Выдел доли в квартире

Выделение доли в квартире в натуре

Ситуации, когда одна и та же недвижимость является собственностью нескольких лиц одновременно, достаточно распространены.

Такой вид права классифицируется на совместную (когда часть каждого участника в процентном соотношении не установлена) и долевую собственность (при этом установлено, на какую часть может претендовать гражданин).

Что представляет из себя выдел в натуре

Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.

Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.

При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.

В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.

В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.

Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.

С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.

Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.

Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.

Зачем нужно выдел в натуре

Проблема выделения в натуре обычно поднимается в следующих ситуациях:

• Необходимость продажи недвижимости или её части;
• Желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью;
• Желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке;
• Необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

Выдел доли и раздел имущества: в чём различие

Выдел и раздел – это два различных юридических понятия.

При выделе в натуре соответствующей части квартиры остальная площадь остаётся в общей собственности у других участников.

В результате раздела имущества каждому из собственников передаётся отдельное определённое помещение.

В первой ситуации при этом право общей собственности утрачивается только тем субъектом, который выделил в натуре площадь, соответствующую его части. Остальные собственники по-прежнему владеют оставшейся площадью квартиры на праве общей собственности.

Если был произведён раздел имущества, то право общей собственности прекращается у всех участников.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Условия для выделения

Практика выдела в натуре из жилой площади отдельного дома достаточно распространена. С квартирой в этом плане ситуация несколько сложнее в связи с тем, что не всегда возможно реализовать одно из требований ко вновь организуемому помещению.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов, выделяемая часть жилой площади:

• Должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры;
• Иметь свой собственный вход;
• Иметь отдельные коммуникации;
• Должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Перед выделом доли в натуре необходимо узаконить осуществлённую перепланировку, если такая процедура имела место быть. В противном случае её результаты не будут приняты во внимание при выделе.

Соглашение о выделе

Решение проблемы с выделом доли в квартире в натуре возможно без участия суда в той ситуации, когда все иные участники общей собственности не возражают против проведения такой процедуры.

Зафиксировать все принятые договорённости можно путём составления единого документа – соглашения, которое должны подписать все собственники квартиры.

Основные требования к такому документу:

• Совершение в письменном виде;
• Необходима заверка нотариусом;
• Документ подлежит госрегистрации органами Росреестра, так же как и изменение соотношения частей в имуществе всех участников.

Гражданский кодекс РФ предъявляет конкретные требования к разным типам договоров. В данном случае существенными условиями (т.е. без них документ будет признан недействительным) будут следующие:

Определение и чёткое описание предмета договора.

Объект недвижимости, на основании приведённых в договоре характеристик, должен быть однозначно идентифицирован. В противном случае соглашение не будет признано заключённым;

Определение сторон сделки.

Визировать соглашение должны все собственники описываемой недвижимости.

В шапке указываются реквизиты всех сторон. Если речь идёт о физических лицах, то это – паспортные данные, сведения о проживании (регистрации);

Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов участников сделки.

К первым относятся договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иные документы, на основании которых субъект получил своё право.

Ко второй группе относится свидетельство о праве собственности.

Дополнительно рекомендуется указать следующее:

• Отсутствие взаимных материальных претензий сторон после подписания соглашения;
• Возможность корректировки или редакции отдельных положений документа путём составления дополнительного соглашения, подписанного всеми собственниками недвижимости;
• Правила пользования, содержания и ремонта площадей, остающихся в общей собственности;
• Невозможность сторон отказаться в одностороннем порядке от выполнения условия договора;
• Информации об имеющихся обременениях или их отсутствии;
• Установленное время, в течение которого все участники данной сделки обязуются обратиться в Росреестр за регистрацией изменений;
• Количество экземпляров. Их число определяется количеством сторон-участниц (каждой из них – по одному оригинальному экземпляру) плюс один для Росреестра.

Выделение через суд

Если сторонам не удалось в процессе переговоров прийти к общему знаменателю, собственнику, желающему выделить долю в натуре, нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

• В данном заявлении содержится:
  • Полная информация о самом заявителе (паспортные данные, регистрация);
  • Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, описание);
  • Правила пользования помещением и площадями общего пользования;
  • Техническое обоснование возможности выдела;
  • В случае необходимости – размер желаемой компенсации;
  • Мотивированная просьба о разрешении со стороны суда провести процедуру выдела.

  Необходимо подготовить заключение эксперта о возможности выдела в таком помещении.

  Заказать его можно в БТИ или иной фирме, имеющей право осуществлять строительную экспертизу;

  Суд изучит полученную информацию, выслушает доводы сторон и вынесет решение.

  При положительном решении для собственника, собирающегося «выделяться», ему нужно зарегистрировать возникшее право. Остальные сособственники пойдут регистрировать изменения в праве.

  Оформление выделенной доли

  Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).

  В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.

  Специалисту регистрационного органа предоставляются:

  • Заявления от всех участников сделки;
  • Паспорта заявителей;
  • Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
  • Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.

  Привлечение специалистов

  Вопрос выделения доли в натуре в квартире весьма поверхностно урегулирован со стороны действующего законодательства.

  Нет конкретных требований по содержанию соглашения, поэтому человеку, не являющемуся юристом, будет достаточно тяжело составить его так, чтобы учесть интересы всех сторон и не допустить роковых ошибок.

  Любые неточности и оплошности, совершенные во время сделок с недвижимостью, обычно вызывают такие последствия, которые можно исправлять годами и с огромными финансовыми затратами.

  Помощь профессионального юриста в таких вопросах оправдана и необходима, т.к. позволит сэкономить массу нервов, времени и денег.

  Выдел доли в квартире в натуре

  До адвокатуры около 3 лет работала в юридических подразделениях коммерческих предприятий, в том числе на должностях руководителя юридического отдела.

  Адвокат специализируется на гражданских делах:

  • решение имущественных споров
  • споров, связанных с наследственными правоотношениями
  • споров, связанных с семейными правоотношениями
  • жилищными правоотношениями
  • договорными правоотношениями
  • неосновательным обогащением
  • возмещением материального ущерба и морального вреда
  • защитой прав потребителей и пр.
  • большой опыт арбитражной практики в различных регионах РФ, спорах связанных с деятельностью юридических лиц, в том числе российских и иностранных организаций

  Свободно владеет английским языком, имеет диплом переводчика английского языка в сфере юриспруденции. Клиентами адвоката являются граждане РФ и иностранные граждане, в том числе из стран западной Европы

  К адвокату по гражданским делам можно обратиться на любом этапе рассмотрения дела: в момент получения требования, в процессе рассмотрения дела в суде, а также при передаче дела на исполнительное производство. Опыт и профессионализм адвоката в большинстве случаев помогает добиться пересмотра решений судов в интересах клиента. Адвокат осуществляет консультирование (устно и письменно); подготовку и составление правовых документов; участие в досудебном урегулировании споров; представительство клиента на судебных слушаниях.

  В общении с людьми доброжелательна, умеет выслушать и понять собеседника, оказывает квалифицированную юридическую помощь

  Юрист по жилищным спорам нашей компании поможет в разъяснении правовых норм и условий, необходимые для совершения выдела доли в квартире, составлении соглашения о выделе доли в натуре, в выделе доли через суд.

  Для решения вопросов, возникающих в процессе оформления выдела доли в квартире, вам может понадобиться квалифицированная помощь опытного адвоката по жилищным вопросам, в перечень его услуг входит:

  • составление искового заявления или жалобы;
  • помощь в процессе сбора необходимых доказательств;
  • участие в судебных заседаниях;
  • обжалование судебных решений, и т.д.

  Условия, необходимые для совершения выдела доли

  Квартира, как и любой другой объект собственности, может принадлежать нескольким лицам, и если они не являются супругами, то право на нее считается долевым. Выделить долю из общей собственности, значит передать в собственность одному из участников определенную часть изолированной квартиры, равной его доле. При этом дальнейшее право на долю в общем имуществе у него заканчивается.

  Статьи Гражданского права определяют, что у любого собственника совместного имущества, в том числе и несовершеннолетнего, имеется право требовать выделения доли в совместном имуществе, положенной ему по закону.

  Произвести выдел доли в натуре в квартире, из общей долевой собственности, будет возможно при условии, не причинения ей ущерба. Это означает, что после выдела, сохранится возможность ее использования по прямому назначению и его стоимость значительно не снизится. Под понятием ущерба имеется в виду ухудшение технического состояния, возникновение неудобств в дальнейшем использовании и т.д.

  Еще одним условием является непременное соблюдение законных прав третьих лиц и отсутствие непосредственных запретов для производства выдела доли квартиры в натуре.

  Квартира сохранит свое назначение жилого помещения, при условии, что у каждого участника общей собственности будет свой отдельный вход, кухня и отдельный санузел. Гораздо проще это сделать в частном доме, а не в квартире многоэтажного дома, за решение такой проблемы не возьмется ни один архитектор, да и соответствующие органы не дадут на это своего согласия. При подаче исковых требований следует непременно учитывать это обстоятельство.

  При наличии возможности произвести выдел, но с небольшим отступлением от причитающихся размеров величины долей, суд может вынести решение о денежной компенсации.

  Соглашение о выделе доли

  Процесс выдела доли в натуре должен начаться с составления письменного соглашения между владельцами общей собственности, если такое соглашении будет достигнуто, необходимо составить соглашение о порядке пользования этим имуществом. Обязательно требуется зарегистрировать свои доли в УФС государственной регистрации, без этого вы не сможете распорядиться принадлежащей вам частью по собственному усмотрению (продать, подарить, внести в залог).

  Выдел доли через суд

  При невозможности заключения соглашения, в случае отказа одного из собственников от производства выдела, раздел общего имущества может быть производен через суд. Для этого исковое заявление о выделе доли в натуре должно быть направлено в районный суд по месту жительства. В нем должно быть указаны: наименование судебного органа; данные самого истца и всех ответчиков; просьба о выделе доли в натуре; причина для предъявления такого требования и все доказательства, подтверждающие эту причину; перечень проведенных мероприятий до судебного разбирательства; список прилагаемых документов и их копии.

  Выплата доли участнику общей собственности денежной компенсацией возможна только при его согласии. Такое согласие не требуется только при условии незначительности доли, невозможности ее выдела, и при отсутствии реальных интересов в использовании общего имущества. Решение об этом принимается судом после проведения исследований всех предоставляемых доказательств, в том числе степень нужды в использовании этого имущества.

  Будут учитываться такие факторы как возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, количество членов семьи и наличие детей.

  При отказе в рассмотрении искового заявления, о выделе доли в квартире в натуре, например по причине ее неделимости, возможно установление порядка пользования ею. При этом каждый из собственников получает свою конкретную часть квартиры. Юридически она будет считаться общей и право общей собственности на нее не прекращается. Существует возможность получения соответствующего разрешения на ее переоборудование, при этом квартира получит статус коммунальной.

  Любой собственник имеет право пользования частью общего имущества, соизмеримой части его доли.

  Правила для производства раздела собственности основаны на запрещении лишения имущества граждан иначе, как только по решению суда, при соблюдении общего равенства и принадлежащих им прав.

  Выдел доли в квартире в натуре: судебная практика

  Понятие и порядок использования долевой собственности прописан в главе 16 Гражданского кодекса РФ, а о самом разделе имущества (в том числе квартир) в ст. 252 ГК РФ. Кроме того, в разрешении этого вопроса необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ и Постановлений ВС России.

  Порядок определения долей в квартире

  Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:

  1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным.

  Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.

  2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.

  Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.

  Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.

  Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.

  Условия для раздела квартиры

  Действующее законодательство определяет следующие условия:

  1. Раздел возможен, если есть возможность организовать пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть площадь должна быть не менее 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003), а работа инженерных систем не может быть поставлена в зависимость от воли иного лица. Именно поэтому невозможен выдел доли в натуре в однокомнатной квартире, так как в помещениях будет технически невозможно создать независимое подключение к канализации, водоснабжению, отоплению.

  На практике разделить без особых проблем можно только жильё большой площади, где в наличии несколько санитарных комнат (ванные, туалеты) либо квартиры, которые находятся на 1 этаже. В последнем случае есть возможность устроить отдельный вход и провести независимые коммуникации.

  2. Самовольные перепланировки не принимаются в расчёт при разделе квартиры. Более того, их наличие может стать причиной отказа в предоставлении разрешений на выдел доли.

  Раздел жилых помещений в коммуналке

  Федеральное законодательство по-прежнему не даёт легального определения понятию коммунальная квартира. По факту, под ней понимают помещения из 5 и более комнат, принадлежащих людям, которые не являются членами одной семьи и приобрели своё право независимо от других.

  На данный момент законы не позволяют производить выдел в натуре доли в коммунальной квартире, так как у владельцев нет возможности организовать помещения с отдельным входом и собственными коммуникациями (туалет, ванная комната).

  Единственный шанс на выдел может быть у владельцев нескольких комнат, расположенных на 1-м этаже зданий. В этом случае можно сформировать отдельный вход и организовать подключение к узлам инженерных систем. Финансовые затраты при этом будут очень значительны.

  Ограничения при выделе доли

  Раздел квартиры может быть невозможен в следующих случаях:

  • Выдел доли в квартире в натуре повлечёт повреждение несущих стен и мест общего пользования, а равно создаст препятствия проживающим в многоквартирном доме лицам в пользовании жилым помещениями.
  • Нарушение имущественных прав и законных интересов заинтересованных лиц (кредиторов, зарегистрированных в жилом помещении и пр.).
  • Образованные в результате выдела помещения будут непригодны для проживания, согласно ст. 16 ЖК РФ. Чаще всего именно по этому основанию суд отклоняет иск о выделе доли квартиры в натуре.

  Раздел квартиры в добровольном порядке

  Согласно ст. 252 ГК РФ, выдел доли в квартире в натуре по соглашению сторон должен осуществляться. При этом владельцы вправе сами определить, в каком объёме они воспользуются правом на раздел жилых помещений, и реализация их правомочия никак не затрагивает права других дольщиков.

  Например, в 2015 г. Санкт-Петербургский городской суд в одном из апелляционных определений указал, что выдел доли в квартире в натуре не нарушает права и свободы других собственников (дольщиков), так как он не влечет изменения титула другого владельца в отношении долевого имущества.

  При достижении согласия о разделе имущества в натуре необходимо действовать по следующему алгоритму:

  • Получение разрешения на изменение планировки квартиры, так как раздел предполагает организацию совершенно новых объектов (по сути, реконструкцию).
  • Формирование отдельного жилого помещения, то есть непосредственно строительные работы.
  • Составление технического плана, учитывающего внесённые в конструкцию квартиры изменения. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
  • Необходимо заключить в письменном виде соглашение с другими собственниками квартиры о разделе квартиры.
  • Подать заявление в Росреестр о регистрации прав на образованное жилое помещение.

  Особенности соглашения о разделе квартиры

  Согласно ч. 1 ст. 252, выдел доли в натуре может быть произведён по соглашению между собственниками. Под ним подразумевается письменный документ, составляемый по следующим правилам:

  • Соглашение о выделе доли квартиры в натуре подписывается всеми собственниками долей. Впоследствии каждый из них получает свой экземпляр.
  • В содержании подробно описывается предмет обсуждения, по которому стороны достигли согласия (выдел доли с образованием отдельного жилого помещения).
  • Необходимо предусмотреть компенсационные выплаты. На практике редко можно добиться совпадения равенства размера доли в собственности и площади выделенного помещения. Например, площадь квартиры в 90 кв. м находится в собственности 2 лиц, одно из которых выделяет помещения общим размером в 42 кв. м. Ему нужно будет компенсировать потерянные 3 кв. м.

  Количество экземпляров соглашения равно числу собственников долей, но один предназначается для Росреестра. Нотариальное удостоверение при этом не требуется.

  Порядок регистрации выделенного помещения

  Регистрация изменений в праве собственности на квартиру обязательна. В соответствии с ч. 1-2 ст. 14, ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ требуется следующее:

  • Заявления от всех собственников долей. Тот, кто выделил помещение, регистрирует свою собственность, а прочие вносят изменения в ЕГРП о своём праве.
  • Предъявляются правоустанавливающие документы на квартиру, соглашения о разделе (все экземпляры), паспорта заявителей и копия технического плана либо его идентификационный номер.
  • Документы об уплате госпошлины. Выделяющийся дольщик платит 2 тысячи рублей, а другие собственники 350 рублей.

  Зарегистрировать право можно как в Отделении Росреестра, так и в МФЦ. Срок проведения процедуры внесения изменения в ЕГРП равен 10-12 дням, по истечении которых заявители получают выписки о своих правах и соглашения о разделе квартиры с отметкой о регистрации.

  Выдел доли в судебном порядке

  Обращение в суд с иском о разделе квартиры необходимо, если не удалось достичь согласия с другими владельцами долей. Необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Подготовка необходимой документации.

  • Технический паспорт в органах БТИ.
  • Выписка из ЕГРП с описанием дома, где находится квартира.
  • Заключение о возможности выдела в натуре доли, подготовленное в БТИ или специализированной организации.
  • Копии правоустанавливающих документов.

  2. Составление искового заявления.

  Документ составляется по предусмотренным в ГПК РФ правилам. Согласно ст. 30, он подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости. При этом в содержании обязательно указываются:

  • Подробное описание квартиры и доли в ней заявителя (размер, документы о собственности).
  • Характеристики выделяемого помещения с перечнем работ, которые необходимо будет провести для его создания.
  • При невозможности произвести выдел доли в квартире в натуре, исковое заявление должно содержать требование о компенсации с расчётом суммы. Для этого следует предоставить заключение о рыночной цене недвижимости, подготовленное экспертной организацией.

  3. Участие в судебных заседаниях.

  Во время рассмотрения дела необходимо доказать, что проведение раздела квартиры технически возможно, не нарушит прав и законных интересов других лиц. Под последними подразумеваются не только участники долевой собственности, но и владельцы других квартир, а также собственники коммунальных сетей и обслуживающие организации.

  Раздел по иску третьего лица

  Иск о выделе доли квартиры в натуре может быть подан не только одним из собственников, но и лицом, которое не имеет отношения к жилому помещению, но чьи имущественные интересы нарушены действиями или поведением собственника.

  Например, при невозможности исполнения договора займа денежных средств кредитор может обратиться в суд с требованием о выделе доли в квартире (или совместном имуществе, если квартира приобретена в браке). При этом он вправе заявить о следующем:

  1. Если выдел доли в квартире в натуре невозможен (маленькая площадь), то в суде заявляется требование об обязании должника продать свою часть жилого помещения другому дольщику по рыночной цене.

  2. Если владельцы доли отказываются приобретать часть квартиры должника, то она реализуется с публичных торгов.

  В настоящее время в российской правоприменительной практике сложилась позиция, по которой право требовать принудительного выдела доли в квартире в случае недостаточности средств для погашения долгов предоставлено кредитору. Супруги должника, иные собственники квартиры в этом деле не участвуют.

  Раздел квартиры. Примеры судебной практики

  Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.

  Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.

  При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.

  В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:

  • Незначительный размер доли.
  • Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
  • Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.

  Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.

  Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.

  Определение порядка использования квартиры

  Согласно ст. 247 ГК РФ, порядок пользования, владения квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Если согласия достигнуть не удалось, его определяет суд.

  Таким образом, если собственник понимает, что невозможно произвести выдел доли в натуре в квартире, исковое требование должно содержать данные об определении порядка владения и пользования квартирой. Оно не предполагает натурального разграничения долей и заявлять его одновременно с иском о разделе жилого помещения нельзя.

  Существует обширная судебная практика по вопросу определения порядка пользования жилым помещением. При обращении с иском следует учесть следующее:

  • Согласно ст. 23 ГПК РФ, требования подлежат рассмотрению мировым судом по месту нахождения недвижимости.
  • Определяя возможность владения частью квартиры, суд соотносит фактическую площадь комнат с размером доли заявителя и ответчика. Если равенство между ними невозможно, то может быть рассмотрен вопрос о компенсационных выплатах.
  • Суд при вынесении решения принимает во внимание существующий до момента спора порядок пользования квартирой (определяет, насколько он справедлив), нуждаемость каждого дольщика, возраст и состояние здоровья, поведение в отношении других собственников и пр.
  • Определение порядка пользования не связано с прекращением права пользования на конкретные жилые помещения.

  Вынесенное решение суда превращает индивидуальную квартиру в коммунальную, но в условиях невозможности её фактического раздела это порой единственный выход прекратить жилищный спор. Установленный порядок пользования позволяет владельцам:

  Выделение доли в квартире в натуре

  Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.

  Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.

  Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.

  На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.

  Гражданское законодательство определило, что каждое лицо, обладающее правом собственности с соблюдением интересов третьих лиц, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению даже в том случае, когда речь идет о жилых помещениях.

  Когда на жилое помещение установлена долевая собственность, то при ее разделении возникает меньше проблем.

  Определение долей может происходить как посредством составления соглашения между собственниками, так и на основании судебного решения.

  Когда лица используют в качестве основания выдела судебное решение, то раздел происходит на основании норм закона, как правило, на равные части. Когда основанием выдела доли является соглашение, то стороны самостоятельно определяют, кому какая доля достанется.

  Зачем нужен выдел в натуре

  Внимание! Необходимость выдела возникает не всегда, а, как правило, при наличии следующих ситуаций:

  • одному из собственников необходимо продать свою часть помещения;
  • возникновение желания прекратить неудобства или ограничения, которые связаны с владением помещением на основании общей собственности;
  • желание передать права на часть жилого помещения третьим лицам.

  Обратите внимание, что право на выдел доли из общей собственности может быть реализован в любой период времени после получения права собственности на таковой, если только такой выдел не нарушает права и интересы третьих лиц.

  Условия для раздела квартиры

  Для раздела необходимо, чтобы имели место обязательные условия, которые предъявляются государством для осуществления этой процедуры.

  Наличие возможности проведения в жилом помещении отдельных коммуникаций, а также отдельного входа в помещение. Площадь такого помещения не может быть менее 28 кв. м., инженерные системы должны работать независимо от волеизъявления лиц, проживающих в помещении.

  В связи с этими требованиями не допускается выделение доли в натуральной форме в однокомнатном жилом помещении.

  На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что без проблем разделить жилое помещение можно в том случае, когда в нем есть несколько санитарных помещений, а также жилое помещение расположено на первом этаже дома, что не препятствует строительству отдельного входа в него

  Обратите внимание на то, что перепланировка жилого помещения, сделанная самостоятельно без получения разрешения от лица компетентных органов, не учитывается при рассмотрении вопроса о выделе доли.

  Какие существуют ограничения

  Запомните! Выдел не может быть осуществлен, когда:

  • это будет являться основанием для повреждения несущих конструкций жилого помещения, или такое действие создаст препятствия для проживания лиц в помещении или доме;
  • это будет являться причиной нарушения прав и законных интересов лиц;
  • образованные помещения будут являться непригодными для последующего проживания в них в соответствии со ст. 16 ЖК РФ.

  Компенсация стоимости долевой части

  Когда выдел в натуре осуществлен быть не может по объективным обстоятельствам, то собственник доли вправе претендовать на компенсацию, выраженную в денежной форме, за сохранение этой доли в общем праве собственности.

  Когда выделенная доля более тех долей, которые остались у остальных собственников помещения, то компенсация положена последним.

  Законом допускается замена денежной компенсации иным эквивалентным благом. Замена доли в натуре денежной компенсацией производится только при наличии согласия владельца, которому требуется выдел.

  Исключением из этого правила являются случаи, когда доля жилого помещения, которая может быть выделена в натуре, очень маленькая, выдел части жилого помещения в натуральной форме невозможен, остальные собственники на основании решения судебного органа вправе выплатить компенсацию без согласия лица, заинтересованного в выделе.

  Порядок выделения доли в квартире

  Выдел доли может быть осуществлен как в отношении долевого имущества, так и имущества, которое находится в общей собственности.

  Раздел квартиры в собственности долевого характера

  Общее долевое право подразумевает установление доли каждого собственника в отношении определенной категории имущества.

  Когда речь идет об объекте недвижимости, то лицо, имеющее часть собственности, являющейся долевой, вправе выделить свою долю.

  Такое выделение подразумевает передачу части жилого помещения в натуральном виде или выплату остальными собственниками компенсации.

  Выдел доли по договоренности

  Возможность разделить имущество, находящееся в общей собственности, связана с соглашением каждого собственника имущества.

  Когда собственниками самостоятельно не получается урегулировать сложившуюся ситуацию, то они получают право обращения в судебный орган для разрешения правового спора.

  Обратите внимание, что закон не приравнивает выдел доли к разделу общего имущества. Выдел доли подразумевает, что иные собственники не прекратят право общей собственности на объект. Раздел общей собственности подразумевает, что право общей собственности прекращается.

  Посмотрите видео. Общая долевая собственность и выдел доли в натуре:

  Раздел жилых помещений в коммуналке

  В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.

  Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.

  Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.

  Соглашение о выделе долей в жилье

  Разрешить ситуацию, связанную с выделом доли в жилом помещении в натуре, возможно без помощи судебного органа в том случае, когда каждый собственник не возражает о проведении процедуры.

  Зафиксировать договоренность о проведении выдела допускается посредством составления соглашения, подписанного каждым лицом, обладающим правом собственности на помещение.

  Заметьте! Выделяют следующие требования к соглашению:

  • составление письменного документа;
  • заверение нотариусом;
  • государственная регистрация в Россреестре для переоформления права собственности

  Гражданским законодательством установлены различные требования, предъявляемые к разным типам соглашения.

  В указанном случае в соглашении обязательно предусматривается следующая информация, которая обязательно указывается в тексте соглашения:

  • в соглашении стороны должны четко указать и определить предмет соглашения. В качестве предмета указывают определенный объект недвижимости, который делится между собственниками. В случае отсутствия такого положения соглашение будет признано недействительным;
  • в соглашении указываются все стороны соглашения. Указывается их ФИО, а также паспортные данные.
  • в конце соглашения ставится подпись каждой стороны правоотношения;
  • в тексте соглашения обязательно указывается размер каждой доли, которая переходит к каждому собственнику после подписания соглашения;
  • сведения о документах, подтверждающих наличие права подписывать соглашение и прав на недвижимый объект.

  К таким документальным сведениям относятся соглашение о купле – продаже жилого помещения, свидетельства о наследстве или решения суда, на основании которых лица получили право собственности на жилое помещение.

  Учтите! Дополнительно в соглашении следует указывать:

  • отсутствие претензий материального характера сторон к друг другу после подписания соглашения;
  • возможность изменить некоторые положения соглашения по согласию сторон посредством добавления новых пунктов соглашения;
  • указания на правила пользования и содержания частей жилого помещения, которые остаются в общей собственности лиц;
  • невозможность отказа в одностороннем порядке от исполнения обязанностей, предусмотренных соглашением;
  • сведения об обременениях, которые установлены на жилое помещение (при их наличии);
  • период времени, в течение которого участники правоотношения обязуются обратиться в Россреестр для внесения записей о долях и правах на них;
  • соглашение составляется по количеству участников правоотношения и один дополнительный экземпляр для регистрации права в Россреестре.

  ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о выделе доли в квартире:

  Выдел доли в судебном порядке

  Обращаться в судебный орган с исковым требованием о разделе общего жилого помещения необходимо в том случае, когда собственники в мирном порядке не смогли прийти к согласию об установлении долей.

  Для обращения в суд следует подготовить весь перечень необходимых сведений.

  Запомните! В их число входят:

  • техническая документация на жилое помещение, выданная БТИ;
  • выписки из реестров со сведениями о жилом помещении, а также о собственниках, которым он принадлежит;
  • заключение о том, что жилое помещение подлежит разделу в натуральной форме (как правило, подготавливается либо организациями, либо сотрудниками БТИ);
  • копии документов, которые подтверждают наличие прав собственности заявителей.

  Далее составляется исковое требование в соответствии с нормами действующего ГПК РФ. В исковом документе указывается наименование судебного органа, в который подается иск, сведения об истце и ответчике, о третьих лицах, если они имеются, сведения о жилом помещении, которое подлежит разделу, и причины такого раздела.

  Далее истец указывает требования, которые должны быть удовлетворены судом по истечении срока рассмотрения искового требования. Когда в натуре долю в жилом помещении по объективным причинам выделить недопустимо, истец указывает сумму компенсации, а также порядок ее расчета.

  Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

  Как правило, для этого представляют заключение о рыночной стоимости недвижимого объекта. Готовится такое заключение независимым оценщиком.

  После подачи искового требования судебный орган назначит заседание, на котором будет рассматриваться заявленное требование. В судебном процессе истцу следует доказать, что раздел помещения технически возможен, и что эта процедура не нарушит законные права и интересы иных лиц, которые в нем проживают или являются собственниками.

  ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о выделе доли:

  Раздел по иску третьего лица

  Правом подачи искового требования о разделе жилого помещения в натуральной форме может обладать не только один из собственников этого имущества, но и третье лицо, не имеющее к этому объекту отношения, но интересы которого нарушаются одним из собственников помещения.

  Так, например, когда должник не в состоянии исполнить денежное обязательство о займе, которое было им принято на себя на основании соглашения, кредитор получает право обратиться с требованием о выделе доли в жилом помещении в счет погашения займа.

  Выделяют требования, которые предъявляется третьими лицами. Когда выделить долю в жилом помещении невозможно по объективным причинам, то кредитор выступает с требованием о принятии должником на себя обязательств по продаже своей доли и возвращению средств.

  Продажа доли реализуется на основании специальной процедуры. В первую очередь правом преимущественного приобретения доли обладают остальные собственники жилого помещения.

  Внимание! Для реализации этого права одним из собственников направляется уведомление о продаже своей части и условиях продажи части жилого помещения. У остальных собственников есть 30 дней для рассмотрения уведомления.

  Когда они отказались от приобретения, то часть жилого помещения реализуется с публичных торгов.

  Оформление долевой собственности

  После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.

  Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.

  Для регистрации права следует представить:

  • заявление, подаваемое всеми участниками правоотношения;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • решение судебного органа, получившее юридическую силу о выделе доли;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

  Как определить срок владения квартирой, читайте тут.

  Примеры судебной практики

  Рассмотрением исковых требований о выделе доли в натуре занимаются суды общей юрисдикции. Решения, выносимые ими, в соответствии с изучением практики достаточно разнообразны. Окончательное решение зависит от множества факторов.

  Пример № 1

  В первую очередь судебный орган вправе назначить проведение экспертизы для установления возможности раздела помещения, установления величины затрат, связанных с планировкой, и соотношения этих затрат со стоимостью жилого объекта.

  Пример № 2

  Если без ущерба разделить жилое помещение не получится, то собственник вправе претендовать на получение компенсации от других собственников. Такая компенсация выплачивается в том случае, когда остальные собственники не отказываются принять долю лица.

  Пример № 3

  Допускается в исключительных случаях лишение доли собственника в жилом помещении. Такое решение принимается в случае заявление кредитором требований о взыскании в счет задолженности части жилого помещения.

  Для принятия такого решения должны быть следующие условия:

  • маленький размер доли;
  • отсутствие возможности, установленное судом о том, выделить долю;
  • отсутствие у должника интереса в использовании доли жилого помещения.

  Посмотрите видео. Бывший муж продал долю в квартире посторонним людям:

  Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  Москва, Московская область

  Санкт-Петербург, Ленинградская область

  Федеральный номер для других регионов России

  Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

  Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

  При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

  Долевая и совместная собственность на квартиру

  Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

• Совместной собственности.
• Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

• наличие собственного санузла;
• возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
• отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

• О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
• Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
• О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

• Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
• Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
• Реальной возможностью совместного использования имущества.
• Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

• С согласия правообладателя такой доли.
• Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки.

Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

• Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
• Заказать технический план на образование комнаты.
• Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
• технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
• госпошлина в размере 2000 рублей.
• Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Рекомендуем!  Документы для продажи квартиры