Продажа комнаты в коммунальной квартире

В этой статье:
  1. Кто может продать комнату в коммунальной квартире?
  2. Что нужно сделать до продажи?
  3. Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
  4. Можно ли не извещать соседней?
  5. Можно ли изменить цену?
  6. Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире?
  7. Нужен ли нотариус для оформления продажи комнаты?
  8. Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?
  9. Нужно ли платить налог с продажи комнаты?
  10. Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
  11. Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире
  12. Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире
  13. Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире
  14. С чего начать?
  15. Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
  16. Порядок действий
  17. Подготовка
  18. Какие документы нужны?
  19. Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки
  20. Статус коммунальной квартиры
  21. Порядок действий при продаже коммунальной квартиры
  22. Как правильно оформить согласие соседей
  23. Если коммуналка была оформлена в квартиру или комнату
  24. Если квартира не приватизирована
  25. Нужно ли обращаться к нотариусу
  26. Если соседи препятствуют продаже
  27. Подведем итоги

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Нужно ли уведомлять соседей? Участвует ли в оформлении нотариус? Рассмотрим особенности продажи комнаты в коммунальной квартире.

Кто может продать комнату в коммунальной квартире?

Комнату может продать только ее собственник. Если комната, например, находится в муниципальной или государственной собственности, то продать ее не получится. Проверить всех собственников можно в выписке из ЕГРН.

Что нужно сделать до продажи?

Перед продажей комнаты необходимо убедиться, что соседи не хотят ее приобрести. Дело в том, что по закону другие собственники имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире, поэтому они могут ее выкупить или отказаться от этого права.

Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?

Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.

Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.

Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.

Можно ли не извещать соседней?

Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.

Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.

Можно ли изменить цену?

В извещении соседей должна быть указана цена, по которой будет продана комната. Изменить эту цену нельзя, иначе придется заново извещать соседей и ждать 30 дней или оформлять отказ от преимущественного права.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире?

Для того чтобы продать комнату в коммунальной квартире необходимо осуществить следующие шаги:

Шаг 1. Собрать пакет документов

Для продажи комнаты в коммунальной квартире необходимы следующие документы:

паспорта продавца и покупателя;

документальные доказательства об извещении и/или об отказе от преимущественного права;

квитанция об оплате госпошлины (2 тыс. рублей для физических лиц);

другие документы в зависимости от жизненной ситуации (например, согласие супруга или разрешение органов опеки и попечительства);

Шаг 2. Обратиться с документами в Росреестр

В Росреестре необходимо оформить переход права собственности на покупателя. Это можно сделать через МФЦ;

Шаг 3. Завершить расчеты по сделке

Рекомендуется проводить расчеты по сделке наиболее безопасным способом. Например, используя депозитарную банковскую ячейку или аккредитивный банковский счет.

Нужен ли нотариус для оформления продажи комнаты?

Если комната в коммунальной квартире стоит на кадастровом учете (имеет собственный кадастровый номер), то договор купли-продажи может быть оформлен в простой письменной форме.

Если же в ЕГРН содержатся только сведения о коммунальной квартире как о едином объекте и наличие нескольких собственников, то есть квартира в долевой собственности, необходима регистрация сделки в нотариальном порядке. Тогда регистрацию перехода права собственности в Росреестре также осуществляет нотариус.

Также участие нотариуса может потребоваться в одном из следующих случаев:

Извещения соседей направляются в нотариальном порядке. Такое извещение сложно оспорить в суде, нотариус выдаст свидетельство об извещении, но его оформление не бесплатно. Нотариальное извещение – не обязательно;

Нотариальное оформление отказа от преимущественного права. Как уже говорилось выше, альтернативной такого оформления является только личная явка соседей на регистрацию перехода права собственности.

Что если другие комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности государства?

Если ваши соседи не являются собственниками комнаты, они могут, например, проживать в ней по договору социального найма. В этом случае необходимо уведомление муниципалитета или органа государственной власти. Уполномоченный орган решит – будет ли выкупать комнату.

В случае отказа предоставит разрешение на продажу, которое также нужно приложить при регистрации.

Нужно ли платить налог с продажи комнаты?

Налог с продажи комнаты нужно заплатить в общем порядке. Он будет составлять 13% в случае, если недвижимость была в собственности менее 5 лет. Срок может быть уменьшен до 3 лет, если комната является единственным жильем собственника или была получена по договору дарения, ренты или в результате наследования или приватизации.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Запланировав реализацию комнаты, размещенной в коммунальном жилье, нужно заблаговременно узнать обо всех нюансах, чтобы в дальнейшем не превращать куплю-продажу объекта недвижимости в затяжную процедуру. Для начала, следует подумать о приватизационном процессе, и уже затем приступать к поиску потенциального покупателя.

При официальном оформлении прав собственности на отдельную комнату в коммунальном жилье, через приватизацию объекта можно будет забыть о том, что в случае выписки из нее, такая недвижимость в автоматическом порядке перейдет в распоряжение муниципалитета города.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Процедура реализации комнаты в коммуналке — едва ли не одна из наиболее сложных в юридическом плане сделок, совершаемых с объектами недвижимости.

Первое требование состоит в том, что лицо, инициирующее подобное мероприятие, должно являться непосредственным владельцем подобного жилья, поскольку реализация комнаты в коммуналке возможна только после прохождения приватизационного процесса.

Если жилье не приватизировано, то есть оно находится во владении муниципалитета, реализация его невозможна, так как любого рода коммерческие сделки с объектами недвижимости, отнесенными к неприватизированному жилому фонду, куда входят и комнаты в коммуналках, относятся к запрещенным на законодательном уровне.

Рекомендуем!  Вселение в муниципальную квартиру судебная практика

Второй момент – следует учитывать, что другие жильцы, проживающие в коммунальном жилье по соседству, в соответствии с законом, обладают преимущественным правом приобретения выставленной на продажу комнаты.

Продажа комнаты в коммунальной квартире с согласием соседей и без.

Как получить муниципальную квартиру, читайте тут.

Для обеспечения реализации подобного требования закона и чтобы избежать негативных последствий в будущем, каждый продавец должен действовать в строгом соответствии с конкретной процедурой получения от соседей разрешения на реализацию отдельной комнаты в коммуналке.

Третье – реализация части коммунального жилья имеет целую массу юридических особенностей и сложностей, именно по этой причине следует серьезной подойти к изучению процесса реализации подобной собственности, и если есть такая возможность, прибегнуть к помощи специалиста, у которого имеется опыт проведения такого рода сделок, где объектом выступала отдельная комната, расположенная в общем коммунальном жилье.

Этапы реализации комнаты, расположенной в коммунальной квартире

Для реализации отдельной комнаты, относящейся к части коммунальной квартиры, владельцу необходимо:

  • Обозначить условия реализации, вместе с ценой;
  • Провести оформление уведомления (желательна нотариальная форма), отображающего условия реализации, где обозначается конкретная стоимость. Оно должно быть разослано всем владельцам комнат коммунального жилья;
  • Выполнить сбор документации, которая необходима для реализации объекта недвижимости;
  • В случае, если комната разделена между несколькими владельцами, следует подготовить разрешение от каждого из них на реализацию общей комнаты (желательно заверение у нотариуса);
  • Провести выписку всех прописанных в комнате жильцов, с подготовкой определенной справки по поводу такой выписки из паспортного стола;
  • Подготовить договор купли-продажи конкретной комнаты с заключением сделки.

Как получить согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

В большей части случаев, проблема реализации отдельной комнаты в общем коммунальном жилье заключается именно в соблюдении имеющегося у соседей приоритетного права на покупку жилплощади. Многие соседи пользуются этим для затягивания времени реализации.

Следует отметить немаловажную особенность – наличие согласия соседей по коммунальному жилью на реализацию одной из комнат является не обязательным. Продавец лишь должен располагать доказательством выполнения законодательных требований по поводу первоочередного предложения приобретения жилплощади своим соседям.

С этой целью, продавец должен письменно сообщить о запланированной реализации одной из комнат:

  • своим соседям, имеющим в собственности другие приватизированные комнаты в общем коммунальном жилье;
  • районной администрации или Жилкомитету, в случае проживания кого-то из владельцев в коммуналке на условиях договора соцнайма (при данных обстоятельствах, юридически владельцем выступает муниципальное образование);
  • районному органу опеки и попечительства, в случае если владельцем комнаты/комнат в коммуналке выступает лицо, не достигшее совершеннолетия или же имеющее инвалидность.

Сообщение соседям о планах реализации комнаты, с обозначением конкретной стоимости и условий, оформляется такими способами:

  • При самостоятельном составлении письменного сообщения и отправки его соседям через заказное письмо с уведомлением;
  • Через нотариуса при непосредственном оформлении уведомления.

Любой продавец, подготавливая сообщение, имеет возможность обращения к другим владельцам (соседям) с предложением оформления письменного отказа от приобретения реализуемой комнаты.

При получении подобного отказа, нужно проследить за тем, чтобы он был оформлен в определенном органе регистрации и имел отметку нотариального заверения. Когда получен такой отказ, уже нет необходимости в соблюдении месячного срока для того, чтобы соседи выразили свое желание приобрести предлагаемую им комнату.

В случае не предоставления ответа на протяжении 30 суток (определенных законом), с момента, когда получателю вручено сообщение, данный факт может быть юридически приравнен к отказу. Уже с этого момента, у владельца комнаты есть полное право реализации недвижимости, даже не располагая согласием своих соседей.

Когда кто-либо из соседей высказал свое намерение купить комнату, продавец утрачивает право ее реализации третьим лицам.

Данный случай предполагает возникновение правовой необходимости в заключении с таким соседом соглашения о купле-продаже. Есть даже случаи, когда несколько владельцев комнат в коммунальном жилье высказывали желание приобрести реализуемую комнату.

При данных обстоятельствах, выбор покупателя среди изъявивших приобрести комнату решается на усмотрение продавца, поскольку право преимущественного приобретения распространяется только при намерении реализации объекта недвижимости, относящегося к части коммунального жилья посторонним.

Преимущественное право, имеющееся у соседей, являющихся владельцами, возникает лишь по отношению к покупке комнаты, других же преимуществ (в отношении стоимости и установленных условий реализации) они не имеют.

Все это значит, что такие соседи могут приобрести комнату, относящуюся к части коммунального жилья, лишь по цене, установленной продавцом.

При этом владелец реализуемого помещения должен иметь в виду, что реализовать свою комнату третьему лицу он имеет право лишь по цене, обозначенной в уведомлении или же дороже.

В случае продажи квартиры по цене ниже обозначенной в уведомлении, правомерность подобной сделки с легкостью может быть оспорена. Здесь следует быть внимательнее и потенциальному покупателю недвижимости.

Договор должен содержать реальную стоимость. Часто множество продавцов, не учитывая подобные правовые аспекты, с целью уйти от необходимости оплаты налога, предлагают обозначить в договорных условиях заниженную стоимость объекта.

Если покупатель осознанно согласится на подобный риск (указание размера стоимости меньше, нежели в сообщении), соседи в любой момент могут оспорить такую сделку.

Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире

Владельцу, чтобы зарегистрировать реализацию комнаты, нужно обзавестись:

  • паспортами всех лиц, которые будут участвовать в сделке;
  • справкой, подтверждающей выписку жильцов из комнаты в коммунальном жилье;
  • сообщением о запланированной реализации комнаты с обозначением всех условий и стоимости объекта, которое было направлено через заказные письма каждому владельцу комнат в коммунальном жилье (это является необходимостью, если покупатель – посторонний гражданин, а не кто-то из числа соседей);
  • договором купли-продажи;
  • выпиской из Бюро технической инвентаризации с наличием экспликации;
  • кадастровым планом реализуемого объекта;
  • актом приемки-передачи комнаты;
  • правоустанавливающей документацией на помещение;
  • разрешением (с нотариальным заверением) на осуществление реализации от остальных владельцев комнат;
  • выданным органами опеки и попечительства разрешением, в случае, когда кто-то из владельцев относится к лицам, не достигшим совершеннолетия.

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Куда более сложной является ситуация, при которой соседи преднамеренно создают препятствия реализации комнаты или есть иные причины, при которых направление сообщения является проблематичным (например, соседи не живут в этом коммунальном жилье, и разыскать их не представляется возможным).

Те владельцы, которые ввиду определенных обстоятельств не хотят, чтобы комната была реализована постороннему, могут умышленно не получать сообщение продавца о реализации комнаты.

Следовательно, если нет отметки о том, что такой документ получен, у продавца нет возможности продать находящуюся у него в собственности недвижимость. Лучший способ урегулировать этот вопрос – попробовать повторно вручить уведомление (можно использовать курьерскую службу, выполнить эти действия через нотариуса или пользуясь другим методом).

Если и это выполнить никак нельзя, можно попробовать оформить вместо договора купли-продажи, договор дарения.

Реализуя подобную схему, продавец может сделать так:

  • получить полагающиеся средства от покупателя, однако, вместо купли-продажи составить и подписать договор дарения;
  • провести оформление договора дарения только на небольшую часть от имеющейся в собственности доли, а затем предложить новому соседу по квартире, который уже выступает в роли собственника доли жилья, купить всю комнату целиком.
Рекомендуем!  Субсидия на квартиру

Пользуясь такой схемой, нужно учитывать возможность оспаривания ее соседями, с дальнейшим признанием такой сделки ничтожной, хоть факт ее притворности доказать им будет практически нереально. Но, так или иначе, лучше использовать законные методы реализации комнаты в общем коммунальном жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире. Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

  • С чего начать?
  • Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
  • Порядок действий
  • Подготовка
  • Какие документы нужны?
  • Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню.

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

  • Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров. Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
  • Экспертиза специализированной организации. Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
  • Оценить самостоятельно.

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
  • Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
  • Наличие вспомогательных помещений: подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
  • В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома.
  • Инфраструктура района. Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
  • Соседи. Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.
  • Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

    Порядок действий

    Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

    Возможно Вас заинтересует статья, соглашение об определении долей в квартире — составляем образец, прочитать об этом можно здесь.

    Подготовка

    Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

    Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить.

    Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

    Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

    Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности.

    Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

    При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется.

    Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк.

    По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

    Сделать нужно следующее:

  • В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  • Уточнить адреса собственников.
  • Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  • Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  • Составить реестр своей рассылки.
  • Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.
  • Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

    В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

    Какие документы нужны?

    Для осуществления продажи понадобятся:

    • Свидетельство о собственности на комнату;
    • Техпаспорт;
    • Справка – Ф 9 (о прописке);
    • Квитанция об оплате коммунальных услуг.

    Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

    Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

    После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

    Продать комнату можно двумя способами:

  • С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро. . Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.
  • Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

    Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

    Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

    После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна.

    В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

    Читайте статью, ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис тут.

    Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф.

    И. О.).

    Далее следует содержание уведомления, собственник продает свою долю (размер ее) в общей собственности, которая расположена, нужно указать точное месторасположения квартиры, по такой-то цене.

    Далее отказник сообщает продавцу, что настоящим заявлением, письмом или извещением он отказывается от своего права на преимущественную покупку доли (ссылка на 250 статью).

    Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух.

    Далее подпись отказника. Она дается с расшифровкой. Далее подпись нотариуса или работника регистрационной палаты, печать.

    Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк.

    Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему позвоните прямо сейчас:

    Это быстро и бесплатно !

    Как продать комнату в коммунальной квартире

    Продажа комнаты в коммунальной квартире требует особого подхода. Проблема в том, что коммуналка, в ее классическом понимании, предполагает наличие мест общего пользования, которые являются совместной собственностью всех жильцов. Таких помещений становится все меньше, они переоформляются в квартиры и отдельные изолированные комнаты.

    Статус коммунальной квартиры

    Юридически понятия коммунальной квартиры в федеральном законодательстве нет. Государство старается избавиться от них еще с 90-х годов, активно стимулируя их переоформление в квартиры и комнаты. Но в актах некоторых субъектов еще встречается такое понятие.

    Ранее коммунальной квартирой считалась та, которая предполагает наличие мест общего пользования. Такими местами были:

    При этом каждый владелец имел свою комнату (либо ее часть). В этой комнате он спал, хранил личные вещи.

    Если сейчас квартира считается коммунальной, то ее статус сравним с жильем, находящимся в общей совместной собственности. Соответственно, процедура продажи примерно такая же.

    Порядок действий при продаже коммунальной квартиры

    Продать коммуналку можно, если она находится в собственности. Многие такие помещения до сих пор не приватизированы, они выдавались от государства или муниципальных образований в пользование гражданам и членам их семей.

    Если помещение является именно коммуналкой и находится в собственности, то порядок действий при продаже будет следующим:

  • Определиться с продажной ценой . Нужно четко знать, за какую стоимость полагается продавать имущество, так как именно ее придется указывать в предложении другим собственникам. Уменьшение цены даст собственникам право на оспаривание сделки. Если в итоге в договоре будет стоять меньшая сумма, придется заново направлять уведомления сособственникам.
  • Направить уведомление (предложение) соседям . В нем указывается цена, за которую планируется продавать объект. Альтернатива – получение согласия соседей на продажу третьим лицам. Согласие можно получить, если с соседями налажены нормальные отношения, и они не планируют расширять свои права за счет выкуп соседской доли.
  • Оплата государственной пошлины . Она составит 2 000 рублей, как при продаже квартиры. Ее платит покупатель, если иное не указано в договоре.
  • Составить договор купли-продажи . Составляется стандартный текст, указываются существенные условия (реквизиты сторон, объекта, зарегистрированные лица);
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре (можно в МФЦ). Допускается также нотариальное оформление сделки, но оно выйдет несколько дороже. В ряде случаев продажа через нотариуса обязательна (если реализуется объект, принадлежащий сразу нескольким лицам).
  • Пакет документов для продажи будет минимальным. Достаточно составить договор, взять согласие у соседей и оплатить пошлину.

    Как правильно оформить согласие соседей

    Самый надежный вариант – получить от всех соседей согласие. Оформить его можно через нотариуса. Но такой вариант подходит, если сособственников всего несколько.

    На практике, в больших коммунальных квартирах, их могут быть десятки.

    В таком случае лучше разослать всем уведомления о продаже. Но здесь нужно быть внимательным – условия продажи должны быть реальными. Если квартира в итоге будет продана дешевле, сосед сможет обжаловать сделку и требовать реализации его права на покупку по такой стоимости.

    Уведомление нужно направить почтой, с описью вложения. Это поможет обеспечить себя доказательствами. Срок ответа – 30 дней с момента получения письма.

    Продать квартиру раньше не получится.

    Если коммуналка была оформлена в квартиру или комнату

    Коммунальных квартир, в привычном понимании этого термина, практически не осталось. Чаще всего такие помещения переоформлялись в обычные квартиры или комнаты. Их продажа производится по общим правилам:

    • составление договора . Нужно сделать обычный договор купли-продажи, но указать в нем реквизиты объекта, зарегистрированных в квартире лиц, а также стоимость;
    • сбор необходимых документов . Потребуется только договор, квитанция об оплате пошлины, согласие супруга (если квартира приобреталась возмездно и в браке). Если от лица выступает представитель, то нужна будет нотариально оформленная доверенность;
    • регистрация сделки в Росреестре . Можно обратиться в МФЦ и даже к нотариусу.

    Уведомлять соседей уже не нужно. Коммуналка становится отдельным объектом, не обремененным совместными правами.

    Если квартира не приватизирована

    Продать квартиру, которая не была приватизирована, не получится. Сначала нужно будет оформить право собственности.

    Приватизация проводится через Росреестр. Нужно получить правоустанавливающие документы, то есть те, что подтвердят законное владение объектом. Далее все зависит от особенностей регионального законодательства.

    Продажа только что приватизированной квартиры влечет возникновение обязательств по уплате налогов. Собственнику нужно будет подать декларацию на 13 процентов, так как считается, что он получил прибыль на всю продажную стоимость. Однако, он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму в миллион рублей (вычитается из цены продажи и на остаток начисляется налог).

    Нужно ли обращаться к нотариусу

    В соответствии с действующим законодательством, сделка подлежит нотариальному заверению, если объект находится в совместной собственности.

    Если квартира была выделена в отдельный объект, то к нотариусу обращаться не обязательно. Если же продается лишь определенная доля в общем праве, то обязательно придется реализовать все через палату.

    Не обязательно обращаться к нотариусу по месту нахождения квартиры. Можно выбрать любого специалиста. Для реализации потребуются те же документы, что и при прямой продаже через Росреестр.

    Продажа через нотариуса выйдет несколько дороже. Помимо государственной пошлины в 2 000 рублей, нужно будет оплатить услуги правового характера (составление договора, консультирование), а также нотариальный сбор. В общей сложности придется заплатить около 15–20 тысяч рублей, но точная сумма зависит от стоимости комнаты.

    Если соседи препятствуют продаже

    Соседи могут выступать против продажи коммуналки. Из простой вредности, из-за противоречий или ввиду страха, что квартиру купит непредсказуемый собственник – не имеет значения. Но их отказ не может стать непреодолимым препятствием к продаже.

    Достаточно направить всем соседям уведомление о продаже и дождаться тридцать дней с момента его получения. Если кто-то даст согласие, то квартиру придется продать ему. Если никто не ответит, то собственник получит право распоряжаться имуществом как угодно.

    Узнать данные всех сособственников можно, получив выписку из ЕГРН. Ее можно заказать в МФЦ, в Росреестре, а также онлайн, через сайт Росреестра.

    Подведем итоги

    Продажа комнаты в коммунальной квартире производится так же, как и реализация совместной собственности. Но правило применимо лишь тогда, когда объект является классической коммуналкой. Чаще всего такие комнаты переоформлены в обычные квартиры. Соответственно, продажа проводится по общим правилам.

    Этот момент можно уточнить, получив выписку из ЕГРН и ознакомившись с документом.

    Putprav.ru