Занижение стоимости квартиры в договоре

Продажа квартиры по заниженной цене. Риски. Последствия.

Порядок заключения договоров купли-продажи квартиры, нами рассмотрен и представлен Вашему вниманию в ранее опубликованной статье . О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать здесь.
С тонкостями заключения ипотечных сделок, т.е. как купить квартиру в ипотеку, Вы можете ознакомиться здесь .
В настоящей статье мы акцентируем Ваше внимание на основные последствия продажи квартир по заниженной стоимости, что достаточно часто встречается, когда осуществляется продажа квартиры на вторичном рынке (так называемая продажа квартир от хозяина).

При продаже имущества гражданами России существуют существенные налоговые льготы (подробнее имущественные налоговые вычеты ), в том числе по уплате налога на доходы физического лица при владении имуществом 3 и более лет.
В случае, если Гражданин владеет имуществом менее трех лет и продает его до истечения этого срока, то он имеет право по своему усмотрению получить либо имущественный вычет в размере понесенных им расходов при первоначальной покупке, либо на стандартный имущественный вычет, не превышающий 1 млн. рублей(ст. 220 НК РФ).
То есть, если гражданин купил, например квартиру в 2011 году по цене 5 млн. руб., а в 2012году продал за 12 млн. руб., то он обязан оплатить налог с суммы:
12 млн.-5млн.= 6 млн. руб. *13% (т.е. 780 000 руб.),
Если гражданин не может документально подтвердить расход в 5 млн. руб. ( т.е. потерял договор, расписку, пр.), то налог составит:
12 млн.-1 млн. (стандартный вычет)= 1 млн.*13% (т.е. 1 430 000 руб.)

С целью минимизировать свои расходы, ряд продавцов жилой недвижимости, которые владеют ею менее 3-х лет (частый случай – получение наследства, покупка квартиры для «вложения средств», раздел имущества супругов, пр.) заключают договоры по заниженной стоимости. О тонкостях проведения расчетов при оплате по договору купли продажи квартиры Вы можете узнать здесь .

Поговорим о правовых рисках при заключении таких сделок, как покупка квартиры на вторичном рынке жилья (вторичка) или её продажа, возникающих как у покупателя, так и у продавца недвижимости.

РИСКИ ПОКУПАТЕЛЯ

  • Договор, заключенный по заниженной стоимости расторгается сторонами по сделке или При этом покупатель обязан вернуть квартиру, а продавец полученные по договору купли-продажи деньги. То есть, при покупке квартиры или иной недвижимости по заниженной цене, покупатель рискует получить только сумму, официально оплаченную им по договору. Доказать оплату реальной суммы покупателю будет крайне сложно.
  • Договор продажи квартиры признается судомнедействительным ( т.е. фактически, не заключенным) (например, несоблюдение прав малолетних, продажа квартиры с существенными, неоговоренными в договоре дефектами и т.д.). В этом случае, указание в договоре любых штрафных и иных санкций также не поможет покупателю получить их. В данном случае возврату подлежит лишь сумма, переданная за недвижимость, поскольку признание всей сделки недействительной, влечет за собой признание недействительными и всех санкций в договоре. Кроме того, несоразмерные штрафные санкции по ходатайству продавца могут быть судом значительно уменьшены. В данном случае можно говорить только о возмещении убытков (ст. 453 ГК РФ), которые покупателю еще надо документально подтвердить.
  • РИСКИ ПРОДАВЦА

    Как правило, при заключении сделки по заниженной стоимости, продавец составляет 2 расписки – о получении суммы по договору и получении дополнительных средств в счет оплаты за квартиру или иную недвижимость.

    1. Основной риск продавца в том, что вторая расписка, свидетельствующая о том, что он получил доход от продажи квартиры, и которая остается у покупателя, является доказательством неуплаты им налогов (13%). При обнаружении данного нарушения, налоговый орган взыщет с продавца

    А) сумму неуплаченного налога,
    Б) пени,
    В) штраф
    вплоть до привлечения к уголовной ответственности.

    2. Второй значительный риск Продавца при осуществлении расчетов без использования банковских счетов и ячеек. Как правило, сумма по договору передается покупателем продавцу в 2 этапа – часть денег до направления договора на государственную регистрацию, а часть- после.

    В случае, если стороны по договору рассчитываются без использования указанных инструментов, у продавца появляется риск не получить вторую часть платежа, т.к. покупателем уже оплачена фактическая сумма, фигурирующая в договоре.

    Существует ряд схем, которые стороны по сделке используют для проведения дополнительных расчетов, однако ни одна из них не является гарантией от возникновения негативных правовых последствий для продавца и покупателя. Всем известна фраза «скупой платит дважды» и поэтому заключая договор необходимо самым серьезным образом задуматься – стоит ли идти на существенный риск последствий неуплаты налогов и потери денег, переданных вне основного договора.

    Типовые формы документов, Вы можете бесплатно скачать здесь .

    Уплата налога при продаже недвижимого имущества с 2016 года посмотреть здесь .

    Автор: ООО Кредит-Эстейт

    При любом использовании материалов сайта на других сайтах, гиперссылка на creditestate.ru в виде и форме, приведенных в оригинале, обязательна. Сохранение гиперссылок, размещенных в оригинале обязательно. При использовании материалов в мобильном контенте, печатной, телевизионной или иной офф-лайн продукции, письменное разрешение ООО Кредит-Эстейт обязательно. Размещение в опубликованных материалах гиперссылок, не содержащихся в оригинале, запрещено.

    ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПОЖАЛУЙСТА, ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ ИМ ТОЖЕ БУДЕТ ПОЛЕЗНО!

    Занижение стоимости квартиры в договоре

    Предлагают к покупке квартиру в сданном доме со свидетельством. В договоре собственник хочет прописать меньшую стоимость продажи (кадастровую), оставшуюся разницу (1,3 млн) прописать по соглашению куплю продажи неотделимых улучшений, этот договор в росреестре не регистрировать, деньги передать ему в момент подписания основного договора либо через ячейку. По основному договору будет ипотека.

    Стоит ли соглашаться на занижение стоимости квартиры и какие для риски? По факту в квартире из неотделимых улучшений (если это вообще является таковым) застеклено 2 балкона и сделана разводка электричества.

    21.08.2020, 21:52 • г. Санкт-Петербург Вопрос №17710016

    Мы планируем приобрести квартиру (не в ипотеку). В понравившемся нам варианте Продавец предлагает нам сделать скидку в замен на занижение стоимости квартиры в Договоре купли-продажи (чтобы уменьшить налог с продажи недвижимости в размере 13%). Иными словами, Продавец предлагает оформить 2 договора: Договор купли-продажи квартиры и Договор купли-продажи неотделимых улучшений. Подскажите, пожалуйста, на сколько это схема приемлема и прозрачна? Нет ли тут каких-то подводных камней?

    Стоит ли согласиться?

    21.12.2014, 12:46 • г. Серпухов Вопрос №5689731

    Предстоит сделка с недвижимостью, покупка квартиры в ипотеку + собственные средства со значительным занижением стоимости в договоре КП. хотим внести в договор купли продажи пункт-:если после совершения сделки продавец решит её расторгнуть, то он обязан выплатить рыночную стоимость данной квартиры на момент расторжения сделки или покупает квартиру нам с такими же характеристиками. Продавец от этого отказывается с мотивацией: это и так прописано в законе.

    22.05.2017, 11:16 • г. Новосибирск Вопрос №12564323

    Мне снова нужна Ваша профессиональная помощь.

    Нашли вариант квартиры на покупку. Цена 2 млн. рублей. Узнали, через выписку ЕГРН, что в строке документ-основание указан договор дарения (август 2015 г.).

    Агентство недвижимости предлагает заключить два договора. В одном занижение стоимости квартиры, чтобы не платить налог. Теперь вопросы: подскажите, какие подводные камни будут при покупке квартиры и стоит соглашаться на их предложение по занижению? Или мы можем оформить одним договором?

    И вообще не возникнут в дальнейшем у нас (как у покупателя) проблемы с налоговой инспекцией?

    28.08.2014, 15:18 • г. Краснодар Вопрос №4725688

    Пожалуйста При покупке квартиры у знакомой была занижена стоимость объекта на 250 тыс.. Предварительный договор между продавцом и покупателем для подстраховки был составлен и подписан на полную стоимость. За тем основной договор для регистрации в юстиции и для банка (квартира в ипотеке) был составлен и подписан на 250 тыс. меньше (та стоимость за которую она покупала). может ли отсканированный предварительный договор на большую сумму и расписка о задатке в тот день быть доказательством занижения стоимости квартиры.

    Рекомендуем!  Продажа квартиры в рассрочку

    28.03.2011, 19:35 • г. Санкт-Петербург Вопрос №1259247

    В 2007 осенью купила квартиру. Бывшая владелица собирается подать заявление в суд и расторгнуть договор. Какие у нее могут быть на это основания? Договор был заключен по всем правилам и заверен у нотариуса. (единственно, что меня смущает это занижение стоимости квартиры в договоре в несколько раз, но ведь это было выгодно продавцу, а не мне.) Возможна ли такая ситуация, что мне вернут деньги по договору, а бывшей владелице квартиру?

    Спасибо за ответ.

    12.11.2015, 23:22 • г. Санкт-Петербург Вопрос №8687776

    Продаю квартиру с занижением стоимости до 3 млн. руб. (ранее покупалась за эти деньги). Собственность оформлена. Продаю за 4,5 млн.

    Подходит ли продаваемая мною квартира для покупателей с ипотекой? Если подходит, то на каких условиях? Какой первоначальный взнос по ипотеке должен иметь покупатель? Идут ли сейчас банки на прописанные в кредитном договоре двух сумм (1-ая стоимость квартиры по договору, в моем случаи 3 млн. руб, 2-ая неотделимые улучшения (ремонт, мебель, техника и пр.).

    Жду ответ.

    24.10.2013, 16:57 Вопрос №2805270

    Хочу купить квартиру-продавец настаивает на занижении стоимости в договоре купли-продажи с указанием оставшейся суммы в расписке. Какие могут быть риски/неприятности.

    14.12.2014, 21:03 • г. Набережные Челны Вопрос №5637051

    Вопрос связан с покупкой недвижимости по ипотечному кредиту. Я покупатель. Объект недвижимости найден. Продавец является риелтором и квартиру продает по доверенности, говорит что квартира получена на её мать-ветеран ВОВ.

    Квартира в новом сданном доме, так как квартира еще не была в собственности три года Продавец хочет указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи.

    Стоит ли идти на сделку если у продавца только доверенность?

    Какие риски несет занижение стоимости квартиры для покупателя ипотечника, то есть какие последствия могут быть для меня?

    03.03.2005, 11:41 Вопрос №225155

    1) Если не ошибаюсь, в соответствии с новым жилищным кодексом вступившим в силу с 01/01/2005 налоги по сделкам с недвижимостью рассчитываются по процентной ставке от оценочной коммерческой стоимости недвижимости.

    Кто определяет эту стоимость? БТИ?

    2) При оформлении договора купли-продажи квартиры продавец может указать любую (произвольную) стоимость или нет?

    Если да, то какие минусы занижения этой стоимости?

    14.12.2014, 21:04 • г. Набережные Челны Вопрос №5637064

    Вопрос связан с покупкой недвижимости по ипотечному кредиту. Я покупатель. Объект недвижимости найден. Продавец является риелтором и квартиру продает по доверенности, говорит что квартира получена на её мать-ветеран ВОВ.

    Квартира в новом сданном доме, так как квартира еще не была в собственности три года Продавец хочет указать заниженную стоимость в договоре купли-продажи.

    Стоит ли идти на сделку если у продавца только доверенность?

    Какие риски несет занижение стоимости квартиры для покупателя ипотечника, то есть какие последствия могут быть для меня?

    18.11.2015, 12:05 • г. Санкт-Петербург Вопрос №8755754

    Присмотрел квартиру для покупки. Продавец просит 2 млн. руб. Подал заявку в Сбербанк для одобрения ипотеки.

    Продавец хочет чтобы при оформлении договора купли-продажи указали стоимость сделки 1 млн. руб. Скажите пожалуйста как на данное предложение отнесется Сбербанк? Идет ли он на занижение фактической стоимости при оформлении ипотечного кредита?

    07.02.2016, 11:13 Вопрос №9658119

    Закон 2016 года о продаже квартиры по кадастровой стоимости в случае занижения реальной цены в договоре купле-продажи действует на недвижимость, купленную только в 2016 или на купленную ранее тоже?

    Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России 02.10.2020, 15:39 Вопрос №17843552

    Был заключён договор с агентством недвижимости, ведение сделки было ужасным. Обещали проверки юристами, даже документов они не дают на это. Про занижение стоимости тоже не проконсультировали, в итоге покупаем квартиру до заниженной стоимости.

    После совершения сделки могу ли я расторгнуть договор и не платить комиссию?

    09.01.2018, 22:09 Вопрос №13701349

    Скажите, могу ли я получить налоговый вычет за покупку квартиры в г.Долгопрудный, если в ипотеку взяла сумму 4700000, в договоре купли-продажи фигурирует сумма 4700000 руб, а расписок две: в одной указано, что стоимость квартиры 3600000, а другое обязательство на 1500000, которые возвращаются при расторжении договора. Остальные документы в порядке. Получается договор с занижением цены. Чем мне это грозит в налоговой?

    Спасибо.

    27.08.2014, 20:22 • г. Краснодар Вопрос №4720157

    При покупке квартиры у знакомой была занижена стоимость её на 250 тыс.. Предварительный договор между продавцом и покупателем для подстраховки был составлен и подписан на полную стоимость. За тем основной договор для регистрации в юстиции и для банка (квартира в ипотеке) был составлен и подписан на 250 тыс. меньше (та стоимость за которую она покупала). может ли отсканированный предварительный договор на большую сумму и расписка о задатке в тот день быть доказательством занижения стоимости квартиры если кое-кто отправит этот сканер в соответствующие органы (мне угрожают юристы которые помогали оформить эту сделку данным действием с целью получения денег)

    11.06.2013, 21:09 Вопрос №2458820

    Меня зовут Эля. Собираюсь купить квартиру в ипотеку. Стоимость квартиры 2350000 руб., своих средств 35%, в банке беру сумму 1527500 руб. Продавец квартиры просит чтобы я занизила стоимость квартиры, банки как-то делят договор на две части. Просит, чтобы я поставила 1600000 руб., чтобы ему не платить налог.

    Скажите, чем грозит мне это занижение? Какие подводные камни ждут меня. Залог за квартиру в размере 50000 руб. я отдала по расписку.

    08.11.2007, 11:16 • г. Санкт-Петербург Вопрос №491262

    День добрый! Пожалуйста, подскажите, если продавец квартиры просит указать в договоре купли-продажи стоимость 1 млн. р, а фактически кредит мне дают на 2,25 млн. 10% от стоимости кв-ры, с какой суммы будет рассчитываться имущественный вычет (с 1 млн. р.и % на этот же 1 млн. р.?).

    В кредитном договоре указано: кредит предоставляется для целевого использования на приобретение квартиры, мне не ясно, что же тогда должно будет указано в этом договоре, какая стоимость, ведь я должна подстраховаться! Все страховые выплаты мне будут рассчитаны от суммы кредита, а стоимость 1 млн., не понятно. Банк сказал, возможно и пойдет на занижение стоимости, а остаток кредита отнесут на ремонт квартиры 1,5 млн. р., с которого нельзя получить имущественный вычет.

    Должна ли настаивать на указании во всех документах одной и той же стоимости!?

    13.08.2020, 12:04 Вопрос №17683416

    Вопрос о занижении стоимости дорогой квартиры в несколько раз-иначе продавец не согласен или я должна платить налоги за него предлагают доп. соглашение об изменении цены в договоре на реальную что делать?

    09.10.2017, 07:35 • г. Новосибирск Вопрос №13275550

    Оформление договора купли-продажи квартиры. Менее трёх лет в собственности. Я покупатель.

    Сам договор идет с занижением стоимости до кадастровой. На разницу продавец мне пишет расписку на получение денег. В дополнение я хочу потребовать или договор на неотделимые улучшения или обязательство по возврату если сделка признается недействительной.

    Что будет правомернее?

    20.02.2019, 11:44 Вопрос №15321308

    В 2014 г. взяли ипотеку. Из-за того что продавец владел квартирой менее 3-х лет, пошли по схеме занижения стоимости квартиры. В ипотечном договоре было указанно две суммы 1 000 000 руб стоимость квартиры, 723 500 руб неотделимые улучшения. Т.е. по договору купли-продажи квартира стоила 1 000 000 руб. Имущественный вычет рассчитывается исходя из этой суммы, т.е.

    130 000 руб. Вычет по процентам еще не получала, поскольку не выбрала еще 130 000. Вопрос: как будет рассчитываться вычет по процентам при такой ситуации? Ипотечный кредит на 1 723 500 руб, а квартира стоит 1 000 000 руб.

    Рекомендуем!  Передача квартиры банку с целью погашения ипотеки

    Какую сумму процентов можно вернуть?

    28.09.2020, 19:02 • г. Нижний Новгород Вопрос №17829469

    Мать по завещанию получает квартиру которую по получении свидетельства на собственность хочет её сразу продать, чтобы поделить деньги между детьми. Есть ли способ избежать уплаты налога с полной стоимости недвижимости, кроме занижения цены в договоре?

    28.02.2013, 15:38 Вопрос №2229821

    Мной в июле 2012 г. с использованием ипотечного кредитования была приобретена квартира за 2.900.000 рублей. 1.900.000.-переданы покупателю наличными, 1.000.000 ипотечный займ. В феврале 2013 г. при оформлении документов для имущественного налогового вычета выяснилось, что в договоре купли продажи общая стоимость квартиры указана 1.000.000 рублей (вместо 2.900.000).

    При обращении в банк мне предоставили электронную копию моего заявления о занижении стоимость квартиры на основании добровольного соглашения между мной и продавцом по причине того, что квартира принадлежит ему менее 3-х лет. Но! Квартира в собственности у продавца с 2000 г. (12 лет) и между нами НИКОГО соглашения не было (продавец квартиры согласен подтвердить, не было никакой договоренности о занижении стоимости квартиры)! Во время подписания договора в нем было ОЧЕНЬ! много ошибок и юрист банка несколько раз исправлял их.

    Я не исключаю, что просто не досмотрев (точнее просто отупев от такой безответственности сотрудников банка) мной это бессмысленное заявление было подписано. На основании всего вышеизложенного и теряю 130.000 имущественного налогового вычета. Банк тычет в нос подписанное заявление. Подскажите, как можно исправить сложившуюся ситуацию? Можно ли внести изменения в договор-купли продажи, исправив общую стоимость квартиры с 1 млн. рублей на реальную 2.900.000 рублей?

    Расписки от продавца имеются и продавец согласен оказать поддержку. Заранее благодарю за совет.

    25.05.2017, 12:39 • г. Екатеринбург Вопрос №12582288

    Прокомментируйте, пожалуйста данную ситуацию.

    В феврале 2016 года я приобрел квартиру в ипотеку (вторичный рынок, 50% собственные средства, 50% заёмные (ипотека)) у ФЛ..

    ФЛ. является родственником (матерью) бывшей собственницы квартиры. В марте 2014 года дочь по договору дарения подарила квартиру матери, однако до февраля 2016 года, она оставалась прописанной и фактически жила в данной квартире.

    Квартира была приобретена по рыночной стоимости. Расчеты были произведены через банк (безналичной). Стоимость в договоре полная (рыночная) без занижений.

    В январе 2016 года, дочь подала на банкротство. В декабре 2016 года её признали банкротом.

    Есть ли вероятность того что сделку между матерью и дочерью в 2014 году признают недействительной?

    Какие есть риски для меня? В данной ситуации я добросовестный покупатель, все расчеты документально подтверждены.

    Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

    К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

    Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры. Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей.

    Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

    Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

    Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

    Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру.

    А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

    Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

    В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной.

    Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

    Занижение стоимости квартиры в договоре купли -продажи

    предложение агентства недвижимости в занижение стоимости квартиры в договоре купли -продажи у юридического лица строительная фирма..Квартира в собственности юр.лица менее 3 лет На это упор!.На сумму, неуказанную в договоре,пишется ими гарантийное письмо. наш риск велик?

    23 декабря 2014, 05:27 , Ольга, г. Нижний Новгород Ответы юристов Сергей Серебряков Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате

    Риск есть определенно. Размер риска для каждого индивидуален, для кого-то миллион — мелочь, для кого-то 50 000 деньги большие.

    23 декабря 2014, 06:46 Консультация юриста бесплатно Андрей Пономарев Юрист, г. Москва Общаться в чате

    Для юридического лица не играет роли — 3 года в собственности у него квартира или меньше. Платить налоги они будут в том же размере.

    А Ваш риск велик — в случае признания сделки недействительной, Вы сможете претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре. Я бы не стал полагаться в данной ситуации на гарантийное письмо

    23 декабря 2014, 07:28 Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Недвижимость Меня интересует риски при продаже доли. Риэлтор попросил завысить стоимость в договоре купли продажи 23 октября 2020, 23:52 , вопрос №2894092, Юлия, г. Москва Договорное право

    Доброго времени суток! В ООО единственный учредитель продает недвижимость самому себе как ИП. Можно ли указать кадастровую стоимость в договоре купли-продаже.

    По данным росреестра стоимость была обновлена в конце 2013 года и она сильно ниже, чем рыночная. Какую цифру в стоимости можно указать , что бы налог был минимальный и что бы у инспекторов налоговой не возникало вопросов о доначислении

    Показать полностью 28 сентября 2017, 18:15 , вопрос №1764910, Руслан, г. Мурманск Недвижимость

    Рассматриваю вопрос о покупке квартиры. Интересующие меня варианты по объективным причинам предусматривают неполное отражение стоимости в договоре купли-продажи. Знаю, что вообще это не самый лучший вариант((( Но насколько я поняла, главная засада это риск, связанный с последствиями признанием сделки недействительной. И если владелец у квартиры один (Продавец), и покупал он квартиру у застройщика, не сводится ли такой риск к минимуму?

    С учетом получения всяких согласий супруги, справки из ПНД? Спасибо за ответ.

    Показать полностью 30 января 2017, 14:54 , вопрос №1518927, Анна, г. Москва Договорное право

    Добрый день, планирую приобрести квартиру, продавец настаивает на указании в договоре заниженной стоимости квартиры. Могу ли я составить договор займа на дельту, условием возврата которого будет расторжение договора купли-продажи квартиры или признание сделки недействительной?

    Показать полностью 31 августа 2016, 18:38 , вопрос №1363414, Илья, г. Москва Наследство

    Здравствуйте! У меня умер отец, он женат во второй раз. Во втором браке куплена квартира, договор купли-продажи оформлен на жену, но договор на момент смерти еще не зарегистрирован.

    Завещания нет. Имею ли я право на долю в квартире?

    Риски при купле-продаже квартиры с занижением стоимости в договоре

    В стремлении снизить затраты на приобретение недвижимости стороны нередко указывают в договоре купли-продажи цену, которая существенно отличается от реальной. Однако, несмотря на популярность данного действия среди населения и весомые плюсы в виде сокращения расходов на уплату подоходного налога нужно как следует обдумать, можно ли соглашаться или нет на такие условия, ведь риски сделки, когда хотят занизить стоимость квартиры в договоре покупки и продажи, также возрастают в разы.

    Рекомендуем!  Как многодетной семье получить квартиру от государства

    Зачем занижать?

    Неотъемлемой частью процедуры купли-продажи недвижимости являются обязательства по выплате налога на доходы гражданина. Размер подоходного налога напрямую зависит от указанной в договоре суммы. При регистрации сделки сотрудники Росреестра передают данные о факте передачи права собственности в местное отделение Федеральной Налоговой Службы, которая и инициирует исчисление необходимой выплаты.

    На основании данных статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации налог на доходы в обязательном порядке исчисляется при совершении сделок с объектами недвижимости, находящимися в собственности менее трех лет, а если недвижимость была приобретена после 2016 года – менее 5 лет.

    Расчёт суммы, которую гражданин обязан выплатить, производится так:

    • От общей стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи вычитается 1 млн рублей, которые согласно НК РФ не облагаются налогом.
    • Получившуюся сумму умножают на 13%. Эта сумма и будет указана в налоговой декларации гражданина как подлежащая выплате.

    Таким образом, указанная в договоре купли-продажи заниженная сумма позволит избежать налоговых обязательств в том случае, если объект недвижимости находится в собственности гражданина менее 3 лет.

    В каких случаях практикуется?

    Чаще всего заниженная стоимость квартиры в договоре указывается в тех случаях, когда объект недвижимости находится в собственности менее трех лет и возникает необходимость в его продаже. Для того чтобы уклониться от налога продавец и просит указать меньшую сумму в договоре.

    Наиболее часто занижают стоимость в следующих ситуациях:

    • После вступления в наследство.
    • При продаже квартир посредниками.
    • Если идет раздел имущества.
    • Если недвижимость приобретается для инвестирования свободных средств.

    В такой же ситуации оказываются и собственники строящегося жилья после сдачи объекта. При переходе дома во вторичный жилой фонд автоматически поднимает рыночную стоимость квартиры.

    Риски сделки при неполной сумме

    Чем грозит покупателю?

    Для покупателя ситуация, в которой реальная стоимость квартиры скрывается, является абсолютно невыгодной. Он не только ничего не выигрывает от занижения стоимости в договоре купли-продажи, но и теряет реальные деньги. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель потеряет не только квартиру, но и часть уплаченных за нее средств.

    Кроме того, гражданин не сможет в полной мере воспользоваться правом имущественного вычета, который составит 13% от указанной в договоре стоимости при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и не воспользовался правом на получение налогового вычета ранее.

    В случае судебных разбирательств и возможного расторжения сделки покупатель также понесет убытки. Право собственности перейдет обратно продавцу, а покупатель получит назад свои деньги в том размере, в котором они были указаны в договоре купли-продажи.

    В том случае, если в ходе судебных разбирательств покупатель предоставит суду данные о несоответствии стоимости квартиры, сделка будет признана незаконной.

    Велика вероятность и мошеннических действий при занижении стоимости квартиры. Например, после того как все расчеты будут произведены, другая сторона может заявить о том, что сделка была вынужденной, так как из-за возникновения форс-мажорных обстоятельств продавец был вынужден продать квартиру по цене, значительно уступающей рыночной. Сделка будет признана кабальной и может быть расторгнута, что опять же приведет к потере денег покупателем.

    Возврат переданных продавцу средств, которые не были указаны в договоре, не гарантируется.

    Последствия для продавца

    Продавец квартиры, который хочет занизить стоимость, рискует гораздо меньше. Наиболее опасная ситуация для владельца квартиры – признание сделки ничтожной в результате обращения покупателя в суд.

    За уклонение от выплаты подоходного налога и сокрытие доходов к недобросовестному гражданину может быть применено не только административное наказание в виде штрафа в размере 1/5 от невыплаченной суммы (статья 22 НК РФ), но и меры уголовной ответственности (статьи 198 и 199 УК РФ).

    Оформление при заниженной цене

    Для того чтобы зарегистрировать сделку составляются два отличающихся между собой договора купли-продажи. В одном из них указывается реальная стоимость, во втором – заниженная. Для дальнейшей регистрации в Росреестр передается вариант с уменьшенной суммой, а на основании договора с реальной стоимостью объекта недвижимости стороны-участники сделки осуществляют взаиморасчеты.

    Помните, что подобный вариант оформления сделки априори делает ее оспоримой, так как в этом случае имеет место нарушение законодательства РФ. Второй договор (с реальной суммой) является доказательством нарушения продавцом закона и уклонения от уплаты налогов.

    Расписки при этом также оформляются в двойном экземпляре. В одной указывается заниженная стоимость согласно официальному договору купли-продажи, во втором – оставшаяся часть средств согласно второму (реальному) договору под видом неотделимых улучшений.

    Когда действия попадут под определение незаконных?

    Заключение договора купли-продажи квартиры с заниженной стоимостью будут определены как неправомерные в том случае, если по какой-либо причине покупатель обратится в судебную инстанцию с иском и документами, подтверждающими факт дополнительной передачи денег в счет покупки объекта недвижимости, указанного в договоре.

    Виновным в незаконных действиях признается не только продавец, но и покупатель. Согласно законодательству РФ он обязан был знать о правилах совершения сделки, и их нарушение влечет за собой ответственность за укрывательство уклоняющегося от налогов гражданина, т. е. продавца.

    Случай из практики

    За консультацией к юристу обратилась молодая семья, два года назад купившая двухкомнатную квартиру на вторичном рынке. Стороны перед заключением сделки пришли к соглашению, и договор покупки и продажи был составлен в двух экземплярах, причем один из них – с заниженной стоимостью, где вместо 3,5 млн рублей была указана сумма в 985 тысяч рублей.

    Соответственно, зарегистрирован в Росреестре был именно этот вариант документа. Второй договор купли-продажи был составлен с указанием полной стоимости объекта недвижимости, и все расчеты осуществлялись в соответствии с ним.

    Спустя год в семье появился третий ребенок, и семья получила право участвовать в программе государственного субсидирования ипотеки. После обращения в Министерство строительства и сбора документов было принято решение о погашении указанной в договоре купли-продажи суммы, т. е. 985 тысяч рублей.

    В погашении оставшейся части долга семье было отказано. Так как юридическую силу имеет только один договор, тот, который был зарегистрирован в Росреестре – решение, принятое Министерством строительства, абсолютно законно. Рассчитывать на компенсацию оставшейся задолженности семья не имеет права.

    Можно ли соглашаться на покупку?

    Принять решение о согласии на указание заниженной суммы в договоре купли-продажи квартиры можно только оценив все риски и возможные финансовые потери, которыми может обернуться такая сделка. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, которые приведут к оспариванию сделки и реституции (возвращению к состоянию до сделки) покупатель рискует потерять ту сумму, которая будет уплачена продавцу сверх указанной в договоре стоимости.

    Следует помнить также о финансовых убытках связанным с налоговым вычетом, так как вернуть 13% он сможет только с той суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

    Однако существуют и плюсы – довольно часто продавцы, желающие указать в договоре заниженную стоимость, идут навстречу покупателю и предлагают весомую скидку. В том случае, если выгода от заключения такого договора превышает возможные риски для участников – сделка вполне возможна.

    Реалии современного рынка недвижимости таковы, что сделки с заниженной стоимостью — неоспоримый факт, столкнуться с которым придется практически каждому человеку, который хочет купить или продать квартиру. В некоторых случаях это может быть выгодно как продавцу, так и покупателю, но соглашаясь на такую сделку важно тщательно оценить вероятные риски. В противном случае обе стороны могут понести существенные финансовые потери.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Putprav.ru