Покупка квартиры по завещанию менее года

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по завещанию менее года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

Основные положительные моменты:

• жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
• объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
• новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

Покупка квартиры, полученной по наследству

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным – это главный риск.

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Дополнительные важные детали:

1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

Рынок российской недвижимости изобилует мошенниками. Практически каждый день появляются новые, все более изощренные приемы обмана. Причем, распознать подвох удается через месяцы, и даже годы.

В результате покупатель остается без денег и квартиры. Обращение в полицию не всегда приводит к положительному результату, поскольку злоумышленники тщательно готовят преступление. Поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Выгодное место дома и цена квартиры, должны отойти на второй план. Ведь в итоге можно потерять все.

Основные приемы мошенников при продаже:

• отчуждение с прописанным в квартире жильцом;
• совершение сделки по доверенности;
• злонамеренная договоренность с одним из наследников;
• обман собственника при жизни, с целью оформления завещания на афериста.

Данные комбинации успешно применяются злоумышленниками на практике. Добиться в судебном порядке справедливости сложно, а в некоторых ситуациях невозможно. Есть прямой смысл разобрать каждую схему подробнее.

Риски покупки квартиры полученной по наследству (завещанию)

Суть вкратце такова. В продаваемой квартире остается зарегистрированным человек, имеющий право на пожизненное пользование. Между ним и продавцом происходит сговор.

После того как договор купли-продажи заключен, гражданин отказывается освобождать помещение. Такие аферисты требуют от нового владельца денежной компенсации или предоставления иной жилплощади, обосновывая это тем, что им негде проживать.

Когда новый собственник пытается силой выселить гражданина, тот обращается в суд. В иске мошенник просит, чтобы сделку признали недействительной или добивается права проживания в квартире.

Да, суд, при вынесении решения обяжет продавца возвратить деньги за квартиру. Однако на практике аферисты заявляют, что их уже нет, и на стадии исполнительного производства добиваются поэтапного погашения долга. В свою очередь, процесс взыскания растянется на десятилетия.

Естественно, это невыгодно покупателю. Нельзя выписать человека по закону из квартиры, если у него есть пожизненное право пользования ей.

Чтобы не попасться на уловку, перед заключением договора нужно попросить у наследников справку обо всех зарегистрированных в квартире лицах. При необходимости, предварительно поставить условие, чтобы все, лица, имеющие право пользования жилым помещением выписались. На уговоры, подождать, не соглашаться.

Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.

Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.

Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.

Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.

Новая редакция части 3 Гражданского кодекса РФ существенно расширила список лиц, которым позволено быть призванными к наследованию. Теперь он включает не только ближайших родственников, но и детей братьев и сестер (племянников), а также нетрудоспособных иждивенцев наследодателя.

Согласно наследственному праву ГК РФ, наследование делится на два типа: по завещанию и по закону.

Покупка полученной по наследству квартиры – это рискованное дело, потому что ни один из способов наследования не гарантирует ясности в деле о наследстве. Часто продавцы квартир скрывают информацию о родственниках, с которыми не захотели делиться наследством.

Бывает так, что сами продавцы не знают о существовании этих родственников, например, о детях от первого брака.

Иногда проблемы возникают в связи с операциями, которые производились с имуществом до того, как оно перешло по наследству:

• нередки факты ущемления прав родственников по причине их пьянства;
• лишение доли имущества в процессе приватизации.

Внимание! Любой из обделенных наследников может обратиться в суд.

Вопреки расхожему мнению, завещание также не является защитой покупателя от рисков. Может найтись наследник с другим завещанием, составленным позднее. Действительна будет более поздняя версия. Другие наследники умершего могут оспорить завещание в суде.

Нотариусы не всегда имеют возможность проверить полный круг наследников и выдают свидетельство о праве на наследство лицам, явившимся в нотариальную контору. Наследник, чьи права были нарушены, может через суд признать такое свидетельство недействительным.

Указанный в законодательстве срок исковой давности (3 года) нельзя понимать буквально. Отсчет 3 лет идет с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об ущемлении своих прав. Человек может жить в другом государстве и много лет не подозревать о том, что является наследником.

При покупке квартиры, доставшейся по наследству и перешедшей в собственность продавца менее 3 лет назад, риски покупателя приблизительно равны рискам покупки на основании любого другого правоустанавливающего документа: договора дарения, купли-продажи, ренты и т.д.

Все виды договоров можно попытаться расторгнуть по причине того, что продавец в момент сделки был недееспособен, введен в заблуждение, находился под принуждением или сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях.

При более длительных сроках, прошедших с момента оформления документов, сделка с квартирой, полученной по наследству, становится более рискованной, чем другие виды перехода собственности.

С другой стороны, со временем уменьшается вероятность доказать в суде весомость причины пропуска срока исковой давности. Обезопасить себя на сто процентов не получится, но можно максимально исключить возможность возникновения проблем.

В первую очередь нужно проверить дееспособность наследодателя и его право на объект недвижимости. Желательно проверить нотариуса, оформлявшего завещание и свидетельство о праве на наследство, – до сих пор существуют недобросовестные нотариусы.

Также стоит проанализировать законность прав наследника и его дееспособность. Основным вопросом остается возможность появления других лиц, претендующих на долю собственности, помимо собственника квартиры. Требуется и досконально изучить свидетельства о браке и рождении.

Особенности.Вероятность возникновения проблем с наследством, полученным от матери, меньше, чем при наследодателе-отце.

Риски при покупке квартиры у наследников

В договоре купли-продажи необходимо указать полную стоимость приобретаемой недвижимости. В случае расторжения договора именно стоимость, зафиксированная документально, будет подлежать уплате, а покупатель будет признан судом добросовестным.

Внимание! Указание неполной стоимости квартиры в правоустанавливающем документе может обернуться против приобретателя.

Покупка с использованием ипотечного кредита может послужить дополнительной гарантией. До полной выплаты стоимости квартиры она находится в залоге у банка. При возникновении неблагоприятной ситуации банк будет участвовать в судебном разбирательстве, задействовав все свои ресурсы.

Титульное страхование (риска утраты права собственности) может существенно помочь в случае расторжения договора. Однако нужно предвидеть, что страховая компания тоже будет учитывать риски, поэтому обойдется такое страхование недешево.

Полное удостоверение сделки купли-продажи нотариусом и расчет через его депозит дают определенные гарантии. В этом случае нотариус самостоятельно получает из реестров необходимые справки, обеспечивает юридическую чистоту сделки, подает документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде.

Срок регистрации прав составляет всего один день. За все свои действия нотариус несет полную имущественную ответственность, гарантируя возмещение потерь гражданам, если по его вине участникам сделки был причинен ущерб.

Наконец, если дело доходит до судебного разбирательства, то это не означает, что решение затронет покупателя квартиры. В п. 41 и 42 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9, в силу п.

1 статьи 1155 ГК РФ говорится о том, что, если были пропущены сроки наследования, а входившее в наследство имущество больше не является собственностью наследника, своевременно его принявшего, вновь появившийся наследник может претендовать только на денежную компенсацию.

• Риски при покупке квартиры по наследству (завещанию) самые высокие, потому что наследованное жилье по закону или завещанию наследник вправе через суд вернуть назад, оставив покупателя ни с чем.
• Узнайте список рисков при приобретении квартиры на вторичном рынке и как их избежать, если вы решились на приобретение недвижимости с подобными характеристиками.
• Прочитав статью вы узнаете стоит ли приобретать приглянувшийся объект недвижимости или отказаться от сделки.
• Узнайте про риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:
Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.
Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Краткий порядок вступления в наследство выглядит так:

1. Наследодатель умирает, оформляются справки.
2. Наследник обращается к нотариусу с заявлением о вступлении в наследство, справкой о смерти и документами, подтверждающими родство (при наследовании по закону).
3. Нотариус принимает документы, при необходимости запрашивает дополнительные сведения.
4. По истечении полугода выдается свидетельство о праве на наследство. С ним правопреемник отправляется в Росреестр и регистрирует право собственности на квартиру.

Полгода дается как раз для того, чтобы все наследники успели заявить о себе. Но так бывает не всегда, поэтому покупка наследственной квартиры может оказаться рискованным мероприятием.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Какие бывают риски при покупке квартиры по наследству:

1. Продавец может не сообщить о завещательном отказе, которым возложено предоставление права пожизненного проживания другому человеку в квартире. Покупатель купит недвижимость и будет ее собственником, но этот человек может объявиться в любой момент, и жить на жилплощади на законном основании.
2. Могут признать продавца недостойным наследником после продажи квартиры.
3. Объявятся люди, которым полагается обязательная доля.
4. Могут появиться граждане, не успевшие вступить в наследство, и подать заявление о восстановлении срока.

Примечание: эти риски характерны для недвижимости, полученной по наследству менее трех лет до продажи. Три года указаны неспроста: это общий срок исковой давности, который начинает исчисляться не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда истец узнал о своем праве на наследство при условии, что у него были уважительные причины пропуска срока вступления, но они отпали не более 6 месяцев до обращения в суд за восстановлением. Под уважительными причинами подразумевается тяжелая болезнь, неграмотность, беспомощное состояние и другие факторы, связанные с личностью истца. Максимальный срок исковой давности – 10 лет с момента смерти наследодателя.

Если с момента регистрации права собственности на основании свидетельства о наследстве прошло более трех лет, риски снижаются, но они все равно есть. Вряд ли объявится человек, имеющий право на постоянное проживание в квартире, а вот внезапное появление наследников, не знавших о наследстве, вполне возможно.

Перед покупкой недвижимости нужно уточнить, как она получена – по закону или по завещанию. В последнем случае для покупателя риски тоже есть. Возможно появление других наследников, которым полагается обязательная доля. Но здесь все зависит от того, сколько времени прошло с момента регистрации права собственности продавца.

Есть еще несколько факторов:

1. Завещание могут признать недействительным, если удастся доказать, что оно составлено недееспособным наследодателем, под физическим или психологическим давлением.
2. Возможно проживание постороннего человека на основании завещательного отказа, о котором не всегда говорят покупателям.

Совет юриста: покупая наследственную квартиру или дом, лучше обратиться за комплексным сопровождением к юристу или риэлтору, который сможет проверить недвижимость на юридическую чистоту.

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»). Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться. О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно. Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

1. Лучше Договор купли-продажи квартиры составлять и заверять у нотариуса (а не в простой письменной форме);
2. Лучше, если наследство оформлено более 3-х лет назад (это не гарантирует полную безопасность, но существенно снижает вероятность «сюрприза», с учетом срока исковой давности);
3. Застраховать сделку (точнее – титул) в страховой компании.

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас). Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален. Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя. Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Особенности покупки квартиры полученной в наследство

Некоторые из представленных ниже ситуаций мошенничеством с юридической точки зрения назвать сложно, но они могут прибавить проблем покупателям:

1. Продавец скрывает отказополучателя – человека, который вправе жить в унаследованной квартире на постоянной основе.
2. Сговор наследника с другим человеком, имеющим право на обязательную долю. Пользуясь незнанием законов покупателем, они могут действовать так: правопреемник получает квартиру по наследству и продает. Далее объявляется другой наследник, которому полагается обязательная доля, и обращается с заявлением о восстановлении сроков. По их мнению, выплачивать компенсацию доли должен покупатель, но в законе указано иное: ее компенсирует наследник.
3. Отмена доверенности. Наследник оформляет нотариальную доверенность на другого человека, потом сразу ее отменяет. Доверенное лицо продает квартиру от имени доверителя, который потом представляет все так, будто он – жертва обмана.

Самое опасное – сделка с черным риэлтором. Он может заставить человека оформить завещание на него, используя преступные методы, а потом убить наследодателя и продать квартиру. Если объявятся законные наследники и оспорят завещание вместе со сделкой, покупатель окажется в крайне неблагоприятном положении и лишится недвижимости.

Перед тем как начать переоформлять недвижимость, необходимо все узнать всю информацию об этой квартире.

Это можно сделать так:

1. Получить выписку из домовой книги. Здесь все сведения о людях, которые зарегистрированы по этому адресу.
2. Запросить выписку из ЕГРП, где находятся сведения обо всех операциях с квартирой и о возможных обременений на нее.
3. Поговорить с соседями.

Далее необходимо убедиться в законности наследства и отказа от недвижимости всех претендентов, о которых говорит продавец. Подобную информацию всегда можно получить у нотариуса.

Еще одним риском для покупателей покупки наследственной квартиры являются мошенники. Самое распространенное, что они делают, — это подделывают завещания. В удостоверении легальности этого документа нужно обращаться к нотариусу.

Также мошенники могут предоставить договор дарения недвижимости, якобы бывший владелец успел «подарить» квартиру перед самой смертью. Как правила, такие документы поддельные.

Очень часто бывают ситуации, когда все наследники подписывают отказ от наследства в пользу одного лица. В этом случае лучше выяснить почву отказа.

• Никогда не стоит занижать цену на недвижимость, как бы продавец вас не просил.
• В случае, когда объявятся еще какие-нибудь наследники, какую компенсацию вы тогда получите?
• Всегда можно застраховать сделку «титульным страхованием», согласно которой в случае «потере» квартиры страховая компания возместит вам весь ущерб.

Супруг оставил в наследство квартиру. Когда ее можно продать без НДФЛ?

Перед покупкой квартиры, доставшейся по наследству, нужно определиться с вариантом расчета:

1. Оплата наличными после подписания договора перед государственной регистрацией.
2. Оплата наличными после оформления государственной регистрации.
3. Оплата через банковскую ячейку.

Третий вариант считается наиболее безопасным. Именно его и необходимо применять во время покупки квартиры у наследников.

В юридической практике покупку недвижимости, полученной по наследству, относят к высокорисковым сделкам.

Покупатели и вовсе стараются обходить подобные сделки стороной, чтобы не столкнуться с судебными разбирательствами и спорами с наследниками, которые по каким-либо причинам вовремя не вступили в права наследования. В связи с этим закономерен их вопрос: стоит ли покупать такую недвижимость?

Мы поможем разобраться с данным вопросом и выясним, с какими проблемами можно столкнуться при покупке квартиры, полученной по наследству, и как их избежать.

Законом предусмотрен срок 6 месяцев для вступления в наследство. Но в силу обстоятельств (не знали о смерти, далеко проживают, проходили лечение, отбывали наказание в местах лишения свободы) эти сроки могут быть пропущены. Если же причина несвоевременного обращения будет доказана как уважительная, у новоявленного родственника есть все шансы получить право наследования имущества.

Согласно законодательной базе, наследник, не вступивший в наследственные права по уважительным причинам, имеет право обратиться в суд на протяжении полугода с момента уведомления о смерти наследодателя. Срок же исковой давности не должен превышать десять лет со дня нарушения права наследования.

Таким образом, купив квартиру, ожидать появления наследников можно десять с половиной лет с момента, когда умер первоначальный собственник.

Продавая квартиру, где после вступления в наследство прошло менее 3 лет, владелец должен заплатить налог в размере 13% от суммы сделки.

Поэтому, с целью уменьшения суммы налога, покупателям часто предлагают в договоре указать заниженную стоимость.

Стоит помнить, это выгодно только продавцу! В случае признания договора недействительным при обнаружении новых наследников покупатель вернет только сумму, заявленную в договоре.

С приобретением жилья, где после вступления в наследство прошло более 3 лет, судебная практика показывает, что появление родственников, предъявляющих свои права наследования, является крайне редким событием. Но и это не исключено!

Для начала надо понять, что такое наследство. Это имущество, являвшееся собственностью человека, а после смерти перешедшее во владение его родственникам или иным лицам.

Данный переход возможен двумя способами:

1. По завещанию в этом случае имущество может быть передано как родственникам, так и абсолютно чужим людям.
2. Или по закону, законодательство предусматривает передачу наследства в порядке очереди которая образуется в связи с родственными узами наследодатели и приемников.

В обоих случаях получение наследства происходит после обращения в нотариальную контору по месту проживания наследодателя. Нотариус открывает наследственное дело и в течении полугода происходит оформление собственности на нового владельца.

В обоих случаях при приобретении наследственной жилплощади есть опасность в дальнейшем столкнуться с претензиями со стороны родственников скончавшегося наследодателя. Это происходит в тех случаях, когда в результате оформления наследства нарушаются их права. В некоторых случаях изощренные мошенники могут даже пойти на то чтоб подделать завещание.

ВНИМАНИЕ !!! Продажа жилья может осуществлять по генеральной доверенности во всех этих ситуациях следует обратиться к нотариусу и юристу они помогут разобраться в том достоверны ли документы или нет. Пусть обращение к этим специалистам потребует некоторых дополнительных затрат, но обезопасить от крупных денежных потерь в дальнейшем.

Некоторые страховые организации предлагают возможность застраховать сделку по приобретению унаследованной квартиры от возможных последствий, то есть в случае появления нежданных наследников расходы ложатся на страховщиков.

Как продать наследственную квартиру и избежать налогов ?!

В соответствии с законом существует наследственная очередь, которая выстраивается из людей имеющих кровную связь с покойным.

Порядок зависит от того на сколько ближе узы, то есть от близких родственников к дальним. ГК РФ предусматривает 8 очередей:

• наследники первой очереди — это супруги если в разводе, то не считаются, дети родные и приемные и родители;
• к приемникам второй очереди относят братьев и сестер даже если у них только один родитель общий, а также бабушки и дедушки;
• третьей считаются дядюшки и тетушки;
• 4 и последующие очереди редко вступают в наследственные права так как обычно находят родных более близких по узам.

Родственники приглашаются к наследованию по очередности, если отсутствуют претенденты впереди стоящей приглашают приемников из следующей очереди. Но бывают случаи, когда люди не знают о том, что стали наследниками или от них скрыли этот факт другие родственники.

ВНИМАНИЕ !!! Получив наследство по закону, риски, что появятся еще наследники достаточно велики так, как нотариусы не занимаются поисками возможных претендентов на наследство.

То есть после смерти наследодателя имущество может перейти к его ребенку от бывшей жены, но окажется, что помимо этого ребенка у него еще есть ребенок на стороне, от которого он не отказался и дал свою фамилию, что дает ему полное право претендовать на часть собственности покойного. Или муж и жена расстались, не развелись, супруг скончался, а она не знала, наследство досталось брату покойного, относящемуся ко второй очереди. Но через полгода объявилась наследница и потребовала свое имущество. Ситуации подобного рода может быть множество и каждая приведет к разбирательству в судебном порядке.

Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.

ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.

А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.

Продажа жилья, которое получено во владение менее чем три года назад обязует продавца выплатить государству налог в размере 13% с суммы, полученной за продажу, и не редко поступает предложение указать в договоре сумму ниже реальной. В случае если появляются новые наследники, восстанавливающие свои права, а суд встает на их сторону, то продавец должен вернуть сумму, полученную за жилье обратно покупателю, а покупатель передать квартиру. И такт возникает вопрос, какую же сумму вернет продавец? Естественно ту что указана в документах и доказать, что она на самом деле была больше вряд ли получится. Покупатель теряет не только жилье, но и часть уплаченных за него денежных средств.

Наиболее распространенные случаи, которые могут возникнуть при приобретении наследственного имущества:

• вероятность того что в течении первых нескольких лет после приобретения недвижимости могут объявиться родственники, которые не знали о наследстве и в судебном порядке восстановить сроки принятия;
• возможно появление лиц, имеющих право на обязательную долю в имуществе, но узнавших об этом не своевременно;
• также со стороны нечестных продавцов может быть скрыт факт наличия распоряжения наследодателя дающего право проживания на территории продаваемого объекта постороннему лицу;
• есть риски того что лицо продающее недвижимость может быть признано недостойным после совершения сделки о продаже;
• при оформлении наследства не учли наличие доли второго супруга. Такое возможно в случае если супруги разъехались много лет назад, а официально отношения не прекратили
• аннулирование написанного завещания.

Наступление любого из этих обстоятельств, скорее всего приведет к тому что права законных наследников на жилье могут быть восстановлены. Что является неприятнейшим моментом для покупателя. Первые годы риски оспаривания наследства наиболее высоки.

Продажа наследственной квартиры после трех лет владения ею не дает полной уверенности в том, что не объявятся неожиданные наследники, но значительно снижает риск их появления. В соответствии со сроком, установленным ГК РФ ст.196 период подачи иска по наследственным вопросам составляет три года. Началом считается момент, с которого истцу стало известно о праве на наследство. Максимально установленный временной промежуток, в течении которого возможно подать иск об оспаривании прав на наследственную массу в виде жилого помещения составляет десять лет с момента кончины наследодателя. Но несмотря на это все же безопаснее заключать сделки с унаследованной собственностью если она во владении продавца более трех лет.

Как и когда можно продать квартиру, полученную по завещанию – отвечает юрист

Чтобы не платить достаточно ничего не делать и выждать определенное время. То есть необходимо подождать, когда истечет три года с момента смерти наследодателя и тогда не потребуется абсолютно ничего платить в доход государства. Надо отметить один важный нюанс. В частности, отсчитывается в таком случае три календарных года с моменты смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о праве на наследуемого имущества. Но бывают случаи, когда у наследника просто нет времени на то, чтобы ждать так долго. Согласно законодательным нормами собственность переход наследнику в день смерти наследодателя, даже при неполном оформлении своих наследственных прав. Но фактически до момента полного узаконивания объекта жилой недвижимости наследник не может продавать или дарить жилье.

Бывает и так, что квартиры после смерти наследодателя пребывают под так называемым залогом и это бремя вместе с жильем также передается преемнику. Для продажи квартиры необходимо получить свидетельство о вступлении в наследственные права, поставить недвижимость на кадастровый учет, зарегистрировать вещные права в Росреестре на нее и при наличии залога или ипотечного кредита погасить долги либо получить так называемое согласие залогодержателя на совершении сделки в письменной форме.

Обычно наследники после получения объектов недвижимого имущества стремятся продать их. Вызвано это отсутствием потребности в жилье, необходимостью получения денег, наличием споров между наследниками умершего гражданина. Если квартира продается до истечения трех лет после смерти наследодателя, то тогда придется уплатить в доход государства налог в размере 13 процентов от стоимости жилья. Уплачивается налог в ФНС по месту проживания наследника, выступающего в качестве налогообязанного лица. Если человек не резидент Российской Федерации, то тогда сумма налога может увеличиваться вплоть до 30 процентов от стоимости недвижимости. При этом действующее законодательство нашего государства не предлагает льгот по НДФЛ в случае продажи квартиры, включая при этом и разнообразные социально незащищенные категории россиян.

Как было обозначено выше избежать уплаты налогов можно, если просто выжидается трехлетний срок после смерти наследодателя. Но можно ли реализовать жилье, если прошло меньше трех лет с момента ее получения в качестве наследства ?!

Есть вариант, при котором размер НДФЛ сокращается до нуля рублей, но это правило действует исключительно при недорогой стоимости жилого помещения. Сам процесс удешевления налога действует следующим образом: от базовой стоимости реализации объекта жилой недвижимости вычитается налог (размер не более одного миллиона рублей) или приобретательские расходы на вступление и оформление наследства. Потом результат умножается на тринадцать процентов. Если расходы менее одного миллиона, то применяется вычет в размере данной суммы. То есть наследник вполне может применить на практике налоговый вычет на продажу недвижимости и сэкономить.

• Налогоплательщик обязан проживать на территории Российской Федерации не меньше полугода времени;
• Объект жилой недвижимости в виде квартиры должен находится на территории России;
• Продавец и покупатель квартиры не должны быть близкими родственниками (родители, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки и внучки).

Как было обозначено выше минимальный размер стоимости уменьшения квартиры составляет один миллион рулей. А можно ли сделать эту процедуру, если вы не устроены официально на работу и не платите налоги НДФЛ в доход государства? Да, но только процедура может быть проведена в будущем после того, как вы устоитесь работать официально, то есть законодательство позволяет гражданам получить вычет в любой момент жизни при трудоустройстве. То есть срок получения налогового вычета как думают многие граждане не ограничен тремя годами.

При реализации или отчуждении долевой недвижимости требуется подача деклараций от каждого дольщика отдельным образом. В декларации фиксируется сумма налогового бремени, которая зависит от цены его доли. Налоговый вычет применяется путем его разделения (в процентном отношении) соответственно размеру каждой доли (иными словами, не каждый отдельный дольщик использует по одному миллиону рублей, а эта сумма распространяется на весь объект жилой недвижимости, выступающий наследственной массой).

Налоги при продаже унаследованной квартиры

Действующим законодательством не предусматриваются какие-либо сроки, которые, так или иначе, ограничивали право распоряжения собственником квартиры, доставшейся ему в порядке наследования. Конечно же, главным условием, при котором возможно полное право распоряжаться полученной по завещанию квартирой, является вступление в наследство в соответствии с предусмотренной процедурой.

Временное ограничение при реализации квартиры, полученной в порядке наследования, применяются лишь в части обязанности или ее отсутствии в оплате подоходного налога в размере 13%. Речь идет о временном промежутке между фактом вступления в наследство (т.е. оформлением документов на объект недвижимости по наследованию) и фактом продажи такого имущества. Действующее законодательство предусматривает 5-тилетний срок, по истечении которого владелец квартиры, полученной по завещанию, избегает уплаты подоходного налога. В противном случае, при реализации квартиры в течение 5 лет после вступления в наследство он обязан заполнить соответствующую декларацию и оплатить налог в государственный бюджет.

Обе стороны, как продавец, так и покупатель, должны быть заинтересованы в проведении открытой, честной и быстрой сделки без последующих казусов или непредвиденных последствий.

Этот факт может быть обеспечен наличием таких документов, как:

• Документ, подтверждающий факт отсутствия других наследников на тот или иной объект недвижимости, являющийся в дальнейшем объектом сделки;
• При наличии таких наследников продавец должен побеспокоиться об оформлении от них отказов относительно возможных прав на имущество.

Для подготовки к предварительному изучению, анализу или сбору документов специалисты рекомендуют привлекать профессиональных юристов, которые смогут всесторонне оценить имеющиеся документы, провести анализ рисков возможного «обнаружения» дополнительных наследников и их прав на реализуемое недвижимое имущество.

Видео сюжет расскажет, как продать квартиру полученной по наследству

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа недвижимости, независимо от основания ее приобретения, осуществляется по договору купли-продажи. В ст. 550 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство должен быть обязательно заключен в письменной форме – нарушение данного правила влечет недействительность сделки.

Принимая решение продать жилую недвижимость, наследники часто интересуются, нужно ли платить налоги при продаже наследственной квартиры, ведь полученные от сделки деньги – это не только наследство, но еще и доход.

С этой логикой сложно поспорить: действительно, средства, полученные от реализации недвижимости, независимо от того, на основании чего она была приобретена ранее, признаются налоговым законодательством в качестве дохода, с которого необходимо заплатить НДФЛ.

Однако законодатель предусмотрел некоторые особенности:

1. Так, ответ на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, согласно ст. ст. 217 и 217.1 Налогового кодекса РФ, зависит от срока, на протяжении которого унаследованная квартира является собственностью продавца. Если такой срок составляет три и более года, продавец от налога освобождается, если меньше – обязан его уплатить.
2. В случае обязательной уплаты налога продавец, согласно ч. 2 ст. 220 НК РФ, получает право на налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
3. Закон запрещает занижать реальную стоимость квартиры в договоре при ее продаже. Начиная с 2016 года указанная в договоре цена проверяется путем сравнения ее с кадастровой стоимостью – той, которая максимально приближена к рыночной. Если указанная в договоре сумма будет меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, ФНС доначислит сумму, подлежащую уплате.

Но это еще далеко не все – процесс уплаты налога сопряжен со множеством специфических вопросов, на которых мы предлагаем остановиться подробнее.

Как ни странно, ни одна из традиционных категорий держателей льгот не внесена в список исключений, которые позволяют избежать уплаты НДФЛ при продаже унаследованной недвижимости. Платить обязаны и пенсионеры, и инвалиды I группы, и даже ветераны ВОВ.

Единственные, кто не платит налог с продажи квартиры, полученной по наследству, это те, кто владеют указанным объектом продажи дольше, чем 3 года или те, кто смог свести налогооблагаемую базу к нулю посредством использования вычетов или учета расходов, понесенных при приобретении.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству и по договору дарения

Цена – это существенное условие договора купли-продажи унаследованной недвижимости. Согласно ст. 424 ГК РФ, именно по ней оплачивается исполнение договора, то есть цена – это реальная стоимость квартиры, за которую она передается покупателю.

Однако есть несколько моментов, которые обязательно должны быть учтены при установлении цены договора, в частности:

1. Реальная стоимость недвижимости (фактически уплаченная продавцу) должна соответствовать той, которая указана в договоре. Как налоговые инспекторы, так и остальные государственные органы, например, суд, будут учитывать лишь сумму, которая указана в договоре. С нее же осуществляется налогообложение. Наличие расписок, подтверждающих иное, далеко не всегда становится аргументом.
2. Цена договора не включает иные расходы, понесенные сторонами в процессе оформления сделки (услуги оценщиков, юристов, риелторов, нотариуса и так далее). Следовательно, потраченные средства не облагаются налогом.
3. Соответствие цены договора реальной стоимости недвижимости будет проверено налоговой инспекцией. В качестве мерила принимается кадастровая стоимость, которая считается наиболее приближенной к рыночной. Так, если цена договора (то есть налогооблагаемая база) ниже, чем 70% от кадастровой цены, то, согласно ч. 5 ст. 217.1 НК РФ, налогооблагаемая база принимается равной 70% от кадастровой стоимости. Однако данные нормативы применяются лишь в случае, когда на 1 января года, в котором произошла государственная регистрация недвижимости, кадастровая стоимость была определена местными органами власти.

Имущественный вычет, как и учет расходов, понесенных вследствие приобретения недвижимости в собственность – это два альтернативных способа уменьшения суммы прибыли продавца, которая подлежит налогообложению.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет предоставляется продавцу в виде полученного дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет в размере не более 1 млн рублей. То есть, если цена договора составила, например, 3,5 млн рублей, подоходный налог исчисляется лишь из 2,5 млн рублей.

Таким образом, если сумма продажи составит менее 1 млн рублей, то необходимости платить налог не возникнет. Следует помнить, что вычет предоставляется налогоплательщику лишь единожды в налоговом периоде, какое бы число объектов недвижимости из наследственной массы он не продал.

В качестве альтернативы вычету законодатель предлагает уменьшить сумму, которая облагается налогом, на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением указанной квартиры в собственность. По сути, речь идет обо всех расходах, которые продавцам-наследникам пришлось понести в процессе наследования.

При этом уменьшение налогооблагаемой базы по такой модели актуально лишь в исключительных случаях, куда чаще используется налоговый вычет. Разберемся, почему.

Согласно ч. 6 ст. 227 НК РФ, сумма подлежащего уплате подоходного налога уплачивается по месту учета плательщика не позднее, чем 15 июля года, следующего за тем, в котором была произведена продажа недвижимости.

Уплата налога допустима исключительно в форме безналичного расчета. ФНС допускает возможность погашения налоговых платежей как в традиционной форме, так и при помощи электронных сервисов, вроде «Уплата налогов физических лиц» на сайте ФНС или программы «Декларация 2014».

Традиционный подход потребует от налогоплательщика личного посещения ФНС по месту учета и получения бланка с реквизитами. Однако уплатить налог на месте не получится – для этого придется обратиться в любой банк или иную кредитную организацию, предоставляющую такую услугу.

Следует помнить, что плательщик сам рассчитывает, указывает и уплачивает сумму налога. Она подлежит округлению до целых рублей, без копеек. Кроме того, законодатель допускает постепенную оплату НДФЛ путем внесения платежей частями. Однако итоговая сумма, пусть и по частям, должна быть внесена до 15 июля.

В случае, если наследником выступил ребенок наследодателя и впоследствии квартира продается от его лица, то и налогоплательщиком также выступит несовершеннолетний – каких-либо льгот, связанных с возрастом, налоговое законодательство не предусматривает.

Однако в силу того, что несовершеннолетний не обладает полной дееспособностью, оформлением документов, подачей декларации и уплатой за него налога будут заниматься его законные представители. Таковыми, согласно ст. 52 Гражданско-процессуального кодекса РФ, считаются родители, усыновители, опекуны, попечители или иные лица, которым закон предоставил такое право. Они же и будут нести ответственность в случае нарушения законодательства.

При подаче документов налоговая декларация заполняется от имени ребенка, однако подписывается и утверждается непосредственно его представителем.

Кроме того, такому лицу придется документально подтвердить представительские полномочия: свидетельством о рождении – для родителей, актом органа опеки – для опекунов, решением суда или свидетельством об усыновлении – для усыновителей.

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.