Как разменять квартиру при наличии собственника недееспособного лица?
Есть квартира, у которой два собственника, один из которых признан недееспособным ввиду психического заболевания. Оба собственника обладают примерно равными долями. В настоящее время недееспособный собственник живет в интернате на постоянной основе, опекунство передано органам опеки и попечительства.
Есть ли юридическая возможность разменять указанную квартиру на две, чтобы одна из новоприобретенных квартир принадлежала дееспособному собственнику, а другая недееспособному? Как правильно оформить документы для данной сделки?
Наталья Лукашевская
Консультаций: 430
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности – с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Порядок совершения сделок, направленных на распоряжение имуществом недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, регулируется ст. 37, 38 ГК РФ, ст. 19, 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Возможность разменять квартиру есть.
Обратитесь в органы опеки и попечительства вашего района и согласуйте возможность получения разрешения на отчуждение доли, принадлежащей недееспособному собственнику недвижимости.
От имени и в интересах недееспособного в обороте действует опекун: только он может совершать сделки от имени опекаемого, он же обеспечивает обязательное представительство недееспособного во всех делах, касающихся его имущества, дохода, трудовых отношений, поездок и проживания, социальных контактов и т.д.
Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Консультация юриста: Обмен квартиры при наличии недееспособных лиц
Вопрос: Недавно мы обменяли двухкомнатную квартиру на жилье аналогичной площади, расположенное в уютном спальном районе. Через несколько месяцев к нам пришла повестка в суд, в ходе которого нам объявили о признании сделки по обмену незаконной и о необходимости возврата квартиры прежнему нанимателю. Причиной подобных действий суд назвал отсутствие у нас согласия органов опеки на обмен жилья, в котором зарегистрировано недееспособное лицо (мой дед).
Оправдан ли такой подход с точки зрения современного законодательства?
Ответ юриста: Основания, согласно которым обмен признается в качестве недействительного, изложены в ст. 75 ЖК РФ. Норма закона предусматривает, что при наличии фактов нарушения процедуры обмена сделка может признаваться недействительной и стороны договора должны вернуться к исходному статус-кво.
Добавьте комментарий или задайте вопрос: Отправляя форму, Вы даете согласие на обработку своих персональных данных >
Полезные материалы:
Обмен квартиры по социальному найму
Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма – процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным .
Обмен квартирами между родственниками
Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж .
Договор мены квартир
Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сто .
Обмен приватизированной квартиры
Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в .
Размен квартиры с долей недееспособного
Можно разменять 2х-комнатную квартиру с долей недееспособного, живущего в интернате, на две однокомнатных квартиры или одну однокомнатную интернату (предоставить эту квартиру, причитающиюся по закону равноценной доле недееспособному) с доплатой?
Голосование за лучший ответ
А интернату зачем ?
А зачем, если собственник доли в интернате, а вы (собственник др. доли) все равно пользуетесь всей квартирой?
Разменять нельзя.
Можно продать квартиру. кот. в долевой собственности и по альтернативной сделке купить отдел. жилые помещения собственникам.
Или договор мены, но вряд ли найдутся желающие собственники двух однушек заключать договор мены на вашу двушку.
Но первый или второй вариант с согласия органов опеки и нотариал. форма договора. Заключать договор будет опекун, но отчуждает все равно собственник и ему же приобретается в собственность, а не интернату.
Потому что опекун не имеет права на имущество опекаемого.
За двухкомнатную две однокомнатные не получите.. Большие доплаты потребуются..
Может и получится 1+1=2.По ситуации надо смотреть. А вообще дисконт на вашу квартиру должен быть приличный
Продажа квартиры с долей недееспособного
Здравствуйте, у меня с сестрой по 1/2 доли в квартире, она недееспособна, я ее опекун. Квартира в спальном районе, хочу продать квартиру и купить поближе к центру, чтобы у сестры было больше возможностей для полноценной жизни. Знаю, что нужно согласие органов опеки. Нужно ли будет еще до продажи квартиры предоставлять сестре равноценное жилье?
Что делать, если у меня нет такой возможности?
Недвижимость и земля | Самара | 2015-11-01 19:32:26 Пожаловаться модератору Ответы юристов Валуйкин Роман Николаевич ( 01.11.2015 в 21:13:01 )
Органы опеки, выдавая разрешение на продажу недвижимости с долей подопечного сами должны предложить способы распоряжения (сохранения) денежных средств, полученных от сделки:
Перечень необходимых документов для разрешения Вам определят в органах опеки.
Таким образом, необходимо найти квартиру, котрую собираетесь купить и одновременно покупателя для старой квартиры. В некоторых случаях как указывал выше опека может разрешить продажу если деньги поступят на счет Вашей сестры. При этом выписать в никуда сестру нельзя и Вам придется ее на это время где-то зарегистрировать (может при помощи опеки в гос.учреждении)
Олег Эдуардович ( 02.11.2015 в 06:57:07 )
Продать квартиру (дом, долю) недееспособного гражданина может только его опекун, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, и только в определенных случаях, действуя в интересах недееспособного лица.
В Вашем случае Вы действуете в его интрересах. Поэтому прежде нужно найти квартиру, которую планируете купить и совершить такую сделку под контролем органов опеки.
Ищите ответ? Задайте вопрос юристам! 10457 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!
Задать вопрос ООО ЮФ ( 02.11.2015 в 08:13:54 )
Для получения согласия органов опеки вам необходимо будет предоставить проект договора купли-продажи жилья которое будет приобретаться с долей вашей сестры в нем. после выдачи согласия органа опеки Вы должны будете совершить сделку указанную в проекте в течении месяца. зарегистрировать ее в Регпалате и предоставить копию Свидетельства в органы опеки иначе этот орган может признать недействительной вашу первоначальную сделку
Агибалов Иван Иванович ( 02.11.2015 в 09:49:35 )
В данном случае необходимо руководствоваться нормами Федерального закона "Об опеке и попечительствае.
В соответствии с Федеральным законом "Об опеке и попечительстве":
Статья 17. Имущественные права подопечных
1. Подопечные не имеют права собственности на имущество опекунов или попечителей, а опекуны или попечители не имеют права собственности на имущество подопечных, в том числе на суммы алиментов, пенсий, пособий и иных предоставляемых на содержание подопечных социальных выплат.
2. Имущество может принадлежать опекунам или попечителям и подопечным на праве общей собственности по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
3. Подопечные вправе пользоваться имуществом своих опекунов или попечителей с их согласия.
4. Опекуны или попечители не вправе пользоваться имуществом подопечных в своих интересах, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 настоящего Федерального закона.
Статья 18. Охрана имущества подопечного
1. Опекун или попечитель, за исключением попечителей граждан, ограниченных судом в дееспособности, обязан принять имущество подопечного по описи от лиц, осуществлявших его хранение, в трехдневный срок с момента возникновения своих прав и обязанностей.
2. Опись имущества подопечного составляется органом опеки и попечительства в присутствии опекуна или попечителя, представителей товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, осуществляющего управление многоквартирным домом, управляющей организации либо органов внутренних дел, а также несовершеннолетнего подопечного, достигшего возраста четырнадцати лет, по его желанию. При составлении описи имущества подопечного могут присутствовать иные заинтересованные лица. Опись имущества подопечного составляется в двух экземплярах и подписывается всеми лицами, участвующими в ее составлении.
Один экземпляр описи передается опекуну или попечителю, другой экземпляр описи подлежит хранению в деле подопечного, которое ведет орган опеки и попечительства.
3. Имущество подопечного, в отношении которого в соответствии со статьей 38 Гражданского кодекса Российской Федерации заключен договор доверительного управления имуществом, опекуну или попечителю не передается.
4. При необходимости, если этого требуют интересы подопечного, опекун или попечитель незамедлительно обязан предъявить в суд иск об истребовании имущества подопечного из чужого незаконного владения или принять иные меры по защите имущественных прав подопечного.
5. Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного и способствовать извлечению из него доходов. Исполнение опекуном и попечителем указанных обязанностей осуществляется за счет имущества подопечного.
Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных
1. Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
3. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренныйФедеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в кредитные организации, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2015 года Федеральным законом от 4 ноября 2014 года N 333-ФЗ.
3_1. В случае, если суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам, банк не позднее следующего рабочего дня уведомляет опекуна или попечителя, а также орган опеки и попечительства о сумме такого превышения и о последствиях такого превышения.
(Часть дополнительно включена с 23 декабря 2014 года Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ)
3_2. Установленные частями 3 и 3_1 настоящей статьи требования распространяются также на денежные средства, находящиеся на номинальном счете, который открыт опекуну или попечителю и бенефициаром по которому является подопечный, при этом такой номинальный счет открывается опекуну или попечителю на каждого подопечного.
(Часть дополнительно включена с 23 декабря 2014 года Федеральным законом от 22 декабря 2014 года N 432-ФЗ)
4. Опекун не вправе заключать кредитный договор и договор займа от имени подопечного, выступающего заемщиком, а попечитель не вправе давать согласие на заключение таких договоров, за исключением случаев, если получение займа требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением. Кредитный договор, договор займа от имени подопечного в указанных случаях заключаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При подаче заявления о выдаче разрешения опекун или попечитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство.
5. Имущество подопечного не подлежит передаче в заем, за исключением случая, если возврат займа обеспечен ипотекой (залогом недвижимости).
6. Опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок.
Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
(Пункт в редакции, введенной в действие с 16 мая 2014 года Федеральным законом от 5 мая 2014 года N 118-ФЗ.
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии состатьей 21 настоящего Федерального закона.
3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона.
Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.
2. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного.
3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Размен квартиры с долей недееспособного
Можно разменять 2х-комнатную квартиру с долей недееспособного, живущего в интернате, на две однокомнатных квартиры или одну однокомнатную интернату (предоставить эту квартиру, причитающуюся по закону равноценной доле недееспособному) с доплатой?
Ответов (1)
Игорь Георгиевич Локтев
Этот юрист из города Москва
2016-03-15 07:58:38 +0400 Сообщить администрации
А зачем, если собственник доли в интернате, а вы (собственник др. доли) все равно пользуетесь всей квартирой?
разменять нельзя.
можно продать квартиру. кот. в долевой собственности и по альтернативной сделке купить отдел. жилые помещения собственникам.
или договор мены, но вряд ли найдутся желающие собственники двух однушек заключать договор мены на вашу двушку.
но первый или второй вариант с согласия органов опеки и нотариал. форма договора. заключать договор будет опекун, но отчуждает все равно собственник и ему же приобретается в собственность, а не "интернату".
потому что опекун не имеет права на имущество опекаемого.
