Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только после этого выйдут на сделку. Если покупатели с ипотекой, помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности). В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

Существует три способа принятия наследства:

• имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
• наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
• наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

• принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
• отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
• получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
• учет преимущественного права покупки долевых собственников.

Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.

Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.

Продажа квартиры полученной по наследству

Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

• Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
• Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
• Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

• Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
• Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
• Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

• в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
• квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.

По закону, наследник становится собственником со дня смерти наследодателя. Несмотря на то, что он еще не до конца оформил наследство, не зарегистрировал свое право в Росреестре, преемник все равно собственник. Поэтому налоги за коммуналку и другие платежи будут спрашивать с него.

Фактически распоряжаться недвижимостью с правом ее продажи, новоявленный хозяин сможет после оформления своего титула собственника по всем правилам.

В противном случае регистрационные органы не проведут сделку и даже не примут документы. В соответствии с законодательством 2019 года, будет считаться, что наследник неуполномоченный продавец.

В случае, когда объекты недвижимости находятся под залогом, он тоже переходит преемнику, при этом пока залогодержатель не даст письменное согласие на продажу квартиры, действия продавца будут незаконны.

Избежать оформления и подачи декларации в налоговую инспекцию, а также уберечься от налога можно просто выждав три года после вступления в собственность.

Это означает, что если квартира, которая досталась по наследству, будет непрерывно в собственности наследника более трех лет, то при ее продаже он полностью освобождается от НДФЛ. С 2016 года установлен 5 летний срок владения жилой площадью для безналоговой продажи.

На унаследованное жилье этот срок не распространяется. Поэтому, чтобы не задаваться вопросом, надо ли платить налог, нужно подождать 36 месяцев после получения права собственности на наследованную квартиру.

Налоги при продаже наследства: какой и как платить, размер и сроки

Уменьшить размер НДФЛ можно, если стоимость жилья не велика. При этом не нужно ждать три года, в отличии от налогоосвобождения, но придется заполнить декларацию.

Процедура снижения налога проста, она заключается в следующем:

1. От цены продажи объекта отнимают налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.
2. Или отнимают потребительские расходы, затраты на вступление в наследство.
3. Полученный результат умножают на 13 процентов.

В Российской Федерации действует институт наследования. Благодаря ему родственники погибшего могут получить его собственность. Разработанные законодательные нормы четко регулируют данный процесс.

При этом следует помнить, что под наследованием подразумевается не просто переход материальных благ, а переход права собственности на них (в данном случае отличие весьма существенно).

Перед тем как продать квартиру, необходимо помнить, что подобные действия допускаются только после завершения процедуры вступления в наследство. Процедура эта стандартная. Она состоит из нескольких этапов. Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Обращение за получением наследства после смерти гражданина. Обращаться необходимо к нотариусу, который работает в регионе жительства усопшего. По общему правилу, на это отводится не более шести месяцев с момента гибели гражданина (времени открытия наследственной массы). Если гражданин не вложился в данный срок по уважительной причине, его можно возобновить. В противном случае несвоевременное обращение может воспрепятствовать получению своей доли наследства. Перед обращением необходимо собрать документацию, свидетельствующую о наличии родственных связей с погибшим.
2. После обращения гражданина нотариус откроет наследственное дело. Это не значит, что имущество сразу же будет передано обратившемуся наследнику. Придется ждать окончания шестимесячного срока, в течение которого могут появиться и другие наследники.
3. Когда срок истечет, нотариус оформляет необходимые документы. После этого выдается специальное свидетельство. Оно является основанием для признания наследника полноправным собственником наследуемой недвижимости. На основании этого документа можно обратиться в регистрационный орган для регистрации права собственности.

Следует учесть, что за принятие наследства придется заплатить. Сумма государственной пошлины зависит от общей стоимости наследуемой массы. Некоторые категории граждан освобождены от выплат.

Довольно важный вопрос: через какое время можно продавать квартиру после вступления в наследство? Следует понимать, что гражданин становится полноправным владельцем собственности только после того, как будут оформлены все документы. Соответственно, должен быть соблюден минимальный шестимесячный срок. Являясь собственником квартиры, он имеет право поступать с ней, как захочет. То есть, сразу после получения наследственной массы ее можно продать.

Внимание! Минимальный срок, таким образом – 6 месяцев (начальная точка отсчета – время регистрации смерти наследодателя).

Однако делать это невыгодно, а в некоторых случаях и опасно. Поэтому необходимо обратить внимание на следующие сроки:

Налог на продажу квартиры, полученной по наследству, взыскивается со всех категорий граждан. В каком возрасте или статусе находится лицо, продающее имущество, неважно (хотя есть определенные исключения). Единственное, что может облегчить уплату налога – инструмент, известный как «налоговый вычет». Однако данная опция доступна не только лицам преклонного возраста.

Продажа наследства — как оформить, что подлежит продаже, нужно ли платить налог

При принятии наследственных прав на движимое или недвижимое имущество граждане РФ не облагаются налогом. Регистрация прав собственности в любом случае понесет за собой определенные расходы, в качестве уплаты госпошлины.

Но путать эту плату с подоходным налогом нельзя. Это совершенно не одно и то же. Уплата госпошлины производится за совершенные действия в юридической сфере и значимые для государства уполномоченными государственными органами.

Вычетом с продажи наследного имущества считать можно только НДФЛ. Простым языком, это уплата налога с полученной прибыли гражданином после продажи недвижимости, полученной в наследство.

Бывают жизненные обстоятельства, при которых недвижимость не была во владении собственника по наследству:

• минимальный срок, установленный законом, оказался меньше;
• минимальный срок пройден или все происходит в его рамках.

Для вычисления итоговой налоговой суммы применяют некоторые правила:

1. Если жилое недвижимое имущество было использовано наследником правомерно меньше, чем три года, то налог с прибыли от его продажи оплачивается по общим правилам.
2. Когда прибыль от продажи жилья преемником менее, чем оценочная стоимость по кадастру, актуальная на первое января года, в которые произошла регистрация в ЕГРН, объем налогового бремени определяется путем сравнения этих сумм и умножением на величину понижающего коэффициента (0,7).
3. В случае, когда оценочная стоимость недвижимости не установлена к первому января года регистрации, эти правила применять нельзя.

После вычисления объема прибыли, который облагается налогом, его сумма должна быть умножена на 13%. Таким образом, вычисляется конечная сумма налога.

Преемник, реализовавший наследное недвижимое имущество, вместо налогового вычета на него, может уменьшить сумму прибыли на ту сумму, которая была затрачена на издержки, в отношении конкретной сделки, и подтвердить это документально.

Сумма, на которую возможно уменьшить доход, при продаже наследственного недвижимого имущества, должна составлять не более одного миллиона рублей. Сумма, на которую можно уменьшить доход от продажи полученного в наследство движимого имущества не должна превышать 250 000 рублей.

Не уплачивать налоги можно только, если после перехода наследственного имущества в собственность преемника прошло три года.

Вопреки мнениям и предположениям граждан льготы и дополнительные условия об отмене налога или уменьшения его суммы не распространяется на:

• Пенсионеров, так как никаких льгот для этой категории граждан не предусмотрено. Им, так же, как и всем остальным гражданам, необходимо дождаться окончания срока в три года, для того, чтобы не платить налог с прибыли при продаже наследного имущества;
• Гражданина, наследство которому переходит от супруга или супруги. В данном случае льготы не предусмотрены. Так же как в случае смерти близких родственников и продажи имущества, полученного от них в наследство.
• Малолетних граждан. Плату налога осуществляет в этом случае представитель несовершеннолетнего гражданина.
• При покупке и продаже жилья одновременно. Никаких исключений данная ситуация не дает. Налог должен быть уплачен полностью, если три года не прошло после обретения наследственного имущества в собственность. По закону можно произвести взаимозачет по налоговым правам и обязанностям. Тогда суммой налога будет разница, полученная при вычете одной налоговой суммы из другой.

Полученная прибыль от продажи недвижимого наследственного имущества может быть уменьшена на сумму, затраченную на издержки. Эта сумма, согласно законодательству не может превышать одного миллиона рублей.

Например:

Куприянов О.А. в 2014 году получил в наследство дом. Продал его в 2015 году за 3 458 280 рублей. Дом, перешедший по наследству, был в пользовании нового владельца менее установленного законом срока, поэтому гражданин Куприянов обязан уплатить НДФЛ с полученной после его продажи прибыли в размере 13%. В конкретном случае сумма к уплате составляет 449 576 рублей.

3 458 280 х 13% = 449 576

Куприянов решил воспользоваться возможностью налогового вычета. Сумма его издержек составила как раз 1 000 000 рублей. Значит, сумма налога в бюджет будет равна 319 576 рублей.

(3 458 280 – 1 000 000) х 13% = 319 576

Общий срок для владельцев долевой собственности высчитывается с изначальной даты открытия наследства, то есть даты смерти или гибели наследодателя. Не берется во внимание переход доли от одного собственника к другому. В данном случае общий срок владения наследным имуществом в целом для всех дольщиков устанавливается по первичному факту открытия наследства.

Можно ли продать квартиру по наследству?

Для реализации наследуемого недвижимого имущества необходимо собрать определенный пакет бумаг, в который входит:

• документ, удостоверяющий право собственности по наследству;
• выписка из госреестра о праве собственности;
• бумаги, удостоверяющие переход права собственности владельцу от предыдущего собственника;
• техническая документация на жилой объект.

Также могут стать необходимыми для предъявления документы, удостоверяющие оплату жилищно-коммунальных услуг без задолженностей.

Это важно знать: Как отозвать удостоверенную нотариусом доверенность

Траты, осуществляемые при продаже недвижимого наследного имущества, определяются согласно тому, каким образом составляется договор купли-продажи и кто оплачивает расходы, связанные с его оформлением. Обращение к юристам, нотариусу, агенту по продаже недвижимости подразумевает дополнительные расходы на заключение сделки.

При желании продать квартиру сразу после вступления в права собственности по наследству или до истечения трёхлетнего срока, придётся заплатить налог в размере 13%. Конкретная сумма рассчитывается на основании данных договора купли-продажи. Указанную в нём стоимость жилья умножают на 0,13.

Такой налог должны оплатить граждане РФ. Для иностранцев же он равен 30%.

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

• На основании завещания.
• По закону.

Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

Основным условием выставления на продажу наследства служит его оформление на право собственности. После регистрации преимущественного права, обладатель недвижимости может начать сбор документов для ее дальнейшей реализации. Пакет документов должен содержать следующие свидетельства и подтверждения:

• заверенное нотариально имущественное право;
• сертификат государственной регистрации полномочий;
• одобрение кого-либо из супругов на реализацию имущества, если имеющийся брачный контракт предусматривал получение по наследству совместной собственности;
• технический паспорт жилья;
• подтверждение об отсутствии задолженности по коммунальным обязательствам;
• соглашение о купле-продаже вступает в силу с момента регистрации, согласно статьям Гражданского кодекса РФ.

Дополнительным условием, чтобы состоялась продажа квартиры доставшейся по наследству, послужит предварительный нотариальный отказ других претендентов на имущество. К тому же, можно продать квартиру лишь через шесть месяцев после смерти ее первоначального владельца. Это как раз тот срок, когда получатель наследства законно обретет свои права. Время, отпущенное на получение документов наследования, не предусматривает реализацию жилья, что будет считаться незаконным при ее проведении.

Законодательство не предусматривает каких-либо ограничений, когда наследователь вступил в свои права. Однако после реализации доставшегося наследства его обладателю необходимо уплатить налог. Данная процедура подразумевает налогообложение, в отличие от упраздненного ранее налога на наследственное владение.

Если Вы не подали декларацию о продаже и приобретении недвижимости в один налоговый период, то Вам будет начислен налог в размере 13% от кадастровой стоимости проданной квартиры либо от ее продажной стоимости — в зависимости от того, какая цифра будет больше. А если Вы подали декларацию в налоговую и указали, что приобретаемая недвижимость куплена за цену выше, чем проданная, то налог не должен быть начислен.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?

Если наследником усопшего является его супруга, общая собственность автоматически преобразуется в индивидуальную. Наследница может продать квартиру, не дожидаясь 3-х лет после смерти близкого родственника. Но только в том случае, если усопший владел своей частью более 3-х лет.

Это же правило будет действовать и тогда, когда жена примет решение выделить наследуемую долю и оформит новое право наследования на недвижимость. В этом случае при оформлении сделки будут учитываться даты, указанные при получении первого свидетельства. Второе не будет браться во внимание.

Иностранный гражданин, не являющийся резидентом России и проживающий в другом государстве, тоже может стать наследником квартиры, расположенной в РФ. Как и россияне, он не обязан платить налог за наследство.

Для получения унаследованной квартиры необязательно приезжать в Россию. Все формальности иностранец может оформить у себя на родине через нотариуса. Также возможно назначить доверенное лицо или воспользоваться услугами работников консульства РФ.

Потребуется оплата следующих расходов:

• оформление доверенности;
• оплата госпошлины нотариусу, выдавшему свидетельство о праве наследования;
• оплата госпошлины за регистрацию прав владения квартирой.

При продаже наследованной недвижимости до истечения 3-летнего срока, нерезидент обязан уплатить в казну РФ 30%. После 3-х лет налог платить не нужно.

Иностранному гражданину следует поинтересоваться, заключён ли у РФ и его страной договор о двойном налогообложении. Если нет, придётся платить положенный налог и в казну собственного государства.

Не быть резидентами РФ, то есть не проживать на её территории 183 дня в году, могут и россияне. В этом случае к ним применяются те же правила, что и к иностранцам.

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа недвижимости, независимо от основания ее приобретения, осуществляется по договору купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство должен быть обязательно заключен в письменной форме – нарушение данного правила влечет недействительность сделки.

Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.

С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.

Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:

1. Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
2. В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
3. Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.

Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.

Продажа квартиры при наследовании

Цена – это существенное условие договора купли-продажи унаследованной недвижимости. Согласно ст. 424 ГК РФ, именно по ней оплачивается исполнение договора, то есть цена – это реальная стоимость квартиры, за которую она передается покупателю.

Однако есть несколько моментов, которые обязательно должны быть учтены при установлении цены договора, в частности:

1. Реальная стоимость недвижимости (фактически уплаченная продавцу) должна соответствовать той, которая указана в договоре. Как налоговые инспекторы, так и остальные государственные органы, например, суд, будут учитывать лишь сумму, которая указана в договоре. С нее же осуществляется налогообложение. Наличие расписок, подтверждающих иное, далеко не всегда становится аргументом.
2. Цена договора не включает иные расходы, понесенные сторонами в процессе оформления сделки (услуги оценщиков, юристов, риелторов, нотариуса и так далее). Следовательно, потраченные средства не облагаются налогом.
3. Соответствие цены договора реальной стоимости недвижимости будет проверено налоговой инспекцией. В качестве мерила принимается кадастровая стоимость, которая считается наиболее приближенной к рыночной. Так, если цена договора (то есть налогооблагаемая база) ниже, чем 70% от кадастровой цены, то, согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, налогооблагаемая база принимается равной 70% от кадастровой стоимости. Однако данные нормативы применяются лишь в случае, когда на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация недвижимости, кадастровая стоимость была определена местными органами власти.

Имущественный вычет, как и учет расходов, понесенных вследствие приобретения недвижимости в собственность – это два альтернативных способа уменьшения суммы прибыли продавца, которая подлежит налогообложению.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в виде полученного дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет в размере не более 1 млн рублей. То есть, если цена договора составила, например, 3,5 млн рублей, подоходный налог исчисляется лишь из 2,5 млн рублей.

Таким образом, если сумма продажи составит менее 1 млн рублей, то необходимости платить налог не возникнет. Следует помнить, что вычет предоставляется налогоплательщику лишь единожды в налоговом периоде, какое бы число объектов недвижимости из наследственной массы он не продал.

В качестве альтернативы вычету законодатель предлагает уменьшить сумму, которая облагается налогом, на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанной квартиры в собственность. По сути, речь идет обо всех расходах, которые продавцам-наследникам пришлось понести в процессе наследования.

При этом уменьшение налогооблагаемой базы по такой модели актуально лишь в исключительных случаях, куда чаще используется налоговый вычет. Разберемся, почему.

Согласно ч. 6 ст. 227 НК РФ, сумма подлежащего уплате подоходного налога уплачивается по месту учета плательщика не позднее, чем 15 июля года, следующего за тем, в котором была произведена продажа недвижимости.

Уплата налога допустима исключительно в форме безналичного расчета. ФНС допускает возможность погашения налоговых платежей как в традиционной форме, так и при помощи электронных сервисов, вроде «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС или программы «Декларация 2014».

Традиционный подход потребует от налогоплательщика личного посещения ФНС по месту учета и получения бланка с реквизитами. Однако уплатить налог на месте не получится – для этого придется обратиться в любой банк или иную кредитную организацию, предоставляющую такую услугу.

Следует помнить, что плательщик сам рассчитывает, указывает и уплачивает сумму налога. Она подлежит округлению до целых рублей, без копеек. Кроме того, законодатель допускает постепенную оплату НДФЛ путем внесения платежей частями. Однако итоговая сумма, пусть и по частям, должна быть внесена до 15 июля.

В случае, если наследником выступил ребенок наследодателя и впоследствии квартира продается от его лица, то и налогоплательщиком также выступит несовершеннолетний – каких-либо льгот, связанных с возрастом, налоговое законодательство не предусматривает.

Однако в силу того, что несовершеннолетний не обладает полной дееспособностью, оформлением документов, подачей декларации и уплатой за него налога будут заниматься его законные представители. Таковыми, согласно ст. 52 Гражданско-процессуального кодекса РФ, считаются родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым закон предоставил такое право. Они же и будут нести ответственность в случае нарушения законодательства.

При подаче документов налоговая декларация заполняется от имени ребенка, однако подписывается и утверждается непосредственно его представителем.

Кроме того, такому лицу придется документально подтвердить представительские полномочия: свидетельством о рождении – для родителей, актом органа опеки – для опекунов, решением суда или свидетельством об усыновлении – для усыновителей.

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!

Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:

• письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
• получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
• подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.

Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.

Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

• Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
• Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
• Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

• паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
• обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
• разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.