод относится к наиболее легким в вопросе реализации части квартиры. У продавца есть право передачи собственной доли третьим лицам в качестве дара, не заботясь о получении на это согласия от прочих владельцев.

По какой схеме должен действовать продавец:

• Сначала должен быть заключен договор о дарении. Договор должен обязательно содержать данные обо всех гражданах, которые проживают в жилье и имеют право проживания в нем. Следует четко обозначить предмет договора – какой квадратуры помещение передается в дар. Когда покупатель не относится к близким родственникам, то одаряемый обязан будет выплатить налог на полученный им доход (в объеме 13 процентов от цены подарка);
• Передача средств выполняется с использованием банковской ячейки. После данных действий можно считать, что дело сделано. Оспорить такие случаи можно, однако, ввиду отсутствия факта реализации, суд примет решение в пользу продавца.

Существуют определенные вариации этого метода. Продавец передает в дар покупателю не квартиру целиком, а только часть от доли. Дальше идет реализация полностью доли тому лицу, которому подарена ее часть.

Так как у человека в собственности находится часть от доли, то приобрести ее полностью он имеет на приоритетных правах.

Путь второй – залог

• Покупатель части жилья одалживает продавцу конкретную денежную сумму, оформляя передачу средств договором займа. В условиях последнего должен быть указан размер суммы, которая занимается, и предмет, выступающий в качестве залога, используемый при условии несвоевременного возврата финансов. В этом случае, в качестве залогового предмета будет выступать часть в квартире, прошедшей приватизацию;
• Если финансы не будут возвращены своевременно, то имущество, переданное в залог, должно перейти в собственность залогодержателя.

Путь третий – реализация части в квартире:

• Проводим оценку собственной имущественной части (оценка выполняется владельцем). Следует реально рассматривать обстановку – даже идеальная доля в жилье, реализованная отдельно, будет уступать цене доли в реализуемой полностью квартире;
• В письменном виде направляем собственникам уведомление о намерении реализации собственной части, указывая условия реализации и запрашиваемую цену. На протяжении одного месяца (срок, отведенный по закону), они могут принять конкретное решение: или приобрести предложенную им долю, воспользовавшись приоритетными правами на покупку, или направить отказ от покупки;
• Проводим регистрацию отказов совладельцев жилья у нотариуса, подстраховывая себя, таким образом, на будущее, на случай, если у кого-то из них возникнет желание поставить уже совершенную сделку под сомнение;
• Выполняем оформление покупки. Составлением соглашения можно заняться самостоятельно: берем в интернете бланк типовой формы и заполняем его в соответствии с имеющейся документацией, либо же идем для этого к юристу, который может оформить договор за отдельную оплату. В соглашении должна быть прописана конкретная цена доли, с ее описанием и порядком расчета за приобретаемое имущество;
• Факт перехода прав на собственность следует подтверждать обязательной государственной регистрацией.

В списке документации, которая потребуется для оформления имущественной доли во владение, должны присутствовать:

• Договора о передаче конкретной части во владение, а также свидетельство, подтверждающее право владения долей, с обозначением конкретных ее размеров и общих размеров жилой площади;
• Соглашения, касающиеся определения доли;
• Справки, подготовленные Бюро технической инвентаризации (в них обозначается балансовая цена жилья и определенной доли от него);
• Документы из ЖЭУ (в них фиксируются факты отсутствия задолженностей по платежам за коммунальные услуги);
• Выписки, подготовленные из домовых книг;
• Копии с финансовых счетов;
• Разрешение, данное органами опеки и попечительства – если в жилье проживают либо прописаны лица, не достигшие совершеннолетия;
• Документация, удостоверяющая личность сторон (продавца и покупателя).

Следует обратить внимание

Сам переход права на долю в жилье на новое лицо должен в обязательном порядке регистрироваться. Документ, с помощью которого удостоверяется подобный факт – это акт о приемке/передаче доли от жилья. Он должен в дальнейшем подшиваться к договору и быть его неотъемлемым приложением.

Также нужно обговорить ситуацию, когда жилье пребывает в собственности с неравным распределением имущественных долей между двумя собственниками, и общее использование этих долей в жилье невозможно (преимущественно этот момент касается квартир с одной комнатой).

Законодательство предоставляет владельцу меньшей доли право требования у владельца большей приобретения у него его доли при обращении в суд, или же выход может быть найдет при мирном подписании соглашения между сторонами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Можно ли продать долю в квартире без согласия другого собственника?

Наша квартира находится в долевой собственности. Я являюсь владельцем большей доли, хочу продать квартиру. Но владелец меньшей доли против.

Могу ли я продать свою долю без согласия другого собственника?

Константин Алексеев
Консультаций: 483

В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.

250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, вы не можете продать свою долю в квартире без уведомления (согласия не требуется) других собственников, поскольку они имеют право преимущественной покупки.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Далеко не всегда квартира имеет одного собственника, нередко она бывает оформлена на двух и более человек, как правило супругов или родственников. Но все когда-нибудь проходит, супруги могут развестись, а родственники поссориться или же напротив, решить разъехаться.

Так или иначе встанут два вопроса — как продать свою долю в квартире и можно ли это сделать без согласия другого или других собственников.

Согласие необязательно

Следует сказать сразу что формально согласие второго собственника на продажу принадлежащей Вам доли в квартире не требуется, как полноправный собственник Вы имеете полное право распоряжаться своей собственностью как заблагорассудится, в том числе продать.

Однако продажа доли квартиры действительно чревато рядом сложностей юридического характера, которые делают эту продажу более проблемной, чем «чистая» продажа целой квартиры. Тем не менее, данная процедура вполне проходима при выполнении ряда условий.

Несмотря на то, что согласие на продажу доли в квартире от второго собственника/собственников не требуется, тем не менее он/они имеют право преимущественной покупки на продаваемую квартиру. Что это значит на практике?

Продавец сперва обязан предложить выкупить его долю другому собственнику или собственникам, причем это предложение должно нести не устный, а письменный характер и соответствующим образом обязано быть зафиксировано.

Для этого следует составить письменное уведомление заказным письмом с извещением о намерении продать квартиру.

В данном документе необходимо указать:

• ФИО и адрес того, кому предназначается данное извещение;
• детальное описание условий сделки, прежде всего, разумеется, цены.

При получении письма получатель обязан расписаться в принятии документа.

После чего он может сделать следующее:

• купить квартиру за предложенную продавцом сумму таким образом реализовав свое право преимущественной покупки;
• отказаться от приоритета при покупке, оформив это письменно и заверив у нотариуса (последнее обычно проводится за счет продавца);
• просто промолчать.

В случае любого из вышеперечисленных случаев продавец выиграет так как требования законодательства соблюдено. Даже в случае отсутствия ответа на данное предложение, по истечении 30 дней обязанность продавца предложить сособственнику реализовать его преимущественное право покупки считается выполненной, и продавец может реализовать свою долю в квартире кому угодно.

Но на пути к этому продавца могут поджидать трудности и нюансы вроде следующих:

• доля в квартире может принадлежать не частному лицу, а государству или муниципальному органу власти, в таком случае уведомление о планируемой продаже следует слать именно в органы власти;
• у продавца могут быть несовершеннолетние дети, в таком случае потребуется согласие на сделку от органов опеки и попечительства, которые следует убедить, что несовершеннолетний получит условия для проживания на новом месте не хуже предыдущих;
• место нахождения сособственника квартиры неизвестно: в таком случае можно разослать уведомления по всем адресам возможного места пребывания, и если поиск не принесет результата, через год обращаться в суд с просьбой признать владельца без вести пропавшим. Правда, в данной ситуации придется постараться чтобы убедить в своей правоте — следует указать что причиной иска стало желание выполнить требование закона о преимущественном праве покупки недвижимости, доказать, что были предприняты все меры к поиску сособственника. Подключив к поиску собственные возможности и не найдя собственника, суд может стать на сторону продавца и назначить временного управляющего имуществом пропавшего. После чего можно будет выполнить требования закона предложив купит свою долю временному управляющему;

• собственник/собственники квартиры сознательно отказываются принимать письменное уведомление, в таком случае следует получить от «Почты России» документ подтверждающий отказ получателя принять уведомление, что послужит доказательством выполнения продавцом своих обязательств.

Если ждать выполнения требований законодательства нет возможности или желания, существует два способа обойти преимущественное право покупки.

Способы следующие:

• договор купли-продажи доли в квартире можно заменить договором дарения, на что согласие других собственников не требуется;
• доля в квартире может послужить объектом залога при займе у частного лица, затем покупатель в силу невозможности отдать кредит отказывается от прав собственности на жилье.

При формальной законности оба способа являются достаточно рискованными, например, в случае договора дарения покупатель, которому владелец доли «подарил» свою жилплощадь, может просто не заплатить деньги, ведь договор об их передаче носил устный характер.

Также в обоих случаях сособственник/сособственники квартиры могут подать иск в суд с целью признания договора дарения или займа незаконными, и если смогут это доказать действия продавца могут трактоваться как мошеннические.

Также основанием для иска в суд от сособственника/сособственников жилья может быть продажа доли в жилье продавцом по более низкой цене чем была указана в письменном извещении о реализации права преимущественной покупки.

Что же касается документов которые необходимы для продажи доли в квартире они в целом такие же, как и при продаже «целой» квартиры.