Возможна продажа совместного имущества после развода?

Раздел проданного супругом имущества: можно ли разделить общую собственность, порядок и основания для признания сделки недействительной

Продажа одним из супругов общего имущества без согласия другого супруга не препятствует его разделу.

При этом для фактического раздела проданных вещей, необходимо признать недействительность сделки, по которой они были отчуждены.

Если такая сделка касалась недвижимости, для оспаривания достаточно будет лишь факта отсутствия согласия супруга на продажу, если же иных вещей — необходимо доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия второго супруга.

Если же признать недействительность не удалось или для этого не было условий, то заинтересованный супруг вправе требовать от супруга-продавца компенсации, размер которой будет рассчитан пропорционально его доле в общем имуществе исходя из рыночной стоимости проданной вещи.

Можно ли разделить общее имущество, проданное одним супругом без ведома другого

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется супругами по обоюдному согласию, которое, однако, при совершении сделок с таким имуществом презюмируется (изначально предполагается).

Презумпция согласия одного супруга на распоряжение общим имуществом позволяет второму супругу, достаточно свободно, законно и без каких-либо препятствий продавать совместно нажитые вещи кому угодно, не спрашивая согласия второго супруга.

Однако, даже после продажи общей собственности, супруг, права которого нарушены, может требовать раздела проданной вещи. Для этого он должен был быть против продажи вещи. Рассмотрим способы раздела более подробно:

• Так, если покупатель общего имущества знал о наличии у продавца бывшего супруга, который имеет претензии относительно этого имущества, знал о спорном характере данного имущества или об отсутствии согласия супруга на ее продажу, то согласно абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ, такая сделка купли-продажи может быть признана судом недействительной. Однако для этого, второму супругу необходимо будет доказать, что покупатель действительно знал об отсутствии согласия.
• Если суд сочтет приведенные доказательства достаточными, он признает сделку недействительной, что согласно ст. 167 ГК РФ, повлечет восстановление над проданной вещью законного режима совместной собственности супругов. Далее ее раздел будет осуществляться в обычном порядке — путем заключения соглашения или путем подачи в суд иска о разделе.
• Если покупатель не знал о наличии супруга, спорном характере имущества или об отсутствии супружеского согласия на отчуждение общей собственности, суд однозначно откажет в требованиях о признании купли-продажи недействительной. В таком случае следует считать, что супруг-продавец, получил большую часть имущества, чем полагающаяся ему доля.
• Согласно п. 3 ст. 38 СК РФ, в случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает его долю в праве общей собственности, другому супругу присуждается компенсация для покрытия такой несоразмерности. Такая компенсация может выражаться в денежных средствах или большей доле общего имущества.

Пример

Гражданка Б подала в суд иск о разделе с ее бывшим супругом Т, совместно нажитого имущества, одним из требований которого было взыскание с Т компенсации за часть квартиры, проданной им после расторжения брака.

Свое требование она обосновала тем, что квартира была куплена в браке, а поэтому являлась общей собственностью (ст. 34 СК РФ). Расторжение брака не прекращало режима общей собственности на квартиру, а поэтому ее продажа, согласно ст. 253 ГК РФ, требовала согласия Б.

Поскольку Т продал квартиру без ее согласия, он получил часть имущества, большую, чем его ½ доля, что согласно п. 3 ст. 38 СК РФ, требовало присуждения Б компенсации.

Согласившись с аргументами Б, суд разделил оставшееся имущество супругов пополам, а также обязал Т выплатить Б компенсацию, равную половине вырученных от квартиры средств.

Признание недействительной сделки по продаже совместного имущества

Признание недействительности любой сделки, в том числе и сделки по продаже совместного имущества, как и применение соответствующих последствий ее недействительности, согласно ст.

166 ГК РФ, осуществляется в судебном порядке.

Для этого супругу, чьи имущественные права нарушены такой сделкой, необходимо подать в суд исковое заявление, в котором он изложит суть проблемы и попросит признать ее недействительность.

Если супруг сможет доказать свою правоту и суд вынесет решение о признании недействительности продажи совместно имущества, то согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ, каждая из сторон обязана будет вернуть все полученное ими по сделке. Следовательно, возвращаясь обратно к продавцу, проданная ранее вещь снова обретает режим совместной собственности.

Отсутствие при заключении сделки купли-продажи общих оснований недействительности, указанных в ст. 168 — ст. 179 ГК РФ, не является препятствием для заинтересованного супруга при оспаривании — в целях раздела совместного имущества, применению подлежит совсем другое специальное основание, вытекающее из законного режима имущества супругов. Рассмотрим его более подробно.

Основание признания недействительной сделки, совершенной одним из супругов

Для признания сделки, совершенной одним из бывших супругов в отношении их совместно нажитого имущества, недействительной, законодатель предусмотрел специальное основание. Так, согласно п. 2 ст.

35 СК РФ, сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана судом недействительной по причине отсутствия согласия одного из супругов на ее совершение.

При этом необходимо учитывать следующие аспекты:

• В общих случаях, когда такая сделка направлена на отчуждение движимого имущества супругов, и она не требует ни проведения регистрации, ни нотариального удостоверения, условием признания недействительности является доказанность того факта, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия второго супруга на продажу такого имущества.
• Обязанность доказывания данного факта возлагается на супруга-истца. Очевидно, что возможность доказывания осведомленности покупателя об отсутствии согласия второго супруга зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, однако в любом случае это представляется довольно сложным. Косвенно свидетельствовать о такой осведомленности может тот факт, что покупатель знал о проведении процедуры раздела имущества и о его спорном характере.
• В случае если сделка об отчуждении общего имущества направлена на продажу недвижимости, требует проведения регистрации или нотариального удостоверения, то для ее проведения необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК). Отсутствие такого согласия также является основанием для признания недействительности такой сделки, однако условие о доказанности факта осведомленности покупателя о его отсутствии соблюдения не требует.
• Недействительность сделки может быть признана судом даже в случае, если второй супруг давал устное согласие на отчуждение совместного имущества, однако условия, на которых оно было дано, небыли соблюдены (например, продажа вещи по цене, существенно ниже той, которая оговаривалась супругами).

Порядок признания недействительной сделки по продаже совместного имущества супругов

Признание недействительности сделки с общим супружеским имуществом возможно исключительно судом, в рамках обычного искового производства. Для этого заинтересованный супруг инициирует соответствующее рассмотрение такого дела в суде, путем подачи искового заявления.

Сделки, совершенные одними супругами в отношении общего имущества без согласия вторых супругов являются оспоримыми. Исходя из этого, срок давности для их оспаривания в суде составляет один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), с момента, когда супруг, права которого нарушены, узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Анализ судебной практики рассмотрения таких дел позволяет выделить типичный порядок признания недействительности сделок по продаже совместно нажитого имущества супругов, который состоит из следующих этапов:

• Сбор доказательств и подготовка документов. Поскольку на заявителя, согласно ст. 56 ГПК, будет возложено бремя доказывания тех фактов, на которое он ссылается в обоснование своих требований, супругу-истцу необходимо заранее подготовить все возможные документальные доказательства, а также иные документы, которые могут потребоваться, в частности:
  1. копия искового заявления;
  2. копия оспариваемого договора или иные документы, подтверждающие совершение спорной сделки;
  3. копия свидетельства о регистрации брака;
  4. документы, подтверждающие собственника спорного имущества, а также его нахождение в совместной собственности супругов;
  5. иные документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в заявлении.
• Оплата госпошлины. Перед подачей иска супругу-истцу необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение дела, которая составляет 300 рублей. Квитанцию о ее уплате необходимо приложить к другим документам и представить в суд вместе с иском (ст. 132 ГПК).
• Составление и подача искового заявления. В иске необходимо в хронологическом порядке изложить все обстоятельства ситуации, начиная с момента приобретения спорного имущества. Обязательно необходимо указать на отсутствие согласия истца на продажу имущества, а также на осведомленность об этом как второго супруга, так и покупателя. Сам иск подается в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК) или по выбору истца (ст. 29 ГПК).
• Рассмотрение дела и вынесение решения. В судебном процессе все обстоятельства, указанные в иске будут подробно изучены. При обоснованности требований истца и при наличии требуемых доказательств, сделка будет признана недействительной. Решение суда вступит в силу по истечении месячного срока со дня его вынесения (ст. 209 ГПК). Тогда режим имущества супругов будет восстановлен, что позволить делить спорную вещь в общем порядке.

Компенсация за долю в проданном имуществе супругов

В случаях, когда в признании недействительности спорной сделки супругу-истцу было отказано или условия для ее признания попросту отсутствовали, супруг, имущественные права которого нарушены, может претендовать лишь на получение компенсации за принадлежащую ему долю в проданном спорном имуществе. Право на такую компенсацию возникает у супруга ввиду того, что по факту, супруг-продавец получил в собственность часть имущества, превышающую его долю (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Как правило, размер такой компенсации определяется в денежном выражении, исходя из рыночной стоимости имущества на момент его продажи. При этом особой роли не играет, за какую конкретно цену было продано имущество — истец вправе требовать компенсации в размере, определенном именно из рыночной стоимости.

Законодатель допускает предоставление такой компенсации и в ином выражении, например, путем выделения такому супругу большего объема имущества, соразмерно стоимости части проданной вещи. Для получения такой компенсации необходимо учитывать и другие нюансы:

• Выделение компенсации возможно в договорном порядке. Это осуществимо путем заключения соглашения о выплате компенсации, а если все остальное имущество еще не разделено — путем заключения соглашения о разделе имущества. Размер компенсации, определяемый таким соглашением, может быть любым — соблюдение соразмерности доли в проданной вещи не является обязательным.
• Если в согласительном порядке договориться не получилось, взыскание компенсации за долю в проданном имуществе возможно в судебном порядке. В таком случае супруг должен подать в суд соответствующее исковое заявление.
• В случае если раздел остального имущества также не осуществлен, получить компенсацию за долю в проданной вещи можно путем подачи иска о разделе общего имущества с дополнительным требованием о выделении компенсации. В таком случае ее размер будет пропорционален размеру принадлежащей истцу доли, которая в общих случаях равна 1/2 от стоимости (ст. 39 СК РФ).

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Мой бывший муж без моего согласия продал по заниженной цене своему брату автомобиль, купленный на общие деньги. Можно ли оспорить данную сделку?

Согласно п. 2 ст. 35 СК, такая сделка может быть признана недействительной по мотивам отсутствия Вашего согласия, лишь при условии, что Вы сможете доказать, что брат мужа знал об отсутствии такого согласия. В противном случае основывая свои требования на п. 3 ст. 38 СК, Вы можете претендовать лишь на компенсацию, равную половине рыночной, а не договорной стоимости авто.

Бывшая жена, во избежание раздела общей коллекционной картины, продала ее своей подруге без моего согласия. Как можно доказать, что подруга знала об отсутствии моего согласия?

Доказать данный факт достаточно проблематично и возможность этого зависит от особенностей дела.

Так, прямым или косвенным фактом осведомленности подруги может стать, например, то, что она была регулярным свидетелем ваших ссор с бывшей супругой относительно картины, знала о процедуре раздела имущества, неоднократно слышала про спорный характер данной вещи и т.п. Доказывать это в суде можно любыми законными способами — представлением смс переписки, видео — и аудиодоказательств, показаний свидетелей и т.д.

Источник: http://razvod-expert.ru/imushhestvo/prodannoe/

Может ли один супруг продать квартиру после развода без согласия второго

Вопрос распоряжения общими имущественными объектами супругов после расторжения брака волнует многих. Граждане после развода не всегда торопятся поделить собственность официально, довольствуясь устной договоренностью. В итоге это приводит к множеству проблем.

В первую очередь с получением согласия супруга на продажу. Граждане часто уверены, что если они развелись несколько лет назад, и вторая сторона никогда не претендовала на имущество, то и согласие не нужно. Но это не так.

Сторонам следует при решении вопроса руководствоваться нормами СК РФ, ГК РФ и ФЗ РФ № 218.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.

Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.

Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.

Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.

Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.

Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.

Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.

Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.

Есть только один вариант, кода квартира, приобретенная в браке, может быть продана без согласия бывших супругов. Это возможно при условии, что у них изначально не возникало право собственности на эту недвижимость. Квартира, приобретенная в период брака, не расценивается в качестве совместной собственности, если:

1. Она получена по безвозмездным сделкам (подарена, оформлена в наследство, приобретена по договору ренты). Причем все эти сделки должны быть подтверждены документально. И в качестве приобретателя в этих документах указан только один из супругов.
2. Она куплена на денежные средства, которые являются личной собственностью покупателя. Нужно учитывать, что если в браке он заработал какую-то сумму, она не будет его личной, а относится к средствам семейного бюджета. А вот если в браке он продал имущество, которым владел до свадьбы, вырученные средства – это собственность личная.

Согласие на продажу таких объектов можно не получать ни в браке, ни после его расторжения.

Не потребуется оно, если недвижимость приобреталась в долевую собственность. Например, когда квартира была приватизирована обоими супругами. Даже если второй владелец в ней не живет, право собственности он сохранил на свою долю.

Если после развода кто-то из собственников желает продать свою часть, согласия бывшего супруга на проведение сделки испрашивать не нужно. Зато требуется письменно его уведомить и предложить свою долю к выкупу. Второй владелец имеет преимущества перед другими покупателями.

Квартиру можно продавать, только если бывший супруг откажется выкупать долю. Причем реализовать свою часть квартиры можно по цене не ниже той, что была указана в уведомлении супругу.

Продажа совместно нажитого имущества

Особенности продажи совместно нажитого имущества

Оба супруга имеют на общее имущество равные права. Они могут распоряжаться им: дарить, продавать. Изначально предполагается, что при совершении сделок с общим имуществом один из супругов действует с заведомого согласия второго супруга. Часто доказать факт, что этого самого согласия не было, очень проблематично. Т.е.

одна сторона может продать общее имущество, а потом заявить, что второй супруг давал на него согласие. Такие ситуации часто встречаются при продаже автомобилей. Когда сделка осуществляется одним из супругов, на которого зарегистрировано авто. Технически выполнить это не сложно, т.к.

договор купли-продажи ТС сейчас не обязательно заверять в нотариальной конторе.

Но с отчуждением недвижимости ситуация иная. ДКП квартиры обязательно подлежит нотариальной заверке (ст.42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). А значит, для его реализации следует предварительно получить согласие супруга на продажу.

В какой форме нужно получить согласие

Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.

Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
3. ДКП или иной документ на жилище.
4. Свидетельство о праве собственности.

Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.

За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.

Если согласия получено не было

Закон не предусматривает мер наказания для владельцев общей недвижимости, которые продают ее без согласия бывшего супруга. Возможно, стороны достигли устной договоренности, и нарушать ее никогда не будут. В таком случае у квартиры появится новый владелец, и больше никакой совместной собственности у супругов не будет.

Но если второй супруг решит, что он желает получить свою часть жилья или компенсацию за нее, то отсутствие согласия на сделку может существенно навредить. Все потому, что пострадавшая сторона получает право обратиться с иском в суд и потребовать признания сделки недействительной. И судья, наверняка, это требование удовлетворит.

Далее этот истец подаст еще один иск уже о разделе имущества. Часть квартиры придется уступить.

Но это еще не все. От таких действий пострадает покупатель жилья. Его ждут материальные и моральные издержки. И наверняка, он захочет их вернуть. А значит, подаст иск против продавца о возмещении морального и материального вреда. Сумма по итогу может получиться немаленькая.

Поэтому, конечно, нежелание получать согласие бывшего супруга на продажу квартиры – деяние не наказуемое, но может привести к существенным убыткам.

Особые ситуации

Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.

Продажа доли в квартире
одним из супругов

Продажа доли в квартире

Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать.

Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е.

по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:

1. Невозможность установить его местонахождение.
2. Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.

Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.

Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/mozhet-li-odin-suprug-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-vtorogo.html

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в городе Санкт-Петербурге.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.

Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

Конечно, можно рискнуть и продать квартиру, купленную в браке, после развода и отсутствия воли на то супруга. Ведь сейчас согласование не входит в перечень документов, которые необходимые Росреестру для перерегистрации права собственности.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после развода без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Также, указание на то, что квартира относится к личной собственности, может содержаться и в брачном контракте. Тогда это обстоятельство тоже будет иметь важное значение.

Олег Росляков, источник yurist-spb24.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Возможно ли продать совместную недвижимость после развода?

Сделки с недвижимость проще всего совершать неженатым людям. Причем в данном случае под понятием «неженатый собственник» имеется в виду человек, который никогда не был женат.

 В реальной жизни во избежание неприятных ссор в будущем нужно договариваться о дележке возможных будущих доходов от продажи еще до приобретения совместного дома.

Если же вы уже были женаты, вы уже никогда не будете считаться неженатым при продаже недвижимости, даже через 50 лет после окончания совместной жизни или сожительства.

По закону, вы в этом случае можете быть либо разведенным, либо вдовцом. 

В типовых случаях нотариусы и маклеры всегда спрашивают о семейном положении продавца и покупателя. Это делается не из любопытства, а согласно вытекающим из законодательства обязательствам. Продажа и покупка недвижимости зависит напрямую от того, когда приобретено имущество и как сейчас обстоят дела у участников сделки.

 Недвижимость, приобретенная до брака, а также полученная по наследству или в подарок является единоличной собственностью одного из супругов, который может ею распоряжаться так, как сам пожелает. Также может один супруг распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению в том случае, если это позволяет договор о разделе имущества.

В этом случае для оформления ипотеки и продажи разрешение второго супруга не нужно. Больше всего споров порождают деньги Во всех остальных случаях недвижимость, приобретенная во время брака, становится совместной собственностью, и при продаже и муж, и жена должны быть согласны с продажей.

При оформлении сделки оба должны прийти к нотариусу или передать нотариально заверенную доверенность. Совместную недвижимость позволяет продать также решение суда, которое показывает, в чьей собственности находится имущество или какими долями полученные от продажи деньги будут разделены между участниками сделки.

 Довольно часто согласие дается полюбовно, но бывает и так, что сделка срывается из-за того, что один из бывших супругов не согласен на сделку или считает, что получает слишком маленькую сумму с продажи.

Наиболее спокойно проходят сделки, где свою долю в первую очередь получает некогда профинансировавший покупку совместного дома банк, а затем оставшаяся сумма делится пополам между супругами. Деньги делятся в этом случае ровно пополам не зависимо от того, кто нашел средства на собственное финансирование покупки и как оплачивали погашение кредита.

Совместно оформленный кредит также можно гасить в равных долях, но при создании совместного гнездышка часто бывает так, что собственное финансирование находят, к примеру, жена или родственники жены, но договариваются, что взносы по кредиту будет платить муж.

 Также может случиться, что один из бывших супругов согласен разделить доход 50/50, но второй хочет получить значительно больше. Если договориться не удается, то этот спор разрешается в суде. До тех пор невозможно продать недвижимость.

 У нотариуса встречаются бывший и нынешний супруг Самый сложный случай, когда совместная жизнь уже давно закончена и хочется уже купить новое жилье с новым спутником жизни, но прежний брак еще не разорван. Например, Юри и его партнерша Пилле покупают себе новую квартиру, но Юри и Мари еще не до конца развелись.

В этом случае к нотариусу должна прийти и официальная жена Мари либо она должна быть согласна заключить с Юрии договор о разделе имущества, раз развод нельзя оформить с сегодняшнего дня. На практике также до сих пор встречаются случаи, когда дед уже давно умер и бабушка живет уже много лет с детьми, а наследство так и остается не оформленным.

Если бабушка хочет продать свой дом где-то в лесу, она не сможет сделать это без оформления наследства. В самом легком случае дед мог оставить завещание, где он оставил свою долю недвижимости бабушке.

В остальных же случаях круг наследников расширяется на детей и более далеких родственников, которые должны либо официально отказаться от права на наследство, либо прийти к нотариусу на оформление сделки.

 Из личного опыта и со слов других маклеров и знакомых нотариусов скажу, что покупка недвижимости в совместную собственность, если сособственники не состоят в браке по сути то же самое, как и брачное совместное имущество. Поскольку права и обязанности собственников общие, необходимо договориться о разделении выручки от продажи, будь то 50/50 или 99/1.

 В некоторых случаях, когда любовь угасает, и дороги супругов расходятся, используют преимущественное право покупки. Для этого берут займ, и из него выплачивается положенная второй половине доля. Однако часто бывает, что отношения настолько обострились, что обе половины желают продолжить свою жизнь в новом месте.

В этом случае самое верное – это доверить организацию продажи недвижимости нейтральному человеку. Поможет нейтральный человек Если недвижимость продают сами разведенные, то часто случается, что один из супругов, проживающий в этом доме на самом деле не хочет выезжать и,в связи с этим, начинает сознательно или неосознанно тормозить процесс продажи.

Это выглядит так, что он дает потенциальным покупателям наполненную эмоциями отталкивающую или отпугивающую информацию. Покупатель чувствует себя неуютно и нежелательным гостем, когда показывающий квартиру хулит свою бывшую вторую половину, окружение и соседей, показывает неубранные комнаты или вовсе не впускает покупателя в дом.

 Бывают и такие случаи, что после развода недвижимость идет на продажу по инициативе банка или иного кредитного учреждения или экс супруг передает требования к судебному исполнителю, но это скорее исключение, чем норма. В отличие от маклера, который может снизить цену недвижимости лишь, согласовав это с собственником, судебный исполнитель исходит из закона и не станет спрашивать у собственника разрешения снизить цену. Очевидно также и то, что нейтральный продавец сумеет адекватно оценить рыночную ситуацию и не станет ждать месяцами и годами предложений о покупке по завышенной цене. Если один из собственников нуждается в новом жилье после продажи и в особенности, если он желает переехать в иной регион, об этом также стоит поговорить с маклером. Маклер даст совет и поможет найти решение, но необходимо и самому внимательно смотреть по сторонам. Возможно, сначала в новом месте стоит снимать квартиру, вжиться и затем уже купить свое жилье. Продажу одного объекта и покупку другого можно оформить у нотариуса одной сделкой, чтобы после выезда не пришлось жить на улице. Хотя покупатели не всегда соглашаются с таким вариантом, но можно договориться о сроке выезда из старого места жительства в течение, например, одного месяца, чтобы семья смогла спокойно организовать свой переезд и поселение в новом месте. По материалам портала Arco Vara

Источник: https://www.dv.ee/novosti/2017/01/06/vozmozhno-li-prodat-sovmestnuju-nedvizhimost-posle-razvoda

Как продать совместную недвижимость после развода

Пашкевич Александр Николаевич

Вступая в брак, молодожены обычно не задумываются о том, что когда-нибудь могут расстаться. В то же время, по статистике в Беларуси в среднем из десяти браков распадается пять. Таким образом, каждая вторая пара при разводе сталкивается с вопросами, которые на момент создания семьи не казались актуальными.

Одной из насущных проблем, как правило, становятся споры по разделу совместно нажитого имущества, в том числе, недвижимости.

О том, что такое общая собственность, как заблаговременно оградить себя от сложностей при распоряжении ею после расторжения брака и какова последовательность действий при намерении продать совместную недвижимость, рассказывает заместитель директора агентства «АЛЬТЕРНАТИВА Брест» Александр Пашкевич.

Не все имущество после развода считается общим, требующим при его продаже согласия обоих бывших супругов.

Законодательством установлено, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное ими в период брака в дар или в порядке наследования, является собственностью каждого из них. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.д.

), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств, также признаются имуществом того, кто ими пользовался.

Общей же совместной собственностью признается имущество, нажитое супругами в период брака, в том числе подаренное им на свадьбу. В отношении совместно нажитого имущества супруги имеют равные права, даже если один из них в период брака был занят ведением домашнего хозяйства, уходом за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного заработка (дохода).

Имущество каждого из супругов (подаренное, приобретенное до брака, наследованное) может быть также признано общей совместной собственностью, если в судебном порядке будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Например, капитальный ремонт, перепланировка или реконструкция квартиры, жилого дома и т.д.

Для отчуждения (продажи) совместно нажитой недвижимости требуется согласие обоих супругов, состоящих в браке или находящихся в разводе, вне зависимости от того, на кого она оформлена и какой срок прошел со дня расторжения брака.

Недооценка или незнание этого факта могут повлечь значительные затруднения при продаже собственности.

Так иногда приобретенное в браке имущество становится практически «непродаваемым», например, если бывший супруг уехал за границу на ПМЖ и отсутствует информация о месте его проживания.

Или же продажа будет сопряжена с большими материальными (госпошлина при подаче иска в суд о разделе имущества составляет 5% его стоимости), временными и психологическими затратами.

Распространено ошибочное мнение, что по истечении трех лет с момента расторжения брака нажитое общее имущество может быть продано супругом, на чье имя оно зарегистрировано, без согласия другого супруга.

Данное мнение возникло в связи с наличием установленного законодательством трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью бывших супругов. Однако незаявление иска о разделе общего имущества не означает отказ от права на данное имущество.

Поэтому и после истечения трехлетнего срока после расторжения брака при отчуждении имущества требуется согласие бывшего супруга.

Юристы рекомендуют во избежание проблем в будущем заранее позаботиться об установлении порядка раздела или распоряжения общим совместным имуществом в период брака или после его расторжения. Наиболее универсальным инструментом для урегулирования такого рода вопросов является брачный договор.

Это документ может быть подписан до заключения брака, тогда он вступит в силу с дня регистрации отношений.

Договор также может быть составлен в любое время в период нахождения супругов в браке вплоть до дня вступления в силу решения суда о расторжении брака или до дня регистрации расторжения брака ЗАГСом (то есть когда вопрос раздела общего имущества уже возник).

Таким образом, супруги на стадии оформления развода имеют возможность «уладить» все вопросы по общему имуществу посредством заключения брачного договора.

В нем можно подробно описать, каким образом будет разделено общее имущество, существующее на момент заключения брачного договора, или которое поступит в собственность супругов в будущем:

1) общая совместная собственность станет общей долевой собственностью, например, каждому супругу по ½ доле в праве на квартиру, жилой дом, машину и т.д.

Само по себе это при необходимости продажи всего объекта недвижимости ситуацию не упрощает, ведь вместо получения согласия на продажу от одного из бывших супругов, продавцами будут выступать оба супруга.

Оформить долю в совместно нажитом имуществе можно не только путем заключения брачного договора, но и обратившись с заявлением к нотариусу, который выдаст одному из супругов или им обоим свидетельство о праве собственности на долю в имуществе.

Свидетельство может быть получено как в период брака, так и бывшим супругам после расторжения брака независимо от срока, прошедшего после его расторжения.

2) общее имущество поделено между супругами, например, жене – жилой дом и деньги, мужу – машину с гаражом или наоборот. Это дает возможность каждому бывшему супругу самостоятельно распорядится поступившим в его собственность имуществом.

Раздел нажитого общего имущества может быть произведен супругами не только после расторжения брака, но и в любое время, причем, применение слова «раздел» не всегда правильно отражает суть действия.

Брачным договором может быть прекращена общая совместная собственность и в отношении одного находящегося в общей собственности конкретного имущества (например, квартиры или жилого дома), при этом данное имущество становится собственностью одного из супругов, а второй по договору может ничего не получать взамен.

Если расторжение брака уже оформлено, брачный договор не заключался, а продать общее недвижимое имущество необходимо, то договор купли-продажи будет заключать (подписывать) тот из супругов, на кого недвижимое имущество зарегистрировано. Для того, чтобы сделка состоялась и в дальнейшем не была расторгнута в судебном порядке, необходимо получить согласие на продажу от бывшего супруга.

Такое согласие может быть оформлено непосредственно при удостоверении договора купли-продажи нотариусом или регистратором. Кроме того, согласие может быть оформлено нотариально, а также в посольстве, консульстве за границей в случае, когда бывший супруг не может или не хочет присутствовать на сделке.

С момента смерти бывшего супруга согласие утрачивает силу, а это значит, что, если у него есть наследники, к ним переходят права и разрешение необходимо будет получать у них.

Если бывшие супруги не могут достичь соглашения относительно условий продажи общего имущества, например, продажной цены недвижимости или порядка распределения денежных средств, полученных от продажи, то в этом случае сделку заключить невозможно.

Остается либо разделить совместное имущество, обратившись с исковым заявление в суд, если не истек 3-летний срок со дня расторжения брака. Либо получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на долю в имуществе, нажитом в период брака.

Нужно учитывать, что заявление на получение такого свидетельства подписывают оба бывших супруга, и нотариус не вправе выдать свидетельство при наличии спора между бывшими супругами в отношении имущества. О нюансах продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество мы уже писали.

Поэтому, если хотите сохранить настроение, сберечь деньги и время, имущественные вопросы постарайтесь урегулировать в период брака, и, желательно, до того, как семейные отношения начинают безвозвратно трещать по швам.

Примите участие в опросе – нам важно Ваше мнение!

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://a-brest.by/media/kvartiry/kak-prodat-sovmestnuyu-nedvizhimost-posle-razvoda/