Влияние ипотечной квартиры на квартиру по реновации
Семья из четырех человек проживает в комнате 14 кв. м в коммунальной квартире по договору социального найма. Моя дочь, состоящая в браке, которая прописана с нами, планирует взять ипотечный кредит на квартиру. Влияет ли наличие жилья в ипотеке на получение квартиры по реновации?
Изменится ли количество метров в новой квартире, которую нам дадут по реновации, если у дочери будет отдельное жилье?
Алексей Прохоров
Консультаций: 15
Постановление правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» закрепляет основные положения по защите прав граждан.
В ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
В соответствии с ч. 3 указанной статьи гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица по договору социального найма.
Новое жилое помещение по программе реновации будет предоставляться взамен освобождаемого жилого помещения, исходя из количества членов семьи, которые проживают с нанимателем жилого помещения по договору социального найма, с соблюдением стандартов благоустроенности и норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека.
Таким образом, наличие жилого помещения в ипотеке у одного из членов семьи не будет влиять на получение жилого помещения по программе реновации, так как предоставление происходит путем освобождения прежнего жилого помещения, в данном случае комнаты, приобретенной по договору социального найма. Количество квадратных метров может измениться при расчете норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека, так как изменится количество членов семьи, которые будут проживать с нанимателем.
Ипотека
Для предоставления доступного способа приобретения дополнительной площади жилья Фонд реновации сотрудничает с банковским сообществом. Участники Программы реновации могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении.
Более 20% участников Программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Порядок оформления ипотечного кредита
Перечень квартир можно посмотреть на Карте реновации
К заявлению прикладывается обязательный пакет документов и квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
по электронной почте;
заполнив заявку на сайте банка;
заполнив заявку в отделении банка;
Подписать кредитный договор в отделении банка. Подписать договор мены/договор купли-продажи в офисе Фонда реновации по адресу: ул. Ильинка, д.13
Регистрация права собственности на новую квартиру производится в установленном порядке. Участники программы реновации получают ключи и зарегистрированные документы на новую квартиру.
Как наличие ипотеки повлияет на получение жилья по программе реновации?
Здравствуйте. Я, мой 4летний сын и моя мама прописаны в малогабаритной трешке в 5этажке, сейчас по нашему дому в том числе идёт голосование по программе реновации. Никакого иного жилья или собственности на данный момент не имеем.
Планирую с гражданским супругом взять квартиру в новостройке в ипотеку. На две доли(1/2 в собственность соответственно), в ипотеке также выступить созаемщиком для того чтобы на каждого получить налоговый вычет. Вопрос если у меня на момент расселения дома по прописке имеется в собственности 30 кв метров в ипотеку, как это повлияет на распределение кв метров от государства, выделят ли мне с сыном жилье по прописке? Большое спасибо за ответ
Уточнение от клиента
В пятиэтажке соц найм. Государственная квартира
12 июня 2017, 06:17 12 июня 2017, 06:12 , Ирина, г. Москва Ответы юристов Галина Гудкова Юрист, г. Москва Общаться в чате
Наличие другого жилья никак не влияет на получение квартиры взамен сносимой. Вам здесь также дадут трешку
12 июня 2017, 07:43 Клиент, г. Москва
Галина, большое спасибо
12 июня 2017, 07:46 Консультация юриста бесплатно Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Семейное право
Здравствуйте,в квартире дома,попавшего под реновацию,прописаны я,сын и мой бывший муж,который согласен выписаться,но мы думаем не повлияет ли это на получение жилплощади,мы также стоим на очереди по улучшению жил.условий.могу ли я при этом рассчитывать на получение жилья на условиях реновации,т.е.,равнозначную,спасибо.
Показать полностью 30 июля, 17:12 , вопрос №3075303, Юлия, г. Москва Вопрос решен Жилищное право
Доброго времени суток! Имеется муниципальная двухкомнатная квартира общей площадью 45м, в которой прописано 5 человек: я, бывший муж (инвалид 2 группы), с которым развелись в 2015 году, дочь 20 лет, сын 26 лет, моя мать (инвалид 3 группы). В квартире проживаем с 1969 года, договор социального найма НЕ ОФОРМЛЕН.
С 1999 года мы стоим на очереди по улучшению жилищных условий. Дом, где расположена квартира, идёт на расселение по программе реновации в 2022 году. Сын собрался жениться, у невесты в собственности — доля в квартире в Санкт-Петербурге (25м).
Прописываться в нашей квартире девушка не собирается. Вопросы: 1) Как повлияет отсутствие договора соц. найма на получение жилья по очереди на улучшение условий и по расселению? Мы с бывшим мужем хотим разъехаться и надеемся на две квартиры. 2) Как повлияет собственность невесты на получение нами жилья по расселению?
Стоит ли сыну выписываться из нашей квартиры перед заключением брака, чтобы мы не слетели с очереди?
Показать полностью 25 апреля 2019, 17:17 , вопрос №2341949, Елена, г. Москва Жилищное право
Имеет ли мы с сыном право на получение жилплощади при реновации, если только зарегистрированы по данному адресу, а в собственности имеем другую квартиру
30 января 2019, 13:59 , вопрос №2242798, Анжелика, г. Москва Военное право
Возможно ли использование средств военной ипотеки в программе реновация жилья? Возможно ли соединить две программы жилья.
Дают ли банки ипотеку на квартиру в доме под реновацию
С 2017 года в Москве запущена программа реновации старого жилья. Этот правовой акт регулирует порядок обновления жилфонда и предусматривает снос старых построек с предоставлением их жильцам новых площадей. Программа вызвала немало вопросов, касающихся ипотеки по реновации.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
Это быстро и бесплатно!
Особенности программы
Если заемщик получает ипотечный заем под жилье, которое впоследствии включается в список подлежащего реновации, после сноса залоговый объект фактически перестает существовать. Соответственно, банковское учреждение лишается возможности взыскать долг за счет заложенного имущества. Эти моменты учтены в последних поправках к закону.
Суть закона заключается в следующих моментах:
- Наличие любых обременений в отношении жилья не препятствует его реновации.
- В рамках регистрации прав на получаемую квартиру переходят и права, действовавшие в отношении прежней жилплощади.
- В перечень таких прав входит и залог жилья по ипотечному кредиту.
Соответственно, если квартира находится в ипотеке, а дом сносят, у кредиторов нет поводов для волнения.
Важно! Московская программа по реновации охватывает более 5 тысяч домов, в них живет порядка 1 миллиона семей. Срок действия программы – 15 лет.
Большинство финансовых структур предлагают ипотечные ссуды, но их условия могут существенно различаться. Не все банковские учреждения готовы выдавать займы под старые хрущевки со значительным процентом износа. Дело в том, что в будущем такой объект будет непросто реализовать, поэтому банки перед выдачей займа выясняют, не планируется ли снос данного строения.
Важно! Программа реновации предполагает в основном снос пятиэтажных домов старой постройки в Москве.
Жилье под реновацию
Несмотря на нежелание многих банковских учреждений связываться с залоговым жильем, находящимся в подлежащих сносу домах, существует предложение ипотеки реновации Сбербанка. Этот вариант особенно выгоден для владельцев квартир в домах, входящих в программу.
Проект Сбербанка называется «Приобретение готового жилья». Его основой стало заключение Московским офисом банка соглашения с Фондом реновации. Условия кредитования таковы:
- Банк принимает заявки от физлиц на кредитование для приобретения недвижимости, реализуемых фондом.
- Кредитуются объекты, приобретаемые по соответствующей программе.
- Программа распространяется на договора мены или купли-продажи, заключенные с фондом.
Важно! Заявки на такие кредиты принимаются в отделениях финансового учреждения, работающих рядом с домами, которые построили по программе реновации.
При оформлении такой ссуды от заемщика не потребуют первый взнос. Его функции выполняет объект недвижимости, передаваемый Фонду реновации. При наличии собственных накоплений клиент может ими воспользоваться.
Условия выдачи займов
Сбербанк предлагает специальные ставки по ипотеке на квартиру в доме под реновацию:
- Для участников зарплатных проектов Сбербанка – 8,9%.
- Для остальных клиентов – 9,4%.
- Для людей, не подтвердивших занятость и доход – 9,9%.
Все эти ставки действуют, если клиент-заемщик соглашается на страхование своего здоровья и жизни. Займы выдаются исключительно в рублях на период до 30 лет. Минимальный размер такого кредитам равен 300 000 рублей.
Мнение эксперта Юрист Консультант Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
В Московском банке отмечают, что сотрудничество с Фондом реновации позволяет расширить выбор жилплощади для участников программы реновации. Заемные средства можно использовать для покупки дополнительных метров жилья.
Таким образом, жильцы домов, включенных в программу реновации, получили возможность улучшить свои жилищные условия за дополнительную оплату. Для получения информации по этому вопросу рекомендуется обращаться в центры информирования, где работают сотрудники фонда.
Важно! Адреса таких центров опубликованы на интернет-сайте Фонда реновации.
Действия клиентов банков
Если получатель ипотечной ссуды утрачивает права собственности на жилплощадь в результате сноса, предмет ипотеки заменяется на новый. Это может быть недвижимость, предоставляемая взамен сносимой, либо любая другая. Обязательное условие – новая квартира не может быть хуже первой по характеристикам.
Не допускается наличие перепланировок без регистрации. Учитывается также рыночная стоимость жилья, которая не может быть ниже изначальной квартиры.
Если клиент банковской структуры получает сообщение о сносе дома, в котором находится залоговая квартира, ему надлежит проинформировать об этом банк на протяжении 10 дней. Нужно передать и сведения о возможном возмещении в виде предоставляемого жилья либо финансовой компенсации.
В каждом банке существуют свои требования в подобных обстоятельствах. К примеру, в ВТБ24 изменится лишь предмет обеспечения соглашения по ссуде, новый кредит в данной ситуации не дадут. Но придется оплатить госпошлину, предусмотренную для регистрации сделки и оформления нотариальных заявок.
Клиентам Сбербанка нужно получить согласие финансового учреждения на смену обеспечения. Дополнительные требования при выдаче такого согласия не предусмотрены. Залог оформляется в автоматическом режиме в момент регистрации новой жилплощади на конкретного собственника.
Основой для совершения этих действий служит бумага, подтверждающая переход прав собственности.
Важно! Сведения о переходе прав на жилье, включая новое, банк получает самостоятельно.
Если новая недвижимость имеет более высокую стоимость, это не влияет на положение каждой стороны. Требования по возврату ссуды не возрастают. Заемщику предстоит вернуть ровно столько средств, сколько он взял в виде займа с учетом осуществления погашений.
В основном банки не стремятся выдавать заемные средства по ипотеке на дома под реновацию. Это связано со сменой залогового объекта и его характеристик, а также необходимостью переоформления. Однако для клиентов Сбербанка такой вариант вполне доступен.
Те из них, кто входит в число участников зарплатной программы банковского учреждения, могут рассчитывать на особенно выгодные условия.
Обмен квартир, оформленных в ипотеку, по программе реновации: нюансы оформления документов и возможные сложности
Программа реновации жилья – это замена старой недвижимости на новую с целью улучшения условий проживания населения. В настоящее время опыт реализации программы реновации в Москве планируется применить дополнительно в нескольких мегаполисах страны. Это связано с обилием старого жилого фонда, идущего под снос.
Серьезным вопросом, требующим особого внимания, стало наличие ипотечных кредитов у жильцов домов, попадающих под реновацию.
Содержание Показать
Процесс реновации ипотечных квартир
Владельцы жилья, входящего в программу реновации, могут рассчитывать на два варианта решения вопроса:
Следует отметить, что приведенные выше алгоритмы актуальны только для жилья, находящегося в собственности у граждан. При наличии ипотечного договора, накладывающего обременение на объект недвижимости, ситуация значительно усложняется.
Так, при желании получить денежную компенсацию граждане сталкиваются со следующей проблемой: с юридической точки зрения квартира является собственностью банка, поскольку находится под обременением. Соответственно, гражданин не может получить компенсацию, не являясь собственником. Выход из положения – оформление другого кредита для погашения ипотеки, после чего с квартиры снимается обременение и хозяину, ставшему собственником, выплачивается компенсация.
При отсутствии у заемщика возможности погашения ипотеки он не имеет возможности получить денежную компенсацию и может претендовать лишь на получение другой квартиры. При этом замена осуществляется путем изменения объекта залога по кредитному договору. Согласие кредитной организации и заемщика при этом не требуется.
В большинстве кредитных договоров присутствует пункт, гласящий, что в случае передачи объекта недвижимости государству гражданин передает банку в залог новую недвижимость, предоставленную государством. В этом случае необходимо оформить снятие обременения со старой квартиры и совершить перенос кредитного договора на новый объект недвижимости.
Процедура оформления документов
В соответствии с положениями закона о реновации процедура замены предмета кредитного договора включает следующие моменты:
- автоматическая смена предмета залога вне зависимости от наличия согласия на это кредитной организации;
- автоматическая замена страхового договора (обязанность письменного уведомления страховой организации о смене предмета залога по кредитному договору возлагается на залогодержателя);
- внесение изменений в закладную путем дополнения ее листом, содержащим необходимые сведения о новом предмете залога;
- отсутствие изменений в условиях кредитного договора (график платежей, сумма платежей, срок действия договора и т. д.);
- внесение изменений в записи ЕГРН (производятся органом регистрации права).
Для проведения процедуры замены предмета залога в кредитном договоре потребуется ряд документов. Их перечень может значительно отличаться у разных банков.
Основные сведения, которые могут потребоваться:
- паспорт;
- СНИЛС;
- военный билет;
- водительское удостоверение; (о расторжении брака);
- свидетельство о рождении детей;
- заверенная копия трудовой книжки;
- документы, подтверждающие доходы (справка 2-НДФЛ, налоговая декларация и т. д.);
- документы на жилье;
- экспликация (схема помещения);
- характеристика жилого помещения;
- выписка из ЕГРИП.
Позиция банков
Следует отметить, что для банков процедура переноса кредита с одного объекта недвижимости на другой при неизменности условий кредитования является достаточно спорной. Возникает вероятность того, что сумма обеспечения по кредиту значительно снижается ввиду большой разницы в рыночной стоимости квартир. Подобная ситуация для банка невыгодна.
По этой причине банки очень неохотно идут на выдачу ипотечных кредитов гражданам, желающим приобрести недвижимость в попадающих под программу о реновации домах.
Так, в «ЮниКредит Банке», в банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно. «ВТБ24» также предоставляет ипотечные займы на квартиры в старом фонде только в том случае, если они не стоят в очереди на снос либо реконструкцию. Подобной позиции придерживается и «Уралсиб».
«Сбербанк» же выдает кредиты на жилье без ограничений по году постройки. Главные критерии оценки недвижимости кредитными экспертами «Сбербанка» рыночная стоимость объекта, заключение оценочной компании по нему.
Таким образом, реализация программы реновации ипотечного жилья на практике имеет множество нюансов. Процедура принудительной замены предмета залога в кредитном договоре без необходимости получения согласия со стороны банка вызывает недовольство кредитных организаций. Отдельную сложность представляет отсутствие возможности у заемщиков получения денежной компенсации за идущее под снос жилье.
