Раздел квартиры, оформленной в ипотеку до брака

Делится ли квартира в ипотеку взятая до брака при разводе супругов

Развод – это событие, которое не проходит без последствий, главным из которых будет раздел имущества. Данный вопрос практически для всех семейных пар становится очень остро, каждый хочет доказать факт наличия своей имущественной доли.

Причем это не всегда может происходить в справедливой форме, особенно если супруги не хотят связываться с тяжелой судебной процедурой бракоразводного процесса.

Но иногда, все же лучше пройти сложную морально и материально затратную процедуру раздела имущества по закону, особенно если имеются такие нестандартные ситуации, как раздел квартиры купленной до брака в ипотеку. Как правильно делится ипотечная квартира, купленная до вступления в брак и можно ли ее решить мирным путем?

Права супругов на долю

Семейный Кодекс в статье 34 регламентирует права супругов, на равный раздел семейного имущества, нажитого в браке.

К такому относится движимое, недвижимое имущество, а также другие материальные ценности, купленные на протяжении действия официального брака за общие деньги, независимо от того, кто больше зарабатывает.

Что касаемо купленной ипотеки до брака, то ситуация неоднозначная, так как имеет множество нюансов. В зависимости от этого можно вынести 3 решения раздела недвижимости:

• Супруг, который оформил ипотеку до брака, выступает ее полноправным хозяином по документам и данная собственность не делится после развода, а второй супруг не имеет права претендовать на долю этой недвижимости. То есть собственник жилья по договору ипотеки выступает единоличным ее владельцем.
• Другая ситуация, если ипотека была оформлена до брака на одного из супругов, после регистрации брака супруги стали жить в этой квартире и совместно погашали оставшуюся задолженность по ипотечному кредиту. Здесь недвижимость будет относиться как раз таки к совместно нажитому имуществу. Даже если супруга занималась домом и воспитанием детей, а ипотека погашалась из заработка супруга, то все равно такое имущество относится к совместно нажитому. При разделе на суде вы должны доказать этот факт: свидетельскими показаниями, подкрепить к делу чеки, квитанции, выписки.
• Менее редко, но иногда доказать полную имущественную собственность на ипотечное жилье, купленное до брака и выплачиваемое во время брака, можно путем приведения весомых фактов, что второй супруг без уважительной причины не работал и полностью находился на содержании мужа или жены. Такое обычно бывает, когда второй супруг признан хроническим наркоманом или алкоголиком, не имеет работы и не занимается домом и детьми. В этом случае есть шанс выиграть дело.

Просто забрать и не разделить квартиру, которая по закону будет относиться к совместно нажитому имуществу, даже если она оформлена на ваше имя – невозможно.

Если и правда, с совместного семейного дохода часть денег шло на погашение ипотеки, то по решению суда, второй супруг имеет право рассчитывать на долю квартиры, согласно половине вложенных средств.

Первоначальный взнос и погашенная задолженность до вступления в брак автоматически отходит владельцу квартиры и доказать это совсем несложно на суде.

Чтобы не делить квартиру, можно предложить второму супругу компенсировать его имущественную долю в денежном эквиваленте либо отдать равносильно этой сумме другое имущество, если вы хотите остаться при своем жилье.

Если недвижимость куплена в новостройке

Люди, которые сталкивались с ипотечным жильем, знают, что стоимость первичного жилья немного дешевле, чем на вторичном рынке, ввиду того, что она еще не введено в эксплуатацию, а иногда и вовсе находится на этапе строения.

В такой ситуации решение проблемы усложняется, так как по факту жилья нет. Если строительство закончилось и квартира полностью готова к заселению, оформляется право собственности. На это может уйти несколько лет, а к тому моменту владелец жилья может вступить в брак.

В таком случае недвижимость автоматически признается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу.

Бывают исключения, но здесь необходимо очень грамотно подойти к вопросу, оценить все тонкости ситуации, судебной практики, юридические нюансы, собрать доказательственную базу. Поэтому без помощи опытного юриста не обойтись.

Ситуацию нельзя назвать справедливой, но закон в своих статьях таких оговорок не делает, поэтому имущество будет делиться поровну.

Как обезопасить себя от потери квартиры при разводе

Если на сегодняшний день у вас есть ипотека и вы планируете вступить в брак, а до этого несколько лет самостоятельно выплачивали кредит, то лучше сразу обезопасить себя от последующего раздела имущества и предпринять соответствующие меры.

Просто договориться с супругой о том, что это ваша собственность и она не имеет права на нее претендовать, слишком рискованно, даже если у вас достаточно доверительные отношения. За несколько лет брака все может сильно поменяться, и ваши договоренности обернутся против вас. Поэтому нужно этой сделке придать юридическую силу, а сделать это можно у нотариуса.

Такой документ будет называться брачным договором. Право брачного контракта регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ. В нем нужно подробно расписать раздел имущества, обозначить ранние договоренности и долю каждого из супругов.

Если он будет составлен по всем правилам, то действие статьи 34 СК РФ о том, что совместно нажитое имущество подлежит равному разделу, становится бессильным. Брачный договор подкрепляется к ипотечному договору, а при разводе подается в суд, как прямое доказательство.

Некоторые могут посчитать это абсурдом, однако, это куда лучше, чем потом годами посещать судебные заседания, а в конце еще и лишиться собственности.

Поэтому если купленная квартира вам тяжело далась, и вы боитесь ее легко потерять, при решении разорвать брачные отношения, то лучше позаботиться об этом заранее.

Сегодня нет никаких проблем с составлением брачных договоров, а их решение не подлежит обжалованию, если только оно не подписано в принудительном порядке. Помните, что сделать это можно как до свадьбы, так и после. Главное не откладывать до последнего момента, когда уже будет поздно.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a6e161bc89010c5137c3008/delitsia-li-kvartira-v-ipoteku-vziataia-do-braka-pri-razvode-suprugov-5a8411115f49672e9b4f8ed5

Как делить квартиру, если ипотеку оформили до брака, а платили вместе?

Супруг будет иметь право потребовать ½ от уплаченных платежей по ипотеке в период брака. Например, квартира стоила всего 2 млн рублей, из них 1 млн был выплачен до заключения брака, а остальные деньги в размере 1 млн рублей уже в период брака. Значит, супруг при разводе будет иметь право потребовать возместить ему 500 тысяч рублей.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Квартира будет совместным имуществом, если ДДУ и ипотека оформлены до брака?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, данную квартиру супругам в случае раздела их имущества придется делить поровну, так как имущество, приобретенное за счет совместных супружеских средств, является совместным имуществом супругов.

Кроме того, поскольку предметом сделки являлся объект долевого строительства, вне зависимости от даты заключения договора долевого участия и даты его регистрации право собственности на объект недвижимости (квартиру) возникло у супругов в браке.

Таким образом, в случае мирного разрешения спора возможно составление брачного договора (контракта) у нотариуса, в соответствии с условиями которого супруги определят, кто является собственником данной квартиры и в каких долях. Если же они не достигнут согласия, то раздел спорной квартиры будет проводиться исключительно в судебном порядке, и квартиру поделят между супругами.

Как правило, суд осуществляет раздел имущества между супругами в равных долях (50% мужу и 50% жене), но в исключительных случаях может и отойти от принципа равенства сторон и присудить одному из супругов, например с учетом сумм платежей, произведенных до брака или с учетом интересов несовершеннолетних детей, долю большую или меньшую, чем второму супругу. Поэтому при недостижении согласия я бы рекомендовала обратить особое внимание на даты и суммы платежей, совершенных до заключения брака.

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Насколько надежны брачные договоры?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Несмотря на то, что квартира была приобретена до брака, возникают риски притязаний на недвижимое имущество со стороны другого супруга.

Жилье куплено в ипотеку, и средства мужа или жены (в зависимости от ситуации) были направлены на погашение ипотеки. Скорее всего, вторая сторона сможет подтвердить свои расходы, и в этой ситуации есть следующий выход.

Нужно обратиться в суд и выплатить другому супругу средства в размере суммы, равной той, с помощью которой он помогал погасить кредит перед банком.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Квартира не будет являться совместно нажитым имуществом. Во-первых, ДДУ – документ, подтверждающий право требования, – заключен не в браке. Во-вторых, первоначальный взнос и, по всей видимости, часть платежей уплачивались только одним из супругов, и долговые обязательства несет только он.

Однако второй супруг вправе претендовать на возврат ему части средств, которые были направлены на погашение кредита с момента вступления в брак. Потому что эти средства считаются совместно нажитым имуществом. Но претендовать на квартиру, приобретенную до вступления в брак, второй супруг не может.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При разводе и разделе имущества в судебной практике встречаются следующие подходы:

• супруг сможет претендовать на часть имущества, соразмерную выплаченной ипотеке;
• супруг может претендовать на компенсацию денежного эквивалента, соразмерного выплаченной ипотеке;
• в случае, если в суде будут предоставлены доказательства того, что между будущими супругами была достигнута договоренность о приобретении недвижимости, то в последующем можно рассчитывать на признание имущества общей совместной собственностью. Признать имущество совместным можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт.

Может ли муж подарить жене свою долю ипотечной квартиры?

Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольга Кладкова:

Если договор участия в долевом строительстве был заключен и оплачен гражданином до вступления в брак, то он и становится единоличным собственником квартиры. Получение ключей от квартиры и, соответственно, оформление права собственности на нее уже после заключения брака само по себе не является основанием для возникновения права общей собственности супругов на данную квартиру.

При этом в судебной практике встречаются случаи, когда при выплате ипотечного кредита в период брака из общих средств супругов за вторым супругом признается право на получение компенсации от супруга-собственника квартиры в размере ½ доли денежных средств, уплаченных в счет погашения кредита.

Отвечает эксперт по недвижимости бизнес-класса в Санкт-Петербурге Георгий Патанин:

Если один из супругов купил квартиру в ипотеку до заключения официального брака, а далее они оплачивали кредит из совместного бюджета, то ситуация с разделом выглядит так.

Предположим, квартира стоила 5 млн рублей. 3 млн рублей супруг внес как первый взнос, 2 млн – взял в ипотеку. Далее заключил официальный брак и выплатил 1 млн рублей за время супружества.

Супруга имеет право на сумму, равную ½ от выплаченной супругом суммы, то есть на половину от 1 млн рублей – 500 тысяч.

Считаем в долях на квартиру: 500 тысяч – это 10% от стоимости квартиры, или 1/10 в долях.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Покупаю для сына дом – может ли его жена претендовать на долю?

25 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_delit_kvartiru_esli_ipoteku_oformili_do_braka_a_platili_vmeste/7369

Ипотека до брака при разводе судебная практика – Юридические подборки

Наличие непогашенного ипотечного кредита и раздел недвижимости, обремененной ипотекой, добавляет немало сложностей при разводе.

В данной ситуации у разводящихся супругов возникает сразу множество вопросов. Как делить квартиру, находящуюся в залоге у кредитной организации? Кто и в какой части должен в дальнейшем выплачивать кредит по ипотеке? Как решить вопрос с созаемщиками?

При этом каждая ситуация имеет много конкретных нюансов, поэтому однозначного решения и алгоритма раздела обязанностей по ипотеке и залоговой недвижимости пока не существует. Более того, правоприменительная судебная практика еще не выработала на сегодняшний день прецеденты, которые являлись бы ориентирами при вынесении судами решений в схожих ситуациях.

Неудивительно, что по аналогичным делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных.

Ситуация с ипотекой осложняется и тем, что в данных правоотношениях затрагиваются интересы сразу трех сторон (разводящихся супругов и банка) в отличие от раздела имущества, не обремененного ипотекой, где достаточно прийти к согласию лишь бывшим супругам. Поэтому найти решение, удовлетворяющее сразу всех заинтересованных лиц, бывает гораздо сложнее.

Во многих случаях при разделе ипотечного жилья и обязательств по выплате кредита существенно ущемляются интересы одной из сторон.

Например, есть прецеденты, когда заемщик, лишенный при разводе квартиры, вынужден еще долго выплачивать кредит.

Или банк, желающий реализовать залоговую квартиру, по которой не выплачивают кредит, сталкивался с ситуацией, что ипотечная квартира по судебному решению уже не считается единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Указанные сложности при разделе ипотечного жилья в случае развода связаны, прежде всего, с недостаточным правовым регулированием данного вопроса в российском семейном и гражданском законодательстве.

Суды при рассмотрении дел о разводах, где затрагивается вопрос ипотеки, руководствуются Семейным кодексом, Гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке», а также ипотечным соглашением, оформленным между банком и заемщиком.

Основной принцип раздела ипотечного имущества при разводе, изложенный в названных нормативно-правовых актах, состоит в том, что:

• жилое помещение, приобретаемое супругами в период брака за счет ипотечных средств, является совместно нажитым имуществом, что влечет соответствующие правовые последствия;
• совместная собственность бывших супругов должна делиться пополам, если иной порядок не прописан в брачном соглашении;
• при разделе имущества, приобретенного супругами на заемные средства, включая ипотечную квартиру, совсем не важно, на кого оформлялся ипотечный кредит.

Финансовые обязательства перед банком также возлагаются в равной мере на разведенных супругов, не зависимо от того, выступали ли они созаемщиками либо ипотека оформлялась на одного из них.

Таким образом, основываясь на требованиях российского семейного права, при разделе любой совместной собственности супругов действует принцип «пятьдесят на пятьдесят».

Однако на практике разделить ипотечную квартиру пополам достаточно проблематично, так как жилье находится в залоге у кредитной организации, и собственники не могут совершать с ним никакие юридические действия.

Как избежать проблем при разделе

Большинства конфликтов и спорных ситуаций, связанных с ипотечной квартирой, можно избежать, предварительно заключив брачный договор.

Российское законодательство позволяет оформить брачное соглашение как до регистрации семьи, так и в период семейной жизни.

Тем не менее, статистика показывает, что, несмотря на все преимущества брачных договоров, подобные контракты оформляют не более 5% россиян.

Еще одна важная правовая гарантия, которая используется для защиты интересов всех сторон ипотеки – это ипотечное соглашение.

В настоящее время кредитные учреждения, уже неоднократно столкнувшиеся с проблемами при выплате ипотеки бывшими супругами, приобрели достаточно солидный опыт в судебных ипотечных спорах.

В результате, ипотечные соглашения, оформляемые банками, максимально снижают риски кредитора при разводе супругов-заемщиков.

Подавляющее большинство банков стараются сделать обоих супругов созаемщиками по кредиту, что, в принципе, выгодно и самой семейной паре, поскольку можно объединить доход и получить большую сумму кредита.

Кроме того, многие банки стали включать в свой ипотечный договор важное условие: «При расторжении семейных отношений между супругами-созаемщиками условия ипотечного соглашения не изменяются».

Подобный пункт договора является дополнительной страховкой для банка.

Если супруги, согласившиеся с данным условием ипотечного соглашения, разведутся, и один из них откажется выплачивать ипотеку, то финансовая ответственность за выплаты полностью перейдет к другому.

Такая правовая гарантия защищает, к сожалению, исключительно интересы банка, а разводящимся супругам придется по-прежнему отстаивать и защищать свои интересы.

Практические рекомендации

Фактически у разводящихся супругов только три варианта:

• продолжать платить по кредиту;
• найти недостающую денежную денег и погасить ипотеку досрочно. После этого можно продать квартиру по выгодной цене и разделить вырученную сумму пополам или по соглашению сторон;
• продать ипотечную квартиру с согласия банка.

Чтобы осуществить раздел ипотечной квартиры, можно обратиться напрямую в кредитную организацию, выдавшую ипотеку, с просьбой одобрить продажу общей супружеской квартиры.

Реакцию конкретного банка на такое предложение предугадать сложно. Кредитная организация в сложившейся ситуации может:

• согласиться на продажу ипотечной квартиры;
• потребовать досрочного погашения супругами ипотеки, обосновывая это тем, что предстоящий (или уже зарегистрированный) развод нарушает оговоренные условия кредитного соглашения;
• обязать супругов выплачивать ипотеку без продажи квартиры.

Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.

В указанной ситуации покупатель, чтобы вступить в право собственности, сначала должен компенсировать банку сумму долга по ипотечному кредиту и дождаться пока закончится весь процесс по снятию обременения с приобретаемой квартиры.

Разумеется, далеко не все покупатели согласятся на такой непростой вариант, поскольку возрастают риски и затягивается время. Поэтому разводящимся супругам, желающим реализовать ипотечную квартиру, нередко приходится, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, снижать цену на свое жилье.

Независимо от развития ситуации с продажей квартиры разводящимся супругом нужно продолжать выплачивать платежи по ипотечному кредиту. В противном случае положение может только ухудшиться. Банк, не получающий выплат по кредиту, вправе продать залоговую квартиру на аукционе, причем цена реализованного жилья, как правило, бывает гораздо ниже рыночной.

Из вырученной от продажи суммы кредитная организация удержит основной долг, штрафы, пени, невыплаченные проценты и расходы на организацию аукционных торгов, и лишь оставшаяся сумма будет поделена между бывшими супругами. В результате, можно остаться и без жилья, и без финансовой компенсации.

Еще одно важное правило при разводе лиц, являющихся заемщиками ипотечных средств – необходимо известить кредитную организацию о разводе. По условиям любого ипотечного соглашения заемщики обязаны сразу оповещать банк о значимых изменениях в их жизни, включая и расторжение брака.

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Если супруги принимают решение выплачивать кредит, чтобы затем продать квартиру, возможно еще в период развода разделить ипотечную недвижимость на доли. Для этого им нужно обратиться в банк-кредитор с заявлением.

Однако и здесь возможны проблемы и «подводные камни». Например, банк откажется от такого варианта.

Его могут не устроить доходы одного из супругов, который при оформлении долевой собственности должен выступать самостоятельным заемщиком.

Или залогом по ипотеке является однокомнатная квартира, раздел которой на доли в натуре не возможен. Такое имущество, согласно ФЗ «Об ипотеке», не должно выступать самостоятельным предметом ипотеки.

Отказ банка также можно обжаловать в судебных инстанциях.

Еще вариант раздела при разводе – один из разводящихся супругов безвозмездно либо за денежную компенсацию подписывает отказ от своей доли в общем жилье, обремененном ипотекой, а другой — соглашается взять на себя все платежи по ипотечному кредиту.

Источник: https://sudinformation.com/ipoteka-do-braka-pri-razvode-sudebnaya-praktika/

Как делится при разводе квартира в ипотеку взятая до брака

Как делится при разводе квартира в ипотеку взятая до бракаСредня оценка 5 от 2 пользователей

Оформление ипотечных кредитов для тысяч людей становится единственным способом решения жилищной проблемы.

Всегда следует помнить, что выплата по ним – процесс длительный. И этот факт необходимо учитывать при вступлении в гражданско-правовые отношения.

Так, взяв ипотеку до брака, можно столкнуться с серьезной проблемой раздела имущества после развода в 2019 году.

Чтобы избежать подобных неприятностей, необходимо обратить внимание на нужные статьи Семейного и Гражданского Кодексов, ФЗ № 256 «О дополнительных мерах», ФЗ № 117 об ипотеке для военных и другие законодательные и подзаконные акты.

Права супругов

Решение вопроса о разделе имущества после развода зависит от множества нюансов. В первую очередь учитывается факт, в какой период была приобретена ценность, в какой момент возникло право собственности на нее, есть ли у супружеской пары дети и многие другие.

Если провести опрос граждан, то окажется, что большинство людей уверено в том, что имущество, купленное до брака, при разводе остается у того, кто его приобрел (СК РФ ст. 36). Однако, не все так однозначно, если вопрос касается квартиры, приобретенной в ипотеку.

Если второй супруг приобрел жилье до брака, успел до свадьбы выплатить кредит и оформить право собственности, то после развода по закону квартира отойдет именно ему. Но ипотека – это сделка, которая растягивается во времени. Выплаты по ней могут идти многие годы.

Если процесс погашения долга продолжается уже во время существования семьи, тогда квартира по окончании выплат будет считаться совместно нажитым имуществом. Соответственно и раздел ее полагается осуществлять, исходя из этого принципа (ст. 34 СК РФ).

Если брак расторгается, то в отношении ипотечной квартиры могут быть приняты следующие решения (если кредит уже погашен, и право собственности оформлено):

1. Квартира будет признана собственностью того супруга, на которого оформлялась ипотека.
2. Жилье разделят в равных долях.
3. Жилплощадь будет поделена в разных долях, исходя из размеров платежей, которые осуществлял каждый из супругов и иных факторов.

Справедливо ли делить долг по ипотеке? Если ипотечный кредит на момент развода погашен не до конца, то в отношении обязательств по нему могут быть приняты следующие решения:

1. Остаток по кредиту признается личным долгом одного из супругов. Он в свою очередь обязан компенсировать второй стороне все расходы, понесенные ей по выплате кредита.
2. Бывшие супруги приходят к соглашению о дальнейшей совместной выплате кредита и разделении квартиры в равных долях по ее завершении.
3. Проведение реструктуризации кредита, в результате которой он будет разделен, и каждый супруг будет отвечать за выплату своей части. В будущем произойдет и разделение самой квартиры.

Права супругов при разделе квартиры взятой до брака в ипотеку.

Кроме того, банк может потребовать от заемщика осуществить досрочное погашение кредита. Если такой момент был оговорен в договоре на ипотеку.

Особенности раздела новостройки

Существует большая сложность при разделе ипотечной жилплощади, если квартира приобреталась в новостройке и на момент развода дом находится еще в стадии строительства. Получается, что делить нечего, т.к. юридически квартира еще не оформлена, а значит, признать право собственности не представляется возможным.

Однако, после введения в эксплуатацию второй супруг имеет право потребовать выплатить ему компенсацию за кредитные платежи, вносимые в период существования брака.

Особенности раздела при наличии детей

Наличие детей в семье может иметь существенное влияние на раздел имущества после развода. Это касается и квартиры, купленной в ипотеку.

Если один из супругов оформил право собственности на жилье до свадьбы, то наличие детей никак не повлияет на раздел. Это значит, что и после расторжения брака квартира останется в собственности того, на кого оформлялась. Но здесь есть один нюанс, касающийся дальнейшего проживания детей.

Если после развода предполагается, что они переедут в жилье, которое по своим характеристикам существенно уступает данной квартире, то суд вынесет решение о возможности проживания детей именно в ипотечной квартире вплоть до наступления совершеннолетия.

И с ними соответственно разрешат проживать их матери.

При условии, что для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира однозначно будет поделена в равных долях между всеми членами семьи вне зависимости от размеров иных сумм, которые вносились сторонами.

Если погашение кредита происходило в период брака, но без участия материнского капитала, то квартира будет поделена по стандартной схеме. То есть или в равных долях между супругами, или один из них получит денежную компенсацию.

Как обезопасить себя от потери жилья при разводе

Если вступаете в брак при наличии квартиры, оформленной в ипотеку, то стоит озаботиться вопросом сохранения собственности за собой. Особенно это актуально при почти погашенном долге.

Для осуществления этого намерения законодательством предусмотрено два варианта действий:

• заключить соглашение о разделе имущества;
• подписать брачный контракт.

Соглашение о разделе имущества допустимо оформить на любом этапе существования брака. Можно это сделать и после развода. Кроме стандартных паспортных данных этот документ должен содержать в себе следующую информацию:

1. Наименование имущественных ценностей, которые предстоит разделить. Необходимо давать точное их определение, а не обобщенную фразу «все имущество».
2. Указание, на кого оформлена собственность.
3. Условия пользования имуществом вторым супругом. То есть оговаривается вопрос, что если квартира перейдет супругу, то жена после развода может в ней проживать какой-то срок и пр.

Если ипотечное жилье на момент заключения брака уже являлось личной собственностью одной из сторон, то включать его в соглашение не нужно. В него заносится только то имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент подписания документа.

Образец соглашения о разделе имущества можно скачать на нашем сайте для ознакомления с правильным заполнением.

Согласно Семейному Кодексу брачный договор пары имеют право заключить до свадьбы и в период брака (ст. 40 СК РФ). В отличие от соглашения, брачный контракт может содержать в себе информацию и об имуществе, которое будет приобретено в будущем. То есть если квартира находится еще на стадии строительства, допустимо обозначить в документе ее правоотношение после сдачи объекта в эксплуатацию.

Для ознакомления и правильного заполнения можно скачать образец брачного контракта на разный случай.

Если заемщик – военнослужащий

Если квартира бралась в ипотеку по программе, предусмотренной для военнослужащих, ее раздел после развода будет осуществляться по своим правилам. Дело в том, что пока гражданин служит в рядах ВС, ипотечный кредит за него выплачивает Министерство Обороны. Именно поэтому супруг (или супруга) после развода не смогут претендовать на ее часть.

Но в этом правиле есть и пара исключений. Если до погашения кредита гражданин уволился из рядов ВС, то остаток долга он обязан вносить самостоятельно. А значит, брать деньги из семейного бюджета. В таком случае после расторжения брака вторая сторона имеет право потребовать денежную компенсацию за вносимый кредитный остаток.

Вторым исключением будет использование материнского капитала для погашения кредита. В таких ситуациях жилплощадь однозначно делится в равных долях между всеми членами семьи.

Судебная практика

Как показывает практика рассмотрения дел судами в 2019 году, если квартира в ипотеку оформлена до брака, то лучшим способом избежать серьезных судебных тяжб будет брачный контракт. Во всех остальных случаях судьи будут учитывать интересы обеих сторон.

1. Гр-н Семенов В.И. оформил до свадьбы ипотеку на общую сумму 3 млн руб. На момент заключения брака долг составлял 1,7 млн руб., который был погашен в течение последующих 5 лет. Истец Семенов настаивал на признании квартиры его личной собственностью на том основании, что через год после свадьбы его жена ушла в декретный отпуск и в выплате долга не участвовала. Судья, рассмотрев обстоятельства дела, признала доводы несущественными и постановила разделить квартиру в равных долях между бывшими супругами.
2. Гр-ка Сахно Т.А. оформила квартиру в ипотеку до брака на общую сумму 5 млн руб. На момент свадьбы долг по кредиту составлял 1 млн руб. За последующие 2 года задолженность была погашена. Суд после развода постановил считать квартиру собственностью гр-ки Сахно Т.А., а ее обязал выплатить бывшему супругу компенсацию в размере 500 тыс. руб.

Вступая в брак, необходимо максимально ответственно подойти к вопросу возможного деления имущества, если семейная жизнь не заладится. Потому что даже если оформлена ипотека до брака, она все равно может быть признана в 2019 году совместно нажитым имуществом.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/ipoteka/vzyataya-do-braka.html

Ипотека, оформленная до брака: раздел при разводе

Имущественные отношения между супругами, в том числе при разводе, регулирует Семейный кодекс. В соответствии с ним, все имущество, приобретенное в период брака, является общей собственностью обоих супругов и при разводе делится пополам. В то же время имущество каждого из супругов, приобретенное до свадьбы, остается исключительно его единоличной собственностью.

Квартира, купленная в ипотеку до брака, относится именно к этому типу имущества, поэтому при разводе второй супруг не считается созаемщиком, не может требовать раздела жилья и претендовать на его часть. Если для погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, то при расторжении брака выделяется обязательная жилплощадь в собственность ребенку.

Компенсация бывшему супругу

В данном вопросе существует юридическая коллизия. Ипотечный кредит погашается из общего семейного бюджета, поэтому второй, даже неработающий, супруг по закону вправе требовать возврата половины средств, заплаченных банку.

Избежать выплаты такой компенсации практически невозможно. Тем не менее, если вы сможете документально доказать, что бывший супруг не пополнял семейный бюджет, потому что был алкоголиком или наркоманом, то определенная судебная перспектива есть.

Если же муж взял квартиру в ипотеку до брака, а жена не работала, но при этом, к примеру, занималась домашним хозяйством или воспитанием ребенка, суд признает отсутствие заработка уважительной причиной и примет ее сторону.

Если дети остаются проживать с ипотечным заемщиком, то размер компенсации бывшему супругу может быть уменьшен.

Таким образом, если вы взяли квартиру в ипотеку до брака, то при разводе:

• останетесь единоличным собственником квартиры;
• выплатите бывшему супругу половину средств, заплаченных банку в период брака;
• продолжите выплачивать ипотечный кредит, если он не выплачен до конца.

Военная ипотека

Если муж до брака купил квартиру по программе военной ипотеки, то его бывшая жена не сможет претендовать на нее, так как первоначальный взнос и регулярные платежи вносило государство, личные средства супругов не привлекались, поэтому собственность не является совместной.

Единственное исключение из этого правила – если военнослужащий покинул службу раньше, чем была выплачена ипотека, а после увольнения погашал кредит из юридически общего семейного бюджета. Его бывшая супруга в этом случае может претендовать на компенсацию в размере половины уплаченных банку совместных средств.

Если военнослужащий приобрел жилье в ипотеку до свадьбы как рядовой потребитель, то и раздел такого имущества будет производиться на общих основаниях. Если взятая по программе военной ипотеки квартира была продана во время брака, то вырученные средства считаются совместным доходом семьи, поэтому бывший супруг сможет претендовать на половину этой суммы.

Таким образом, если вы купили до брака квартиру по программе военной ипотеки, то при разводе:

• останетесь единоличным собственником квартиры;
• ваш бывший супруг не сможет претендовать на компенсацию за погашение кредита.

Ипотека в строящемся доме

Право собственности на строящееся жилье ипотечный заемщик получает уже после завершения строительства. Если до брака в ипотеку была приобретена квартира в строящемся доме, а свидетельство о собственности было выдано после свадьбы, жилье считается совместным приобретением, и вероятность его раздела крайне высока.

Если на момент развода такой кредит выплачен не полностью, то существует несколько вариантов раздела недвижимости.

1. Вы как заемщик остаетесь собственником жилья, продолжаете выплачивать кредит, а также компенсируете бывшему супругу его долю.

2. Если у вас недостаточно средств для выплаты компенсации, можно:

• досрочно погасить ипотеку;
• продать квартиру;
• поделить с бывшим супругом вырученную сумму.

3. Если у вас нет возможности досрочно погасить ипотеку, можно обратиться в банк. Алгоритм действий в этой ситуации:

• банк продает квартиру;
• удерживает сумму долга по кредиту, проценты и издержки по сделке;
• оставшуюся сумму вы получаете на руки и делите с бывшим супругом.

Если на момент расторжения брака свидетельство не выдано, то бывший супруг может требовать вернуть ему половину заплаченных банку средств из юридически общего семейного бюджета.

Как правило, суд обязывает ипотечного заемщика выплатить компенсацию за все годы, когда кредит выплачивался в браке.

Чтобы защитить свои финансовые права, поручите раздел ипотечной недвижимости при разводе опытному адвокату.

Практические советы

Попробуйте в досудебном порядке убедить бывшего супруга не претендовать на ваше имущество. Если вы получите такое согласие, заверьте его у нотариуса.

Также учитывайте, что обычно в ипотечном жилье делают ремонт, после чего его рыночная стоимость возрастает. Если это происходит в браке, то бывший супруг может претендовать на компенсацию половины потраченной суммы.

В этом случае суд потребует, чтобы он предоставил доказательства увеличения рыночной стоимости и своего финансового участия: выписки, чеки, квитанции и прочие документы.

Вы со своей стороны также сохраняйте чеки, квитанции, банковские выписки, подтверждающие ваш финансовый вклад, а также «запасайтесь» свидетелями.

Чтобы избежать финансового ущерба при разводе, юристы рекомендуют до брака погасить ипотечный долг. При отсутствии необходимой суммы вы можете оформить в банке потребительский кредит. Его вы также будете погашать в браке, но в случае развода вам не придется выплачивать бывшему супругу компенсацию, как при ипотеке.

Добрачные накопления, а также средства, полученные в безвозмездный дар во время брака, к общим доходам семьи не относятся.

Поэтому теоретически существует вариант доказать, что именно такими, а не совместными, средствами вы погашали ипотечный долг. Для этого подойдут нотариально заверенная расписка либо банковский перевод, датированные добрачным периодом.

Таким образом вы можете оспорить финансовые претензии бывшего супруга при взыскании им компенсации за ипотеку.

При покупке квартиры в ипотеку по возможности не заключайте брак до полного погашения кредита.

Брачный договор: единственная настоящая защита

Не стоит быть уверенным, что проблема развода вас никогда не коснется. Не стоит полагать, что в случае развода ваш супруг поведет себя как порядочный человек и не станет претендовать на ваше имущество. Если до заключения брака вы приобретаете квартиру в ипотеку, лучшей защитой ваших имущественных прав станет брачный договор с прописанным в нем порядком раздела.

Примерные пункты контракта:

• подтверждение, что ипотека взята до брака;
• определена доля каждого из супругов при разводе;
• определен размер денежной компенсации при разводе.

Также в брачный договор можно включать пункты о разделе совместно нажитого имущества, участии супругов в расходах и долгах. В него также можно внести формулировку, о том, что возможные неотделимые улучшения жилья за период брака в случае раздела имущества будут личной собственностью титульного собственника.

Брачный договор должен быть составлен профильным юристом и заверен нотариально. При наличии такого документа нормы Семейного кодекса не применяются. Это поможет сохранить нейтральные отношения после брака, что крайне важно при наличии общих детей. Брачный договор можно заключить не только перед свадьбой, но и во время брака, в том числе незадолго до развода.

Источник: https://www.6543210.ru/info/ipoteka-do-braka/

Как делить квартиру в ипотеке

Часто при разводе между супругами возникает спор по поводу совместно нажитого имущества. Учитывая то, что большинство жилых помещений приобретаются семьями в ипотеку, нетрудно догадаться, что одним из важных моментов при таком споре будет являться раздел ипотечной квартиры.

Какие существуют способы разрешения данных споров? Влияет ли на них момент заключения договора ипотеки? Об этих и других вопросах, возникающих в этой ситуации, пойдет речь ниже.

________________________________________________________________________________

С ЧЕГО НАЧАТЬ?

ИНТЕРЕСЫ КРЕДИТОРА

СЛУЧАЙ 1: ИПОТЕКА ДО БРАКА

СЛУЧАЙ 2: ИПОТЕКА В ПЕРИОД БРАКА

СПОСОБЫ РАЗДЕЛА

ЕСЛИ КВАРТИРА НЕ НУЖНА

ИСХОД ДЕЛА В СУДЕ

ЕЩЁ ОДИН ПУТЬ

ВЫВОДЫ

________________________________________________________________________________

КАК ДЕЛИТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ – С ЧЕГО НАЧАТЬ

Во-первых, необходимо выяснить, на кого оформлена ипотека: на обоих супругов или только на одного.

Во-вторых, способ раздела ипотечной квартиры и его результат будет зависеть от того, заключен ли договор в браке или до брака.

В данной статье подробно будут рассмотрены два наиболее распространённых варианта: договор ипотечного кредита, заключенный до брака, и в период брака на одного из супругов (когда второй супруг оказывает помощь при исполнении обязательства перед банком).

ИНТЕРЕСЫ КРЕДИТОРА

Кредитором в ипотеке по обоим случаям выступает банк. Банк – это заинтересованное лицо в отношениях при разделе имущества, поскольку при ипотеке приобретенное недвижимое имущество будет находиться у банка в залоге. Это означает, что обо всех своих действиях, касающихся раздела квартиры, желательно сообщать банку.

В некоторых случаях для совершения определенных действий в силу закона требуется его согласие. Например, соглашение супругов о разделе ипотечной квартиры должно быть одобрено банком.

Банк может отказать в разделе недвижимости, если у него будут основания предполагать, что какой-либо из супругов не сможет осуществлять выплаты по кредиту (например, в результате расторжения брака ухудшится его финансовое положение).

СЛУЧАЙ 1: ИПОТЕКА ДО БРАКА

Представим ситуацию:

Максим взял в квартиру в ипотеку, а через год женился на Алёне. В период брака они совместными усилиями оплачивали ипотеку. К сожалению, брак был недолгим – Максим и Алёна развелись еще до того, как была выплачена вся сумма долга.

Таким образом, поскольку квартира была приобретена до брака, и договор ипотеки был заключен только на Максима, в силу п. 1 ст. 36 Семейного кодекса Алёна не приобретает права на долю в ипотечной квартире.

Из судебной практики Верховного суда РФ следует, что ипотечная квартира, приобретенная до брака, может быть признана судом общей собственностью супругов.

Для этого необходимо выяснить, из каких средств производилась оплата по кредиту: из личных средств супруга, на которого оформлен договор ипотеки, или же большая часть обязательства была исполнена из общих средств супругов либо со значительным участием личных средств другого супруга.

В практике агентства «ДФ» было дело, когда договор ипотеки был оформлен на мужа еще до заключения брака. Однако наши юристы смогли отстоять право своего клиента (супруги) на долю в ипотечной квартире, доказав, что она вносила существенную часть своих личных средств в оплату ипотеки.

В частности, она регулярно перечисляла часть своей заработной платы, а также денежные средства, которые предоставляли ей родители, на карту своего супруга, используемую для расчетов с банком.

СЛУЧАЙ 2: ИПОТЕКА В ПЕРИОД БРАКА

СПОСОБЫ РАЗДЕЛА

Итак, можно выделить два способа раздела ипотечного имущества, приобретенного в браке:

1. Досудебный. В данном случае супруги могут заключить между собой соглашение о разделе, в котором по взаимному согласию распределяют доли в праве собственности на квартиру (например, по ½ каждому супругу) и обязательства по ипотечному договору (отдельно следует прописать сумму задолженности и проценты по кредиту).

Такое соглашение должно быть заверено у нотариуса в обязательном порядке.

Нотариус Должностное лицо, специально уполномоченное совершать нотариальные действия в качестве предмета своей профессии Должностное лицо, совершающие нотариальные действия сможет заверить его только при наличии согласия банка, так как подобная сделка влечет изменения в обязательствах по кредитному договору.

Обратите внимание!

За переоформление кредитного договора банк имеет право взимать комиссию в процентах от суммы долга. Может возникнуть спор о том, кто будет оплачивать размер комиссии. Супругам следует обговорить это в соглашении.

Мы всегда сообщаем своим клиентам, что судебный способ разрешения конфликта – всегда крайняя мера, обращение к которой возможно только при существенных разногласиях между сторонами каких-либо отношений.

Достичь консенсуса при внесудебном урегулировании спора лучше всего при помощи опытного юриста, так как никто не сможет лучше вникнуть во все правовые аспекты имущественных споров. У специалистов юридического агентства «ДФ» есть большой опыт не только в судебных делах, но и в досудебном урегулировании споров.

2. Судебный. Применяется тогда, когда между мужем и женой имеются разногласия относительно раздела квартиры.

Здесь стороны заявляют свои требования и их обоснования, представляют доказательства. Суд будет решать, как разделить жилье, купленное по ипотеке, и кто в каких долях будет выплачивать оставшиеся ипотечные обязательства. Как правило, суд привлекает банк в качестве третьей стороны.

ЕСЛИ КВАРТИРА НЕ НУЖНА

Такое может случиться по разным причинам. Допустим, один из супругов не желает быть сособственником ипотечной квартиры. Или банк не даёт согласие на заключение соглашения о разделе обязательств по договору ипотеки.

В таком случае супруг отказывается от причитавшейся ему доли в пользу другого супруга. Но он вправе претендовать на компенсацию в размере не менее половины стоимости недвижимости. Впрочем, супруги вправе самостоятельно договориться о другом размере компенсации в своем соглашении. Если это сделать не получается, то размер компенсации устанавливает суд.

ИСХОД ДЕЛА В СУДЕ

Решение суда может быть различным:

– Квартира переходит в собственность одного из супругов. К нему же переходят и обязательства по выплате ипотеки. Другой супруг при таком исходе вправе рассчитывать на компенсацию в размере половины уже выплаченной стоимости ипотеки. Если супруг претендует на большую сумму, чем половина, он должен будет обосновать такие требования.

Например:

При рассмотрении спора о разделе совместно нажитого имущества Игоря и Анастасии, суд решил, что ипотечная квартира переходит в собственность Анастасии. Стоимость квартиры – 4 миллиона рублей. На момент рассмотрения дела в суде была выплачена половина суммы – 2 миллиона рублей.

Таким образом, кроме квартиры, к Анастасии перейдет обязанность оплатить оставшийся долг, а Игорь получит компенсацию в размере половины суммы, выплаченной в период брака (1 миллион рублей).

– Квартира делится между супругами на доли. Соответственно, по долям переходит и обязанность по уплате оставшейся стоимости ипотеки.

ЕЩЁ ОДИН ПУТЬ

Бывает такое, что в связи с расторжением брака необходимость в квартире исчезает. Тогда супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, а из вырученной суммы погасить оставшийся банковский долг. Оставшиеся после погашения задолженности денежные средства супруги могут разделить между собой.

Отметим несколько важных моментов:

· Для продажи нужно получить согласие банка, так как при ипотеке квартира находится у него в залоге. На практике это не вызывает трудностей: банки часто одобряют подобные сделки, ведь таким образом банк минимизирует риски неисполнения обязанностей по уплате кредита.

· При продаже надлежит сообщить покупателю о том, что квартира находится в залоге у банка.

Данная обязанность многократно усложняет жизнь продавцам. Почему? Потому что квартира обременена залогом.

Это означает, что банк может обратить на нее взыскание в случае неисполнения обязанностей по уплате суммы кредита и процентов.

Такое положение дел отпугивает многих покупателей, поэтому найти лицо, готовое приобрести ипотечную квартиру, сложно.

Единственное, что в такой ситуации можно посоветовать – сообщить покупателю, что полученная денежная сумма уйдет на погашение оставшейся задолженности. Рекомендуем каждое такое действие фиксировать в письменном виде.

ВЫВОДЫ

В данной статье мы постарались раскрыть основные положения, которые нужно знать при разделе квартиры, находящейся в потеке. Тем не менее, все нюансы этого вопроса затронуть в одной статье не получится.

Например, существуют особенности раздела имущества у супругов, имеющих детей. В связи с тем, что очень часто трудно понять, как действовать при разделе ипотечной квартиры, лучше заручиться поддержкой опытных специалистов.

Юридическое агентство «ДФ» 17 лет находится на рынке юридических услуг. Наши специалисты окажут профессиональное содействие при составлении искового заявления, подготовят все необходимые документы и доказательства, оценят риски и представят интересы клиента в суде.

Чтобы с нами связаться, звоните или записывайтесь на консультацию по телефону: +7 (343) 201-81-81

Защита ваших прав – наша работа.

Источник: https://osincev.org/services/semeynyie-sporyi/kvartira-v-ipoteke-delit-nelzya-zhdat/