Несоответствие дду поэтажному плану квартиры

Несоответствие дду поэтажному плану квартирыПоиск по форумуРасширенный поискК странице.

Регистрация: 03.02.2010

Сообщений: 4

Репутация: 60

Несоответствие поэтажному плану квартиры в строящемся доме. ФЗ-214

Всем привет!
Гдето год назад между мной и компанией-застройщиком был заключен ДДУ по 214 ФЗ на покупку квартиры в Подмосковье. Строящийся дом был на уровне котлована.
Именно тогда я ознакомилась с поэтажным планом и выбрала квартиру изза некоторых значимых для меня характеристик (планировка, размеры и расположение окон). По мере готовности дома я начала замечать некоторые изменения, в частности изменение размеров окна на кухне (уменьшение его на пол метра). В связи с этим вопрос, что можно сделать в такой ситуации? можно ли призвать компанию-застройщика к ответственности?

Несоответствие ДДУ поэтажному плану квартиры

Купила квартиру в новостройке, в договоре ДДУ обозначена стена между кухней и коридором, по факту мне ее не построили, написала претензию застройщику, стену возвели, а повторный замер БТИ не сделан. В поэтажном плане стены нет, на дом получено разрешение на ввод, акт приема-передачи мной не подписан, сейчас застройщик отказывается проводить изменения в БТИ, как быть? Квартира в ипотеке.

Анна Конькова
Консультаций: 37

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Статьей 4 Закона № 214-ФЗ определены требования к содержанию договора участия в долевом строительстве.

В частности, в этой статье указано, что договор должен содержать (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Иными словами, договор участия в долевом строительстве должен содержать ту информацию об объекте строительства, которая указана в проекте, причем она должна соответствовать на дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Так как после получения разрешения на ввод в эксплуатацию информация, содержащаяся в договоре, не соответствует фактическим обстоятельствам, то в данном случае ответственность ложится на застройщика.

Если проектной документацией не предусмотрено устройство перегородки в вашей квартире, а по условиям договора она есть, то в таком случае необходимо, чтобы в акте приема-передачи застройщик прописал, что они ее установили, например, передаваемая квартира соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, и перечислить конкретные условия, в том числе, что между кухней и коридором установлена перегородка.

В противном случае в будущем жилищной инспекцией устройство данной перегородки может быть расценено как самовольная перепланировка, произведенная вами, так как в плане и в проектной документации эта перегородка будет отсутствовать.

В ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ установлено следующее: «Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме».

Также следует иметь в виду, что если вы примете квартиру в состоянии, которое будет отличаться от того, которое указано в договоре участия в строительстве, если эта квартира приобретена за счет кредитных средств, то вполне вероятно, что у банка могут возникнуть дополнительные требования к вам, какие конкретно, необходимо смотреть в условиях кредитного договора (ипотеки).

Что касается вопроса о том, кто должен подавать заявление на внесение изменений в технический паспорт, отметим следующее.

В ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) указано, что при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

В соответствии с ч. 6 ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

Статьей 4 Закона № 218-ФЗ определено, что участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных данным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой.

Обязанность по внесению сведений о характеристиках объекта недвижимости в государственный кадастр установлена ст. 8 Закона № 218-ФЗ.

Технический план является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на основании ст. 14 Закона № 218-ФЗ.

Так как вами не подписан акт приема-передачи и вы не являетесь собственником квартиры, то совершать действия по внесению изменений или исправлению ошибки в сведения о государственном кадастровом учете необходимо именно застройщику.

При этом вы вправе не подписывать акт приема-передачи квартиры, сославшись на несоответствие данных, содержащихся в техническом плане, комплектации и обмерам построенной квартиры. Рекомендую перед этим составить акт осмотра передаваемой квартиры и подписать его с представителем застройщика. (В акте укажите на наличие спорной стены.) Далее следует ознакомиться с техническим планом и сделать его копию (можно фото) в части расхождений. После этого напишите заявление застройщику, в котором укажите на эти несоответствия и попросите их устранить путем внесения изменений в технический план.

В случае отказа следует обратиться в суд.

Право отказа от подписания акта приема-передачи установлено в ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона».

Напомню, что ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указывает на несоответствие объекта не только договору и проекту, но и обязательным требованиям.

Требования о постановке объекта на кадастровый учет, а также о внесении изменений являются обязательными, так как предусмотрены Законом № 218-ФЗ, а также Жилищным кодексом РФ.

Также можно в судебном порядке взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, умноженной на 2 за каждый день просрочки, если доказать, что вы не подписывали (или не подписываете в настоящий момент) акт приема-передачи исключительно по вине застройщика. Право на неустойку предусмотрено ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Акт приема передачи квартиры в новостройке с нарушением срока дду

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в . При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта. 2 способа. Список документов.

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта.

Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику. Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Если квартира передается с чистовой отделкой, сравните фактическое соответствие цвета, качества и производителя материалов с тем, что указано в соглашении. Если такие нюансы в вашем договоре не расписаны, придется довольствоваться дизайном застройщика.

Но любом в случае отделка должна быть выполнена. Если вы не согласовали дизайн помещения, застройщик сделает его на свой вкус. Вне зависимости от наличия или отсутствия отделки, жилое помещение должно соответствовать строительным и санитарным нормам.

Проверьте наличие проводки, коммуникаций, гладкость стен, пола и потолка, отсутствие щелей в окнах и дверях.

Если вы нашли дефекты, запишите их и передайте бумагу представителю застройщика. Компания обязана устранить недостатки до подписания акта приема-передачи квартиры.

Помните, что брак бывает устранимым и неустранимым. Переносить несущие стены или оконные проемы в готовом здании фирма не станет.

Приемка квартиры ДДУ по акту и неустойка по ФЗ-214.

Можно ли взыскать через суд?

Взаимных претензий у сторон нет». Застройщик в ноябре 2013 году отправил покупателю доп соглашение с новым сроком ввода дома в эксплуатацию (перенос на 6 мес вперед), которое дольщик не подписал. Помогите пожалуйста с вопросами: 1.Может ли покупатель вообще претендовать на неустойку по ФЗ214 ссылаясь на нарушение срока передачи квартиры и считая неустойку с 01.07.2013 (31.12.13+6мес)?

С учетом того, что разрешение на ввод в эксплуатацию фактически получено застройщиком 7 ноября 2013, в договоре срок ввода 31.12.2012, ФЗ214 регулирует именно срок передачи квартиры покупателю. На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес? 2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е.

со словами «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме.

Взаимных претензий у сторон нет»)

Запрещенный прием: опасные подвохи во время приемки квартиры в новостройке

Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования.

Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ. На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности. Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет.

В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже. Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной.

Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла.

Как принять объект долевого строительства по акту приёма-передачи до того, как застройщик составит односторонний

по планировке, количеству комнат, этажности, общей площади, качеству материалов стен, полов, инженерных конструкций, наличию балконов, окон, внутренних дверей; необходимые для проживания инженерные системы, в том числе электричество, вентиляция, отопление, канализация, работают исправно; внутреннее состояние или отделка квартиры соответствуют условиям. Акт приема-передачи подписывают дольщик и представитель застройщика.

Впоследствии на основании акта приема-передачи в ЕГРП вносится запись о возникновении права собственности у дольщика на квартиру.

По закону застройщик должен отправить письменное уведомление дольщику о готовности передать квартиру не менее, чем за 14 рабочих дней. До истечения этого срока сторонами организуется предварительная встреча в целях проведения сверки расчетов по ДДУ.

Дольщику надо взять с собой паспорт, свой экземпляр ДДУ, а также все платежные документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней.

Обратите внимание! Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес.

Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки.

Передача квартиры по договору долевого участия

Однако еще до получения подтверждающих право собственности документов в Росреестре с момента подписания акта приема-передачи квартиры обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, и обязанность по содержанию квартиры (в том числе оплата коммунальных услуг) переходит на сторону, принявшую объект долевого строительства (будущего собственника).Передача квартиры осуществляется в результате подписания передаточного акта, сторонами которого являются:

• участник долевого строительства — принимает квартиру.
• застройщик — передает объект;

Важно понимать, что прием-передача указывает на исполнение застройщиком своих обязанностей, установленных договором долевого участия, перед дольщиками.Принимая квартиру, в передаточном акте следует оценить, соответствует ли качество и выполнение строительства заявленному в договоре, и отразить имеющиеся недостатки.В

Как принимать квартиру у застройщика и подписывать акт приемки?

Площадь комнат, их длина и ширина, коридоры, лоджии или балконы, санузлы — все нужно проверить. Бывает, что итоговая площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.

Это правило работает и в обратную сторону.

Поскольку отделки в квартире нет, проверить работоспособность дверей, окон будет просто и быстро.

На обмеры тоже не потребуется много времени. Очень внимательно следует изучить план квартиры и договор, чтобы проверить все то, что в квартире должно быть.

Обращать внимание надо на: Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах комнат не должны виднеться черные следы поселившейся плесени и грибка.

Разбитые окна застройщик обязан заменить за свой счет, сломанную дверь или замок отремонтировать или заменить, а кривые стены или растрескавшуюся стяжку исправить при возможности это сделать.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке – подробное описание процедуры и все ее нюансы

Что касается «приемки» приобретенной недвижимости, то данную процедуру регламентируют сразу несколько законодательных актов.В первую очередь, обратимся к Кодексу РФ. Он определяет, что при купле-продаже недвижимого имущества стороны сделки обязуются оформлять некоторую документацию.Договор купли-продажи или акт приема-передачи являются обязательными бумагами к оформлению.

Стоит понимать, что соглашение купли-продажи может выступать одновременно и актом «приемки», если содержит соответствующую информацию.

Однако в том случае, когда недвижимость приобретается в новостройке, необходимо оформлять отдельный акт, что и делают большинство застройщиков и их дольщиков.Во-вторых, важно обратить внимание на некоторые Федеральные законы. Так, ФЗ № 214 во многом определяет порядок действий покупателей при приобретении квартиры в новостройке.

В соответствии с данным законодательным актом дольщики должны

С нашей помощью вы узнаете, как принять квартиру в новостройке.

Каким чудесным способом это произошло, вопрос хороший, но на него оперативно смогут ответить только правоохранительные органы. Ответ эксперта: Получив уведомление от Печкина, вы со слезами на глазах от радости, прибегаете к застройщику, а в ответ слышите, что дом, увы и ах, но не готов и нужно еще немного подождать. Заботливый застройщик похлопывая Вас по плечу наглым образом выпихивает Вас за дверь своего офиса, обещая Вам обязательно позвонить когда дом будет достроен.

Или начинает рассказывать вам историю о том что:

«У нас большая очередь на осмотр и прием, надо записываться»

, – а записаться отчего-то можно только через пол года. Вообще застройщик заготовил для Вас уйму причин для отказа в передачи купленной за ваши же кровные деньги, квартиры, все их можно долго излагать в этой статье от чего она может превратится в увесистый трактат. Вы как и любой другой нормальный человек спросите зачем?

Акт приема передачи квартиры по договору долевого участия

К акту приема передачи квартиры по договору долевого участия прилагается смотровой лист, в котором указываются все претензии к недоработкам, допущенным строителями (при их наличии), а также сроки их устранения. Заполненный образец акта приема передачи: Без акта приемки жилья не будет юридического основания для проведения доработок, если таковые необходимы по итогам осмотра помещения.

Начинается с того, что собственник должен лично убедиться, что многоквартирный дом, указанный по адресу договора был принят госкомиссией и этому есть документальное подтверждение у застройщика. Второй момент, который необходимо проверить до проведения осмотра жилой новостройки (квартиры) – наличие почтового адреса. В случае его отсутствия, будучи владельцем, гражданин не сможет прописаться в квартире, уже являющейся его собственностью, или прописать членов своей семьи.

После этого производится осмотр, выявляются недостатки, которые необходимо устранить до подписания документов о приеме.

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

Уведомления направляются в следующие сроки:

Акт приема-передачи квартиры по договору долевого участия: образец

При наличии претензий, их перечень указывается с перечислением обязательств застройщика их устранить, и в какой срок; Акт обязательно подписывается сторонами договорных отношений, с подробным указанием их реквизитов.

По желанию или предложению сторон, или одной из сторон договора, в акт может быть включен пункт любого содержания, касающийся взаимоотношения сторон по приему-передаче оконченного строительством жилья.

Обычно акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из сторон. Однако в случае передачи полного пакета документов в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, которая осуществляет регистрацию права собственности дольщика на его квартиру в построенном доме, составляется и третий экземпляр акта приема-передачи.

Несоответствие квартиры плану, указанному в приложении к ДДУ

Здравствуйте! При заключении и подписании ДДУ Сторонами было отдельно подписано Приложение к ДДУ с Планом расположения квартиры, где четко показана конфигурация всей зоны свободной планировки, свободных стен и расположения коммуникаций.

По факту при приёмке оказалось, что на площади квартиры к периметровой стене установлена стена в виде пилона 103х20 см, которая мешает и не позволяет планировать комнаты как это необходимо.

Посередине в районе предполагаемой кухни, от пола до потолка, прямо по центру стены, на расстоянии от неё до 25 см. установлены объемные, углубляющиеся в пространство квартиры, транзитные короба вытяжек с нижних на верхние этажи, с выведенными из области потолка большими угловыми вентиляционными патрубками. Расположение всех этих объемных конструкций вентиляции, согласно Плана, должно быть сосредоточено в угловой части помещения.

Окно в ограниченной уже стенами комнате значительно смещено вбок от центра стены и выглядит нелепо.

Проконсультируйте пожалуйста, какие нормы законодательства защищают права Участника ДДУ от вышеприведенного произвола Застройщика и что делать?

Выявленные недостатки новостройки: какие меры предпринять дольщику по 214-ФЗ

Случаи выявления скрытых и явных дефектов в только что построенной квартире являются весьма распространенными и влияют не только на условия проживания в дальнейшем, но и на ее рыночную стоимость. Подробнее о том, какие меры предпринять дольщику при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства – читайте далее.

Описание квартиры в ДДУ

Интересы каждого дольщика защищаются 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителей». Первый претерпел серьезные изменения с начала 2017 года, которые имели своей целью повышение гарантий безопасности сделки между всеми участниками, а также обеспечение прозрачности расчетов.

Нововведения коснулись и содержания договора долевого участия в отношении обязательности детального описания строящегося объекта. В частности, в ДДУ прописываются следующие характеристики:

• графическое представление объекта (в виде схемы или чертежа), на котором должно изображаться размещение конкретной квартиры по отношению к остальным объектам общей долевой собственности, а также план лоджий, балконов, террас, вспомогательных и технических помещений;
• общая площадь квартиры, этаж;
• количество комнат и площадь каждой из них (включая балконы, лоджии, вспомогательные помещения);
• общая площадь всего дома, его этажность, вид и назначение;
• материалы наружных стен и поэтажных перекрытий;
• класс сейсмостойкости и энергоэффективности.

В подписанном договоре должно четко прописываться, в каком состоянии, с какой отделкой и особенностями застройщик передаст жилой объект участнику ДДУ.

Передача объекта долевого строительства собственнику

После проверки дома государственной комиссией и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик должен уведомить каждого дольщика об окончании возведения дома и готовности объекта долевого участия к передаче собственникам. Такое уведомление может быть направлено заказным письмом с уведомлением по почте или передано лично под расписку. Альтернативными способами оповещения участников ДДУ является рассылка смс-сообщений или звонки по телефону.

Принять квартиру дольщик должен в течение обозначенного в договоре срока или при отсутствии такого пункта в договоре не позднее 7-ми рабочих дней.

После получения уведомления и согласования даты передачи объекта производится первичный осмотр квартиры в присутствии комиссии, состоящей из ее владельца и представителя компании-застройщика. По желанию можно пригласить специалиста или просто человека, разбирающегося в тонкостях строительства и проектирования.

На такую встречу рекомендуется взять с собой:

• договор долевого участия (проверку лучше осуществлять по каждому пункту по порядку – все стены, потолки, двери и окна, сантехники, наличие соответствующей отделки);
• комплект необходимого оборудования (фонарик для осмотра труднодоступных и неосвещенных мест, строительный уровень, тестер для электричества, отвес, рулетку).

В обязательном порядке следует проверить и произвести тщательный осмотр пола, стен и потолков, которые должны соответствовать строительным нормативам (СНИПам), окна, двери, элементов электросети, отопления, водоснабжения и канализации, счетчики.

Могут быть обнаружены следующие явные дефекты:

Безусловно, для черновой и чистовой отделки недочеты существенно различаются. Однако все четкие характеристики обязательно должны быть указаны в ДДУ, по которому и проверяется соответствие с передаваемым объектом. Никакие устные договоренности с застройщиком и его обещания не имеют юридической силы, так как доказать их практически невозможно.

Скрытые дефекты, которые обнаруживаются только с помощью специального оборудования или по прошествии некоторого времени:

Непонравившийся цвет обоев или отличные от застройщика стилевые предпочтения недостатками не считаются, если цвет и прочие характеристики не были указаны в договоре.

Претензии и выявленные дефекты лучше выписывать на отдельный лист. Некоторые застройщики для таких целей выдают отдельный смотровой бланк (дефектную ведомость). Не лишним будет зафиксировать недостатки с помощью фотографий.

Обнаруженные дефекты с дефектной ведомости затем переносят в акт приема-передачи с установлением сроков их устранения.

Если же владельца квартиры все устроило, то можно смело подписывать акт, предварительно проверив дату подписания на актуальность. Документ без какой-либо даты подписывать ни в коем случае нельзя, так как застройщик изменит ее на более раннюю в своих интересах. Также не стоит забывать, что оплата за коммунальные услуги начинается именно с даты подписания акта приема-передачи.

Устранение недостатков

214-ФЗ устанавливает, что дольщик имеет право на свое усмотрение потребовать от застройщика:

• Уменьшить стоимость ДДУ на соразмерную обнаруженным дефектам сумму.
• Устранить недочеты в обговоренный срок за свой счет.
• Возместить расходы, понесенные участником ДДУ, в результате устранения дефектов им самим.

Второй пункт для любого дольщика является предпочтительным, так как остальные в большинстве случаев приводят к разбирательству в судебных органах из-за разных оценок.

Сроки исправления недостатков лучше обозначить сразу и зафиксировать документально. Обычно такой процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от конкретной ситуации и характера работ. Однако даже если сроки нигде обозначены не были, то в соответствии с российским законодательством компания-застройщик должна сделать это в срок, не позднее 45 дней после обнаружения.

Если в обозначенный срок дефекты устранены не были, то следующим этапом станет обращение в суд с взысканием неустойки (штрафа) за нарушение срока передачи приобретенной квартиры и устранением дефектов строительства.

Подписание акта без отметок об имеющихся недостатках не будет являться основанием освобождения застройщика от уплаты неустойки. Это также регламентировано законодательством о долевом строительстве.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

В случае неполучения дольщиком уведомления об окончании этапа строительства многоэтажного дома и необходимости передачи жилья или уклонения от такой процедуры застройщик имеет право (в соответствии с 6 ст. 214-ФЗ) составить односторонний акт приема-передачи квартиры или иной документ, по которому объект будет передан владельцу заочно.

В такой ситуации дольщику рекомендуется написать заявление-претензию с подробным изложением всех обнаруженных недочетов (если доступ к объекту физически получен) и направить его заказным письмом по почте в адрес застройщика. Целью такого заявления является требование детального осмотра квартиры и фиксирование всех дефектов в новом акте приема-передачи.

При невозможности решения проблемы в досудебном порядке, а также при наличии одностороннего акта приема-передачи, подготовленного застройщиком, дольщику придется обратиться в суд. Исковое требование будет касаться оспаривания одностороннего акта и взыскания в пользу собственника квартиры расходов, связанных с устранением дефектов строительства. Для этого заблаговременно, до проведения ремонтных работ, необходимо будет сделать независимую техническую экспертизу в отношении всех недочетов и рассчитать стоимость устранения недочетов.

К моменту вынесения судебного решения, как правило, ремонт уже заканчивается, и дольщик имеет на руках документы, подтверждающие соответствующие расходы на материалы и проведение работ. Обозначенные документы нужно приобщить к материалам дела.

Выявление скрытых недостатков

По 214-ФЗ владелец квартиры в новостройке имеет право на предъявление претензий по ее качеству не позднее истечения гарантийного срока в 5 лет. Отсчет ведет с даты передачи объекта долевого строительства по акту. При этом доказывать причину появления обнаруженных дефектов не нужно.

Если дольщик в течение обозначенного срока обратился с претензией качества, то застройщик обязан за свой счет провести строительно-техническую экспертизу и устранить все недостатки.

Такая гарантия касается только долевого строительства многоквартирных домов, но не может быть использована, если строительство велось через привлечение застройщика жилищно-строительным кооперативом.

В случае, если срок гарантии уже истек, то владелец жилого объекта все равно имеет право потребовать возмещения расходов или устранения дефектов, однако придется предоставить доказательства их возникновения до даты передачи квартиры. Правда, в судебной практике положительных исходов решения таких исков крайне мало.

Дефекты общедомового имущества

Помимо недостатков в отдельных квартирах часто бывают случаи, когда выявляются дефекты в общем имуществе многоквартирного дома. По Жилищному кодексу РФ дольщики имеют право предъявить к застройщику требования устранения недостатков общедомового имущества. При принятии квартиры от застройщика следует обратить внимание на следующие факторы:

• работают ли лифты;
• функционирует ли мусоропровод;
• в порядке ли освещение в подъезде и на улице;
• как выглядит площадка перед домом и парковочная стоянка и др.

Приобретая квартиру, дольщик вместе с ней приобретает и общедомовое имущество. Отвечать и тратить на него средства будут только жители данного дома, а никак не город, власти или кто-то еще. Поэтому важно обращать на состояние такого имущества в момент передачи объекта долевого строительства.

И в соответствии с 214-ФЗ застройщик по аналогии с отдельными квартирами должен будет устранить выявленные дефекты общего имущества или компенсировать расходы, которые понесут жители при самостоятельном их устранении.

Также как и для квартир рекомендуется четко фиксировать каждый недочет и дополнительно фотографировать. Осмотр и прием осуществляется в присутствии представителей компании-застройщика, дольщиков и ТСЖ (если он уже создан). По итогам такого осмотра оформляется окончательный акт, с которым можно обращаться с претензиями к застройщику или в дальнейшем в суд.

На общедомовое имущество также будет распространяться гарантийный срок, равный пяти годам с даты передачи.

Выводы

В целом же, следование следующим рекомендациям позволит дольщику избежать многих проблем в будущем и минимизировать издержки:

В любом случае дефекты и недочеты характерны не только для жилья «эконом» класса, но и для квартир в элитных жилых комплексах. К процедуре осмотра, передачи квартиры и общего имущества многоквартирного дома, а также к подписанию акта приема-передачи объекта следует подходить очень внимательно. За обнаруженные недостатки и возмещение убытков застройщик должен будет ответить в соответствии с действующими нормативными актами (ЖК РФ, 214-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ), которые определяют и защищают интересы участников долевого строительства.