- Верховный суд РФ назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги
- Какая недвижимость может использоваться
- Какие требования предъявляются к объектам
- Какие потребуются бумаги
- Можно ли заложить долю
- Можно ли взять кредит под залог квартиры, купленной в ипотеку
- Зависимость размера кредита от стоимости объекта
- Особенности проведения оценки
- Риски владельца
- Заключение
- Бесплатная консультация
- Зачем нужна оценка
- Порядок проведения оценки – 4 основных этапа
- 1) Подготовка документов
- 2) Выбор оценочной компании
- 3) Выезд на объект, осмотр, фотосъемка, отчетность
- 4) Предоставление отчета в банк
- Оценка квартиры и рефинансирование ипотеки
- Кто оплачивает процедуру — покупатель или продавец
- Сколько это стоит
- Где заказать оценку недвижимости для ипотеки
- ООО «Митра Групп»
- Первое бюро оценки и экспертизы
- Корпорация Оценка
- Как выбрать оценочную компанию — полезные советы и рекомендации
- Можно ли отказаться от оценки квартиры
Правомерность требования банка об оценке квартиры, находящейся в залоге, по рыночной цене
Квартира построена на средства, взятые в ипотеку. Получил выписку из Росреестра на эту квартиру. Там указана кадастровая стоимость. Банк требует оценить квартиру по рыночной цене за мой счет.
Правомерно ли это?
Андрей Колесник
Консультаций: 20
Из текста вопроса, к сожалению, не следует, на каком этапе заключения или исполнения кредитного договора банк требует провести оценку имущества.
Если речь идет о случае, когда по уже заключенному кредитному договору, не предусматривающему вашу обязанность по проведению оценки за собственный счет, кредитная организация требует от вас выбрать оценщика и оплатить его услуги, данное требование удовлетворению не подлежит. Условия кредитного договора могут быть изменены соглашением сторон в порядке, установленном ст. 450, 452 ГК РФ.
В случае если кредитная организация готова предоставить вам кредит под залог недвижимого имущества (квартиры), но для заключения кредитного договора необходим отчет об оценке имущества, требование кредитной организации основано на положениях п. 3 ст. 9, пп. 9, п. 1 ст.
14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающих оценку предмета залога.
Пункт 1 ст. 421 ГК РФ предусматривает свободу в заключении договора. Соответственно, если вы полагаете, что кредитная организация навязывает вам услугу по проведению оценки имущества, вы вправе обратиться в другую кредитную организацию.
Квартира без отдачи
Верховный суд РФ назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги
Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.
Верховный суд: при незначительных нарушениях отнять ипотечное жилье не получится. Фото: EPA
Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях?
Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.
Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.
Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.
Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.
Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги.
Причину объяснил просто просрочка платежей супругами по этой квартире.
С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.
Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора необоснованное.
Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.
Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.
Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.
По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.
Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.
Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность менее пяти процентов
Дальше история развивалась следующим образом в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.
Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.
В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.
Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.
В своем решении районный суд написал о "несоразмерности" оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.
Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей столько, сколько насчитали сами истцы.
Но и это не все.
Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.
Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под "важными обстоятельствами" Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.
По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.
Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было "точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры". Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было.
Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.
Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска.
И семья не потеряла жилье.
Оценка квартиры в Москве для банка при Ипотечном кредитовании.
Мой дом – моя крепость. Конечно, не каждому человеку эта фраза «по карману». Приобретение собственного жилья есть и остается достаточно затратной статьей расходов. Но современные финансовые инструменты делают задачу приобретения собственной квартиры или дома немного проще.
Для большинства людей доступ к собственному жилью открывает ипотека. Но, прежде чем банк согласится дать вам желанный кредит, необходимо пройти достаточно много процедур, среди которых оценка квартиры для банка. Кредит для ипотеки банки выдают на основании заключения о рыночной стоимости приобретаемого имущества.
Это необходимое условие для дальнейшего расчета размера выдаваемого кредита.
При оформлении ипотеки залогом становится жилье, и оценка квартиры для получения кредита определяет рыночную стоимость залогового имущества. Получая в залог квартиру, банк, таким образом, страхуется от потери заемных средств. Учитывая консервативность и осторожность банков, необходимо понимать, что они доверяют больше документам, а не словам, и не дадут кредит без тщательной проверки залога.
И любая, на первый взгляд мелочь, может быть основанием для отказа банка в выдаче ипотечного кредита. Только опытный и профессиональный эксперт, разбирающийся в требованиях банка к содержанию отчета, знает, как обойти подводные преграды на пути к получению кредита в процессе оценки недвижимости для ипотечного кредитования. Оценка квартиры для ипотеки – является одним из главных направлений деятельности нашей оценочной компании.
Наши эксперты способны учесть все тонкости взаимоотношений между банком и заемщиком, что гарантирует получение кредита для ипотеки.
Требование в обязательной оценке недвижимости содержится в Федеральном законе об «Оценочной деятельности в Российской Федерации» (Статья 8): «Проведение оценки объектов оценки является обязательной … при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки». Так же в законе об «Ипотеке (залоге недвижимости)» (Статья 14) говорится: «Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки должна содержать: … денежную оценку имущества, на которую установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика». Даже на основании столь краткого анализа требований действующего законодательства к оформлению залога, можно с уверенность сказать, что независимая оценка квартиры для банка создает прочную юридическую основу для дальнейшего взаимодействия кредитной организации и заемщика.
В этом случае все заинтересованные стороны могут быть уверены в точности, правильности и независимости определения рыночной стоимости квартиры.
При работе над оценкой квартиры для получения кредита, эксперты учитывают все особенности объекта, начиная от местоположения, инфраструктуры района и заканчивая «изюминками» индивидуального дизайна и ремонта жилья. Результатом работы экспертов является отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, который содержит информацию о стоимости жилья с учетом всех его характеристик. Отчет выполняется в соответствии с требованиями «Федерального закона об оценочной деятельности №135» в действующей редакции и стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) и является официальным документом доказательного значения.
Только после получения отчета об оценке квартиры банк принимает окончательное решение о выдаче кредита по ипотеке.
Оценка квартиры для банка требуется тогда, когда у Вас есть желание купить квартиру с помощью ипотеки, а кредитная организация просит ее оценить. Оценить – это значит определить ее рыночную стоимость и для этого Вам необходимо обратиться в оценочную компанию. Сегодня, мы с уверенностью можем сказать, что специалистами «Эксперт-Консалтинг» налажена и отработана система взаимодействия между заемщиком, банком и оценочной компанией.
Будучи партнером основных ипотечных банков, наша компания выполняет оценку квартиры для ипотечного кредитования не только с учетом требования законодательства и стандартов оценки, но и с учетом требований конкретного банка, что существенно повышает ваши шансы на получение кредита и приобретения желанной квартиры. С нашими отчетами по оценке Вы будете себя чувствовать защищенными, успешными и бесконечно уверенными в себе.
Закажите услугу «Оценка квартиры для банка при ипотечном кредитовании» прямо сейчас.
Какая недвижимость может передаваться в залог банку
При оформлении больших по размеру кредитов, банк требует от потенциальных заемщиков различных гарантий того, что средства будут возвращены в установленные сроки. Потому нередко необходима передача определенной недвижимости в залог. В этом случае нередко предлагаются выгодные условия кредитования, так как уменьшаются риски.
Какая недвижимость может использоваться
Для передачи объекта в залог надо определить требования данного учреждения к этому имуществу. Принимаются только те виды недвижимости, которые являются ликвидными, а также могут при необходимости продаваться банком.
Поэтому стоимость такого объекта должна быть больше, чем выдаваемая по договору сумма. Договором оговаривается, будет ли это имущество отчуждаться или оставаться у заемщика для его использования.
Что может быть залогом? Фото:lfkkredit.ru
Какие требования предъявляются к объектам
Недвижимость может использоваться в форме залога, если отвечает некоторым требованиям банка. Обычно у заемщиков имеются в распоряжении только жилые объекты, поэтому они должны отвечать требованиям:
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов с долгами, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !
- отсутствие перепланировки или иных изменений, осуществленных без предварительного получения на это разрешения;
- наличие документов, которые подтверждают, что объект действительно принадлежит потенциальному заемщику;
- человек является единственным владельцем недвижимости, так как обычно доля не принимается.
Нередко банки принимают даже земельные участки, принадлежащие потенциальным заемщикам. На них должна иметься необходимая документация, а также земля должна предназначаться для с/х. Желательно, чтобы ее размер был не больше 1 ГА.
Не допускается пользоваться для передачи в залог банку недвижимостью при условиях:
- нет документации на объект;
- сооружение является памятником архитектуры;
- ранее проводилась перепланировка без предварительного согласования;
- предлагается банку недостроенный объект;
- если в квартире прописаны несовершеннолетние, то она не будет принята;
- так же отказ будет получен, если собственником является пенсионер.
Если государственными органами накладывается мораторий на продажу определенного объекта, то им невозможно воспользоваться гражданину для передачи банку в залог.
Какие потребуются бумаги
Передача банку недвижимости в залог непременно сопровождается подготовкой пакета документации. В него включаются бумаги:
- заявление в форме анкеты, которое надо заполнять достоверной и актуальной информацией;
- справка 2-НДФЛ, получить которую можно в бухгалтерии основного места работы гражданина;
- согласие супруга на передачу недвижимости в залог, если она является совместной собственностью;
- если передается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, то предварительно придется получить разрешение на этот процесс от органов опеки;
- справка, полученная из домовой книги;
- правоустанавливающие бумаги на квартиру или дом;
- отчет о проведенной оценке недвижимости, на основании которого можно понять, какова его рыночная стоимость;
- св-во о регистрации данного объекта;
- техпаспорт и некоторые другие технические бумаги при необходимости.
Что такое кредит под залог, расскажет это видео:
На основании этой документации банк сможет оценить целесообразность оформления недвижимости в залог.
Можно ли заложить долю
Если у человека имеется только некоторая доля в квартире, то у него возникает вопрос, можно ли ею воспользоваться для оформления займа. Если принимается такое решение, то даже если банк примет только часть недвижимости, предварительно придется получать письменные согласия от остальных владельцев данного объекта.
Если же заемщик не будет справляться с платежами, то банк имеет возможность конфисковать весь объект, после чего он продается на торгах. Остальные собственники смогут получить только денежную компенсацию своей доли. Продажа реализуется по сниженным ценам, поэтому люди потеряют большую часть средств.
Поэтому редко люди соглашаются на такое действие, так как это обусловлено многочисленными рисками для них. При оформлении кредита под залог этой недвижимости придется согласовывать это с другими жильцами.
Если они не будут согласны и не предоставят письменное согласие, то взять кредит на таких условиях не получится. Даже сами кредитные учреждения в большинстве случаев отказывают заемщикам в таком кредитовании.
Можно ли взять кредит под залог квартиры, купленной в ипотеку
Если гражданин уплачивает ипотеку, то залоговую недвижимость он больше не сможет применять для оформления другого займа. Это обусловлено тем, что банк потребует многочисленную документацию на объект, в которой будет указано обременение.
Отказ в кредитовании непременно будет получен, если на предлагаемой недвижимости имеется обременение. Так как квартира находится в залоге у другого банка, под нее невозможно оформить еще один кредит.
Зависимость размера кредита от стоимости объекта
Максимальная сумма напрямую зависит от стоимости передаваемой в залог недвижимости. Обычно банки выдают только 80% от данного значения. Именно поэтому требуется предварительно проводить оценку, чтобы определить цену объекта, по которой можно быстро его продать.
Как зависит размер кредита от залога?
Банк не может выдать большую сумму, чем стоимость недвижимости, так как он должен быть уверен, что если заемщик отказывается уплачивать кредит, то после продажи квартиры или иного объекта будут возвращены все средства.
Особенности проведения оценки
Оценка должна проводиться только профессиональными оценщиками, причем они должны быть аккредитованы в банке. Для проведения оценки могут использоваться разные способы, а также учитываются основные характеристики объекта.
Нередко оценщики устанавливают слишком маленькую цену недвижимости. Если владелец не согласен с результатами, он может обратиться к другому независимому специалисту для проверки.
При установке другой цены, значительно отличающейся от первого значения, можно написать претензию в банк, поэтому нередко учитывается именно второй результат.
Риски владельца
Человек, передающий свою собственность в залог, рискует лишиться ее. Если у него по разным причинам возникнут финансовые проблемы, поэтому он больше не сможет уплачивать платежи по займу, то у банка имеется возможность конфисковать объект.
Какие плюсы и минусы получения кредита под залог, смотрите в этом видео:
Он продается на торгах, а большая часть средств направляется на погашение кредита и процентов. Оставшиеся небольшие средства будут возвращаться бывшему владельцу недвижимости. Регулируется процедура выдачи займов ФЗ №102 и ФЗ №353.
Заключение
Таким образом, для повышения вероятности одобрения займа люди часто пользуются своей недвижимостью, которая передается в залог банку. В этом случае она должна соответствовать многим требованиям. Дополнительно учитываются риски владельца, а также оценивается возможность наложения обременения на долю в жилье.
Бесплатная консультация
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать напишите вопрос в форме ниже:
Порядок проведения оценки квартиры для ипотеки — 5 основных этапов + стоимость процедуры
Вы узнаете, зачем оценивать квартиру в новостройке или на вторичном рынке при оформлении ипотеки, какие документы нужны для этого и сколько это стоит. Кто оплачивает процедуру и сколько действуют результаты оценки?
20.06.2018 Автор: Елена Голенева
Оформляя или рефинансируя ипотечный кредит, заемщику приходится оценивать залоговую недвижимость.
Оценка квартиры для ипотеки – требование банка. Кредитор защищает свои интересы, получая подтверждение ликвидности имущества. Кроме этого, от цены объекта зависит и сумма кредита. Что нужно знать заемщику о процедуре оценки и можно ли от нее отказаться?
Об этом вы узнаете из нашей статьи.
Содержание
Зачем нужна оценка
Сначала разберемся, кому и для чего нужна оценка недвижимости.
Интересы кредитора очевидны: он получает документальное подтверждение стоимости залога. В случае невозврата кредита, банк отсудит залог и выставит его на продажу. Чем выше цена, тем выгоднее банку.
Страхуя риски, кредиторы стремятся занизить этот показатель, что позволит выдать меньше денег в долг, получив хорошее обеспечение.
Интересы заемщика противоположны: он хочет завысить стоимость имущества. Во-первых, это увеличивает сумму кредита. Во-вторых, высокая цена ипотечной квартиры гарантирует покупателю получить какие-то деньги при форс-мажоре и конфискации имущества в пользу банка.
После продажи и погашения долга, остаток средств получит заемщик.
Таким образом, определяя цену залога, каждая из сторон лоббирует свой интерес.
Особо остро конфликт интересов проявляется при покупке жилья на вторичном рынке, в домах старого фонда. По условиям банка, кредит не дадут на ветхое жилье, в домах под снос, с деревянными перекрытиями и старыми коммуникациями.
Особые условия ждут покупателей, приобретающих квартиры в зданиях, построенных 50 лет назад и более.
В зону риска попадают и квартиры с неузаконенной перепланировкой. Банки будут придирчиво рассматривать отчет и при любом намеке на низкую ликвидность откажут в выдаче ссуды.
По этим причинам определяют стоимость имущества не заинтересованные стороны, а независимые компании. На основе их выводов строятся финансовые отношения кредитора и заемщика.
Итак, если вы обратились за ипотекой и получили предварительное одобрение, вам необходимо оценить приобретаемое жилье. Как это происходит, читайте дальше.
Порядок проведения оценки – 4 основных этапа
Процедура определения рыночной цены проходит в 4 этапа.
Рассмотрим каждую стадию подробно.
1) Подготовка документов
Покупатель собирает документы на приобретаемое жилье.
Стандартный перечень бумаг:
- паспорт (копия) владельца имущества;
- права на недвижимость (договор купли-продажи или договор долевого участия);
- план объекта из БТИ, в том числе поэтажный;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт или справка о типе перекрытий (для квартир в домах постройки старше 1960 года);
- справка об отсутствии объекта в списке домов, подлежащих сносу или реновации (для зданий, построенных до 1970 года).
Если пакет документов подготовлен, приступайте к следующему этапу.
2) Выбор оценочной компании
Задача решается двумя способами: найти оценщика с помощью банка-кредитора или самостоятельно. На консультации в кредитном отделе банка получите список организаций, с которыми сотрудничает структура. Можно остановить выбор на любом оценщике из этого реестра либо самому выбрать исполнителя и согласовать этот выбор с банком.
Важно! Оценочная компания или частное лицо должны быть легитимны — состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь полис страхования ответственности. Предоставленный отчет об оценке должен удовлетворять запросы кредитора и соответствовать требованиям АИЖК.
С оценщиками обсудите стоимость услуги, сроки выполнения, заключаете договор.
3) Выезд на объект, осмотр, фотосъемка, отчетность
Договоритесь о времени осмотра и не забудьте в назначенный день быть на месте.
Специалист проводит оценку квартиры в несколько этапов
Как проходит осмотр:
- специалист осматривает помещение на соответствие плану БТИ, фиксирует количество комнат, наличие балкона или лоджии и пр.;
- производит фотосъемку внутри квартиры, фиксирует недостатки, делает внешнюю съемку дома и прилегающей территории, инфраструктуры микрорайона (фотографии приложат к итоговому досье);
- проводит расчет стоимости с применением коэффициентов, влияющих на рыночную цену.
Здесь применяются аналоговый, доходный и затратный методы. Оценщики сравнивают цены продажи аналогичных объектов в данном районе, оценивают затраты на возведение дома и рассчитывают вероятность увеличения рыночной стоимости.
Важно! На этом этапе определяют рыночную цену и ликвидность. Отсутствие перепланировок, свежий ремонт, хорошее состояние внутридомовых коммуникаций и другие параметры составляют техническую сторону отчета и влияют на рыночную стоимость квартиры.
Но ликвидность зависит от экономической ситуации и комплекса характеристик, в том числе наличия развитой инфраструктуры: близости к остановкам транспорта, объектам промышленной или социальной сферы (магазины, школы, производственные предприятия, торговые и спортивные центры и т.д.).
Затем специалисты готовят итоговый отчет. В документе 20-30 страниц, и полная информация о состоянии объекта, обоснование его стоимости. Подготовка документа займет от одного до пяти дней, в зависимости от сложности заказа.
4) Предоставление отчета в банк
Получив отчет (документ должен быть прошит, пронумерован и заверен печатью и подписью руководителя оценочной компании), один экземпляр нужно отдать в кредитную структуру.
Досье содержит несколько разделов:
- сведения об исполнителе (оценщике) и заказчике (владельце квартиры);
- информация об объекте и методах определения цены;
- анализ рынка недвижимости;
- определение рыночной стоимости и ликвидности;
- приложения (документы оценщиков, документы на имущество, фотографии объектов, расчеты рыночной цены и ликвидационной стоимости).
Важно! Отчет действителен 6 месяцев: такой срок регламентирован действующим законодательством. Если по каким-то причинам вы не успели оформить ипотеку до окончания срока «годности», процедуру придется повторить.
Этот момент нужно учесть и тем, кто планирует рефинансировать свои кредиты.
Оценка квартиры и рефинансирование ипотеки
И здесь мы отвечаем на вопрос, нужна ли оценка квартиры для рефинансирования ипотеки?
Да, это потребуется сделать независимо от того, в какую кредитную структуру вы обратитесь.
Избежать процедуры можно только при изменении условий ипотеки в части снижения процентов. В этом случае с заемщиком заключается дополнительное соглашение к действующему договору, других действий производить не требуется.
При рефинансировании оценка квартиры — обязательная процедура
Если речь идет о классической схеме рефинансирования, то это новая сделка, она проходит по типовой процедуре, включающей оценку, заключение договора и регистрацию залога.
Кто оплачивает процедуру — покупатель или продавец
Иногда высказывают мнение, что услуги по определению ликвидности объекта должны входить в расходы продавца. Насколько это верно? Решение зависит от целей заинтересованных сторон.
Продавец без проблем заключит сделку и без отчета, продавая квартиру за наличные. Если так рассуждать, приходим к выводу: оценочное досье необходимо покупателю, чтобы получить ипотечный кредит в банке.
Практика оформления ипотечных сделок это подтверждает: услуги оценщиков оплачивает покупатель недвижимости.
Сколько это стоит
Сколько стоит работа оценщиков, зависит от сложности и срочности заказа. В 2018 году оценку жилой недвижимости можно получить, заплатив от 3000 рублей.
Цена услуг зависит от региона страны, района города (удаленности), состояния дома и земельного участка, сложности объекта.
Например, в 2018 году в Москве средняя стоимость работы на типовых объектах варьируется от 5000 до 7000 рублей. В Волгограде и Воронеже – от 3000 до 4500 рублей.
Если требуется определить ликвидность жилья с оригинальной планировкой (что часто встречается в новостройках бизнес и премиум-класса), цена определяется индивидуально.
Подробности о процедуре смотрите в видеоформате:
Где заказать оценку недвижимости для ипотеки
Где заказать услуги и как выбрать исполнителя, мы подробно расскажем в следующем разделе. А здесь рекомендуем ознакомиться с предложениями компаний, сотрудничающих с ведущими банками.
ООО «Митра Групп»
Оценивает недвижимость всех видов. Специалисты составят отчет в течение 1-5 дней и доставят курьером. Цены начинаются от 2500 рублей за объект.
Из прайса на сайте компании узнаем, что услуги по аудиту двухкомнатной квартиры в пределах МКАД будут стоить 5000 рублей.
Первое бюро оценки и экспертизы
Работает со всеми видами недвижимости, земельными участками и пр. Представит результат в печатном и электронном виде. Стоят услуги от 2000 рублей.
Сроки исполнения от 2 дней. Гарантии заказчикам в течение 3 лет.
Корпорация Оценка
Оперативно оценивает все виды жилой недвижимости, в том числе загородные дома. Прайс не публикуется в открытом доступе, но на сайте организации есть готовые примеры отчета.
Как выбрать оценочную компанию — полезные советы и рекомендации
Выбор исполнителя зависит от кредитной стратегии заказчика. В подавляющем большинстве случаев заемщики обращаются к посредничеству кредитора. Банк рекомендует клиенту организацию из реестра аккредитованных партнеров, и сам передаст заявку и все документы.
Такой подход имеет ряд преимуществ:
Заемщику остается только оплатить услуги исполнителя и дождаться кредитных денег для покупки жилья.
Мы рекомендуем этот способ, если требуемая сумма кредита не зависит от цифры в отчете оценщика и нужно без хлопот оформить сделку.
Иванов И.И. покупает типовую квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос (собственный капитал) составил 2,5 млн рублей (50%). Ликвидность аналогичных квартир в данном районе варьируется в диапазоне 5,0 -5,1 млн. рублей.
По согласованию с клиентом, банк передал его заявку в оценочную компанию. Результат был получен на следующий день, и банк одобрил сделку.
Интересы банка: выдав ссуду 2,5 млн он получит залог в два раза превышающий кредит. Оценка залога будет подтверждена проверенным партнером.
Интересы заемщика: обратившись к оценщику по рекомендации банка, он быстро получит нужные деньги на выкуп жилья.
При оформлении кредита с минимальным первым платежом от стоимости залога зависит размер ссуды. Здесь мы рекомендуем покупателю проконсультироваться с оценщиками. Не надо склонять специалистов на завышение цены – это уголовно наказуемо.
Просто озвучьте желаемую для вас сумму кредита и узнайте, насколько цифры отчета могут ей соответствовать. После этого решите, стоит ли оформлять кредит или отложить сделку.
В случае если заемщик хочет воспользоваться услугами компании, которой нет в реестре аккредитованных партнеров банка, его будут ждать сюрпризы.
По закону можно привлекать к аудиту недвижимости любого легитимного оценщика. И банк не вправе отказать в этом. Но представленный результат может запросто не удовлетворить кредитора.
В этой ситуации стоит получить письменное разъяснение банка и отдать досье на доработку.
Итог: положительный результат достигается с потерей времени и денег.
Если возникнет спорный случай, и отчет независимой компании не удовлетворит заемщика (например, ликвидность гораздо ниже стоимости квартиры), такие ситуации решаются индивидуально, заказом повторной проверки.
Из практики: банк выдаст сумму, ориентируясь на меньший показатель. Поэтому, если цифры оценочного досье недостаточны для получения нужной суммы, готовьте дополнительное обеспечение или берите потребительский кредит.
Можно ли отказаться от оценки квартиры
Отказ от процедуры определения стоимости недвижимости повлечет отказ в выдаче кредита. Поэтому оценивать имущество придется, а вот каким методом – решается в ходе осмотра и проверки документов.
Отказ от оценки жилья повлечет за собой отказ в кредитовании
Например, сравнительная методика, при которой анализируются цены на аналоги в выбранном районе, не подходит для объектов индивидуальной планировки. Этот метод нельзя применить и при временном застое на рынке недвижимости: если мало сделок, то и данных для анализа недостаточно.
Поэтому, об отказе от оценки говорят применительно к какому-то конкретному способу, принимая во внимание особые обстоятельства. В таких случаях процедура проводится другой методикой и это находит отражение в итоговом досье. И, как следствие, влияет на решение банка и условия кредитования.
Для заемщика (покупателя) отказ оценочной компании проводить аудит каким-либо методом – повод задуматься о сделке и еще раз взвесить плюсы и минусы от покупки недвижимости нестандартной планировки или в неудачной экономической зоне.
