Покупка квартиры в недостроенном доме

Недостроенные квартиры в домах Москвы

Нюансы оформления квартир в недостроенных домах по договору долевого участия.

В наше время квартира в недостроенном доме пожалуй, самый выгодный вариант приобретения жилья. Однако с юридической точки зрения до завершения строительства и сдачи в эксплуатацию купить недостроенную квартиру можно, а вот зарегистрировать право собственности на нее не получится. Таким образом корректнее говорить не о продажах объектов на этапе строительства, а продаже права приобретения.

Но и после заселения нет гарантий, что покупатель быстро получит документы.

Стоит ли беспокоиться?

На первый взгляд, отсутствие документов, подтверждающих, что недостроенная квартира принадлежит именно вам, не должно вызывать беспокойства. Но есть ряд неприятных нюансов, вызываемых данной ситуацией.

• Невозможность оформить прописку. Квартиры в недостроенных домах Москвы нередко приобретают иногородние, желающие, таки образом улучшить свои жилищные условия. Не имея возможности зарегистрироваться по месту постоянного проживания такие, новоселы вряд ли будут чувствовать себя комфортно. Более того, если данный объект является единственным жильем – проживание в городе просто незаконно.
• Сложности с социальным обслуживанием. Не имея прописки по адресу фактического проживания, будущие владельцы новостроек испытывают сложности и с оформлением документов, и с получением социальных услуг: обслуживание в дошкольных и медицинских учреждениях.
• Отсутствие права распоряжения. Недостроенные квартиры в Москве редко встретишь в объявлениях. Даже продать долю в квартире не сданного дома невозможно. Вести сделки по переуступке прав по договору долевого участия берутся не многие риэлторы.

Как оформить?

Чтобы покупатель мог не просто купить квартиру в недостроенном доме, но и стать ее полноправным владельцем, застройщики и городская администрация подписывают множество актов и иных документов. Именно они являются основанием для финального этапа – выдачи свидетельства о собственности. Весь процесс занимает не более трех лет. При оформлении собственности покупатель может использовать любой из сценариев:

• через застройщика;
• обратившись к стороннему эксперту;
• в судебном порядке.

Первый вариант является наиболее популярным и не требует временных затрат от нового владельца. Ему понадобится только оплатить оговоренную сумму за услуги.

Покупка квартиры в строящемся доме: основные нюансы

admin

Покупка квартиры в строящемся доме часто связана с таким понятием, как «переуступка». Не все покупатели недвижимости имеют представление о значении этого слова.

В недостроенном доме предлагаются квартиры по более приемлемым ценам, если сравнивать все предложения рынка первичной недвижимости. Напрягает только понятие «переуступка». Чтобы не бояться термина и понимать суть вопроса, стоит внимательнее ознакомиться со значением слова.

Никаких афер не происходит. Фактически происходит продажа пая и переуступка ему права в дальнейшем требовать у застройщика свою квартиру.

Перед покупкой недостроенной квартиры нужно собрать всю информацию о застройщике. Данные должны содержать ответы на следующие вопросы:

Следующая стадия – анализ фазы строительных работ и сопоставление фактических данных с заявленными в проектной документации. Не обязательно высчитывать дни. Но придя на площадку в марте и увидев котлован на месте дома, который должен быть возведен к августу, стоит задуматься.

У большинства застройщиков есть форумы в сети и группы в социальных медиа. Эти источники могут дать массу полезной информации. На страницах Интернета при желании можно отыскать данные о многих объектах изучаемого застройщика, его основных клиентах и партнерах.

Заключительным этапом подписания договора на квартиру в строящемся доме является получение покупателем всей необходимой информации о стадии строительства.

Переуступка прав на недвижимость не регулируется каким-то определенным законодательным актом в России. Все правовые положения изложены в ст. 382 Гражданского кодекса РФ – переуступка кредитных прав третьим лицам.

Применительно к покупке строящейся недвижимости кредитором выступает 1-й покупатель, третьим лицом – 2-й покупатель.

Форма договора переуступки может быть любой: простая письменная или нотариально заверенная. Составление договора в присутствии нотариуса требует его соответствующего заверения. Если нотариус при сделке отсутствует, стороны составляют письменный договор в простой форме. Не стоит забывать, что вместе с правами кредитора пайщик «получает» в довесок все существующие обязанности. В принципе простой договор не требует извещения пайщика о факте переуступки.

Но при наличии данного пункта в предыдущем договоре следующим пайщиком должны быть проделаны те же процедуры. В противном случае ему может грозить штраф.

Подписание договора переуступки должно состояться после оплаты всей стоимости пая новым покупателем, но не позднее момента получения ордера на квартиру. Все договора такого характера должны обязательно регистрироваться государственными органами.

При заключении договора переуступки важны многие нюансы:

Не лишним также будет поинтересоваться у застройщика относительно обязательств предыдущего пайщика, может быть они остались невыполненные.

Можно ли купить квартиру в ипотеку в недостроенном доме

В связи с этим собственник квартиры в ипотеке не может продать, подарить или завещать ее без ведома банка, что значится в заключенном договоре между банком и клиентом. Чтобы продать квартиру в ипотеке, нужно написать заявление на имя управляющего банком, в котором была взята ипотека. После получения согласия можно начинать искать потенциального покупателя, но перед этим стоит узнать у банка возможные условия сделки.

Квартира в ипотеке: способы решения Есть несколько способов продажи квартиры в ипотеке.

Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи. Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е.

Это разновидность сделки, при которой в обмен на денежные средства продавец передает покупателю права и обязанности, имеющиеся у него перед застройщиком. Распространена или нет эта схема сегодня на рынке строящегося жилья? Часто ли ее используют?

Эту схему используют физические лица, которым необходимо по разным обстоятельствам перепродать купленную квартиру, не дожидаясь завершения строительства дома.

Благо, на рынке таких предложений не более 2%. Возможно, не одну весну и осень этот фундамент будут заливать дожди, прежде чем владелец найдет силы и средства достроить свой дом Идеальный вариант – дом, который позволяет жить в нем и одновременно заниматься ремонтными работами. В противном случае непонятно, что выгоднее: прорываться сквозь тернии к заветной ипотеке или начать строительство с нуля на нетронутом земельном участке.

В чем выгода? Разница между ценой сданного в эксплуатацию дома и недостроенного значительна.

Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте. С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения. Юридическая природа и суть переуступки права требования Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки .

Это схема, согласно которой дольщик продает другому лицу свое право на получение квартиры после ввода дома или жилого комплекса в эксплуатацию. Продажа жилья по переуступке прав требования считается законной только в том случае, если дольщик покупал квартиру через ЖСК, ДДУ или ПДКП. Особенности продажи недостроенных квартир Всем дольщикам, купившим квартиры в недостроенных домах, следует знать, что есть промежуток, во время которого квартиру в новостройке не продать.

Оказывается, пока не окончены работы и не оформлены все документы. новой квартиры будто бы нет, поэтому ее нельзя продать, но можно переуступить право требования.

Виртуальная квартира Очень редко случается, что застройщики продают жилой объект по договору купли-продажи. как это делается на вторичном рынке. Такого не бывает практически никогда. Наступил кризис, но ситуация не изменилась.

Серьезный шаг – покупка недостроенного дома, ведь это осознание того, что впереди много работы по оформлению документов. К тому же, не многим известно, что процедура серьезно отличается от покупки обычного дома или квартиры. Нужен другой пакет документов и шаги действия отличаются.

Словом, есть некие особенности в покупке дома, который не достроен.

Для того чтобы знать, как купить недостроенный дом, необходимо уяснить, что для этого существует два способа, один из которых основывается на общих правилах. В этом случае предполагается, что собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство. Второй вариант предполагает оформление договора уступки прав подряда.

Этот вариант применим, если зарегистрирован только участок, или же, если участок арендован по итогам аукционных торгов.

Для осуществления сделки, необходимо собрать пакет документов. Сюда входят:

• Паспорта, как продавца, так и покупателя;
• Выписки из кадастра на недостроенный дом и участок, на котором он располагается;
• Договор купли-продажи в одном случае, и уступки в другом;
• Разрешение нотариуса;
• Заявления в администрацию, в ФУГРЦ, в отделение градостроительства.
• Договор аренды;
• Разрешение и строительный паспорт.

Так, для того чтобы правильно оформить недостроенный дом, нужно следовать точным предписаниям. Сразу необходимо оформить право собственности на этот дом. От второго супруга продавца нужно разрешение на продажу, заверенное нотариусом.

Сколько бы человек не было в совместной доле на этот участок и недостроенный дом, заверенное нотариусом разрешение должно быть от всех собственников.

В БТИ выдается кадастровая выписка на дом, а на земельный участок – в ФЦЗКК. Их необходимо получить следующим шагом. Далее заключается договор купли-продажи. Через месяц право собственности будет зарегистрировано, тогда в разрешение и строительный паспорт в отделе градостроительства должны внести изменения.

Договор купли-продажи лучше оформлять в нотариальной конторе, где будет учтен закон и все требования. Если участок арендован в результате аукционных торгов, необходимо обратиться в администрацию, где произойдет перезаключение договора.

Возможна и ипотека на недостроенный частный дом. Для этого нужно проделать несколько другие шаги. Первый – выяснение, построен ли дом хотя бы наполовину и зарегистрирован или он в БТИ.

Перед обращением в банк нужно, чтобы был полностью готов согласованынй план строительства. Желательно, чтобы на участок уже был осуществлен подвод коммуникаций.

Стоит помнить о том, что для этой процедуры необходим пакет документов с места работы. Обычно сюда входит:

• Копия трудовой книжки, заверенной печатью организации и подписью директора или бухгалтера компании;
• Справка 2-НДФЛ о ваших доходах. В справке должен отображаться период не меньше полугода;
• Иные соглашения, свидетельствующие о постоянных премиях.

Обычно для большой суммы, в частности, и для взятия ипотеки, необходим залог или поручитель. Иные банки требуют наличие и того, и другого.

В банке отнеситесь внимательнее к условиям кредита, уточните процентную ставку, которая может снизиться при высоком стабильном доходе и наличии всех документов.

Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

• Требовать передачу квартиры в готовом доме;
• Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

• Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

• В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
• Соответствует ли строящийся дом плану;
• Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
• Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
• Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

• Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
• Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
• Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
• Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

• Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
• Платежные документы и соглашения;
• Акт передачи всей документации;
• Договор переуступки прав;
• Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

• Договор долевого участия;
• ЖСК;
• Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

• Предварительный договор;
• Вексельная схема;
• Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

• Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
• Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
• Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

• С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
• Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

• При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
• С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
• Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
• Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
• Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
• Полное описание квартиры;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео:

Покупка квартиры в недостроенном доме

Многие слышали, что квартиры в недостроенном доме стоят гораздо дешевле, чем в этом же доме, но полностью сданном в эксплуатацию. Разница может составлять 50-80%, а это уже значительная экономия собственных средств. К другим достоинствам можно отнести не только наличие неплохой планировки, но и возможность изменить ее по своему вкусу, возможность подобрать любую отделку и даже объединить пару квартир в одну.

К тому же, смена планировки в таком доме будет гораздо дешевле, чем аналогичное занятие в старом.

Однако чтобы такая экономия и желание приобрести комфортную квартиру не вышли вам боком, необходимо заранее поинтересоваться очень многими аспектами приобретения и имиджа компании, с которой вы будете сотрудничать.

Итак, на что же нужно обратить внимание при покупке квартиры в недостроенном доме? Варианты, которые вы подобрали для возможной покупки необходимо проанализировать по ряду параметров. Как правило, чаще всего покупатели интересуются сроком работы строительной компании на рынке: если накоплен опыт на протяжении 5 лет и более, и при этом он положительный, то с такой организацией можно иметь дело.

Важно обратить внимание и на то, сколько же домов было построено данной фирмой. Если это 5 домов и более, то сотрудничество вряд ли принесет неприятные эмоции. Но принимать во внимание нужно не только количество построенных домов, но и сроки строительства: важно, чтобы предполагаемая дата сдачи в эксплуатацию дома совпадала с реальной датой. Естественно, некоторые неточности могут присутствовать, ведь всегда могут возникнуть непредвиденные ситуации, поэтому, например, долгострой также может иметь место, что не всегда говорит о непорядочности фирмы, но вот если компания, не закончив строительство одного дома, приступила к сооружению другого, то это должно натолкнуть на размышления.

Портал о новостройках Москвы поможет определиться с репутацией того или иного застройщика.

Далеко не последнюю роль играет и имидж компании в плане ее финансовой и информационной прозрачности и добросовестности. В этом вопросе стоит положиться на отзывы и на рекомендации специалистов. Некоторые практикуют и непосредственное общение с людьми, которые уже приобрели квартиру в доме от этой же фирмы: таким образом узнаются все детали покупки и обслуживания дома.

Застройщик может продать квартиру несколькими способами. Самый надежный из них – это договор долевого участия. Такой договор должен регистрироваться определенным образом, а в нем обязательно должны быть прописаны такие пункты, как определение самого объекта долевого строительства, порядок оплаты, срок окончания строительства и гарантийный срок на данный объект.

Квартиру в недостроенном доме можно приобрести с помощью договора переуступки прав требования, который возможен только после того, как на определенную площадь был оформлен договор долевого участия. Тогда имущественное право просто перекупается и вполне законно передается другому человеку.

Договор соинвестирования является более рисковым шагом, так как тут предусматривается, что покупатель квартиры становится как бы партнером строительной компании, и, соответственно, несет все возможные риски. Но на территории России подобные договора с 2005 года не заключаются.

Вексельная схема также не самый надежный вариант. Тут вы покупаете не саму площадь в доме, а только лишь обязательство компании передать вам эту же площадь. Может случиться и такое, что компания не передаст вам обещанное жилье, поэтому придется обращаться в суд, а там вам в лучшем случае вернут потраченные деньги, а вот квартиру придется подбирать заново.

А самой ненадежной схемой становится договор предварительной купли-продажи: он свидетельствует о том, что застройщик обязан подписать договор долевого участия уже после начала строительства. А вам придется предварительно внести определенную сумму задатка. Но могут случиться непредвиденные ситуации – рост цен на квартиры, при котором недобросовестный застройщик может пожелать продать уже готовую квартиру совершенно другим людям, взяв при этом большую сумму денег.

А тому, кто подписал предварительный договор, придется судиться и доказывать, что уже были выплачены значительные взносы.

Поэтому несколько раз проверьте информацию и отзывы о конкретной компании, наличие конфликтов и судовых разбирательств с ней, чтобы потом не доказывать свою правоту и не возвращать деньги через многолетние суды.

удобный портал о новостройках, Вся правда о застройщиках московской области, Все новостройки на одном портале, Вся правда о застройщиках москвы, Портал о новостройках москвы, новости о новостройка мос