Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника

Можно ли продать часть или долю в квартирах без стандартного согласия второго собственника

Продажа долей в квартире всегда сопряжена со сложностями и проблемами. Нередко на этом фоне рождается вопрос о том, можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника. Обстоятельства и отношения могут быть настолько нелояльными, что говорить о мирной реализации сложно.

Чаще продажа доли решается в судебном порядке, поскольку это достаточно сложный сегмент рынка недвижимости.

При этом продать долю без получения на это согласия другого совладельца все же допускается. Однако необходимо все сделать правильно, чтобы в дальнейшем не было возможности у совладельца оспорить сделку. Тема нашего нового материала именно в том, чтобы рассказать о вариантах реализации части недвижимости, если нет прямого согласия/отказа сособственников.

Право первой очереди

Есть такое юридической понятие — первая очередь. В этой категории могут оказаться наследники, например. Первая очередь дает преимущественное право перед другими лицами.

При продаже долей преимущественное право на покупку оказывается у совладельцев. Именно они являются покупателями первой очереди.

Именно им продавец обязан первым предложить выкупить свою часть. Важный момент в том, что стоимость, озвученная совладельцам, должна оставаться такой же и для других категории покупателей.

Так, продавец предложил продать свою долю за 1 миллион рублей второму сособственнику, однако тот отказался от выкупа, сославшись на высокую цену. Продавец получил отказ от покупки, но другому покупателю продал за меньшую стоимость. В результате сделка была оспорена, так были нарушены права. Собственник может только поднять стоимость, но не понизить ее.

Иначе это будет расцениваться как мошеннический ход.

Такое же право первой очереди возникает не только при прямых выделенных долях. В каждом городе еще достаточно коммунальных квартир. Перед тем как начать продажу, также необходимо получить разрешение от владельцев других комнат.

По сути, коммуналка — единая квартира, а комнаты в ней просто ее составляющие. По смыслу их можно считать обычными долями, поэтому здесь соседи выступают как покупатели первой очереди.

Продажа без согласия

Вообще сособственник должен предоставить письменный отказ от своего права. При нормальных взаимоотношениях сделать такой отказ не требует времени и затрат. Однако иногда физически невозможно получить ответ от других собственников. Просто потому, что они отсутствуют:

• не проживают или живут далеко;
• нет сведений о месте проживания;
• признаны пропавшими;
• недееспособны и помещены в спецучреждение.

Самый простой способ, чтобы не нарушать закон и получить ответ — отправить уведомление с вручением. В норме уведомление должно быть вручено лично в руки адресату, при этом он обязан поставить подпись в получении. Это ключевой момент: наличие подписи в получении.

Иначе совладелец может оспорить сделку и указать, что вообще ничего не получал. И если он это докажет, сделка может быть оспорена и признана недействительной. Даже если дольщик ее потом не купит, сроки он затянет надолго.

Можно попробовать обратиться в почтовое отделение, чтобы удостовериться в доставке и получении. Если используется курьерская доставка, сверить информацию у них. Все это надо сделать до того, как провести сделку.

Если по истечении месяца от совладельца не поступило реакции и есть подтверждение о вручении, продавец вправе считать это отказом и может выставлять объект.

Дарение

Но так сложилась практика, что, избегая всех ожиданий, люди проводят договор дарения. По умолчанию это простой способ обойти все препоны, не отправлять уведомлений и не ограничить себя. Закон дает право собственнику распоряжаться своей долей, поэтому ничто не мешает ему ее просто подарить.

Здесь уже исчезает право преимущества для совладельцев.

Однако нужно понимать, что суды отлично знают про такую лазейку. Действительно, совершенно чужие люди дарят недвижимость другим чужим людям — это странно. Именно поэтому, если доходит до оспаривания договора дарения, важно продумать родственную связь или особо дружественные отношения.

Важно понимать, если суд заподозрит, что дарение только прикрытие и в реальности прошла покупка, договор аннулируют, сделка может быть признана ничтожной.

Альтернативные варианты продажи долей:

Залоговое отчуждение

Иногда используется метод отчуждения залоговой недвижимости. Люди заключают кредитный договор, по которому владелец доли получает некоторую сумму. В качестве материального обеспечения заемщик оставляет долю недвижимости.

Затем это соглашение необходимо отдать в МФЦ и провести регистрацию. В дальнейшем заемщик отказывается от права на свою недвижимость. Кредитор отказывается от притязаний по возврату денежных средств, но получает залог в собственность.

Далее оформляется право перехода собственности.

Как видим, в 2017 году достаточно инструментов, чтобы провести отчуждение доли и без согласия совладельцев. Однако сложность такой продажи в том, что крайне редко доли и части жилья реализуются вообще. Даже коммунальные комнаты имеют больше шансов быть востребованными, чем часть квартиры.

Именно поэтому рекомендуется прилагать усилия для достижения согласия по выкупу между сособственниками.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

можно.
сначала предложите второму собственнику выкупить, если нет берите письменный отказ и продавайте кому хотите, но не дешевле, чем предлагали сособственнику.

Статья 246 Гражданского кодекса гласит: Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Первоначально Вы должны предложить другому собственнику купить свою долю если он откажется, тогда можете продавать на стороне, если Вы продадите без его ведома сделку можно признать недействительной. Можно оформить дарение на третье лицо, здесь преимуществ нет, кому хотите тому и дарите, г лавное, что бы не смогли доказать, что за дарение брали деньги, тогда сделка может быть признана притворной и её анулируют. Других вариантов нет.

оформляете через нотариуса: предложение о продаже доли! ! по желанной вами цене! ! после получения ими письма и истечении с этого момента 30 дней можете продавать кому- угодно не ниже заявл. цены- по документам, а по факту любой цене!!

Да. Только на основании ст. 250 ГК РФ ваши соседи имеют преимущественное право покупки вашей доли как совладельцы. В связи с этим вы должны предложить им покупку вашей доли. Если они не покупают вашу долю до джолжны дать нотариально заверенный отказ.

Если соседи против, то вы должы обратиться к нотариусу и составить письменное уведомление соседям о продаже вашей доли, отправить по почте и через 30 дней вы можете выставлять свою долю на продажу.

Как собственнику продать долю в квартире?

Сделки по недвижимости представляют собой одну из сложных юридических процедур. Участникам требуется особое внимание и правовая грамотность, поскольку на карту поставлены значительные материальные средства. Вопрос о продаже доли в квартире достаточно востребован на рынке жилья. В данной ситуации существуют определенные правила и ограничения, которые необходимо знать и выполнять.

Отклонение от установленных норм значительно повышает риски, может принести ущерб интересам заинтересованных сторон.

О нормативных документах

При оформлении сделки с жильем, будь то купля-продажа, дарение, наследование или аренда, следует выполнить последовательность шагов. Определенные нюансы присущи каждому виду сделок, но для всех характерно наличие права собственности. Жилплощадь должна быть приватизирована и принадлежать гражданину, являющемуся инициатором юридической процедуры.

Продавать свою долю владения объекта недвижимости требуется по той же схеме, что полный объект. При этом существуют правовые требования, которые позволяют распорядиться своей долей:

• наличие свидетельства на право собственности или иного устанавливающего документа. Это может быть купчая, дарственная или свидетельство на право наследования;
• технические сведения о всем объекте и доли владения;
• выписка ЕГРП с указанием отсутствия обременений и ограничений на распоряжение. Например, доля может быть в залоге или под арестом; и иные устанавливающие право документы.

Если доля жилплощади приобретена или приватизирована в браке, то потребуется разрешение второго супруга, оформленное нотариально. Без согласия проведенные сделки считаются недействительными и признаются ничтожными в судебном порядке. Владение недвижимостью до заключения официальных брачных отношений или получение в дар или наследство доли квартиры в браке, не требуют ничьего согласия на продажу.

Реализовать свою долю бывает довольно сложно, сли присутствуют дополнительные обстоятельства:

• наличие несовершеннолетних владельцев остальных долей объекта;
• производится предварительно раздел жилья при разводе супругов;
• участие в продаже принимают законные представители других владельцев или несовершеннолетних;
• наличие жильцов, имеющих право пожизненного пользования квартирой.

Типичным примером сложностей является право проживания, возникшее у гражданина при отказе от участия в приватизации недвижимости. Такая законная возможность сохраняется за членом семьи, написавшим нотариально заверенный отказ от возможности стать собственником. Если остальные члены стали владельцами, в последствии выделили свои доли для продажи или дарения, то возникает спорная ситуация с прописанным пожизненно жильцом.

Вопрос это достаточно сложный и решается исключительно в судебном порядке. На практике, такие конфликты возникают, когда дети становятся самостоятельными и желают продать свою долю в родительской квартире. Кроме того, наличие детей, прописанных в долевой собственности или являющихся равноправными владельцами, приходится учитывать при продаже одной доли владения.

Если продается доля одного члена семьи, то квартира фактически становится коммуналкой и значительно снижает свой статус недвижимости. Споры могут возникнуть при разводе и разделе имущества, поэтому продажа доли общей собственности нередко связана с получением судебного вердикта. Другое дело, когда продается доля в коммунальной квартире, представляющая собой отдельную комнату, с отдельным лицевым счетом и входом.

Продажа доли ребенка

Дети могут являться собственниками выделенной доли в недвижимости. При приватизации обязательным условием является включение детей в список собственников. Получить долю жилплощади ребенок может при наследовании, дарении или покупке недвижимости родителями на его имя.

Поскольку за его юридические действия до совершеннолетия отвечают родители или опекуны, то они проводят сделку по продажи долевого владения. Разрешение на отчуждение доли выдают органы опеки и попечительства, без согласия сделка не может быть произведена. Если подростку 14 и более лет, он имеет паспорт, то потребуется его нотариальное согласие.

Опека дает разрешение, если представлены документальные доказательства того, что ребенок не ухудшает свои условия проживания. Просто продать его долю и не купить аналогичную или лучшую взамен запрещено, это нарушение закона. Например, семья имеет однокомнатную квартиру, в которой долей владеет ребенок.

В органы опеки представляется договор, в котором указана новая жилплощадь семьи. Если это двух или трехкомнатная квартира аналогичного уровня комфортности, то решение будет получено без проблем.

Заявление в опеку должно подкрепляться следующими сведениями:

• детское свидетельство о рождении;
• свидетельство на право собственности на часть жилплощади;
• пакет документов на продажу детской доли;
• договор купли-продажи нового объекта недвижимости.

Согласно ст.21 ФЗ «Об органах опеки…» сотрудники имеют право запросить дополнительную информацию по вопросу.

Продажа наследуемой доли недвижимости

Стать полноправным наследником можно после получения у нотариуса свидетельства о праве на наследство. Юридический акт позволяет получить в государственном регистрирующем органе свидетельство на право собственности на наследуемую долю. Перед продажей наследнику потребуется поставить владельцев остальных долей квартиры в известность о своих намерениях.

Остальные собственники обладают преимущественным правом на приобретение отчуждаемой доли на условиях открытого торга.

Должны быть выполнены следующие процедуры:

• доля должна быть выделена физически, то есть это может быть отдельная комната;
• письменно оповещаются остальные владельцы долей, им предлагается заключить сделку купли-продажи;
• на решение вопроса дается месяц, после чего потребуется официальный отказ.

Если желающих нет и получен письменный отказ, то доля продается любому покупателю, ст.250 ГК РФ. Следует отметить, что стоимость в обоих случаях должна быть аналогичной, чтобы исключить претензии со стороны других наследников. Иногда встречаются завещания, по которым стать наследником квартиры можно на условиях.

Одним из выдвигаемых наследодателем условий может являться пожизненное проживание и регистрация третьих лиц.

Можно отказаться от принятия наследства на условиях, но если гражданин принимает долю квартиры, то принимает и данное обременение. Поэтому перед продажей своей доли, должен быть законно решен спор с пожизненно зарегистрированным жильцом.

На практике такое положение достаточно типично, например, мать оставляет в наследство долю в квартире одному взрослому ребенку, но с правом пожизненного проживания другого. Так поступают, когда нет уверенности в благонадежности своего чада, который в результате асоциального поведения может оказаться на улице.

Варианты продажи доли

При разводе и разделе совместно нажитого имущества, бывшие супруги становятся владельцами равных долей квартиры. Если один из них хочет продать половину квартиры, то в первую очередь он ее предлагает второму владельцу. Составляется документ, который отражает предложенную стоимость и условия, сроки сделки.

Если нет реакции на предложенные действия, то автоматически появляется возможность через месяц продать долю на сторону.

Обычно, родственные судебные споры касаются выделения фактической доли и получения нового свидетельства на право собственности. Например, в семье документы на квартиру были оформлены на одного члена, второй имеет право на половину общего владения. Потребуется разделить комнаты, то есть произвести физический раздел.

Дела о выделении доли в суде длятся годами, поэтому правосудие предлагает компромиссный вариант обоим владельцам: продать недвижимость посторонним лицам, затем решать свои жилищные проблемы отдельно.

Представьте себе ситуацию, когда бывшие супруги должны разделить однокомнатную квартиру. Да, они могут получить два свидетельства, каждое на 1/2 однокомнатной квартиры. Но эта половина не представляет собой отдельное помещение, то есть доля физически не выделена.

Если отношения окончательно испорчены, то можно продать и невыделенную долю. Тогда существование оставшегося супруга может превратиться в невыносимое. Лучший вариант, если нет возможности выкупить долю противной стороны — продавать совместную недвижимость.

Иногда суд выносит решение о равных правах, но ответчик всячески тормозит выполнение судебного решения. Приставам приходится многократно посещать квартиру, разбираться с владельцами и длится это годами. Причем суд может по иску заявителя определить и физический раздел, но здесь не предусмотрено равное владение.

Двухкомнатную квартиру делят на две собственности для бывших супругов, но комнаты разного размера, соответственно один должен выплатить другому разницу.

Недвижимость является дорогим имуществом, разница выплачивается годами или вовсе не платятся средства по исполнительному листу. Найти желающего на подобную долю со стороны можно только при ценах, значительно ниже рыночных. При этом продать долю можно исключительно по цене, предложенной остальным владельцам долей.

Замкнутый круг при родственных конфликтах можно разорвать, только продав объект недвижимости полностью и разделив средства.

Очевидные сложности продажи доли

Если у собственников долевого владения существуют конфликтные отношения, то придется преодолеть немало препон, чтобы продать свою долю. Наличие других владельцев и имеющегося у них преимущественного права покупки части квартиры приводит к спорным ситуациям.

• 1. Уклонение от письменного отказа в приобретении доли. Владелец другой доли избегает получения уведомления, не подписывает отказ и не получает заказное письмо. Без соответствующей подписи, по прошествии месяца можно выставить долю на продажу, но вряд ли какой покупатель приобретет недвижимость без письменного отказа остальных владельцев квартиры. Ведь уведомление является юридическим обоснованием последующей сделки, без него покупку можно оспорить в судебном порядке. Жилец просто поставит суд перед фактом, что его не ставили в известность и продажа произведена без его ведома.
• 2. Владелец продаваемой части не может связаться с остальными владельцами, которые не проживают в квартире. Особенно усложняется решение вопроса, если у жилплощади несколько долевых владельцев. Разыскать и оповестить следует каждого, отсутствие сведений о месте нахождения затягивает продажу на неопределенное время.
• 3. Жильцы дают согласие на приобретение отчуждаемой доли, но затем выставляют неприемлемые условия сделки. Форсировать события бесполезно, поскольку граждане не нарушают закон. Придется каждый месяц представлять новое уведомление и так до бесконечности. Скорее всего, противным сторонам придется прийти к компромиссу, иначе доля не будет продана.

Что касается частного домовладения, то продать часть дома еще сложнее. Для начала потребуется выделить свою долю, если площадь оформлена в совместную собственность. У отчуждаемой территории должен быть отдельный вход и подведены коммуникации, то есть должен присутствовать автономный способ использования.

Продать можно без фактического выделения, но вряд ли кто из покупателей пойдет на этот шаг. Хотя бы потому, что остальные владельцы могут подать судебный иск по множеству оснований, чтобы признать сделку ничтожной.

Опыт показывает, что продажа доли в квартире при наличии споров между владельцами является сложным делом. Перед тем, как искать покупателя, следует просчитать дальнейшие перспективы, выбрать наиболее безболезненный вариант. Продажа доли квартиры присутствует на рынке недвижимости, значит определенный спрос все же существует.

Невозможное возможно: продаём долю в квартире без согласия других собственников

Развитие рынка недвижимости подтверждается огромным количеством сделок, в том числе купли-продажи, с жилыми и нежилыми объектами. Часто предметом договора купли-продажи является не целая квартира, а её часть. Именно в этом случае особенно важно соблюдать правовой баланс между собственными интересами и правами других собственников отчуждаемой недвижимости.

Право собственности на долю в квартире: что это значит

Вопрос о распоряжении частью квартиры актуален для объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.

Такая квартира принадлежит одновременно двоим или более людям. Они именуются сособственниками или собственниками долей в квартире. При этом доля каждого из участников определена документами на квартиру.

Если размер не указан, доли считают одинаковыми.

На практике часто бывает, что квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким в равных или разных долях

Понятие и особенности режима долевой собственности обозначены в Гражданском кодексе РФ.

На практике принадлежность квартиры нескольким людям в определённых долях встречается в ситуациях, когда:

• жильё приватизируется на нескольких совместно проживающих людей, чаще всего членов одной семьи;
• квартира разделена между супругами по брачному договору или решению суда;
• несколько человек наследуют квартиру по закону или завещанию.

Вопрос о долях становится актуальным тогда, когда собственники желают разделить квартиру и обособиться друг от друга.

Фактически раздел может проводиться одним из способов:

• продажа квартиры и деление денежных средств между собственниками согласно размерам их долей;
• разделение квартиры в натуре. При таком варианте из одного помещения выделяют несколько. В практике разделить квартиру в натуре удаётся довольно редко;
• передача квартиры одному из собственников с выплатой другим владельцам стоимости их долей.

Право собственности означает наличие полномочий по владению, использованию и распоряжению своим имуществом. Применительно к праву собственности на долю эти полномочия имеют особенности.

Деление квартиры на доли является условным. В жилом помещении невозможно провести границы в строгом соответствии с размером долей. Даже размер комнаты, в которой проживает один из собственников, в единичных случаях совпадает с размером его доли.

Долевое участие больше относится к стоимости объекта. Поэтому если вести речь об использовании, то получается, все проживающие используют не свои доли, а всю квартиру, но по общему соглашению. То же самое касается владения.

А вот относительно распоряжения несколько иная ситуация. Каждый из собственников может распоряжаться как всей квартирой, так и своей долей. В первом случае имеется важное условие. Решать судьбу всего имущества можно при достижении согласия между всеми собственниками. Например, жильцы могут решить продать всю квартиру, а деньги разделить между собой.

Таким образом, каждый получит свою долю.

Что касается реализации прав относительно отдельно взятой доли, то её владелец может свободно ею распоряжаться при соблюдении некоторых условий.

Допускается ли продажа доли без согласия других собственников

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли.

Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Как продать долю квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция

До того как вы предпримете попытку продать свою долю, попробуйте договориться о продаже всей квартиры и делении вырученных средств. При таком варианте за свою долю вы получите больше денег, чем в случае продажи только части квартиры.

Более благоприятным решением является достижение согласия между собственниками квартиры относительно распоряжения всей квартирой

Процедура продажи сделки требует соблюдения следующего порядка:

Необходимо оповестить остальных участников о планируемой сделке. После информирования продавец должен выждать месяц, прежде чем предлагать сделку посторонним лицам. Тут возможны варианты:

другой владелец квартиры выразит намерение выкупить долю;

все владельцы откажутся от сделки и письменно уведомят продавца об этом. После этого долю можно предлагать другим покупателям, не дожидаясь истечения месячного срока;

Нотариально удостовернный отказ является бесспорным доказательством воли другого собственника не претендовать на продаваемую долю

Для самостоятельного составления договора можно использовать этот бланк

Удостоверениие договора осуществляется нотариусом путём нанесения соответствующей надписи с печатью на последней странице договора

• заявление;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение других собственников о сделке.

Переход прав будет зарегистрирован в течение 1-го дня, если заявление в электронной форме подал нотариус, 3-х дней, если заявление подано через Росреестр, и в течение 5-ти дней, если заявление подано в МФЦ. Регистрация означает внесение новых данных в единый реестр недвижимости (ЕГРН), о чём может быть составлена выписка.

Документом, подтверждающим права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН

Как правило, меры по регистрации изменения прав берёт на себя покупатель. Продавец лишь в случае заинтересованности может проконтролировать этот этап, чтобы убедиться в выполнении всех требований.

После сделки у продавца в некоторых случаях возникает обязанность оплатить налог с вырученной суммы. Необходимость уплаты налога зависит от срока владения долей и способа получения имущества.

Так, если вы владели долей более 5 лет, налог платить не нужно. Для имущества, полученного до 2016 года, правило об освобождении от налога действует при владении хотя бы в течение 3 лет и больше. Этот же трёхлетний срок применяется и к имуществу, которое было подарено, приватизировано, наследовано или поступило по договору ренты после 2016 года.

Получается, что если вы в 2019 году продаёте долю, которую приобрели на возмездной основе после 1 января 2016 года, налог придётся заплатить.

Налог составляет 13% с суммы продажи. Однако Налоговый кодекс предусматривает возможность использования налоговых вычетов для уменьшения суммы платежа:

• вырученная от продажи сумма уменьшается на 1 млн рублей. Если доля стоит меньше, то и платить ничего не нужно;
• от стоимости сделки вычитается сумма затрат на приобретение доли. Вы не должны платить налог, если продаёте долю по стоимости такой же или меньше той, за которую сами её купили. Если же вы «в плюсе», то налогом облагается разница между стоимостью сделок.

Собственник доли сам решает, какой способ использовать для уменьшения суммы платежа.

Видео: кратко о нюансах продажи доли в квартире

Как правильно уведомить других собственников о продаже доли квартиры

Условие о праве преимущественной покупки влечёт для продавца определённые обязанности для признания сделки законной. Желающий продать долю должен предложить её сначала остальным владельцам. Если же они откажутся от предложения, тогда с чистой совестью можно искать покупателя среди неограниченного круга лиц.

Гражданский кодекс подробно останавливается на требованиях к действиям продавца доли по предупреждению иных собственников.

Информировать остальных сособственников о планируемой сделке продавец должен путём направления им письменного уведомления. Соблюдение этого требования является гарантией соблюдения требований законодательства.

Однако на практике далеко не всем продавцам очевидно, как именно можно выполнить это условие. Для этого нужно следовать предлагаемому алгоритму.

Для начала необходимо грамотно составить само уведомление. Оно может быть исполнено в произвольной форме. Главное, чтоб в документе была информация о:

• намерении собственника продать свою долю;
• стоимости доли;
• других принципиальных условиях продажи. Такими условиями могут быть правила оплаты по договору, различные обременения и прочее.

Закон требует от продавца известить остальных собственников. Сделать это можно двумя способами:

• самостоятельно отправить документ по почте;
• обратиться к нотариусу. В этом случае нотариус составит извещение и передаст его заинтересованным. Такие полномочия предоставлены нотариусу статьёй 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждённых ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1.

Уведомление может быть составлено в произвольной форме и содержать текст, предлагаемый в образце

По общему правилу отправлять уведомление нужно по адресу регистрации сособственников. В отдельных случаях уведомления отправляют:

• по адресу, указанному самим сособственником;
• представителю другого собственника при его наличии;
• по адресу, указанному в ЕГР (если сособственник является индивидуальным предпринимателем);
• по адресу, где зарегистрирована квартира. Такой способ подойдёт, если нет никаких сведений о месте нахождения участника долевой собственности.

Чаще всего сложности встречаются как раз на этом этапе по причине того, что остальные дольщики, выступающие против сделки, уклоняются от получения информации.

Некоторые юристы высказывают мнение о том, что продавцу достаточно доказать факт направления информации, а ознакомление с ней — вне его зоны ответственности. Однако граждане часто сообщают о трудностях, возникающих при удостоверении сделки. Некоторые должностные лица полагают, что требование об извещении предполагает донесение информации до получателя, а на это должен указывать факт принятия уведомления. При таком подходе остальным сособственникам не составит труда помешать сделке.

Уклоняясь от получения извещения, они не позволяют продавцу выполнить условия об обязательном извещении остальных владельцев квартиры.

Чтобы устранить подобные разночтения, обратимся к методическим рекомендациям, утверждённым решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол № 03/16 от 28.03.2016).

Как следует из документа, ответственность за получение и ознакомление с информацией лежит на адресате. Продавцу достаточно отправить извещение по адресу, определённому по вышеизложенному правилу, и получить соответствующее подтверждение об отправке. То есть нахождение адресата по другому адресу, выезд за границу и другие обстоятельства не снимают с него ответственность за получение корреспонденции. И только когда нет никаких сведений о проживании или нахождении сособственника по адресу, куда было направлено уведомление, оно считается недоставленным.

В таком случае почтовое отправление возвращается с соответствующей отметкой.

Для подтверждения извещения остальных дольщиков вам понадобится:

• при обращении к нотариусу — свидетельство об извещении владельцев квартиры;
• при самостоятельной отправке документа — копия телеграммы. При отправке уведомления заказным письмом на руках у вас будет лишь квитанция, подтверждающая только факт отправки. Из этого нотариус не увидит, какая именно информация была направлена.

Приоритет сособственников перед другими лицами действует в течение месяца после получения сообщения о продаже. После истечения этого срока они также могут участвовать в сделке, но наравне с любыми другими лицами.

Последствия несоблюдения права преимущественной покупки доли

В интернете ведётся бурное обсуждение сложностей, связанных с извещением о сделке других участников собственности. Как уже упоминалось, в некоторых инстанциях в качестве подтверждения извещения засчитывают исключительно факт личного ознакомления других собственников с предложением выкупить долю.

По нашему мнению, рассматриваемому требованию уделяется необоснованно много внимания. Существует ошибочное мнение о том, что при несоблюдении этого условия сделка будет считаться недействительной.

На самом же деле игнорирование этого условия чревато лишь тем, что это даёт право другим собственникам требовать перехода к ним статуса покупателя. Получается, что для продавца это не влечёт особых негативных последствий, кроме процессуальных хлопот.

А вот первоначальный покупатель оказывается в неприятной ситуации. Ведь сделка им уже совершена, он полагает себя законным владельцем недвижимости. Надо отметить, что пострадает он только в случае, если другой участник собственности на жильё заявит о нарушении его прав и намерении стать покупателем в течение 3 месяцев после того, как ему стало известно о нарушении.

Другие варианты отчуждения доли: порядок оформления и особенности

Если вы решитесь отказаться от собственности на долю любыми способами, а соблюсти все условия сделки купли-продажи представляется проблематичным, можно рассмотреть иные варианты передачи прав на недвижимость.

Долей в квартире вы можете распорядиться таким образом:

• обменять;
• подарить;
• предложить в качестве залога по договору займа;
• передать по наследству.

Долю в квартире можно обменять на другое жильё или любое иное имущество. К договору мены применяется те же правила, что и в случае продажи.

Особенностью других сделок является отсутствие условия об их согласовании с соседями.

В этом усматривается определённый парадокс. Юридически эти сделки отличны от договора купли-продажи, хоть и влекут одинаковые последствия для других собственников: часть квартира переходит в собственность другому лицу. Но в случае с продажей другой собственник имеет шанс выкупить долю, а в остальных у него таких шансов нет.

Ведь для того чтобы подарить или оставить долю в залог, собственнику доли не нужно информировать о своих намерениях других участников.

Дарение

Часто продажу доли маскируют договором дарения. Стороны в документе предусматривают безвозмездную передачу недвижимости, а устно договариваются об оплате. Однако если вы планируете продать свою часть жилья, считаем нужным предупредить о том, что в случае оформления договора дарения сделка может быть признана притворной, а из этого следует её недействительность.

Кроме того, всегда остаётся риск невыполнения другой стороной принятых на себя устных обещаний об оплате.

Если «покупатель» не исполнит свои устные обязательства по передаче денег, даже через суд доказать неисполнение им договора будет весьма проблематично

При планировании сделки нужно учитывать и налоговые обязательства. В случае продажи налог должен платить продавец, а в случае дарения — тот, кому вы «дарите» недвижимость.

Залог

Предоставление квартиры в качестве залога по договору займа позволяет передать недвижимость другому лицу на возмездной основе.

Схема сделки действует следующим образом. После того как согласована стоимость сделки, покупатель доли даёт в долг продавцу деньги в размере стоимости доли. В качестве гарантии возврата стороны предусматривают условие о залоге, в качестве которого выступает доля в квартире.

Отныне продавец доли выступает заёмщиком и залогодателем, а покупатель доли — займодавцем (кредитором) и залогодержателем. Далее, продавец доли, то есть заёмщик, не отдаёт долг в указанный договором срок, в результате чего права собственности на долю переходят кредитору.

Эта схема требует заключения двух договоров:

• договора займа. К документу рекомендуем приложить расписку или акт передачи денежных средств;
• договор о залоге. Согласно требованиям статей 339 и 339.1 ГК договор залога нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре;

Условия обоих договоров должны быть взаимосвязаны (в тексте важно указать на связь документов). Положения о сроке и размере обязательств должны совпадать.

В договоре займа следует указать на то, что деньги передаются в долг без взимания процентов. Иначе займодавец может впоследствии потребовать уплаты процентов.

По общему правилу кредитор может воспользоваться своим правом обратить взыскание на предмет залога по решению суда, если стороны не решат иначе. Поэтому сторонам в договоре о залоге важно указать, что заложенная недвижимость переходит займодавцу в определённый срок после истечения срока возврата долга без обращения в суд.

Такое положение можно включить при условии, что передаваемая доля не является единственной жилой недвижимостью залогодателя, по факту являющегося продавцом. Нельзя забывать также о согласовании залога, если это затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Рассматриваемая схема предусматривает вполне законный переход прав собственности и передачу денег. Однако такой способ сложнее простого договора купли-продажи в плане оформления и прописывания условий сделки.

Помните о том, что использование договора займа не поможет собственнику избежать уплаты налога.

В договоре залога необходимо чётко определить закладываемое имущество и условия перехода права собственности на него

Наследование

Говоря о правах собственности на долю, нужно упомянуть о таком способе распоряжения имуществом как передача по наследству путём составления завещания, отражающего волеизъявление собственника по передаче прав на имущество после его смерти указанному им лицу.

В отличие от всех предыдущих способов передать долю в квартире право собственности у наследника возникнет только в будущем, после смерти наследодателя. Нужно иметь в виду, что если в завещании с учётом всего имущества наследодателя игнорируются дети до 18 лет или нетрудоспособные дети, муж или жена и иждивенцы, то они, пользуясь правом на обязательную часть в наследстве, получат не менее половины от того, что им полагалось бы при наследовании по закону.

Следуя изложенным рекомендациям, собственник может самостоятельно продать долю в квартире. Несогласие других собственников с продажей части квартиры не является препятствием для реализации сделки. Достаточно выполнить условия о направлении им соответствующего извещения. Для придания сделке юридической силы, договор купли-продажи следует заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре.

Переход прав на недвижимость действителен после государственной регистрации.

Как можно продать долю квартиры без согласия других собственников в 2020 году

Владея квартирой по праву собственности, распоряжаться ей можно по личному усмотрению. Но владельцев может быть и несколько.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Разрешено ли в 2020 году продавать часть квартиры без разрешения остальных собственников? Продажа доли в общей квартире мероприятие весьма длительное, запутанное и сложное.

В законе по этому поводу прописаны четкие нормы. Но на практике реализовать их не так легко. Можно ли продать долю в квартире без согласия остальных собственников в 2020 году?

Общие аспекты

В ст.209 ГК РФ сказано, что собственник волен владеть своим имуществом. Причем он может пользоваться им и распоряжаться по личному своему усмотрению.

Распоряжение предполагает свершение любых действий касательно принадлежащего имущества, если таковые не противоречат правовым нормам и не нарушают интересы заинтересованных лиц.

Следовательно, квартиру, принадлежащую законно, можно сдать, подарить, оформить в залог или продать.

Но указанные положения действительны для единоличного владельца объекта недвижимости. А если квартира принадлежит нескольким лицам?

Конечно, можно выделить долю каждого владельца. Однако продажа таковой касается непосредственно интересов третьих лиц, являющихся совладельцами.

Что по этому поводу говорит закон? Нужно ли получить соизволение прочих собственников при продаже доли в квартире?

Что это такое

Прежде всего, нужно коснуться понятия «частная собственность». По действующим нормам под частной собственностью понимается безусловное, защищаемое законом право индивида на конкретный вид имущества.

В сфере жилищной это определение распространяется на любую недвижимость, принадлежащую субъектам на законных основаниях.

Частная собственность бывает индивидуальной или общей. Возникновение собственности общей происходит в случае вступления в права владения двух и более лиц.

Например, значительная часть жилья, ранее принадлежащего государству, пребывает в общем владении. Нередко квартиры оставляются в наследство сразу нескольким преемникам.

Иногда жилье приобретается сообща. Общее владение квартирой предполагает, что каждый из владельцев обладает правом собственности.

Любое отчуждение такой недвижимости возможно только при согласии всех собственников.

Но общая собственность может быть и долевой, когда доля каждого владельца выделена. Выражается таковая в процентном ли дробном соотношении.

По п.1 ст.245 ГК доли владельцев равнозначны, если иное не предопределено законом, договором или сложившимися отношениями сторон.

В определенных обстоятельствах размер доли может меняться. Всякий собственник волен распоряжаться исключительно своей долей.

Право собственности на жилье

Право собственности на жилую недвижимость подтверждается правоустанавливающими актами. Таковые удостоверяют право собственника на распоряжение имущество любым законным образом.

Потому при покупке квартиры в первую очередь просматриваются документы, удостоверяющие право собственности продавца.

До недавнего времени правоподтверждающим документом выступало свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

В 2020 году его заменила выписка из ЕГРН. В данном документе внятно и кратко описано, кто, чем и на основании чего владеет.

Выписка или свидетельство позволяют получить всю особо важную информацию, но с точки зрения продажи доли интересны несколько пунктов:

Субъект праваЗдесь указано, кто является правообладателем. При наличии нескольких собственников, указываются все владельцыВид праваПри наличии нескольких собственников тут может прописываться «общая собственность». Если написано «общая долевая собственность», то прописывается количество долей в праве. При этом каждый собственник должен получить отдельное свидетельство

Действующие нормативы

По ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ собственнику жилища позволено осуществлять права владения, а также пользования и распоряжения принадлежащей ему недвижимостью соответственно ее предназначению.

По ст.247 ГК обладание имуществом, пребывающим в общей долевой собственности и распоряжение оным реализуется по договоренности участников.

Когда достигнуть решения мирным урегулированием не удается, все спорные вопросы разрешаются через суд.

Лицо, участвующее в долевой собственности, обладает правом на предоставление в его владение и пользование части совместной собственности.

Невозможность такого предоставления предполагает компенсацию со стороны иных собственников (ст.249 ГК).

В ст.246 ГК сказано, что распоряжение долевой собственностью допускается по соглашению всех владельцев.

У участника долевой собственности имеется право полного распоряжения, при условии соблюдения правил возмездного отчуждения, прописанных в ст.250 ГК.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Анализ законодательства об общей собственности сводится к тому, что разрешение иных владельцев необходимо.

Но существует ряд решений, когда продавать долю в квартире получится и без согласия прочих собственников.

Можно обратиться в суд с требованием о выкупе доли. Целесообразно это, когда совместное проживание не представляется возможным.

При этом собственник не дает разрешения на продажу доли. Особенно это актуально в отношении однокомнатных квартир.

Суд, учитывая обстоятельства, может обязать второго собственника выкупить долю. Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника иным путем?

Еще один способ заключается в оформлении дарственной. Если продать долю без согласия всех собственников не допустимо, то для осуществления дарения такового не требуется.

Пользуясь этим, многие участники долевой собственности прикрывают продажу договором дарения.

Деньги передаются лично или через банковскую ячейка. При этом доказать фиктивность дарения почти не реально и доля передается третьему лицу.

Список правоустанавливающих документов на земельный участок смотрите в статье: правоустанавливающие документы на земельный участок.

Про акт согласования границ земельного участка в ворде в 2020 году, читайте здесь.

Схожий способ связан с оформлением залога. Собственник доли по своему усмотрению вправе оформить свое имущество в качестве залога, не спрашивая мнения совладельцев.

На принадлежащую часть имущества оформляется кредит, и доля выступает залогом. Собственник получает плату в виде кредитных средств, но займ не выплачивает.

По истечении определенного времени кредитор забирает залоговую долю. Даже при обращении в суд сложно доказать, что квартира продана посредством залога.

Все описанные способы в принципе являются условно законными. При наличии веских аргументов сделку купли-продажи возможно оспорить.

Как продавать долю в квартире и соблюсти все законодательные нормы?

Виды общей собственности

В законодательстве прописано два типа общей собственности – долевая и совместная. Собственность долевого вида возникает обычно при приватизации коммунального жилья.

Для нее характерна точность выделенной доли каждого собственника. Когда в квартире проживает одна семья, то за всяким ее членом может быть закреплена отдельная комната.

Владение и распоряжение долевой собственностью реализовывается по договоренности всех владельцев.

При отсутствии согласия порядок распоряжения определяется судебными органами. Изначально долевая собственность является общей, то есть доли равны.

Но при необходимости или по желанию владельцев допускается выделение доли. Доля может быть реальной или идеальной.

Выделение реальной доли предполагает определение конкретной части объекта, что потребует наличия технической возможности раздела жилого помещения.

В частности требуется создание отдельного входа, что больше подходит для дома, а в отношении квартиры неосуществимо.

На практике чаще доля выделяется в выражении идеальном. Из-за этого и появляются сложности при продаже части общей собственности.

Наличествует и такое понятие, как совместная собственность, когда доли не определяются.

Возникновение такого владения объясняется тесными связями меж собственниками. Например, при приобретении жилища супругами или при приватизации жилья.

При собственности общей совместной размер долей участников не определен и почитается равным. При разделе или наследовании подобного имущества надобно выделять долю.

Когда один из владельцев пожелает продать собственную долю, поменять или подарить, то общая собственность становится долевой.

После выделения отдельной доли собственник сможет любым образом распоряжаться ей, но при учете интересов остальных владельцев.

Как правильно определить границы

Для определения точных границ своей доли владельцу надлежит выделить таковые на самом деле.

На практике возможны два варианта определения:

По мирному соглашению сторон.

Через суд.

При выделении доли в общей собственности действует мировое соглашение сторон. Посредством договоренности стороны определяют долю каждого владельца.

При этом заключается письменное соглашение. На его основании происходит регистрация права собственности на конкретную долю.

Когда стороны не могут прийти к общему решению или кто-то из участников собственности уклоняется от принятия решения, то разделение осуществляется в судебном порядке.

Видео: как продать долю в квартире

Здесь есть нюанс – выделяется доля или часть права владения. При натуральном выделении любая доля должна располагать отдельным выходом, санузлом и кухней.

Потому в квартире выделение доли возможно только в процентном соотношении, то есть выделяется часть права владения.

При выделении натуральной доли не требуется согласия прочих собственников на распоряжение таковой.

Распорядиться долей, выраженной в процентном соотношении можно лишь с согласия остальных владельцев.

Заключение сделки

Продать долю квартиры чужому лицу можно не раньше, чем по окончании одного месяца с момента уведомления о продаже доли иных собственников или после получения их разрешения.

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире включает в себя несколько этапов. Каждый из них имеет свои нюансы.

Уведомление о своем намерении остальных совладельцев. Причем извещаются собственники письменно с указанием нюансов продажи и запрашиваемой цены.

Если кто-то из владельцев пожелает приобрести долю, то он вправе ее выкупить.

Когда желание купить долю изъявило несколько владельцев, то они приобретают имущество пропорционально собственным долям.

В случае отказа должен быть составлен надлежащий письменный документ.

Иначе в течение трех месяцев с того момента, когда о продаже станет известно, сделка может быть оспорена через суд.

Составление договора о купле-продаже доли в квартире. Данным документом гарантируется право нового собственника на долю.

В договоре непременно подробно описывается передаваемая доля. Также указывается, что прочие собственники отказались от выкупа доли.

Передача доли осуществляется на основании приемопередаточного акта, что позволяет четко прописать все особенности передаваемого имущества.

Важно! В 2020 году допускается простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости.

Но в случае продажи доли объекта недвижимости нотариальное заверение документа является обязательным требованием.

Регистрация права собственности. Покупатель обращается в регистрационные органы для оформления права собственности.

При этом подается заявление на госрегистрацию права собственности на долю в жилом помещении, ДКП и документы, подтверждающие правомерность действий продавца.

В целом продажа доли квартиры не должна вызвать сложности. При отказе от продажи совладельцев, они должны сами выкупить долю.

Но в реальной жизни зачастую возникают сложности. Совладельцы могут всячески уклоняться от получения письменного уведомления.

При отсутствии письменного отказа и квитанции об уведомлении законно продать долю нельзя.

В такой ситуации можно передать извещение лично, получив при этом подпись на втором экземпляре или с курьером.

Другая ситуация, когда местонахождение совладельцев неизвестно. Закон допускает отправку уведомления на последний известный адрес.

Так продавец соблюдет требования закона. Но если позже совладелец объявится и заявит, что уведомления не получал, то он может оспорить сделку в суде.

Продавцу желательно собрать как можно больше доказательств того, что уведомление состоялось.

Это могут быть фото- и видеоматериалы, чеки, свидетельские показания – все, что поможет подтвердить правоту при судебном разбирательстве.

Закон о преимущественной продаже части недвижимости

В ст.250 ГК сказано о преимущественном праве приобретения доли.

Сводится оно к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу другие совладельцы располагают преимущественным правом выкупа доли по стоимости продажи, назначенной ее владельцем.

Продавец доли в квартире отправляет остальным владельцам уведомление о продаже своей доли.

При отказе оных от приоритетного права выкупа и получении письменного отказа можно продавать свою часть имущества любому лицу.

Важно знать о последствиях нарушения преимущественного права при продаже доли квартиры.

Как упомянуто выше, совладельцы могут оспорить сделку в трехмесячный срок с момента, когда о сделке стало известно.

Как можно прописаться на даче узнайте из статьи: можно ли прописаться на даче.

Как составляется акт приема-передачи земельного участка по договору аренды, читайте здесь.

Чем грозит временная прописка собственнику квартиры, смотрите здесь.

Фактически такая норма не устанавливает срока исковой давности. Совладелец может отсутствовать длительное время и узнать о продаже через год, два и более.

При обращении собственника, чье право на выкуп доли нарушено, в суд, договор не отменяется и не признается недействительным.

В судебном решении указывается необходимость замены покупателя (постороннего лица) на собственника в ДКП, что становится основанием для внесения надлежащей записи в ЕГРН.

Об этом аспекте особо необходимо знать покупателю, решившему приобрести долю в квартире без согласия остальных владельцев.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.