Расторжение договора аренды земельного участка под строительство

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Земельный участок находится в государственной собственности, арендатором является юридическое лицо, заключившее договор в целях строительства нежилого здания, договор аренды заключен на 49 лет. В договоре не указано, что неуплата арендатором пеней является основанием для его расторжения по инициативе арендодателя.
Можно ли в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка на основании того, что арендатором не уплачены пени?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Неуплата пеней за просрочку в оплате аренды при рассматриваемых обстоятельствах сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Однако в спорной ситуации суд будет рассматривать требование арендодателя о расторжении договора с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

10 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Расторжение договора аренды земельного участка под строительство

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июня 2012 г. N Ф06-3696/12 по делу N А12-19710/2011 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — прекращение договора аренды — односторонний отказ от договора — разрешение на строительство — градостроительство)

г. Казань

01 июня 2012 г.

Дело N А12-19710/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Меленьтевой Р.Р.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» — Семенковской Т.Н. (доверенность от 22.05.2012), Кузнецова А.Ю., генерального директора (протокол от 01.03.2011 N 17),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 (судья Романов С.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 (председательствующий судья Луговской Н.В., судьи Дубровина О.А., Комнатная Ю.А.)

по делу N А12-19710/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва (ОГРН 1067746193195) к администрации Волгограда, г. Волгоград, Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, с участием заинтересованных лиц: Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, г. Волгоград, администрации Ворошиловского района города Волгограда, о признании незаконными действий, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280,

общество с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» (далее — ООО «Регионстройинвест-ИК», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее — администрация в лице комитета, заинтересованное лицо), выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28.02.2007 N 7280.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрация Ворошиловского района города Волгограда.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012, в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований отказано.

ООО «Регионстройинвест-ИК», не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как несоответствующие нормам материального права, фактическим обстоятельствам дела и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Представители общества в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции поддержали доводы кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции не явились.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции объявлялся перерыв с 24.05.2012 до 13 часов 55 минут 29.05.2012.

Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Читайте так же: Как продать автомобиль полученный по наследству не оформляя на себя

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Евро-Люкс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 706 кв. м с учетным номером 5-76-113 и кадастровым номером 34:34:050064:0048, расположенный по адресу: г. Волгоград, Ворошиловский район, ул. Бобруйская, 6а, для строительства капитального объекта — многоэтажного жилого дома.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 04.12.2007 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 на указанный выше земельный участок переданы ООО «Регионстройинвест-ИК».

Распоряжением комитета от 28.04.2010 N 321-рз в вышеуказанный договор аренды земельного участка внесены изменения, срок аренды земельного участка продлен на три года (с даты выхода названного распоряжения).

Извещением от 13.10.2011 N 984/п комитет уведомил ООО «Регионстройинвест-ИК» об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 в связи с его неиспользованием в течение трех лет и неполучением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктами 4, 6 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на необоснованность одностороннего отказа администрации от исполнения действующего договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая заявленные обществом требования с точки зрения норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Регионстройинвест-ИК» требований, исходили из того, что обществом допущено нарушение условий договора, выразившееся в неполучении разрешения на строительство в установленные этим договором сроки, и возникшие препятствия, связанные с получением разрешения на строительство, являются рисками при осуществлении предпринимательской деятельности и не могут быть признаны в качестве оснований, влияющих на надлежащее исполнение обязательств по договору; в случае неполучения арендатором по истечении шести месяцев с даты его заключения в установленном порядке разрешения на строительство сторонами согласована возможность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке; являются несостоятельными доводы общества о неистечении трехгодичного срока, установленного для освоения земельного участка; расторжение договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280 осуществлено комитетом в одностороннем порядке путем направления соответствующего извещения, что соответствует нормам действующего законодательства.

Однако арбитражные суды, рассматривая дело, не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником земельного участка, своевременно приступить к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, учитывая, что предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома, то при рассмотрении арбитражными судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения администрацией спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Так, суды, признавая законным односторонний отказ администрации от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 N 7280, не учли, что основанием для одностороннего отказа послужило также нарушение обществом подпункта 4 пункта 3.1 договора и подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть неиспользование участка для жилищного строительства в течение трех лет.

Однако в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендодателю право требовать прекращения договора аренды, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Между тем указанные обстоятельства суды оставили без должного внимания и оценки.

Из обжалуемых судебных актов невозможно установить, каким образом суды определили трехгодичный срок неиспользования обществом земельного участка для жилищного строительства.

Изложенное свидетельствует о том, что суды при принятии обжалуемых судебных актов неполно исследовали и оценили обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В этой связи арбитражный суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело — направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует учесть изложенное, устранить вышеотмеченные недостатки и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.01.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2012 по делу N А12-19710/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.Р. Меленьтева

Судьи

Р.В. Ананьев
А.Ф. Фатхутдинова

Обзор документа

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий ответчика, выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды.

Суды отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суд округа не согласился с нижестоящими инстанциями по следующим основаниям.

Суды не приняли во внимание правовую позицию Президиума ВАС РФ, согласно которой правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством.

Данные особенности, в частности, заключаются в возложении на арендатора некоторых обязанностей на период строительства, в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Читайте так же: Акт об отказе от подписания уведомления о сокращении должности

Так, ЗК РФ предусмотрена обязанность лица, не являющегося собственником участка, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земли предусмотрен договором.

Согласно ЗК РФ аренда участка по общему правилу может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земли, предназначенной для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

В данном случае предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для строительства многоэтажного жилого дома.

Поэтому при рассмотрении судами вопроса о правомерности одностороннего расторжения ответчиком спорного договора аренды подлежали применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

С учетом изложенного дело направлено на новое рассмотрение.

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

Нецелевое использование земли арендатором
Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Читайте так же: Резерв отпусков больше фактического

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

Указываются данные сторон и предмета договора.
Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка?

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Что говорит Земельный кодекс

Правила расторжения всех видов договоров прописаны в Гражданском кодексе (ГК). Однако более подробные рекомендации, а также дополнительные условия, при которых возможно расторжение договора аренды земельного участка, находятся в Земельном кодексе (ЗК). Здесь им посвящена 46 статья. В ней поданы причины, по которым одна из сторон может настоять на прекращении аренды.

Решение о досрочном разрыве договора, в котором владельцем надела является муниципалитет, а арендатором – частное лицо, принимает суд.
Когда инициатором расторжения выступает одна из сторон, дело разрешается в арбитражном суде. Как правило, в ходе подобных процессов избежать споров удается крайне редко.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Следует также учитывать, что в тексте договора могут быть прописаны дополнительные требования к его расторжению. В таком случае, опираться нужно будет, в первую очередь, на них.

Далее мы расскажем о том, как расторгнуть договор аренды земельного участка.

Следующее видео расскажет вам о тонкостях и нюансах

Порядок расторжения договора аренды земельного участка

Одна сторона расторгнуть сделку раньше времени может лишь при соблюдении определенных законом условий. Действовать при этом придется в установленном ГК порядке.

Итак, какие существуют основания для расторжения договора аренды земельного участка?

Общими для расторжения договоров любого типа являются основания, предусмотренные ГК РФ и изложенные в 619 и 620 статьях этого законодательного документа. Арендодатель вправе претендовать на прекращение действия договора на таких основаниях:

Арендатор пропускает внесение платы больше чем два раза подряд;
Нарушение съёмщиком земли правил пользования участком (например, вместо того, чтобы засаживать поле овощами, арендатор свозит на эту территорию мусор);
Состояние земель во время пользования ними арендатором значительно ухудшилось. Однако стоит помнить, что расторгнуть договор на этом основании нельзя в разгар полевых работ;
Арендатор не использует полученный для ИЖС или сельского хозяйства участок более 3 лет (это касается расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения).

Арендатор может расторгнуть сделку по одной из приведенных ниже причин:

Реальное состояние земли не соответствует типу назначения, прописанному в договоре (например, арендованный под сельское хозяйство участок не пригоден для этого);
Арендодатель скрыл от арендатора значительные недостатки надела, мешающие пользоваться им по назначению;
Арендатор не может спокойно пользоваться участком, поскольку арендодатель вмешивается и препятствует этому.

Первая сторона (инициатор) обязана прислать уведомление о расторжении договора аренды земельного участка второй стороне в срок, прописанный в тексте договора аренды, либо иным способом сообщить о своем намерении. Если соглашения достигнуть не удается, следует обращаться в арбитражный суд.
После того как договор считается расторгнутым (есть постановление о расторжении договора аренды земельного участка) арендатор обязан вернуть собственнику землю в состоянии, соответствующем тому, в котором он ее получил. Для этих целей оформляется акт сдачи-приемки.
Если арендатору удалось существенно облагородить участок (к примеру, высадить рощу), арендодатель, соглашаясь с ценностью такого вклада, компенсирует ему затраченные на это улучшение средства.

Госпошлина

Ответ на вопрос об уплате госпошлины за регистрацию расторжения договора аренды земельного участка был дан Минфином РФ в письме от 21.07.2010. Опираясь на характер данной сделки, Департамент пришел к выводу, что этот случай подпадает под один из подпунктов 333.35 статьи НК (Налогового кодекса) РФ, а значит, пошлиной со стороны государства не облагается.

Читайте так же: Доверенность на восстановление птс – домашнийюрист

Судебная практика

Дела об одностороннем расторжении договора аренды земельного участка составили большой массив судебной практики. Как правило, истец трактует закон так, как ему удобно, стараясь отстоять свою выгоду. Однако для расторжения договора нужно предъявить куда более веские основания, а также факты. В противном случае, суд откажет в просьбе разорвать сделку.

Случай первый. Так, представитель территориального управления Нижегородской области обратился в суд, требуя расторгнуть договор аренды, заключенный между этой организацией и учхозом «Новинки». Истец ссылался на то, что ответчик два раза подряд нарушил порядок передачи арендной платы.

Однако суд отказал истцу в связи с тем, что данное нарушение было в разумные сроки исправлено ответчиком. Поскольку долг и пени были выплачены, теруправление не понесло никаких убытков, а значит, достаточных оснований для расторжения соглашения между организациями нет.

Пожалуй, главной причиной, по которой суд отказывает истцам, требующим вынести решение о расторжении договора, является не предоставление для этого достаточных оснований.

Случай второй. Приведем пример из практики расторжения договора аренды земельного участка с администрацией.

Администрация муниципалитета обратилась в арбитраж с иском о расторжении договора аренды земельного участка к М., выступающим арендатором трех муниципальных наделов, предназначенных под строительство. Основанием для прекращения сделки, по мнению истца, должны были явиться акты, изданные муниципалитетом после заключения договора, и отменяющие постановление о передаче указанных участков.

Суд отказал истцу, не найдя данное основание соответствующим перечню причин, поданных в гражданском и земельном кодексах. Муниципалитет принял решение в одностороннем порядке и после заключения сделки, а значит, арендатор не обязан отказываться от арендованных на законных правах наделов. Никаких претензий к арендодателю как стороне договора администрация за время судебного разбирательства не предъявила.

Таким образом, можно заключить, что нарушение закона или пунктов договора должно быть явным и иметь подтверждения. В противном случае суд откажет в расторжении договора.

О порядке расторжения договора аренды земельного участка

Право арендовать землю бывает долгосрочным или предоставляется на определенный период. Наниматель может лишь пользоваться наделом, не получая на него имущественных прав. Если время аренды в договоре не предусмотрено, стороны могут отказаться от соглашения. Инициатор расторжения, должен предупредить о своем решении за 3 месяца.

Надлежащее оформление соглашения приносит выгоду его участникам. Возникновение конфликтной ситуации вызывает необходимость расторгнуть договоренности. Под расторжением договора подразумевается инициатива одной или двух сторон с целью аннулировать взятые обязательства. Участники выступают с позиции своих интересов даже при наличии внешних независимых обстоятельств. Как осуществить расторжение договора аренды земельного участка?

Правовая база, на основе которой прекращается соглашение

Порядок расторжения различных видов соглашений (условия, сроки) определяется Гражданским кодексом. Подробнее узнать о разрыве договора и дополнительных условиях по этому вопросу можно узнать из Земельного кодекса РФ (статья 46). В этом разделе называются основания, которые дают возможность одному из участников сделки расторгнуть аренду.

Следует обратить внимания на комментарий к названной статье, в котором прослеживается связь с гражданским законодательством. Бывают случаи, когда применяется законодательство по использованию и охране природных ресурсов. Досрочный разрыв соглашения аренды с владельцем муниципальной земельной собственности и арендатором (частным лицом) рассматривается общим судом. Если вопрос о прекращении договора возник между юридическими лицами, следует обратиться в арбитражный суд. Чаще всего подобные процессы вызывают разногласия.

Между понятиями расторжение и прекращение, с юридической точки зрения, существуют различия. Первое имеет связь с судебным процессом, а второе является следствием проведенного расторжения. Разрыв сделки об аренде земельной делянки – это причина прекратить использовать землю, прекращение является следствием. Оно может наступить по другим причинам, например, административное вмешательство, изъятие по государственным потребностям. При невыполнении обязательств по передаче земли допускается новое обращение в суд.

При разрешении спора суд основывается главным образом на гражданское законодательство и дополнительно на нормы земельного права.

Как прекратить договор аренды по взаимному согласию

Сторонами может быть заключено добровольное согласие о прекращении принятого ранее договора, в этом случае нет потребности обращаться в судебный орган. Такое решение проблемы будет оптимальным вариантом. Перед подачей иска инициатору расторжения сделки следует поинтересоваться мнением противоположной стороны по данной проблеме. Предупреждение имеет форму претензии, в которой указывается на недобросовестное выполнение контрагентом обязательств, называются статьи сделки, что нарушаются. Документ имеет официальный характер и передается персонально под подпись, почтовым отправлением с уведомительным письмом.

Стороны могут совместно или через представителей составить регламент о прекращении договора. В нем указываются:

сведения о сторонах и предмете договора;
мотивы и условия расторжения договора;
констатация факта о материальном возмещении или компенсации ущерба;
подписи и реквизиты сторон.

Нужно обратить внимание на существование дополнительных условий. В случае разрыва договора нужно будет основываться на них.

Как расторгается соглашение

Существуют мотивы для разрыва соглашения, которые важны для обеих сторон или актуальны для одной стороны.

Основания для прекращения договора арендодателем досрочно	Основания для прекращения договора арендатором досрочно

● арендатором не вносится плата более 2 раз подряд;

● наниматель нарушает санитарные и другие правила пользования землей, что привело к ухудшению ее состояния;

● отказ восстановить землю в результате непредумышленного внесения в почву ядохимикатов и других вредных веществ;

● неиспользование арендатором участка, полученного для строительства многоквартирного дома или других работ более 3 лет;

● переуступка земли, субаренда ● фактическое состояние почвы не отвечает назначению, указанному в договоре;

● владелец не уведомил нанимателя о существенных недостатках делянки, что мешает использовать ее соответственно назначению;

● помехи и вмешательство арендодателя, препятствующие пользованию участком;

● отказ предоставить имущество для деятельности или наличие у предметов больших дефектов

Инициатору следует уведомить другую сторону о намерении расторгнуть договор в сроки, названные в договоре. Ответ должен поступить по истечении месяца. При отсутствии договоренности между сторонами надо обратиться в судебные органы, собрав необходимые документы для доказательства своей позиции. Заявление подается по месту расположения участка в соответствии с установленным образцом.

Читайте так же: Имеют ли право проверять сумки на работе

Оформление искового заявления

При невыполнении обязательств по передаче земли допускается новое обращение в суд.

В запросе указывается название судебного органа, ФИО мирового судьи, сведения об истце и ответчике (верхний правый угол).

Основная часть иска — суть вопроса и просьба его удовлетворить. Следует изложить пункты договора, нарушенные ответчиком, привести факты, дать характеристику земельному наделу.

В конце иска дается перечень прилагаемых документов, ставится дата и подпись. На рассмотрение иска отводится 2 месяца. В случае если есть потребность в дополнительных доказательствах, процесс может затянуться.

Суд предоставляет выписку с изложением решения, которое приобретает силу через 10 дней. В случае несогласия с постановлением суда можно обратиться с заявлением о пересмотре дела.

Оформление акта по передаче участка

После прекращения договора (при наличии судебного постановления) обязанностью нанимателя является возвращение участка в прежнем состоянии, оформив акт сдачи-приемки. Этот документ подтверждает, что права переходят от одной особы к другой. Происходит сверка имущества в соответствии с прежним актом, по которому оно передавалось. Необходимо составить список передаваемых предметов (постройки, деревья, кусты и прочие насаждения). Предметы и объекты, которые возведены без согласования с владельцем, не возмещаются, если это не указано в договоре. Собственник может их снести или вырубить. После данной процедуры арендные платежи не выплачиваются.

В ситуации когда арендодатель значительно улучшил качества участка, владелец при согласии с ценностью вклад, должен компенсировать затраченные средства.

Внесение государственной пошлины

Подавая заявление, необходимо оплатить государственную пошлину. Она составляет для граждан 300 рублей, для предприятий и организаций – 6 000 рублей. Если предполагается подать еще и имущественный иск, величина пошлины будет зависеть от суммы, что взыскивается. Административным органам, действующим в интересах региона, плату вносить не требуется.

Из судебной практики

Подобные дела (односторонний тип расторжения договора аренды земельного участка) широко распространены в судебной практике. Часто подающий искового заявления старается извлечь собственную выгоду, но для положительного решения суда должны предъявляться убедительные факты и аргументы.

Нижегородская область, судебное разбирательство между территориальным управлением и учхозом «Новинки». Заявитель (указанное управление) требует прекращения аренды на основании нарушения арендной платы. Истцу было отказано, так как средства вместе с пеней были внесены в разумных временных пределах, а заявитель не понес каких-либо убытков.
Муниципальные органы подали иск в арбитражный суд по поводу прекращения сделки по аренде территории, адресуя его нанимателю трех муниципальных участков с целью строительства. Основание – принятие нормативного акта муниципальной властью, отменяющего аренду после подписания соглашения. Суд не нашел оснований для удовлетворения заявления, поскольку администрацией принято одностороннее решение после того, как договор был подписан, и никаких претензий к нанимателю земли не было предъявлено.

Главная особенность и причина отказов в удовлетворении исков состоит в том, что истцы не предоставляют достаточных аргументов.

Особые случаи

Государственная регистрация сделки приводит к тому, что она будет прекращена не вследствие расторжения, а снятия с регистрации.

Нотариальное удостоверение вызывает необходимость получить нотариально заверенное прекращение.

Расторжение может наступить по другим причинам, например, административное вмешательство, изъятие по государственным потребностям.

Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Этот вид аренды является наиболее выгодным вариантом и для физических, и для юридических лиц. Это объясняется тем что, площади аренды неограничены, а статус арендатора не имеет значения. В этом состоит преимущество аренды указанных земель. Эта категория аграрных участков выступает в качестве залога, что применяется при вложении капиталов для развития производства в аграрной сфере.

Важным моментом служит возможность выкупа нанимаемого надела. Этот пункт следует указать в соглашении, что послужит преимуществом арендатора при покупке земли.

Сделка по аренде прекращается досрочно при внесении пользователем необходимой суммы за ЗУ. Продажа земли арендатору означает досрочное окончание соглашения.

Основаниями прекращения договора служат обстоятельства:

завершение срока сделки;
выкуп в принудительном порядке для общественных нужд;
собственность перешла к арендатору;
смерть нанимателя или вынесение ему обвинительного приговора;
ликвидация юридического лица, арендовавшего делянку;
не допускается расторжение договора по этой причине на землях сельхозназначения во время полевых работ.

Список оснований может дополняться при заключении договора.

При досрочном расторжении сделки стоит обратить внимание на ее оформление, при возникшем споре будет легче доказывать свои доводы.

Договор можно расторгнуть в одностороннем порядке, когда отсутствует арендная плата, а также земля передана субарендатору без согласования с собственником.

Переоформить земельный пай умершего владельца можно принятием наследства через 6 месяцев. Смерть арендатора может внести некоторые осложнения в процесс расторжения договора, так как право пользования землей переходит к наследникам. Они могут не знать о положении дел и принимать экономически выгодные решения.

Разорвать договор допустимо не только по причинам, установленным законодательно, но и по условиям договора. Поэтому важно перед оформлением соглашения тщательно продумать детали правоотношений, их цель и ожидаемый результат.

Правовые последствия для сторон

Завершенность юридического процесса по прекращению действия договора будет иметь последствия:

для арендатора – утрачивается право пользоваться земельным участком;
для арендодателя – утрачивается право получать арендную плату.

Таким образом, чтобы прекратить пользование землей, нужны веские причины и официальное признание права на это стороны, которая инициирует расторжение. Прекращение контракта наступает в результате взаимного соглашения сторон или решения сторон и снятия объекта с учета в отделении кадастра.

Источники

Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
Тихомирова, Л. В. Долевое строительство жилья. Правовые акты, материалы судебной практики / Л.В. Тихомирова. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 128 c.
Лившиц, Р.З.; Чубайс, Б.М. Трудовой договор; М.: Наука, 2011. — 174 c.
Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.