Можно ли продать долю в квартире без согласия собственника

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей.

Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.

В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.

Что представляет собой долевая собственность на квартиру?

Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.

Как устанавливается долевая собственность?

Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:

• Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
• Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
• Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.

Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.

Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади.

В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.

Какие ограничения накладывает долевая собственность?

Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:

• Не нарушать интересы прочих собственников;
• Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.

Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.

Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И.

Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.

Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:

• Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
• Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.

Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:

После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.

Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.

Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.

Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли.

Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А. дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И.

По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).

Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция

Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.

Шаг 1 – Выделение доли в квартире

Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:

По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.

По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.

В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.

Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли

Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:

• Общие условия сделки;
• Стоимость доли;
• Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
• Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
• Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).

Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.

Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.

Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.

Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.

Шаг 3 – Заключение договора

После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:

• Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
• Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
• Стоимость;
• Условия оплаты;
• Дату заключения.

Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.

Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.

Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса

Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:

• Паспорта;
• Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
• Уведомление, направленное другим совладельцам;
• Доказательства получения уведомления другими собственниками.

После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.

Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре

В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:

• Договор;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Удостоверение личности;
• Выписку из ЕГРН.

Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.

Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.

Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников

Рекомендованные для вас статьи:
Вопросы и ответы: 12 Анастасия 11.10.2022 в 18:31

Здравствуйте! Хочу продать комнату в коммунальной квартире, без согласия всех собственников, по договорю дарения доли моей комнаты, с последующей продажей всей комнаты!
Правомерны ли такие действия?

Главный Юрист 14.10.2022 в 17:38

Добрый день Анастасия.

Если вы планируете подарить долю в комнате, согласие ваших соседей вам и не требуется. Но иное дело при продаже. В силу ч.6 ст.4 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ вы обязаны уведомить своих соседей о намерении продать комнату с указанием цены, даже если это будет часть комнаты, тем самым исполнив требование закона о предоставлении права преимущественной покупки.

Что вы выиграете, если сначала подарите часть комнаты, а оставшуюся часть продадите, как я понимаю, одному и тому же лицу? Предоставите право преимущественной покупки лицу, которому уже принадлежит часть комнаты по дарственной? Но при таких обстоятельствах договор дарения может быть оспорен, если вы не будете иметь в запасе документально подтвержденные основания для дарения.

Для начала запаситесь именно этими документами, а потом уже дарите.

Александр 12.04.2022 в 03:40

Здравствуйте, квартиру мне подарила мать оформив договор дарения, у нас в семье есть ребёнок, если я часть доли оформлю на сына, что может быть с этой долей при разводе.

Главный Юрист 15.04.2022 в 14:41

Добрый день, Александр.

В силу ст.36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов даже в период брака в ходе безвозмездной сделки, коим является и дарение, признается его личным имуществом. То есть независимо от того разведетесь вы или нет, квартира все равно будет ваша.

Если вы подарите долю в квартире своему ребенку, собственником доли станет только он, претендовать на долю бывшая супруга не сможет, за исключением вступления в наследство за сыном, чего надеюсь, не будет.

И еще возможны следующие последствия. Если в подаренной квартире прописана ваша супруга и сын, после развода выселить ребенка и мать вы не сможете. Ребенок собственник, поэтому имеет права проживать на своей доли, а мама ухаживает за ребенком, поэтому тоже будет с ним проживать до совершеннолетия.

Но, если по суду, местом жительства ребенка определят место проживания отца, мать можно будет выселить, конечно, если она на тот момент не будет инвалидом либо пенсионером.

Роман 05.04.2022 в 19:09

Здравствуйте. Жена бывшая в момент расторжения брака на материнский капитал купила комнату в коммуналке, в другом городе семь лет назад. Я тогда ещё в то время дал разрешение.

Прописалась она там и квитанции по оплате приходят только на неё одну. Собственники в ней четыре человека, я ,она и двое моих сыновей. Дети проживают со мной, с ней общаются редко. Недавно узнал, что она накопила долгов на 50 тыс.рублей и платить не собирается.

Как мне и детям проще избавится от этой зависимости? Ведь долги копятся с каждым месяцем , потом суд будет спрашивать тоже с нас.

Главный Юрист 09.04.2022 в 21:31

Добрый вечер, Роман.

Вы правы. Несмотря на то, что вы и дети не проживают в комнате, с вас за долги спросят в виду того что собственник обязан нести бремя расходов по ЖКХ, даже не проживания, но частично. К примеру, вы должны участвовать в расходах по оплате отопления, взносов на капремонт и содержание общедомового имущества.

А вот расходы за ту же воду, газ, электричество должна оплачивать бывшая супруга, потому что именно она там и проживает.

Учитывая, что ни вы, ни дети, не проживаете в комнате, я вам рекомендую обратиться в ресурсопоставляющие компании для произведения перерасчета на основании вашего заявления о не начислении оплаты в виду не проживания в комнате. Заявление необходимо подавать каждые полгода, чтобы на вас и детей не начисляли те же взносы за вывоз ТБО, к примеру. Но перерасчет будет производиться только с момента подачи вашего заявления.

Касаемо уже имеющегося долга. Я бы вам рекомендовала оплатить весь долг, а потом в регрессном порядке в договорном порядке или через суд взыскать четверть расходов с бывшей жены. Но сначала изучите все статьи долга, некоторые вы и не должны оплачивать, но только если расчет производился по счетчикам.

Если же по количеству собственников, тогда придется уплатить и за свет, и воду.

Ксения 27.03.2022 в 23:01

Хочу продать Долю в Квартире, она приватизирована на бабушку, 4 собственника включая бабушку, как это можно сделать без их согласия?

Главный Юрист 30.03.2022 в 09:47

Добрый день, Ксения.

Квартира приватизирована на 4-х человек и в настоящий момент собственниками являются 4 человека, включая и вас, правильно? Если вы хотите продать свою долю, сначала вам нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ, то есть соблюсти право преимущественной покупки.

Вы обязаны направить 3-м сособственникам уведомление о вашем намерении продать свою долю за определенную цену. Сособственник могут эту долю выкупить. Если они не желают покупать долю, могут отказаться.

Если же официально никто не откажется, продать свою долю вы сможете только через 30 дней со дня вручения уведомлений и по той цене, которая указана в уведомлении.

То есть в любом случае, вам нужно поставить в известность сособственников о намерении продать свою долю, но их согласие на ваше право реализации вашего же имущества вам не нужно.

Юлия 10.02.2022 в 14:49

Здравствуйте, Бабушка умерла, квартира была оформлена на меня и на неё, оставила завещание на свою половину на дочь и сына, дочь отдает свою долю мне, а сын не отказывается, как нам продать квартиру?

Главный Юрист 12.02.2022 в 10:58

Добрый день, Юлия.

Наследование является правом, а не обязанностью. Ваша мама может отказаться от вступления в свою долю наследства, но она наследник 1 очереди, поэтому если она откажется от своей доли в наследство на всю доли бабушки вступит сын, тоже наследник первой очереди, тем самым получив половину квартиры.( ¼ по завещанию и ¼ по закону как сын) Поэтому вашей маме нужно принять свою часть наследства, так как она наследница первой очереди наряду со своим братом, а только потом передать долю вам – дочери.

Касаемо продажи. Долевую собственность можно продать только при соблюдении правил преимущественной покупки. То есть для начала во исполнение ст.250 ГК РФ вы обязаны направить дяде уведомление о намерении продать свою долю. Если он в течение 30 дней не согласиться ее купить, можете продавать 3-м лицам.

Но продать ¾ квартиры достаточно сложно, поэтому попытайтесь договориться полюбовно.

Вячеслав 16.01.2022 в 17:17

Я хочу продать долю в квартире жена живет в Германии как мне поступить?

Главный Юрист 18.01.2022 в 23:35

Квартира находиться в общедолевой собственности как супружеское имущество без выделения долей либо же каждый из вас с женой имеет по ½ в квартире? Если супружеская квартира по долям не разделена, для начала вам нужно выделить свою долю, а потом уже продавать. Если же каждый из вас является собственником ½ доли, вы обязаны соблюсти право преимущественной покупки, определенной нормами ст.250 ГК РФ.

То есть вам нужно письменно уведомить супругу, как содольщика о намерении продать свою долю, посредством направления извещения по почте.

Тот факт, что ваша супруга проживает в иной стране, не лишает вас возможности отправить ей извещение о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий. Как только письмо будет ей вручено, отсчитывается 30 дней. Если ответа от жены о намерении купить вашу долю не поступит, можете продавать свою часть.

Также ваша супруга может направить письменный отказ от покупки предложенной вами доли и ранее истечения 30 дней.

Переписку можно провести и в электронном варианте, но желательно, чтобы ваше извещение, а также отказ от покупки жены были подписаны электронной подписью для ускорения проведения сделки.

Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатная консультация

Частичное или полное копирование материалов разрешено только с указанием активной гиперссылки на источник.

Сайт не оказывает юридические услуги. Заявки для обработки передаются партнерам. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию.

Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Частый вопрос собственника жилья: могу ли я продать долю в квартире без согласия других собственников?

Одним из самых распространенных споров в этой ситуации является невозможность согласовать реализацию одной из частей недвижимости.

В статье мы расскажем, как следует поступить в такой ситуации, чтобы не нарушить законодательство РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Скрыть содержание

Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Чтобы ответить на вопрос: может ли собственник продать квартиру без согласия, нужно выяснить, является ли их форма собственности действительно долевой.

В российских реалиях многие граждане путают доли с совместной собственностью.

Два указанных варианта оформления недвижимости на нескольких человек регламентируются различными статьями Гражданского кодекса РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для долевого собственника

Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в собственности двух и более лиц в долевой форме.

При покупке недвижимости каждый хозяин получает свою долю и закрепляет ее подписанным соглашением.

Юридически оформляется сразу две, три и так далее сделки купли-продажи (возможен вариант подписания одного договора купли-продажи, но с вписыванием каждого дольщика), каждая часть жилплощади оформляется в Росреестре отдельно.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса, каждый дольщик имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей.

Для совместного собственника

При заключении сделки купли-продажи доли никто не подписывал соглашения об определении долей, то квартира оформляется в совместную собственность лишь в одном случае – когда продается человеку, находящемуся в браке.

Семейный кодекс Российской Федерации предусматривает автоматический переход в собственность супругов всех материальных благ, приобретенных в период брака.

При этом, сам процесс оформления не отличается от стандартной покупки, квартира оформляется на одного супруга, от второго требуется разрешение.

В ином случае супруг сможет оспорить в суде легитимность такой сделки, что грозит юридическими последствиями и денежными потерями.

Право первой очереди

Выше мы говорили о том, что сделка должна быть согласована с другими держателями частей недвижимости.

Этот процесс напрямую связан с реализацией так называемого права преимущественной покупки, закрепленного в статье 250 Гражданского кодекса России.

Это право подразумевает, что именно у держателей долей – при продаже одной из них – возникает первоочередное право приобрести ее.

При этом, цена и условия для дольщиков должны быть такими же, как и для третьих лиц.

Решив продавать свою часть квартиры, гражданин должен в письменной форме уведомить остальных дольщиков о намерении реализовать недвижимость.

Документ можно составлять в свободной форме, но с обязательным указанием цены и других важных условий.

После этого следует выждать 30 календарных дней – время, дающееся на раздумье дольщикам.

После этого, держатель доли получает право распоряжаться своей недвижимостью по желанию.

Внимание! Если между владельцами отсутствуют противоречия по сделке, можно попросить дольщиков написать письменный отказ от своего права первоочередной покупки – тогда квартиру можно будет продать раньше.

Чем грозит нарушение регламента?

Если не выполнить указанную последовательность действий, возникнет угроза аннулирования сделки.

Любой дольщик сможет в течение 90 дней обратиться в суд и оспорить договор купли продажи доли.

В исковых требованиях такой дольщик получит возможность потребовать перевести права покупателя на себя.

Законные варианты продажи без согласия других собственников

Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.

Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.

Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?

К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.

Во-первых, можно оформить дарственную.

Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.

Но будьте осторожны! Дарственная, под которой проводится сделка купли-продажи, требует дополнительных гарантий выплаты средств.

Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.

Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.

Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.

В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.

ГК РФ случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.

В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.

Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.

Риски и последствия

Как и любая сделка, договор купли-продажи доли должен заключаться в рамках закона Российской Федерации.

В ином случае, его можно будет оспорить – что обернется для участников сделки потерями времени и денег.

Для людей, которые хотят продать долю, но никак не могут договориться с другими собственниками, есть вариант с оформлением дарственной.

В этом случае главное не попасться на мошенника, который захочет обманным путем завладеть долей совершенно бесплатно.

Если собственник сомневается в честности выбранного покупателя, то, вероятно, более безопасным способом станет судебный процесс.

Без уведомления дольщиков проводить сделку нельзя, иначе они в любой момент смогут признать покупку недвижимости.

Как видите, в России действуют довольно лояльные законы для проведения сделок с долевой недвижимостью.

При желании продать свою часть, собственнику требуется уведомить других дольщиков.

Далее ситуация может развиваться по двум сценариям – один из дольщиков захочет выкупить долю или дольщики согласятся с проведением сделки купли-продажи с третьим лицом.

Условия для выкупа доли одним дольщиком у другого должны быть рыночными.

Если же требуют скидок и так далее, можно смело обращаться в суд.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году

Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2020 году, подробно изложено в Гражданском Кодексе РФ. Зная имеющиеся особенности можно исключить вероятности признания сделки несостоявшейся.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Возможность продажи доли в недвижимости без получения предварительного согласия от иных собственников требует к себе обязательного соблюдения требований, указанных в Гражданском Кодексе РФ.

Помимо этого, при некоторых ситуациях возникает необходимость в оформлении отчуждения доли непосредственно в пользу иных собственников недвижимости. Рассмотрим подробней порядок такой разновидности продажи.

Что нужно знать

Прежде чем приступить к вопросу продажи части недвижимости, причем без согласия иных собственников, изначально возникает необходимость в рассмотрении общих теоретических сведений и нормативным регулированием.

Благодаря этому можно исключить вероятность возникновения различного недопонимания и признания сделки ничтожной.

Необходимые термины

Российским законодательством установлено несколько разновидностей общей собственности, а именно:

ОбщаяПодразумевает под собой отсутствие долей. Иными словами, жилая площадь находится в праве собственности у одного человека, даже если он находится в официально зарегистрированном бракеДолеваяСовместное владение объектом недвижимости на правах собственника. Размер каждой отдельно взятой доли для конкретного собственника подлежит расчету согласно имеющейся документации

К примеру, супруги вправе подписать брачный контракт, в котором указано на право собственности:

Одним супругом45%Вторым55%

Помимо этого, российским законодательством предусматривается возможность подписания отдельного договора, которые дает право на совместное владение недвижимостью в долях.

Для возможности установить границы отдельной доли, крайне важно выделить ее в натуральном виде.

К примеру, один из членов семьи получает в персональную собственность распоряжение конкретной комнатой от других.

Документы, подтверждающие право собственности

Документация в соответствии с российским законодательством может быть:

• правоустанавливающими;
• либо первичными, способными отобразить причины возникновения прав собственности (невозможно указать исчерпывающий список);
• правоустанавливающими вторичными.

К последним принято относить:

СвидетельствоПодтверждающее факт государственной регистрации прав на объект недвижимости в ЕГРНДокументы, способны указать на технические характеристики недвижимости(занимаемая площадь, высота потолков, месторасположение комнат, окон, санузла и так далее). К ним можно отнести кадастровый либо же технический паспорт

В перечень правоподтверждающей документации входят:

Договор, подтверждающий факт перехода прав собственностиДарения, мены, купли-продажи либо же пожизненного содержания с иждивенцамиСвидетельство относительно прав на получение наследственной массыКоторое может быть предоставлено по истечению 6-месячного периода с даты смерти прошлого собственникаСоглашение относительно долевого участия в строительство многоквартирного домаЛибо же справка, подтверждающая факт оплаты пая в строительном кооперативеДоговор о приватизацииПодтверждающий факт передачи на безвозмездной основе недвижимости либо же ее части конкретному гражданинуПринятое судебное ПостановлениеОтносительно факта признания прав собственности на недвижимость у истца с обязательной пометкой относительно вступления его в юридическую значимость

Необходимо обращать внимание на то, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса России, все без исключения сделки с объектами недвижимости обретают юридической значимости по завершению процедуры государственной регистрации.

Действующие нормативы

Основным нормативно-правовым документом по праву считается статья 246 гражданского Кодекса России, в котором четко указано — “распоряжение имуществом, которое находиться в долевой собственности, может быть инициировано по соглашению всех без исключения участников”.

Одновременно с этим, участник долевой собственности оставляет за собой право на свое усмотрение:

• реализовать;
• оформить дарственную;
• передать в качестве залога и так далее.

Иными словами, распоряжаться своей долей в любом направлении, находящемся в рамках правового поля статьи 250 Гражданского Кодекса России.

Из дополнительных нормативных документов выделяют Федеральный закон № 218 от июля 2015 года “О процедуре регистрации объектов недвижимости на территории России”.

Именно в нем обозначены случаи отказа в регистрации прав. ВНК РФ указан порядок уплаты положенных налогов от продаж.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Говоря о том, можно ли продать долю в доме без согласия других собственников, то в законодательстве РФ есть определенные противоречия.

В частности, законодательство допускает возможность реализации персональной доли без согласия с иными собственниками, но при этом говорит о том, что именно они обладают первоочередным правом на покупку.

По сути, это говорит о том, что они в любом случае изначально должны быть поставлены в известность.

Часть недвижимости, которая принадлежит ребенку

Как продать свою долю в квартире без согласия других собственников, принадлежащую ребенку? В таком случае перед реализацией нужно в обязательном порядке подготовить документальное подтверждение наличия у детей иной недвижимости.

Причем она не должна уступать по условиям проживания прошлому жилью и одновременного отсутствия ущемлений прав.

Сделка такой разновидности находится под жестким контролем территориальных органов опеки и попечительства.

Лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков смотрите в статье: лучшие предложения рефинансирования ипотеки других банков.

Сроки проведения процедуры банкротства юридического лица, читайте здесь.

Без предварительно полученного разрешения от них, сделка не может быть проведена на законных основаниях.

В 2020 году с целью реализации доли ребенка, необходимо придерживаться такого порядка:

Нужно оформить надлежащим образом разрешение от территориального органа опеки и попечительстваИсключительно в письменной формеПредоставить несовершеннолетнему ребенка недвижимостьРавную проданной доли

Указанные действия одновременно принимаются и за условия, которые в обязательном порядке должны приниматься во внимание в период заключения сделки.

Необходимо помнить — несовершеннолетний ребенок в обязательном порядке получает право собственности в новом жилплощади. Причем площадь новой доли не может быть меньше прошлой.

При достижении несовершеннолетним ребенком 14-летнего возраста, то по закону он имеет полное юридическое право на самостоятельное принятие решения относительно распоряжения доли в недвижимости.

В данной ситуации, ребенку обязательно нужно обратиться в территориальное представительство органа опеки и попечительства со своими законными представителями в лице:

• родителей;
• опекунов;
• либо усыновителей.

При обращении нужно иметь при себе письменное разрешение на реализацию доли в недвижимости.

Приватизированное или коммунальное жилье

Механизм реализации доли в приватизированной недвижимости практически ничем не отличаются от той, которая предусмотрена для стандартной сделки.

В частности возникает необходимость в прохождении всех стадий, что при обычном заключении сделки.
В российском законодательстве не предусмотрено каких-либо особых нюансов.

К основным принципам реализации коммунальной недвижимости принято относить правила реализации стандартного жилья.

В таком случае возникает необходимость получить письменное согласие от соседей, в противном случае сделка считается таковой, которая противоречить нормам российского законодательства.

Уведомление других владельцев о предстоящей сделке

Установленный режим долевой собственности несет под собой обязанность реализатора доли оповестить о планируемой сделке иных владельцев.

Без прохождения такой стадии законодательство РФ не допускает возможности регистрации соглашения купли-продажи в структурном подразделении Росреестра.

Видео: продажа доли в квартире без согласия других собственников

С юридической стороны последствия, после факта передачи уведомления относительно реализации должно быть сформировано в нескольких вариациях, а именно:

У непосредственных дольщиковКоторым было направлено уведомление, есть всего 1 календарный месяц с целью реализации, первоочередного права покупки части недвижимости на стандартных условияхЕсли иные владельцы игнорируют возможность покупки части в конкретной жилой недвижимостиЛибо же отказали вовсе, по завершению календарного месяца сделка состоится без каких-либо согласованийЕсли же непосредственные дольщики приняли решение о реализацииСвоего первоочередного права на покупки доли в жилье, то они инициируют заключение сделки на заявленных продавцом условиях

Из этого следует, что от стадии уведомления второго собственника напрямую зависит не сама возможность заключения сделки, а непосредственно состав покупателей. Скачать образец уведомления можно по ссылке здесь.

Нотариальное заверение

Вне зависимости от того, кто именно будет выступать в качестве покупателя доли в недвижимости, такая разновидность сделки должна быть в обязательном порядке удостоверена квалифицированными юристами нотариального органа.

Причем удостоверению документ подлежит до момента регистрации перехода прав собственности.

С целью заверения договора в нотариальном органе, в него должны обязательно обратиться все без исключения стороны сделки.

В частности нужно подготовить такие основные документы, как:

Внутренние национальные паспорта каждого участника сделки+ копии всех заполненных страницСформированный договор купли-продажиПри его отсутствии документ может быть заполнен юристами нотариального органаВыписку из ЕГРН по отношению к объекту недвижимости в общемА также по отношению к конкретной выделенной долиОповещение относительно заключения сделкиКоторое подлежит передаче иным дольщикамПолученный письменный ответ от дольщиковВ случае его наличия

По завершению проверки предоставленной документации и одновременного соблюдения установленных норм российского законодательства, нотариальный орган в лице квалифицированного специалиста подтвердит сделку путем занесения сведений в реестр.

Государственная регистрация права собственности

После соблюдения формальностей, установленных российским законодательством в нотариальном органе, необходимо обратится по вопросу государственной регистрации одним из предусмотренных способов, а именно:

С помощью многофункционального центраВ данной ситуации стоит говорить об увеличении периода заключения сделки из-за того, что учреждение является только государственным посредникомНапрямуюСтруктурное подразделение Росреестра

Помимо стандартного набора обязательной документации, продавцу и покупатель в обязательном порядке нужно будет повторно подтвердить процедуру оповещения иных владельцев.

Для этих реализации этой цели нужно подготовить подлинники составленных и переданных оповещений и сформированные в письменном виде отказы иных владельцев.

Необходимо обращать внимание на то, что если со стороны покупателя выступают собственники долей, воспользовавшиеся первоочередным правом выкупа, соответствующий бланк оповещения также в обязательном порядке предоставляется уполномоченным сотрудникам территориального представительства Росреестра.

Во многом это связано с необходимостью удостовериться в соблюдении прав иных имеющихся собственников.

По завершению проверки на предмет подлинности предоставленной документации, непосредственные контрагенты должны будут явиться с целью получения таких документов, как:

• зарегистрированного надлежащим образом договора купли-продажи доли; ; .

С периода внесения в ЕГРН соответствующих сведений относительно заключенной сделки, у непосредственного покупателя возникает юридическое право собственности на долю.

Условия пользования Золотой кредитной картой Сбербанка России узнайте из статьи: условия пользования золотой кредитной карты от Сбербанка.

Как работает закон о рыбалке, читайте здесь.

Про федеральный закон об оружии 150-ФЗ в новой редакции, смотрите здесь.

Напоследок хотелось бы отметить — в соответствии с нормами российского законодательства, продать долю в недвижимости, причем не имеет значения, в квартире либо доме, можно путем соблюдения соответствующих требований. О них подробно было рассмотрено в статье.

Для исключения вероятности признания сделки недействительной со всеми вытекающими юридическими последствиями, рекомендуется обращаться за помощью к квалифицированным юристам, готовым оказать посреднические услуги.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Совладельцы несогласны с продажей доли: как решить проблему

Любая квартира по своей сути является неделимым имуществом, даже если она одновременно принадлежит двум или большему количеству собственников.

Но если владельцев несколько, у каждого из них имеется своя доля недвижимости или право на владение её некоторой частью. Поэтому любые действия по распоряжению таким имуществом будут связаны с необходимостью согласования этих действий со всеми хозяевами.

Продажа, дарение или обмен части жилой площади – это вполне законное отчуждение доли.

И, например, продажа части жилых метров осуществляется по тем же принципам, что и продажа всей жилой площади. Но при этом существует ряд юридических особенностей, о которых не стоит забывать владельцу каждой доли, чтобы избежать никому не нужных споров и судебных разбирательств.

Содержание Показать

Как определяются границы долей?

Законодательством установлено два вида общей собственности:

Общая подразумевает отсутствие долей, то есть, жилая площадь оформлена только на одного хозяина (даже если он состоит в браке). — это совместное владение жильём на правах хозяина. Размер каждой доли для отдельного владельца определяется согласно документам. Например, супруги могут подписать брачный договор, в котором будет оговорено, что 40% квартиры принадлежит супруге, а 60% супругу. Также можно заключить отдельное письменное соглашение, дающее право на совместное владение квадратными метрами в долях.

Чтобы определить границы отдельной доли, необходимо выделить её в натуральном виде.

Например, один из членов семьи получает в собственное распоряжение одну комнату.

Обычно выделение в натуре — это достаточно спорный момент.

Но, тем не менее у совладельцев есть возможность договориться на добровольных началах. Достигнув устного согласия, владельцы подписывают отдельное соглашение.

Такое соглашение служит основанием для регистрации прав на выделенную комнату или часть комнаты (квартиры).

Если спор невозможно решить полюбовно, выходом из ситуации будет обращение в судебные органы. Каждый из совладельцев собирает доказательства и передаёт их в суд. Этот орган рассматривает дело и закрепляет права на пользование частью квартиры (на выделение её в натуре).

При этом следует не забывать, что квадратные метры в натуральном виде выделяются, если имеется физическая возможность каждому из владельцев оформить изолированную жилую территорию с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом).

Можно ли продать свою долю без согласия совладельцев?

Выставляя на продажу часть такой проблемной квартиры, продавец должен помнить, что преимущественное право на приобретение доли имеется у других владельцев данной недвижимости.

Передать часть жилья другому собственнику (третьему лицу) можно только в случае, если совладельцы в письменном виде откажутся от покупки этой доли.

Но при выделении в натуре это правило можно не соблюдать. То есть, нет необходимости в отправке уведомления о предстоящей продаже другим совладельцам.

И не нужно дожидаться получения письменного отказа и разрешения продавать долю третьему лицу.

Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.

Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, продавец может на вполне законных основаниях продать жилую площадь третьему лицу. Полученный отказ необходимо предоставить в местный регистрационный орган при оформлении прав на жилую площадь для нового владельца (покупателя).

Важно, чтобы стоимость продажи не была ниже цены, указанной в уведомлении! В противном случае совладельцы могут оспорить факт продажи, сославшись на завышенную для них стоимость, заявленную в уведомлении.

Если адрес неизвестен

Достаточно часто в юридической практике возникают ситуации, когда продавцу неизвестен точный адрес проживания одного из собственников жилья.

Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.

Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.

Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.

Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.

Можно ли обойти закон?

Если собственник всё-таки желает обойти правило о преимущественной продаже, ему необходимо воспользоваться исключительно законными методами! Как было указано выше, это добросовестная отправка уведомления, ожидание ответа и продажа в случае отказа или отсутствия ответа.

Единственная законная лазейка избежать отправки уведомления (и возможного согласия совладельца приобрести долю) — это дарение спорной доли.

Для этого заключается отдельный договор, в котором указывается, что даритель, находясь в здравом уме и адекватном состоянии, безвозмездно передаёт указанную часть жилой площади в дар одаряемому лицу.

Согласно Федеральному закону под номером 172, вступившему в силу с июня 2016 года дарение доли квартир полностью отнесено к компетенции нотариальных контор. То есть, услуги такого рода теперь оказывают исключительно нотариусы. При этом даритель обязан документально доказать, что данная доля не была отчуждена и не находится под обременением (например, не выступает в качестве залога).

В нотариальной конторе за оформление договора взимается плата в размере 5 000 рублей. Если в договор будут вноситься дополнительные стороны, за каждую из них необходимо заплатить ещё по 300 рублей. Также в государственную казну уплачивается налог в размере 0,5% от установленной кадастровой стоимости.

Например, если недвижимость стоит один миллион, то уплатить придётся дополнительно 5 000 рублей. Кроме того, уплачивается пошлина в размере до 2 000 рублей.

Ещё один возможный способ продажи — это передача части квартиры (её доли) в счёт погашения задолженности или кредита. Но этот способ используется реже, чем предыдущий. Для осуществления такой продажи необходимо вначале заключить договор о залоге жилья.

А затем, в случае непогашения задолженности, передать её во владение новому хозяину (бывший владелец подписывает письменный отказ от права владения).

Ипотека Россельхозбанка является одной из самых выгодных в России!

Какие правила необходимо соблюдать при расчете наличными в случае заключения сделки купли-продажи недвижимостью? В статье есть вся подробная инструкция.

Если вам предлагают стать созаемщком по ипотечному кредиту то информация по ссылке будет вам полезна.

Возможные последствия

Фиктивное дарение — достаточно рискованное мероприятие.

В случае обнаружения обмана, недовольная сторона может прибегнуть к обращению в суд, опираясь на свидетельские показания.

Поэтому продавцу крайне важно быть уверенным в том, что покупатель «случайно» не сообщит совладельцам об имеющей место оплате сделки. Обвинения в этом случае сведутся к статье УК о жульничестве, что грозит отменой договора дарения, административными взысканиями и даже уголовным преследованием.

Как правило, при проведении сделки купли-продажи нотариальная контора тщательно проверяет выставленную на продажу недвижимость. Нотариус через электронные реестры определяет, не находится ли доля в отчуждении, под арестом, не является ли она залогом, есть ли прописанные в квартире дети, ещё не достигшие восемнадцати лет.

Для обращения в судебные инстанции пострадавшей стороне отводится ровно три месяца с момента, когда стал известен факт незаконного совершения сделки.

Основания для подачи иска — это отсутствие уведомления, несоблюдение сроков ожидания ответа на это уведомление, фиктивное дарение.

Право на обращение в суд имеют только лица, являющиеся совладельцами данной квартиры, и имеющие соответствующие документы для подтверждения факта владения долями. Для обоснования иска необходимо также предъявить всю имеющуюся документацию, подтверждающую допущенные продавцом нарушения.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Квартирой, находящейся в долевой собственности, недопустимо распоряжаться по своему усмотрению. И продажа доли может сопровождаться некоторыми трудностями, связанными с разногласиями между её собственниками. Частой причиной судебных разбирательств, является отказ от раздела имущества!

Потому что в приватизированной квартире нет четкого разделения на комнаты между всеми владельцами живущих в ней.

• Что такое доля в квартире?
• Законодательная база
• Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?
• Пошаговая инструкция продажи доли в квартире
• Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни

Из-за таких проволочек и трудностей в достижении компромисса между собственниками возникают проблемы с продажей своей части в общей долевой собственности. Далее выясним: «Можно ли продать долю без согласия других?» и к ак это сделать в 2022 году законным путем.

Что такое доля в квартире?

Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.

Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.

Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:

• принять в дар или наследовать;
• выделить при разводе.

Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.

Законодательная база

Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.

Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.

Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.

В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.

Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.

Согласно пункту 3 ст. 250 ГК, другие совладельцы, узнав о нарушенных правах, имеют возможность в трехмесячный срок обратиться в суд и потребовать перехода к ним прав на проданную долю. В неприятной ситуации окажется человек, купивший часть помещения, поскольку суд вынесет решение о том, что в договоре купли-продажи покупателем должен стать лицо, обратившееся с иском.

При этом сделка не отменится.

Следуя пункту 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ процедура отчуждения доли, находящейся в общей собственности, обязательно должна заверяться нотариально.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи.

Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности.

Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Но существуют риски:

• можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
• сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

• Скачать образец уведомления о продажи доли в квартире другому собственнику
• Скачать образец согласия об отказе от права преимущественной покупки доли в квартире

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

• об участниках с указанием паспортных данных;
• о цене;
• о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

• Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра
• Скачать образец бланка акт приема-передачи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

• заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
• оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
• подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
• паспорта сторон сделки;
• если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
• оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Квитанцию предъявлять не обязательно, но, если информация об уплате не окажется в информационной системе в течение 5 дней с даты подачи документов в регистрирующий орган, он вернет их без рассмотрения.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

• не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
• не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

В заключение хочется отметить, что сделки с долями в жилой недвижимости отличаются от сделок с совместной собственностью тем, что желающий продать свою долю совладелец обязан извещать остальных о своем намерении. В случае пренебрежения это может повлечь за собой судебные тяжбы и переход права собственности на долю к истцу. Еще одним важным моментом является обязательное нотариальное заверение сделки.

Видео: Продажа доли в квартире — подводные камни