Распоряжение долей квартиры

Распоряжение квартирой без согласия второго собственника

У нас с отцом приватизирована двухкомнатная квартира, где у каждого 1/2 доли. Может ли он оформить завещание или дарение постороннему без моего согласия?

Григорий Арутюнян
Консультаций: 640

Согласно ст. 18 Гражданского кодекса РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество.

Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1119 ГК РФ завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных ГК РФ, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить совершенное завещание в соответствии с правилами ст. 1130 ГК РФ. Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст.

1149 ГК РФ). Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.

Согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании п. 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено этой статьей.

Из приведенных положений закона следует:

1) гражданин вправе иметь в собственности имущество;

2) гражданин вправе владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом;

3) гражданин вправе распоряжаться (отчуждать) имущество путем продажи, дарения, завещания;

4) из всех способов распоряжения только продажа доли ограничена преимущественным правом другого сособственника выкупить продаваемую долю;

5) имущество может быть завещано любому лицу, но свобода завещания ограничена правом на обязательную долю.

При наследовании по закону, если автор вопроса – единственная наследница, то она наследовала бы всю долю отца. Однако в описанной в вопросе ситуации режим наследования по закону может быть изменен завещанием. При этом отец автора вопроса вправе завещать свою долю любому лицу и при этом не сообщать дочери о составленном завещании. Но если на момент смерти отца и при наличии завещания дочь будет являться нетрудоспособной (например, достигнет пенсионного возраста) или нетрудоспособной иждивенкой и при отсутствии в завещании лишения ее наследства, то независимо от содержания завещания она будет наследовать не менее половины доли, которая причиталась бы ей по закону.

В описанном случае это 1/4 доли (половина половины).

Распоряжение долями в праве собственности на объект недвижимости

Общая собственность на недвижимость (квартиру, дом, земельный участок и т.д.)

Если собственником объекта недвижимости является одно лицо, то проблем по владению, пользованию и распоряжению, как правило, не возникает. Другое дело, если собственников несколько. И хорошо, если их число ограничивается 2, а если таких собственников 3,5 или более? Подобные ситуации возникают в случае возникновения общей собственности, которая в свою очередь может быть совместной (без определения долей) или долевой (с определением долей). Такой вид собственность может возникать в различных ситуациях.

Это и раздел имущества супругов, и раздел единого права собственности на доли при наследовании, и дарение или продажа собственником какой-либо доли в праве собственности и т.д. В результате получается ситуация, когда собственником на один объект недвижимости являются несколько лиц. И в соответствии со ст.246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Но у каждого из участников долевой собственности свои планы на объект недвижимости, каждый хочет его использовать в соответствии со своими потребностями.

В подобных случаях очень часто возникают конфликтные ситуации, связанные именно с тем, что собственники не могут договориться о том, как именно использовать сообща квартиру, дом, земельный участок и т.д. Как можно решить подобные проблемы и избежать ненужных конфликтов, не потеряв, при этом, собственность?

Это достаточно длинная статья. Долго читать?

Оставьте свой номер телефона, и мы ответим на все интересующие Вас вопросы по распоряжению долями в праве собственности на объект недвижимости. Решим вашу проблему в минимальные сроки!

Определение порядка пользования имуществом

Первое, что необходимо сделать сособственникам — это определить как они будут сообща пользоваться имуществом. Другими словами, решить бытовую сторону проблемы долевой собственности. Что это значит?

Нужно понимать, что, являясь собственником какой-либо доли в праве собственности на недвижимость, Вы не являетесь собственником соответствующего данной доли количества квадратных метров или какой-либо комнаты. Вы являетесь собственником доли в праве, то есть некой абстрактной величины. Например, у сособственников по 1/2 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру.

Но это не значит, что каждый из сособственников владеет какой-либо конкретной комнатой или количеством квадратных метров. Возможно, что один из собственников захочет пользоваться половиной площади в каждой из комнат. И определение порядка пользования общим имуществом — это первый шаг к цивилизованному разрешению проблемы.

Определить порядок пользования — значит четко разграничить сферу права пользования сособственников. Допустим, можно определить, что один из собственников пользуется одной большой комнатой, а другой сособственник двумя маленькими в трехкомнатной квартире. Таким образом, можно частично решить именно бытовые вопросы, возникающие при долевой собственности. Как можно определить порядок пользования общим имуществом? Делается это либо путем подписания всеми сособственниками соглашения о порядке пользования имуществом, либо в судебном порядке.

К судебному порядку следует прибегать в том случае, если не удается договориться мирным путем о подписании соглашения. В случае судебного разбирательства, судом, с учетом мнений и интересов сторон, будет определено в каком порядке сособственникам надлежит пользоваться общим имуществом. Судебное решение, после вступления в законную силу, будет обязательно к исполнению для сторон.

Продажа доли в праве собственности на квартиру (или другое имущество)

В том случае, если совместное проживание невозможно из-за глубоких конфликтов или в силу других причин, то необходимо задуматься о продаже доли в праве собственности и разъезде. Как лучше это сделать? Делать это лучше опять же по соглашению, сообща всем сособственникам.

Другими словами, лучше не продавать доли по отдельности, а продать квартиру целиком и поделить вырученные деньги. Причиной этому является то обстоятельство, что доля в праве собственности- товар неликвидный и не пользуется большим спросом на рынке недвижимости. Можно проиллюстрировать данное обстоятельство следующим примером. Допустим, Вы владеет 1/2 долей в праве собственности на квартиру, стоимостью 1 000 000 рублей. Но это не значит, что данную долю Вы сможете продать за половину стоимости квартиры, то есть за 500 000 рублей.

Скорее всего, свою долю Вы продадите не более чем за 300 000 рублей. Если же Вы договоритесь с сособственниками о совместной продаже своих долей, то сможете продать квартиру за 1 000 000 рублей и получить каждый по 500 000 рублей. Таким образом, преимущества продажи одновременно всех долей несомненны.

Но далеко не во всех случаях удается склонить другого сособственника к одновременной продаже своих долей. Зачастую, второй собственник отказывается от продажи в силу различных причин. И в этом случае приходится продавать только свою долю. Заставить сособственника продать его долю невозможно.

Какие тонкости существуют при продаже не квартиры целиком, а доли в праве собственности на нее? Прежде всего, это существование такого правового института как преимущественное право покупки доли сособственником. Данный институт устанавливает обязанность собственника, продающего свою долю в праве собственности, предложить сначала данную долю для продажи другому сособственнику. И только в том случае, если последний откажется от приобретения (или вообще не ответит), то долю можно будет продать третьему лицу. Причем цена продажи третьему лицу должна соответствовать цене предложения другому сособственнику.

Таковы требования закона.

Совместная собственность супругов на недвижимость

Как уже было сказано, общая собственность может быть не только долевой, но и совместной, то есть без определения долей. Подобная ситуация относится к совместно нажитому имуществу супругов. Хочется несколько слов сказать о распоряжении имуществом в данном случае. Распоряжение недвижимым имуществом супругов осуществляется по их согласию.

В случае, если один из супругов продает (или каким-либо еще образом) распоряжается квартирой, домом, земельным участком, являющимися совместной собственностью супругов, то он должен в обязательном порядке предъявить нотариально удостоверенное согласие второго сособственника, то есть супруга. Причем сказанное относится и к действиям супругов, произошедшим после расторжения брака. Следует отметить, что совместная собственность супругов может поменять статус на долевую собственность, пройдя процедуру раздела совместно нажитого имущества.

После этого к данному имуществу будет применимо все вышесказанное об особенностях долевой собственности.

Если у Вас возникли какие-либо вопросы, проблемы, касающиеся собственности на недвижимое имущество, то можете смело обращаться в наш адвокатский кабинет за юридической помощью по телефонам:

Распоряжение долей квартиры

Имеется 2-х комнатная квартира в совместной собственности 3х-человек (я, бывшая жена, старший сын).

Реально проживают: я, бывшая жена, совершеннолетняя дочь, несовершеннолетний сын.

Могу ли я сдать свою площадь под наем без разрешения др. собственников?

Могут ли у меня проживать гости?

24 апреля 2014, 08:27 , Сергей, г. Москва Ответы юристов Александр Самарин Юрист, г. Москва Общаться в чате

Вы не сможете сдать внаём без согласия всех собственников. А вот гостей пригласить можете, без регистрации их на территории квартиры.

Статья 244 ГК РФ. Понятие и основания возникновения общей
собственности

1. Имущество,
находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве
общей собственности.

2. Имущество может
находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в
праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность).

3. Общая
собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом
предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая
собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц
имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения
(неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность
на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или
договором.

5. По соглашению
участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению
суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности

1. Распоряжение
имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению
всех ее участников.

2. Участник долевой
собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в
залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее
возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Всего доброго. Не забудьте оценить ответ.

24 апреля 2014, 08:30 Клиент, г. Москва

Александр, спасибо большое!

А гости могут находится, как я понимаю, долго?

Доказывать и объяснять участковому я ничего не обязан, так ?

24 апреля 2014, 08:39 Александр Самарин Юрист, г. Москва Общаться в чате

Гости могут находится долго. Но регистрироваться они в квартире не могут.

24 апреля 2014, 08:41 Консультация юриста бесплатно Наталья Сергеева Юрист, г. Волгоград Общаться в чате

Статья 246 ГК. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

24 апреля 2014, 08:32 Наталья Сергеева Юрист, г. Волгоград Общаться в чате

А гости могут находится, как я понимаю, долго? Доказывать и объяснять участковому я ничего не обязан, так ?

Сергей

Гости находится могут.

24 апреля 2014, 08:41 Максим Воронин Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате

Поскольку квартира в совместной собственности, необходимо согласие остальных дольщиков как на вселение граждан, так и на сдачу доли в поднаем.

Однако если Вы поселите временных жильцов, фактически выселить их можно будет только по решению суда, а на это уйдет определенное время.

24 апреля 2014, 08:32 Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Наследство

Доброго времени суток! Я проживаю с братом в квартире. Мой брат совершеннолетний и, пока ещё дееспособный. Он состоит на особом активном диспансерном наблюдении в психиатрическом диспансере.

Также он попадал на принудительное лечение в психиатрическую больницу сроком более 5 лет за совершение тяжкого преступления по постановлению суда. Диагноз у него параноидальная шизофрения. Я совершеннолетний гражданин. Мой брат нуждается в постоянном внимании, его нельзя оставить, также у него постоянные обострения, временами бывает ремиссия и он осознает свои действия, но даже в этот период он не в состоянии себя обеспечивать и осуществлять свои базовые потребности (обстирывать, приготовление пищи и т.д.). И, соответственно, нуждается в том, чтобы за ним был постоянный присматр.

Финансовой возможности у меня нанять такого человека нет. Я сам работаю, и в силу работы могу подолгу не появляться дома. В доме есть, газ, этаж 9, то есть данные условия являются опасными для брата. К тому же у него были ранее попытки суицида.

В период обострений существует угроза моей безопасности и жизни, меня он в это время не воспринимает как значимого. Я и мой брат совершеннолетние. Брату 52 года. Он инвалид второй группы по заболеванию. Других родственников близких не имеется.

В нашей общей собственности имеется двухкомнатная квартира, каждому принадлежит по половине доли. Моя доля была по дарственной от родителей, его доля по наследованию. В наследство брат вступил недавно где-то около месяца назад, поскольку все это время до принятия был на принудительном лечении.

Сам брат согласен на оформление в психоневрологический интернат, но туда возможно попасть, минуя лишние проблемы (гигантские очереди) только посредством лишения дееспособности. Но в этом случая 1/2 доля квартиры будет «болтаться» в воздухе, под контролем органа опеки и попечительства, которую также придется оплачивать. Также данное ограничение будет мешать каким-либо возможностям распоряжения имуществом (продажа/обмен).

Разумеется, брат будет прописан при любом раскладе. Просить ПНИ оплачивать часть коммуналки (содержание и ремонт, капремонт, отопление) – это та ещё волокита. Вопрос такой, как лучше избежать дальнейших проблем и все правильно сделать? Возможно, следует в день заключения дарения доли сходить к его лечащему врачу и получить справку о том, что его состояние в данный момент стабильное? Мы хотим сделать дарение половины доли квартиры брата на меня.

А затем уже решать вопрос о дееспособности. Но в данном случае получается обязанности опеки будут возложены на орган опеки и попечительства. В данном случае это единственный вариант, чтобы на застрять в бесконечной очереди в ПНИ. Могут ли органы опеки и попечительства оспорить данное действие (обратиться с признанием недействительной сделки в суд), если специально никто не будет подавать возражений. Осуществляется ли ими самостоятельно подобный мониторинг подобных доверенностей?

На основании того же пункта 2 ст. 177 ГК РФ Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, Как у них осуществляется работа с момента признания лица недееспособным, «смотрят» ли они все сделки до признания недееспособным за последние 3 года. Или же если специально никто и никак не обратится, и иные заинтересованные лица то проблем подобных не будет?

Также интересует такой вопрос, если вдруг признают дарственную недействительной и, тогда законным представителем брата станет ПНИ. Имеет ли право ПНИ, распоряжаясь его имуществом подселить кого-то временно в квартиру кого-то, без моего согласия? Ведь по идее же там нет полного деления квартиру кому, что принадлежит, и так далее.

Также уточняю, что жилище является единственным для нас, кроме нас двоих никто не прописан. Претендовать на него никто не может. Также интересует вопрос, каковы будут правовые последствия для счетов брата в банке и иного имущества до признания недееспособным.

Насколько, я знаю законный представитель (в данном случае это ПНИ) пользуется до 75 % любого дохода опекаемого. Распространяется ли это уже на имеющиеся у него накопления? Есть ли у меня способ как-то передать все деньги в его распоряжение, чтобы ему пришла полная сумма. Например, предварительно снять по генеральной доверенности, а потом подарить ему их. Или же данный вычет распространяется только на доходы (пенсию) после признания недееспособным, а накопления останутся не тронутыми.

Брат сможет пользоваться ими как карманными деньгами для покупки того, чего считает нужны с разрешения ПНИ.

Показать полностью 11 января, 01:45 , вопрос №2957033, Игорь, г. Ижевск Доверенности нотариуса

Может ли мой бывший муж оформить на меня доверенность на распоряжение своей долей в квартире? Мы два собственника.

13 ноября 2019, 11:48 , вопрос №2586391, ольга васильева, г. Томари Усыновление, опека и попечительство

Здравствуйте! Моему сыну(несовершеннолетнему) мой отец(дедушка моего сына) завещал свою долю в квартире(это бОльшая доля в квартире). Ни я ни мой сын в этой квартире не прописаны и сейчас не живём. У меня в этой квартире тоже есть небольшая доля и у моего родного брата есть доля (больше, чем у меня).

Мой брат в этой квартире прописан вместе со своей дочкой(несовершеннолетней), но они там тоже не живут. В общем-то в этой квартире жить никто не будет. Я у брата выкупить его долю не могу(нет финансовой возможности). У меня вопрос: могу ли я продать долю сына моему брату или всем вместе продать квартиру всю целиком и каждый заберёт деньги соответственно имеющейся у него доли? Какие существуют условия при продаже доли несовершеннолетнего?

И если продаем свою долю или квартиру, то какие налоги при этом надо уплатить?

Показать полностью 01 ноября 2018, 12:56 , вопрос №2153340, Нина Александровна, г. Санкт-Петербург

Здравствуйте. Мы покупаем квартиру по мат.сертификату. старший ребенок совершеннолетний ( 26 лет, В браке).Проживает в другом городе. Мне нужно от его имени оформить долю в квартире.

Какой текст доверенности должен быть для предоставления нотариусу, госреестру и в пенсионный и в другие организации. С правом подписи.и для распоряжения в дальнейшем его долей для дарения, продажи и т.п. И текст разрешения его супруги на покупку и распоряжение долей.

Мы покупаем квартиру в Кургане.

Показать полностью 11 января 2018, 10:48 , вопрос №1868155, Алена Викторовна Зубарева, г. Курган Право собственности

добрый вечер, в договоре купли продажи от 1992 г написано: покупатель купил 14/25 доли дома состоявшую из . а дальше в договоре прописано: что указанная квартира стоит столько -то, что покупатель приобретает право собственности на данную квартиру и право распоряжения квартирой осуществляется аналогично распоряжением жилым домом находящемся в личной собственности. Квартира отцом дарится сыну и внуку и в мфц заставляют договор дарения заверять у нотариуса, аргументируя ст.24 ФЗ о гос регистрации прав на недвижимое имущество, правомочно ли их требование ведь там говорится 1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. А у нас общей собственности нет, у них договор на свою квартиру и все отдельно, у нас на свою и тоже все отдельно (и по ордеру выданным на эту квартиру указано дом 25 кв 2. Ведь получается, что у нас доля квартиры в доме, а не доля в доме.

Как это грамотно доказать, заверять у нотариуса в копеечку вылетит А вот с землей проблем нет, у нас земля, на которой стоит наша часть дома, приватизирована без всяких долей и один собственник и стоит четко на нашем участке. У соседки тоже самое

Как бесконфликтно и с выгодой распоряжаться своей долей в квартире

В нашей стране практика совместного долевого владения жильем — дело обычное и очень распространенное. Еще со времен приватизации большая часть объектов недвижимости переходила в частную собственность именно долями.

Сегодня недвижимость также зачастую приобретается в долевое владение. Наконец, не избежать возникновения долевой собственности при разделе совместного недвижимого имущества между бывшими супругами, оно может возникнуть при дарении, наследовании жилья и т. д. Юридически правильно называть таких совладельцев жилья сособственниками.

Пока отношения между сособственниками не омрачены конфликтами, никто из них не ощущает тревог насчет своего статуса владения недвижимостью. Но как только совладельцы лишаются взаимопонимания, неизбежно встает проблема разделения этого специфического имущества. И решения у этой проблемы — далеко не из простых.

Типичный пример: квартирой в равных долях владеют супруги. После смерти мужа его доля (половина квартиры) делится между вдовой и сыном умершего. Тогда у супруги в доле оказываются три четверти жилья, а у сына — четверть. Если второй желает взять свою часть, самым простым вариантом станет продажа квартиры и пропорциональное долям деление вырученных средств. Однако вдова может выступить против подобного решения, и вот здесь возникает крайне конфликтная ситуация.

Ребенок умершего может попросту махнуть рукой на законное наследство, но может и отстаивать свое право владения. С его стороны будут законными заселение в квартиру, передача своей доли в доверенное управление или ее продажа. И в таком случае для вдовы возможны куда более неприятные варианты развития событий вплоть до необходимости за минимальную стоимость продать свою долю жилья и покинуть его.

Продаем долю правильно

Если сособственник квартиры намерен ее продать, по закону он должен известить об этом остальных совладельцев и предложить им сделать покупку. Обычно такое уведомление производится письменно, с указанием точной цены. В случае письменного отказа остальных собственников или если в ближайший месяц предлагаемую долю не выкупят, сособственник имеет полное право реализовать свою долю любому покупателю.

Обратите внимание: стоимость продажи при этом должна полностью соответствовать цене, по которой продавец письменно предлагал свою долю другим сособственникам. В противном случае совладельцы квартиры могут в судебном порядке потребовать отмены сделки.

Втрое ниже рыночной

Специалисты по недвижимости подчеркивают, что долевое владение жильем — это вовсе не владение конкретной комнатой в квартире. Например, сособственник может даже не иметь права проживать в этой квартире, и, значит, цена его долевой собственности вовсе не равна рыночной стоимости недвижимости по метражу. По словам одних экспертов, квадратный метр доли объекта недвижимости обычно дешевле квадратного метра в квартире или доме с одним владельцем примерно на 15–40%. Другие специалисты озвучивают цифру в 20–30% от стоимости обычной недвижимости в качестве цены на долю в квартире. Причем практика скорее подтверждает последние данные, если рассматривать стоимость целых квартир и долей в них на примере российских мегаполисов, как минимум.

Наиболее сильно теряют в цене доли в небольших квартирах (проблемные доли), где одновременное проживание всех совладельцев невозможно физически.

Итак, вспомним о ситуации с супругой и сыном умершего, которые имеют неравные доли в наследованной квартире. Сын имеет право продать свою четверть жилья только за восьмую часть рыночной стоимости, потому что за большую цену никто не купит. Вдова при этом может заплатить ту самую цену восьмой части квартиры и, по сути, купить объект в два раза более дорогой, потому что после этого становится единоличным и полноправным владельцем всей квартиры.

Некоторые сособственники жилья, полностью его захватившие, ведут себя еще радикальнее. Ведь без их согласия остальные доли реализовать невозможно, значит, можно, не выкупая чужие доли, безнаказанно распоряжаться всей квартирой или домом.

Когда сособственники не могут решить вопрос разделения своих долей бесконфликтно, части из них приходится годами жить в осаде остальных совладельцев, которые не пускают в квартиру. Эта тактика действенна, но не в том случае, если владелец меньшей доли всерьез берется за отстаивание своего права сособственника. Для него есть несколько законных вариантов решить проблему:

• заселение через суд;
• самовольное заселение;
• продажа своей доли стороннему покупателю;
• продажа своей доли оккупировавшему жилье сособственнику.

Есть и пятый вариант — потребовать выделения своей доли в виде участка жилья. Но это скорее теоретический путь решения вопроса, потому что в обычных городских квартирах реализовать это безболезненно для всех совладельцев почти нереально.

Заселиться по решению суда

Юристы утверждают, что в достижимом идеале сособственники жилья должны добровольно устанавливать условия пользования совместной квартирой. Но конструктивный диалог получается далеко не всегда, и здесь приходится обращаться в суд. В этом случае решение суда значительно зависимо от наличия/отсутствия у каждого из совладельцев прочей недвижимости, иждивенцев, финансового положения участников тяжбы и т. д. В однокомнатной квартире почти наверняка установят право проживания для многодетного владельца меньшей доли, если у того нет иного жилья, а собственника большей доли «попросят» из оспариваемой квартиры по причине наличия в собственности другой жилой недвижимости.

Нередки случаи, когда агрессора из квартиры суд выселяет, а сособственнику с ущемленными правами дают зеленый свет. Но в ситуациях с многокомнатными квартирами суд предоставляет всем собственникам пользоваться разными комнатами, учитывая размеры долей владения и самих комнат.

Длительность подобной судебной тяжбы обычно — от полугода до года. И даже по завершению процесса мир обычно не приходит во взаимоотношения сособственников. Ведь устранить личный конфликт правосудие не в силах, а совладельцы могут регулярно менять замки на входной двери.

Ни судебные приставы, ни полиция в таких ситуациях помочь не смогут. Единственный выход — повторное обращение в суд.

Самовольное заселение

Опять же, теоретически можно решить вопрос, не прибегая к судебным тяжбам. Когда человека не пускают в собственное жилье, он имеет полное право самостоятельно проникнуть в него и даже применить для этого силу (только сломать дверь, но не драться и не разрушать стены жилья). Регулирует эту ситуацию ст.12 ГК РФ: поведение ущемленного сособственника будет истолковано законом как самозащита прав. Юристы настоятельно рекомендуют перед попыткой сломать дверь обеспечить доказательства того, что предпринимались безуспешные попытки мирного решения проблемы.

Например, таковыми послужат заверенная сотрудниками почты копия телеграммы с просьбой к обидчику предоставить доступ к своему жилью и дать ключи от него или предварительное заявление в полицию на узурпатора. Подобные меры предупредят претензии к вломившемуся в дом совладельцу со стороны правоохранительных органов. Но нужно понимать, что личный конфликт совладельцев после этого лишь усилится.

Продажа доли

Важный момент: квартира с несколькими владельцами по закону может быть в общей долевой собственности или же в совместной собственности без определения долей, согласно ст.224 ГК РФ. И во втором случае никто из совладельцев не вправе продавать свою часть, потому что юридически и фактически ее попросту не существует. Но при этом такое жилье по договоренности совладельцев или в судебном порядке можно переоформить в долевую собственность.

Продажа своей доли — простейший в реализации вариант. Конечно, требуется отправить совладельцам письменные уведомления о продаже, соблюсти еще несколько формальностей, но это в любом случае проще, чем проводить судебные тяжбы или идти на применение физической силы в попытках воспользоваться своей частью жилья.

При наличии устной договоренности о реализации доли с совладельцами, не потребуются и уведомления. Оформление купли-продажи проводится стандартно. Осложняет ситуацию отказ совладельцев от самостоятельной покупки доли и от продажи третьим лицам.

Тогда сделку обычно затягивают, уклоняясь от извещений о продаже. В любом случае необходимо разослать сособственникам телеграммы или заказные письма-уведомления о продаже. В случае упорного молчания со стороны уведомленных сособственников, после которого доля будет реализована не им, суд почти наверняка признает законность сделки.

Есть еще один радикальный вариант решения проблемы, который не требует контакта с сособственниками. Дело в том, что согласие последних не требуется при дарении доли жилья. Если дарением маскируется продажа, сделку можно оспорить в суде, но доказать факт продажи практически невозможно.

Другой способ миновать сособственников — залог. Владелец доли оформляет согласно ст. 807 ГК РФ со сторонним покупателем договор займа на сумму, равную запланированной стоимости продаваемой доли.

Залогом по займу выступает эта самая доля. Залог регистрируется в Росреестре, собственник получает деньги у заимодавца, а после стороны оформляют соглашение об отступном: завуалированный покупатель прощает долг, а взамен получает предмет залога — собственно, долю в квартире. Минус такой схемы — возможные проблемы при оформлении залога в Росреестре, поэтому оптимально в таких случаях прибегать к услугам профессиональных риелторов или юристов.

В крупных российских городах есть агентства недвижимости, которые работают с такими объектами.

Кто покупает доли

Риелторы обычно делят покупателей долей жилья на следующие категории.

Первые приобретают долю для собственного проживания в квартире, надеясь договориться с остальными сособственниками. Нужно ли говорить, что этот вариант очень рискованный?

Другие покупают долю недвижимости, чтобы получить постоянную прописку. Здесь доля может быть смехотворно маленькой — хоть сотой, потому что для регистрации по месту жительства согласие сособственников не требуется. Нужно просто предъявить в паспортном столе документы, подтверждающие право собственности на долю.

Но прописать третьих лиц без согласия сособственников не получится, подмечают эксперты. Исключение делается только для несовершеннолетних детей, которых прописывают к родителям.

Рейдеры, которые приобретают доли в квартире, чтобы навязать сособственникам свои условия — обычно склонить к продаже своей доли. Последний тип покупателей — это большая проблема для владельцев долей, которые выгнали из жилья остальных сособственников. Профессиональный рейдер способен обеспечить невыносимые условия жизни своим соседям. Например, собственник четвертой части квартиры намеренно затопил ночью нижние этажи, жители которых подали в суд на всех собственников квартиры.

Получается, что владельцу остальной части квартиры выгоднее продать рейдеру свою долю, чем выплатить компенсацию соседям.

Итак, читатели этой статьи теперь знают: даже с самым агрессивным совладельцем квартиры можно справиться абсолютно законным способом. Однако очевидно и то, что оптимальный вариант поведения — не эскалировать конфликт, а пытаться договориться с сособственниками, выкупить остальные доли или вместе продать жилье. Результатом будет большая прибыль и меньшее количество затраченных времени и нервов.

№5179: Распоряжение долей квартиры

Можно ли 1/2 наследства 3-х комнатной квартиры продать, подарить, заложить, если второй наследник не согласен продавать.

Как это лучше сделать?

Вам ответил

Доброго времени суток!

Согласно Гражданскому кодексу КР владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Вы можете продать свою долю лишь в одном случае:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть сначала Вы должны предложить другому дольщику купить Вашу долю, т.к. они имеют преимущественное право.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.