- Когда получение разрешения является обязательным?
- Нужно ли разрешение опеки при продаже квартиры, если ребенок не собственник?
- Получение согласия опекунского совета
- Необходимые документы
- Важные моменты
- Особенности
- Сроки
- Причины отказа в выдаче разрешения
- Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?
- В каждой опеке свои требования к сделке
- На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия
- Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости
- Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке
- Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение
- Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю
- Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры
- Как получить разрешение
- Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение
- Получения разрешения органов опеки на продажу квартиры
- Особенности процесса получения согласия на продажу квартиры
- Подготовка пакета документов
- Процесс получения согласия на продажу квартиры
- Сколько ждать ответа
- Когда для продажи жилья нужно разрешение от органов опеки?
- Как получить разрешение?
- Необходимые документы
- Заявление (образец)
- Действия сотрудников ООиП
- Срок действия документа
- Можно ли обойти органы опеки и попечительства?
Разрешение на продажу квартиры от органов опеки
При продаже квартиры с участием несовершеннолетних детей важно получить согласие опекунского совета на проведение сделки.
Родители или их законные представители не имеют права без предварительного разрешения органов опеки совершать сделки по отчуждению имущества. Это правило прописано в ст. 37 Гражданского кодекса РФ.
По этой причине целесообразно выяснить, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки в 2022 году.
Когда получение разрешения является обязательным?
Некоторые граждане толком не знают, в каких случаях нужно разрешение органов опеки при продаже квартиры.
Так, такая необходимость возникает в следующих ситуациях:
Нужно ли разрешение опеки при продаже квартиры, если ребенок не собственник?
Участие попечительского совета при продаже квартиры требуется только в том случае, если собственником квартиры является несовершеннолетнее лицо (согласно п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ) либо если у ребенка есть доля в квартире.
Если же ребенок не является собственником, но зарегистрирован в квартире, то разрешение от органов опеки не требуется, поскольку у несовершеннолетнего нет права собственности на жилплощадь.
Получение согласия опекунского совета
Чтобы не гадать по поводу того, как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки и попечительства, нужно придерживаться такого порядка получения согласия:
Подавать заявление в отдел опеки следует обеим родителям вместе с ребенком – если тому больше 14 лет. Если заявление будет подавать один родитель или оба родителя, но без ребенка, то заявление могут не принять.
В том случае, если явка одного из родителей является невозможной (например, человек является недееспособным лицом, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится за границей и т. п.), тогда необходимо предоставить соответствующие документы (справка из лечебного учреждения, с исправительной колонии и т. д.).
Необходимые документы
Пора выяснить, какие документы нужно предоставить в опеку для разрешения продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему:
Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами по запросу органа опеки.
Важные моменты
При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на продажу жилья, где проживает несовершеннолетнее лицо, опекунская служба всегда действует в интересах ребенка.
Поэтому на практике случаются ситуации, когда совет несколько отступает от закона, например:
Особенности
Сроки
Сколько рассматривается разрешение на продажу квартиры? С момента подачи в орган опеки заявления с необходимыми приложениями, у специалистов есть 14 дней на рассмотрение документа.
В некоторых случаях этот срок увеличивается до 1 месяца. Это может быть связано с тем, что специалисту нужно пообщаться еще раз с родителями, получить от них дополнительные документы, выехать на осмотр недвижимости, которую родители хотят купить и т. д.
Немаловажный вопрос: «Сколько действует разрешение органов опеки на продажу квартиры?». Этот документ не имеет срока, потому что все зависит от времени, потраченного на осуществление сделки купли-продажи.
Главное, чтобы родители купили другую квартиру, а также наделили ребенка правом собственности, если прежняя квартира принадлежала ему.
Причины отказа в выдаче разрешения
Опека может не разрешить провести сделку по продаже квартиры, если собственником жилья является несовершеннолетнее лицо.
Причины отказа в выдаче разрешения могут быть разными:
- если представитель органа опеки посчитает, что при продаже квартиры права несовершеннолетнего будут ущемлены. Например, если ребенок лишится жилья, своей комнаты или в новой квартире ему не будет выделена его доля;
- новое жилье по условиям окажется хуже предыдущего места проживания несовершеннолетнего;
- ребенок по закону является наследником квартиры, но вступить в права собственности на жилье он еще не успел;
- ребенок не зарегистрирован на новом месте проживания;
- квартира, которую родители хотят купить при продаже текущего жилья, находится на стадии строительства;
- новое жилья признано аварийным, в нем нет удобств (воды, электроэнергии, отопления и т. п.).
Органы опеки рассматривают каждую ситуацию в индивидуальном порядке, принимают решение комплексно, исходя из удобств, преимуществ продажи для несовершеннолетнего.
Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры?
Бывают случаи, когда опекунский совет не дает своего согласия не осуществление сделки купли-продажи квартиры, которая принадлежит ребенку. Но если родителей не устраивает аргументация совета по поводу отказа, они уверены в том, что отказ был немотивированным, тогда они могут обжаловать решение комиссии.
Для этого родители должны подать исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры, где зарегистрирован ребенок, с целью рассмотреть дело о выдаче разрешения.
В ходе судебного заседания судья должен установить, насколько действия чиновников были правомочными. Если окажется, что отказ действительно был неправомерным, тогда судья обяжет орган опеки выдать разрешение на продажу квартиры.
К исковому заявлению обязательно нужно приложить копию отказа от органов опеки, дабы подтвердить тот факт, что родители действительно обращались к чиновникам, но те им отказали.
Судебные разбирательства могут затянуться на длительное время, к тому же принесут много проблем как заявителю, так и покупателю квартиры. Поэтому специалисты все же советуют родителям соглашаться с органом опеки и подыскать другое жилье для покупки, которое удовлетворит требования чиновников, а те все же выдадут разрешение.
По российским законам при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, продавцу нужно получить разрешение на проведение сделки от органов опеки.
Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, но не имеет на нее никаких прав (не является долевым участником или собственником), тогда разрешение опекунского совета не требуется.
Как в 2022 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники
Здравствуйте. Около 40% сделок по продаже квартир, в которых я занималась юридическим сопровождением, одним из собственников являлся несовершеннолетний. Инструкция описана не столько на основании законов и регламентов, сколько на моем опыте общения с инспекторами из опеки.
Законы здесь имеют меньшее значение, большее человеческий фактор. В этом вы убедитесь после прочтения статьи.
Небольшое отступление: если ребенок не является одним из собственников квартиры, а просто прописан в ней, разрешение органов опеки для продажи не требуется. Исключения — 1) При покупке квартиры был использован мат.капитал, но сразу ребенку долю не выделили. 2) Если прописанный ребенок остался без попечения родителей.
В каждой опеке свои требования к сделке
При оформлении разрешения на продажу очень многое остается на усмотрение самой опеки. В каждой опеке своё видение и требования к сделке, свой взгляд на ту или иную ситуацию. При одних и тех же условиях в одной опеке дадут разрешение, а в соседней могут и отказать.
Почему так?
Органы опеки защищают имущественные права несовершеннолетнего — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Опека даст разрешение на продажу недвижимости ребенка, только если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.
Но проблема в том, что в законах четко не прописано — в каких именно случаях ущемляются права ребенка, а в каких нет. Поэтому решения разных отделов опеки могут различаться.
Из-за несовершенства закона появляется много споров. С одной стороны родители (опекуны) ребенка, у которых своя ситуация и причина для продажи . С другой стороны органы опеки, которые могут отказать в оформлении разрешения по своим установленным правилам, препятствуя сделке. При чем в некоторых случаях сотрудник опеки действуют не в интересах ребенка, а чтобы ему не создавали лишних проблем.
К сожалению, такова реальность.
Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку Если будете покупать квартиру, можете рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб
На что опека обычно дает разрешение, а на что нет — разбираем ситуации и условия
При продаже недвижимости ребенка нужно обязательно предоставить ему что-либо взамен. Для этого нужно соблюдать его имущественные права и интересы. За этим и должна следить опека, разбирая каждую ситуацию.
Ситуация №1 — Выделить ребенку аналогичную долю в покупаемой взамен недвижимости
При покупке другой квартиры (в том же городе/нас.пункте).
Здесь я имею в виду покупку на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое опека легко дает разрешение. В данной ситуации для органа опеки главное, чтобы в новой купленной квартире доля ребенка была не меньше ПО МЕТРАЖУ, чем в продаваемой.
Например, продается однокомнатная квартиру в 40 кв.м. Доля ребенка в ней 1/6, то есть примерно 7 кв.м. Родители (опекуны) ребенка обязаны выделить ребенку минимум те же 7 кв.м. в новой квартире.
В данной ситуации они получат разрешение на продажу.
Конечно, лучше всего когда покупается квартира с бОльшим метражом и количеством комнат, а ребенку выделяется бОльшая доля. В такой ситуации легко получить разрешение. А так, опека не сильно обращает внимание на общий метраж новой квартиры.
Главное — это соблюдение метража для ребенка.
С другой стороны, по закону и логике нужно смотреть не на метраж, а на стоимость продаваемой и покупаемой квартиры. И уже исходя из разницы в стоимости, определять долю ребенка. Такая же позиция и у судов.
Например, у ребенка имеется 1/4 однокомнатной квартиры. Площадь квартиры — 50 кв.м. Значит у ребенка 12,5 кв.м. Квартиру продают за 4 млн. руб., а взамен покупают более просторную и в новом доме — в 60 кв.м. за 7 млн. руб. Получается, доля ребенка в старой квартире оценена в 1 млн. руб.
Значит, из-за разницы в цене доля ребенка в покупаемой квартире должна быть 1/7, что равно 8,5 кв.м. Но у опеки свои требования.
Продажу квартиры с несовершеннолетними собственниками обязательно удостоверяется у нотариуса — подробнее
Большинство органов опеки очень не любит такой случай. Многое зависит от города. Например, в Москве местные опеки всегда отказывают.
В Санкт-Петербурге разрешают, но не все. Во-первых, не каждый ипотечный банк согласится на то, чтобы ребенок был одним из собственников. Во-вторых, даже если банк и согласится (например, Сбербанк), квартира (а значит и доля ребенка) будет в залоге/обременении — ст. 1 и ст. 19 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Опека считает, что при залоге на долю ребенка ухудшаются его права. Хотя Верховный суд не видит в этом проблем — Определение от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.
Опека может разрешить, если будут улучшения жилищных условий для ребенка. А именно: 1) Ему выделят долю бОльшим метражом. 2) Квартира будет просторней и в ней больше комнат.
3) Доп.условие — вся сумма с продажи квартиры пойдет на покупку новой как первоначальный взнос. Тогда опека оформит два постановления — на разрешение продажи доли ребенка и на залог его доли в покупаемой квартире.
Так как дом еще не построен, долю ребенку в строящееся квартиру выделяется не сразу. И не факт, что дом будет построен вовремя. Часто Застройщики не укладываются в сроки.
Поэтому многие опеки отказывают.
В каждой опеке свои требования к Застройщику. Не каждого она одобрит. Например, покупка должна оформляться только по договору долевого участия или уступке прав. Потому что в данном договоре можно сразу указать долю ребенка и он проходит гос.регистрацию — ст.
48 Федерального закона о регистрации недвижимости. Не подойдут Застройщики, которые продают квартиры по договору паенакопления (ЖСК) и предварительному договору купли-продажи.
Еще влияет процент постройки дома на момент обращения. Где-то требуют чтобы дом был построен минимум 30%, где-то 70%. В Санкт-Петербурге опека на это не обращает внимание, поэтому подробно писать об этом не могу.
Если опека одобрит Застройщика, доля ребенка по метражу должна быть минимум такой же, что и в продаваемой — как и в ситуации на вторичном рынке.
Опека будет смотреть на год постройки дома и его нынешнее состояние. При покупке дома как и с квартирами — в нем нужно выделить ребенку минимум тот же метраж, что и в продаваемой квартире.
Был у меня один случай, когда опека дала разрешение на продажу квартиры с покупкой более дешевого частного дома. Дом находился в 50 км от города и был не в лучшем состоянии. Разрешение дали, т.к. ребенок болел астмой. К документам приложили справку от врача.
Комиссия в опеке посчитала, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт с разницы в цене.
Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.
Можно получить разрешение, если у ребенка будет бОльший метраж. Например, ребенку выделили по мат.капиталу долю в 1/10 в квартире в 40 кв.м. По метражу получается около у него около 4 кв.м.
Если ему купят отдельную комнату, например, в 14 квадратов, органы опеки, возможно, дадут разрешение.
В данной ситуации опека будет смотреть не на метраж доли ребенка (писала об этом выше), а на кадастровую стоимость продаваемой и покупаемой недвижимости. То есть ребенку нужно выделить долю в покупаемой недвижимости как минимум за ту же стоимость. Лучше ее увеличить.
Кадастровую стоимость можно узнать в интернете и бесплатно — инструкция по ссылке.
Чаще всего кадастровая стоимость не соответствует рыночной. Поэтому вместо нее в опеку можно предоставить оценки каждой недвижимости.
Ситуация №1 из практики: семья из Санкт-Петербурга решила переехать в Москву. Их квартира была 50 кв.м. На нее нашли покупателя за 6 млн. руб.
Доля ребенка была 1/4 (12,5 кв.м.), то есть его доля оценена в 1,5 млн. руб.
В Москве нашли квартиру поменьше и дороже — за 7 млн. руб. за 40 кв.м. Органы опеки дали разрешение, когда родители предложили выделить долю ребенку в 2 млн. руб., хоть и получилось у него 11 кв.м.
Ситуация №2: Мать с ребенком из Казани решили переехать в Санкт-Петербург. В Казани они продавали однокомнатную квартиру, где доля ребенка была оценена в 2 млн. руб. Опека дала разрешение, хоть взамен ребенку купили комнату в коммуналке.
Но комната стоила уже 3 млн. руб.
Некоторые родители хотят продать квартиру, и построить частный дом на своем участке. Затем в нем же и выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае.
Можно деньги с продажи положить на счет ребенка (разрешают не везде), а лучше деньги на счет + подарить ему какую-либо недвижимость.
Ситуация №2 — Деньги с продажи доли ребенка положить ему на счет в банке
Если у ребенка маленькая доля, органы опеки охотней дают разрешение на это. Обычно маленькие доли детей появляются при использовании мат.капитала. В данном случае можно выделить долю ребенку, равную сумме его части мат.капитала — Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.
Например, супруги купили квартиру за 6 млн. руб. Был использован мат.капитал — его сумма была 409 тыс. руб. Семья из 4 человек, значит каждому государство предоставило по 136,3 тыс.руб. — это 2,28% от 6 млн. руб. (стоимости квартиры).
Родители округлили до полных 3% и выделили каждому ребенку по 3/100. Квартиру продают за 7 млн.руб. Поэтому доля ребенка оценивается в 210 тыс.руб.
В данной ситуации, скорее всего разрешат положить эти 210 тыс.руб. на счет ребенка, потому на них недвижимость взамен не купишь.
Другое дело если у ребенка, например 1/4. В Москве и Санкт-Петербурге редко дают разрешение положить деньги на его счет в такой ситуации. Хотя многое зависит от опеки.
В некоторых опеках говорят, что недвижимость для ребенка лучше и безопаснее, чем деньги. Например, ребенок после совершеннолетия сможет снять деньги со счета и потратить «на всякую фигню». Именно так мне ответила один из сотрудников.
Наверное она не в курсе, что ребенок после 18 лет и так может продать свою долю без каких-либо проблем (ст. 246 ГК РФ). Потом деньги с продажи потратить по своему усмотрению.
Есть и другая ситуация, которую рассказала мне знакомая. Опека дала разрешение положить деньги на счет ребенка с продажи его доли. Около 300 тыс.руб.
Они знали, что после 18 лет ребенок может распоряжаться своими деньгами как он хочет. В итоге они уговорили его (не без ультиматумов), чтобы он отдал им деньги на ремонт в их частном доме. Он проживал в нем, но не был собственником.
Как видите, ситуация здесь двоякая.
Ситуация №3 — Выделить ребенку долю в другой недвижимости через дарение
Например, родители не хотят ребенку покупать взамен недвижимость. Поэтому они просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить внуку долю в их квартире/доме. Или у родителей имеется другая недвижимость и дарить они хотя сами.
А деньги с продажи забрать себе.
На практике опека в 99% случаях на такое не идет. В Москве и Санкт-Петербурге точно откажет. В других регионах с этим чуть-чуть полегче.
Аргументы опеки при отказе: 1) Считают, что несовершеннолетний ребенок и так может «претендовать» на собственность родителей. А именно получить в наследство их недвижимость как наследник первой очереди — ст. 1142 ГК РФ. К тому же имеет обязательную долю наследстве при завещании не в его пользу — ст.
1149 ГК РФ. А на недвижимость бабушки с дедушки, как наследник по праву представления — ст. 1146 ГК РФ. 2) Дарение является безвозмездной сделкой — ст. 572 ГК РФ.
То есть даритель не имеет право ничего требовать взамен, ставить какие-либо условия одаряемому (в нашем случае ребенку).
Некоторые опеки дадут разрешение, если ему подарят долю как минимум в два раза больше по метражу, чем в продаваемой квартире. И то не факт. Можно решить проблему, если подарить долю + положить деньги на счет — об этом ниже.
Ситуация №4 — Положить деньги ребенка на его счет + подарить ему долю
Опека более охотно на такое соглашается. Здесь получается, что у ребенка будет не только деньги на счете, но и недвижимость, хоть и не купленная. Опека видит в этом улучшение условий.
Минимальный размер подаренной доли остается на усмотрение комиссии из опеки.
Важно: не нужно заранее дарить недвижимость несовершеннолетнему, а потом идти в опеку за разрешением. Иначе в опеке скажут: «То, что Вы подарили — это ваше дело. Нас это не касается.» И будут правы.
Выше я писала, что при дарении нельзя ничего требовать взамен.
Сначала дарители должны принести в опеку нотариальное обязательство, что они обязуются подарить такую-то недвижимость несовершеннолетнему одновременно с продажей. Вместе с обязательством нужно предоставить справку с реквизитами счета ребенка.
Ситуация №5 — Если ребенок уезжает в другую страну или уже проживает в ней на момент продажи квартиры
В данной ситуации опека дает разрешение без каких-либо дополнительных условий — без покупки/выделения доли в другой недвижимости, без закладки денег на счет ребенка и т.п. Сотрудник опеки мне сказал, что они не имеют право диктовать условия в данной ситуации. В постановлении укажут, что разрешают продажу доли ребенка и всё.
Конечно, родителям нужно доказать, что ребенок действительно уезжает или уже живет в другой стране. Например, покажут документы на выезд, паспорт другой страны.
Как получить разрешение
Нужно обращаться в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка , а не временной или места нахождения недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст.
2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1. Например, в Москве и Санкт-Петербурге опеки делятся по муниципальным округам.
В одном районе несколько округов.
В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели.
Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.
Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства
Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.
По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Санкт-Петербурге обычно оформляют через 10 дней.
Но бывают задержки и до месяца.
Небольшая хитрость, если опека не дала разрешение
Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою районную опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.
Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст.
20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.
А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов. Данная информация собирается годами.
Как получить разрешение органов опеки на продажу квартиры
Постановление органов опеки на продажу квартиры нужно в том случае, если собственниками или сособственниками квартиры являются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные граждане (статья 28, 29, 26, 30 Гражданского кодекса РФ). Чтобы получить указанный документ, следует письменно уведомить органы опеки о продаже и представить ряд документов, предусмотренных законом.
Получения разрешения органов опеки на продажу квартиры
Для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры Вам понадобятся документы:
- заявление в органы опеки и попечительства;
- паспорт;
- документы на продаваемую квартиру;
- документы на предоставленное жилье;
- банковские документы, если на счёт опекаемых лиц внесены денежные средства.
Если вы продаёте квартиру, которая находится в собственности несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно способных лиц, или указанные лица имеют право собственности на долю в квартире, обратитесь в органы опеки и попечительства своего района. Подайте письменное уведомление о продаже жилплощади.
Предъявите в органы опеки свидетельство о собственности на продаваемую квартиру и его ксерокопию, ваш паспорт. Продать квартиру вам разрешат только в том случае, если вы предоставите несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно способным собственникам равноценную жилплощадь в собственность, которая будет не хуже, чем их доля в продаваемой квартире. Прописать указанных лиц к родственникам или знакомым это недостаточная мера, чтобы вам выдали постановление, так как вас попросят предъявить свидетельство о собственности на имя несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно способных лиц.
В некоторых случаях вы сможете получить постановление органов опеки и попечительства без предоставления в собственность равноценной жилплощади. К этим случаям относятся: помещение несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно способного собственника квартиры на государственное содержание и обеспечение, например, в дом малютки, ребёнка, в дом инвалидов или престарелых.
Если человека поместили на государственное содержание, то вы обязаны открыть счёт на его имя, положить на него равноценную сумму стоимости квартиры или её доли и предъявить банковские документы в органы опеки. То есть, поместить денежные средства на счёт вы обязаны до совершения сделки купли-продажи.
Если вы не уведомили органы опеки и попечительства о продаже жилья, собственниками или сособственниками которого являются опекаемые лица, то родители или законные представители могут обратиться в суд и признать сделку незаконной, а права опекаемых лиц нарушенными (статья 2965, 3075 ГК РФ).
Разрешение на продажу квартиры от органов опеки
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, процесс осуществления сделки купли-продажи существенно затрудняется. В обязательном порядке предстоит получить согласие органов опеки на выполнение процедуры. Однако представители дают согласие на проведение сделок далеко не всегда. Во внимание принимаются новые условия жизни несовершеннолетнего гражданина.
По этой причине важно заранее разобраться, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. О том, когда представители уполномоченного органа дадут соответствующее разрешение, какие документы потребуется подготовить, а также о сроках ожидания поговорим далее.
Особенности процесса получения согласия на продажу квартиры
Если несовершеннолетний гражданин собственником не является, однако зарегистрирован в продаваемой недвижимости, одновременно с процессом снятия с учета он должен быть прописан в новой квартире. Чтобы органы опеки согласились рассмотреть заявку, потребуется составить заявление и приложить к нему пакет документов. Если родители проигнорировали положение закона и не обратились в соответствующие учреждения при продаже квартиры, органы опеки могут направить заявление в суд с требованием признать реализацию недвижимости незаконной и привлечь родителей, не получивших разрешение, к ответственности.
Подготовка пакета документов
Если требуется справка из органов опеки на продажу квартиры, потребуется составить заявление. В нём необходимо уведомить опеку о планируемом действии. Документ составляется в письменном виде. В бумаге, помимо сообщения о продаже, нужно прописать, что права и интересы несовершеннолетнего гражданина будут соблюдены. Заявление должно быть составлено в присутствии одного из инспекторов по охране прав детей.
Затем лицо подписывает бумагу.
Представитель уполномоченного органа не только примет заявку с просьбой о предоставлении согласия на продажу квартиры и требуемые документы, а также проведёт с родителями собеседование.
Важно, чтобы во время процесса присутствовали отец, мать и сами дети, если они достигли возраста 14 лет. Заявку потребуется дополнить пакетом документов. Их список в 2022 году достаточно широк.
Если родители взяли несовершеннолетнего на воспитание, перечень бумаг потребуется дополнить опекунскими документами.
Название документовДополнительные особенностиПаспорта родителей или опекуновОригинал + копияЗаявлениеПишется от имени родителей или несовершеннолетнего ребенка, если ему исполнилось 14 летБумаги на квартиру, продажа которой осуществляетсяВ ней ранее был прописан ребенокСвидетельство о заключении бракаДостаточно копииДокументация на помещение, которое будет куплено после продажиВ нем будет прописан ребенокСправка о состоянии лицевого счетаТребуется, если вместо доли в недвижимости ребенку предоставляются денежные средстваСвидетельство о появлении ребенка на светНеобходима копия
Процесс получения согласия на продажу квартиры
Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители, усыновители или официальные опекуны. Такое правило фиксируется в действующих постановлениях. После того, как установленный возраст достигнут, несовершеннолетний гражданин сам может отстаивать свои права.
Это дает возможность принимать участие в сделке лично. Однако родители должны дать согласие на осуществление действия.
Видео
В попечительский совет необходимо предоставить заявление на продажу недвижимости и приложить к нему все требуемые документы. В перечень нужно включить бумаги на приобретаемое жилье. Документация не требуется, если после реализации помещения несовершеннолетний переходит на попечение государством.
В этом случае родители обязаны открыть на имя ребенка счёт и перечислять туда денежные средства, соответствующие стоимости ранее принадлежавшей доли.
Банковская документация, подтверждающая факт выполнения процедуры, должна быть приложена к заявлению. Зачисление денежных средств должно произойти до того, как будет выполнена операция купли-продажи.
Если отпрыски после продажи недвижимости останутся вместе с родителями, органы опеки и попечительства дадут согласие только в том случае, если вместо реализуемого помещения покупается равноценная квартира или дом.
Сколько ждать ответа
Разрешение органов опеки и попечительства получить непросто. Существуют такой нюанс, как невозможность заключения сделки до момента одобрения. До того, как операция будет выполнена, должен быть оформлен договор приобретения нового помещения, или на счёт ребенка переведена установленная законом сумма.
Ко второму способу семья может прибегнуть, если помещение приобретается в другом городе, или планируется переезд в другую страну. Все вышеуказанные правила приводят к тому, что процесс по заключению сделки купли-продажи помещения затягивается.
Видео
Срок ожидания напрямую зависит от решения, которое примет попечительский совет. Обычно процедура занимает не больше 1 месяца. В некоторых ситуациях срок может быть сокращен до двух недель.
Однако подождать всё равно придётся.
Через месяц ожидания органы опеки и попечительства могут выдать письменный отказ на заключение сделки.
Из-за сложности процедуры некоторые родители идут на ухищрения. Они изначально выполняют продажу недвижимости, приобретают новое помещение, регистрируют в нём отпрыска и только затем обращаются в органы опеки и попечительства. Однако подобный способ связан с рядом рисков. Представителей государственного органа могут не удовлетворить новые условия проживания ребёнка.
В этой ситуации представители организации обратятся в суд с требованием о признании сделки недействительной. Требования организации удовлетворят. В результате пострадает не только семья с ребенком, но и лицо, купившее недвижимость.
Ему придется вернуть помещение, а семье – полученные денежные средства.
Масленников Иван Иванович
С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.
Как получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры: образец заявления, список документов
Любые родители хотят наделить своего ребенка имуществом, поэтому часто оформляют на несовершеннолетних детей жилплощадь. Бабушки и дедушки оформляют дарственные на внуков. Родители, купившие квартиру в ипотеку с привлечением материнского капитала, выделяют детям доли в новой квартире.
Несовершеннолетние граждане так или иначе становятся собственниками недвижимости.
Следует помнить, что такое жилье в будущем невозможно будет продать без согласования с попечительскими органами. Разрешит ли опека провести сделку купли-продажи и какой перечень разрешительных бумаг для этого придется собрать родителям?
Когда для продажи жилья нужно разрешение от органов опеки?
Любая сделка купли-продажи квартиры или частного дома, где прописан несовершеннолетний ребенок, проводится строго с разрешения органов опеки и попечительства. Переход права собственности от продавца к покупателю, если собственником является лицо, не достигшее 18 лет, происходит только при наличии согласия от попечительских органов. В противном случае сделка будет признана недействительной и последует аннулирование договора купли-продажи, а родители могут быть привлечены к административной ответственности за нарушение интересов ребенка.
Российское законодательство строго охраняет интересы детей: если в квартире доля принадлежит несовершеннолетнему, то продать ее можно лишь при условии, что в новом жилище ребенку будет отведена такая же доля по площади, а условия проживания будут не хуже предыдущих. Если малыш не является совладельцем, а лишь зарегистрирован в продаваемой квартире, то снятие с регистрации возможно только при одновременной прописке его во вновь приобретаемом жилье.
Как получить разрешение?
Для получения документов, разрешающих продажу жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо обратиться в органы опеки. При этом должны присутствовать все участники сделки: оба родителя (опекуны) и сам ребенок, если ему уже исполнилось 14 лет.
Если один из опекунов не может явиться по уважительным причинам, то вместо него должно присутствовать доверенное лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность. Подать заявление в опеку можно, обратившись либо непосредственно в попечительский орган по месту проживания, либо сдав пакет документов в многофункциональный центр (МФЦ).
Необходимые документы
Статья 37 Гражданского кодекса РФ обязывает продавцов жилья, собственником которого является несовершеннолетний ребенок, получить специальное разрешение от органов опеки. Бумаги, которые нужны при покупке жилья через опеку, следует подготовить заранее.
В попечительские органы необходимо предоставить документы по списку:
Заявление (образец)
Что делать, чтобы контролирующие органы рассмотрели вопрос проведения сделки купли-продажи жилплощади, частью которой владеет ребенок? Первым делом необходимо подать заявление. Оно подается обоими родителями и содержит информацию о продаваемом жилье и вновь приобретаемом: в бланке указывают общую и жилую площади обоих помещений, а также долю, которая будет выделена несовершеннолетнему ребенку в новой квартире.
Заявление заполняется разборчивым почерком, без ошибок. Образец заявления:
Действия сотрудников ООиП
Органы опеки принимают заявление и приступают к рассмотрению дела. Сотрудники тщательно проверяют всю информацию о новом месте жительства ребенка: условия проживания должны быть не хуже, чем предыдущие. Оценивают общую и жилую площади, техническое состояние квартиры, наличие ремонта, инфраструктуры в районе (поликлиники, детские сады, школы), а также рыночную стоимость объекта недвижимости.
Планируемая сделка должна быть равноценной, а в идеале – улучшающей жилищные условия малыша. Сколько дней опека рассматривает заявление? Срок вынесения решения – 2 недели.
Необходимо тщательно собрать все документы: в случае неточностей или отсутствия какой-либо справки сотрудники опеки могут безоговорочно отказать в приеме заявления. Особенно внимательно надо отнестись приобретению жилья в новостройках. Опека может отказать, если жилищный объект еще находится в застройке и на момент подачи заявления не готов к сдаче в эксплуатацию.
Выбирая новую квартиру в строящихся микрорайонах, предпочтение следует отдать тем домам, которые уже сданы в эксплуатацию или находятся в финишной стадии готовности – это увеличит шансы на получение разрешения от опеки.
После рассмотрения документов сотрудники ООиП дают согласие на сделку: родителям выдается предварительный договор, подписанный главой администрации города. Составив предварительное разрешение, семью вызывают в орган попечительства на собеседование, по результатам которого инспектор выносит итоговое решение о возможности продажи жилья. Итогом становится получение семьей официального документа – разрешения на сделку с недвижимостью, владельцем которого является несовершеннолетний. Получив на руки эту бумагу, можно начинать продажу.
Параллельно следует начать оформлять покупку нового жилья.
Срок действия документа
Документ о разрешении на отчуждение жилплощади, которой владеет несовершеннолетний гражданин, выдается администрацией города. Срок действия прописан в самом документе: чаще всего дается 3 месяца на проведение сделки. Однако иногда срок действия может быть не указан – это подразумевает, что провести сделку надо в течение 1–3 месяцев.
Можно ли обойти органы опеки и попечительства?
Разрешение органов опеки обязательно. Любая сделка купли-продажи оформляется в нотариальной конторе. Если родители решили обойти опеку (не поставили в известность попечительские органы и решили поменять квартиру без их разрешающего постановления), при подписании договора купли-продажи нотариус заметит этот факт и откажет в оформлении документов на собственность.
В случае, если родителям удалось каким-либо незаконным способом совершить сделку без контроля со стороны опеки и результатом стало нарушения прав несовершеннолетнего ребенка, договор купли-продажи в будущем может быть объявлен фиктивным. В результате сделка будет расторгнута, а родители и ответственные должностные лица привлечены к ответственности.
