Рыночная и кадастровая оценка земельных участков

Важная информация и советы на тему: «Рыночная и кадастровая оценка земельных участков». В статье собраны ответы на многие сопутствующие вопросы. Если вы все же не найдете ответ, или необходимо актуализировать информацию, то обращайтесь к дежурному юристу.

Рыночная и кадастровая стоимость земли

Множество землевладельцев не могут отличить рыночную стоимость от кадастровой, даже учитывая, что подобные понятия имеют явные отличия в размере и назначении. Первая необходима каждому собственнику, а вторая нужна для определения по ней объема налога.

Для определения размера рыночной стоимости, нужно, применяя разные методы одновременно, сопоставить ряд показателей. Все особенности, связанные с определением и фиксированием этой цены полностью изложены в законодательстве.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кадастровая стоимость земельного участка

Чтобы определить кадастровую цену участка того или иного целевого направления, необходимо провести оценку земли. Процедура выполняется минимум раз в пятилетку, но не чаще чем раз в три года.

Утверждение результатов проведения кадастровой оценки осуществляют исполнительные органы субъектов Российской Федерации. Для этого необходимо соответствующее представление, выданное территориальными органами, ответственными за ведение госкадастра недвижимости.

Если для цели налогообложения отсутствует кадастровая цена земельного участка (в случае отсутствия до марта текущего года утверждения результатов проведенной состоянием на январь календарного года кадастровой оценки участка), по таким участкам оплата земельного налога и авансовых платежей не производится до момента, когда они будут утверждены.

Порядок проведения государственной земельной оценки установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель. Данные Правила утверждены Постановлением, принятым Правительством Российской Федерации от 08.04.2000 под № 316 и действуют в той части, которая не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации.

Основой подобной оценки является классификация земельных участков по цели их назначения и функциональному использованию:

• при осуществлении кадастровой оценки земельных участков, отнесенных к огородническим, садоводческим и дачным объединениям, городским и сельским поселениям, берутся за основу статистические данные, полученные при сравнительном анализе рыночных расценок и других сведений, непосредственно затрагивающих объекты недвижимости, а также другие методы глобальной оценки;
• оценка земельных участков, относящихся к сельскохозяйственным угодьям, расположенных вне пределов поселений и лесных массивов, выполняется на основании метода капитализации рентной прибыли;
• оценка земель, размещенных вне пределов поселений, выполняется с применением капитализации рентной прибыли либо с учетом затрат, достаточных для их воспроизводства, или же для поддержки и сохранения их естественного потенциала.

Кадастровая оценка объектов недвижимости.

О кадастровой стоимости квартиры в Росреестре читайте тут.

Процесс госоценки подразумевает и проведение оценочного зонирования участка. Оценочная зона являет собой фрагменты земельных участков, однородных по своему назначению, функциональному использованию и имеющих сходство значений кадастровых цен.

С учетом территориальных величин этих зон, границы их могут совмещаться с границами земель, исходя из сформированного землепользования и застройки, расположения ряда объектов линейного типа (рек, улиц, дорог и прочих), а также рубежами кадастровых кварталов, районов.

Результаты зонирования оформляются в виде карты (схемы) с обозначением каждой оценочной зоны и установлением кадастровой цены на единицу площади в пределах указанных зон. Кадастровая стоимость и дата, когда она была определена, подлежат занесению в госкадастр недвижимости.

Эту информацию может предоставить орган, отвечающий за кадастровый учет, по запросу любого лица. Данные о кадастровой цене участков, используемых в целях налогообложения, размещены на официальном сайте госкадастра.

Рыночная стоимость земельного участка

Нужно четко разграничивать кадастровую стоимость участка и рыночную. Установление последней выполняется в рамках Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Министерством имущества и природных ресурсов Российской Федерации выдано Распоряжение от 06.03.2002 под № 568-р, утверждающее Методрекомендации определения рыночной цены земель, которые содержат ряд принципов, соблюдаемых при оценке:

• цена есть только у тех участков, которые могут удовлетворить пользовательские нужды в определенный временной промежуток (полезность);
• величина расценок земельного участка взаимосвязана со спросом и предложением на самом рынке, а также характером конкуренции сторон (спрос и предложение);
• стоимость земельного участка на рынке не может быть выше вероятных затрат, необходимых для покупки объекта сопоставимо равной полезности (замещение);
• цена на земельный участок имеет прямую зависимость от ожидаемого объема, периода и возможности получения прибыли от участка за конкретный промежуток времени при максимально продуктивной его эксплуатации, не учитывая доходов от других производственных сфер, которые привлекаются к земле в целях предпринимательства (ожидание);
• рыночные цены на участок динамичны с течением времени и могут определяться в зависимости от даты (изменение);
• стоимость участка на рынке связана с его целевым назначением, разрешением на пользование, правами третьих лиц на него, разделом прав на землю;
• стоимость земли на рынке определяется местом ее расположения и воздействием посторонних факторов (внешнее воздействие);
• рыночная цена участка зависит от эффективности его использования.

То есть более вероятного, возможного физически, экономически оправданного, соответствующего законодательству, осуществимого в финансовом плане использования, при котором расчетный размер цены на участок будет иметь предельное значение (максимальная эффективность использования).

Более эффективная эксплуатация участка рассчитывается при учете вероятно обоснованного его структурирования, при разности форм, видов и характера пользования. Наибольшая эффективность при эксплуатации может не иметь ничего общего с последним фактическим использованием.

При поиске наибольшей эффективности использования, берутся в расчет данные:

• ожидаемых рыночных изменений;
• преобладания методов использования прилегающих к оцениваемому земельному участку местных земель;
• отображающие перспективность района, где располагается участок;
• разрешенного использования и назначения земель;
• текущего использования участка.

Читайте так же:  Проверки прокуратуры

Эту цену раз в год определяют исполнительные органы субъектов Российской Федерации для земель разноцелевой направленности, исходя из зон оценки, административных районов, поселения и группы.

На текущий момент, нормативную стоимость земельного участка используют только, когда не обозначена кадастровая стоимость, и исключительно в целях, предусмотренных статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, налогообложения, обозначения платы за аренду муниципального или же государственного земельного участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Кадастровая стоимость и кадастровая оценка

Главная » Земля » Кадастровая стоимость и кадастровая оценка

Любой гражданин, который занимался вопросами регистрации земельного участка, проведения межевания, осуществления работ по уточнению границ сталкивался с понятием кадастровой оценки земельной собственности или кадастровой стоимости надела земли. Изучите подробно материал о том, что же такое кадастровая стоимость земли.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Прежде чем приобретать участок земельного массива, необходимо получить информацию о том, какие виды деятельности разрешены в отношении данного участка, кому принадлежит земля, в каком состоянии находится участок земли на момент приобретения.

Отсутствие конкретных данных о характеристиках участков земельных наделов приводит к постоянным спорам между владельцами смежных территорий. Большая часть конфликтов заканчивается в суде.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо вести учет всех участков земли, в отношении которых определен собственник. При этом необходимо учесть, что информация о собственнике и о некоторых характеристиках земельного надела должна быть сохранена без права доступа посторонних лиц.

В России для этих целей создан специальный кадастр, который находится в ведении государства. Для осуществления контроля за земельными наделами введено правило присваивать каждому участку уникальный кадастровый номер регистрационного учета. При этом знайте, что если внутри территория разделена на участки, которые зарегистрированы как отдельные, то и им будет присвоен уникальный номер.

Исходя из текста Конституции РФ, поймите, что земля считается объектом имущественных прав, а, значит, подлежит обложение налогами. В России разрешено иметь в собственности большие земельные наделы, но, несмотря на это, огромная территория земли не имеет собственника. В таком случае владельцем земли является государство.

Учтите, что любой гражданин России имеет возможность не приобретать землю, а брать в аренду у государства на различный срок. Во всех случаях взаимодействия граждан и государства в отношении земельных наделов необходимо установить определенные ограничения в стоимости земли и в размере аренды.

Делать это надо для того, чтобы избежать путаницы. Для таких целей в правовом поле введено понятие кадастровой стоимости, которая представляет собой средний размер стоимости участка земли, если бы он продавался на основании рыночного спроса в конкретном регионе России.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Поймите, что кадастровая стоимость в отношении участков земли проводится не выборочно с учетом особенностей расположения участка и качества его земель, а в массовом порядке. За счет этого рыночная стоимость каждого конкретного участка может отличаться от его кадастровой усредненной стоимости по региону.

Инициировать переучет кадастровой стоимости в отношении земельных наделов в пределах региона имеет право муниципалитет и органы исполнительной власти. Оценка кадастровой стоимости земель осуществляется, как правило, один раз в течение 5 лет.

Чтобы провести оценку территории в плане определения кадастровой стоимости земли, местные органы исполнительной власти объявляют конкурс среди лицензированных организаций по проведению оценочных работ.

По итогу конкурса определяется компания, с которой заключается государственный контракт на осуществление массовой оценки земельных наделов в рамках определенной территории с целью определить размер кадастровой стоимости земли.

Знайте, что стоимость земли определяется на основании следующих особенностей участков:

• Категория землепользования;
• Средняя выборочная рыночная стоимость подобных участков в данном районе;
• Количество элементов благоустройства, возведенных в пределах оцениваемого участка земли;
• Географическое расположение, рельеф и плодородность земельного участка.

Имейте в виду, что оценочная деятельность осуществляется с применением различных вариантов оценки, методов и способов, которые зависят от участка и его особенностей.

Кадастровая оценка земельных участков.

О кадастровой стоимости по кадастровому номеру земельных участков читайте тут.

Что такое кадастровая оценка земли

Раньше система налогообложения в отношении земельных наделов базировалась на размере инвентаризационной стоимости в отношении объектов недвижимости. Такая стоимость многократно ниже средней рыночной по региону, поэтому даже владельцы огромной территории земли платили минимальный земельный налог. При этом эксплуатировали земельные ресурсы максимально, чтобы получать сверхприбыль.

После введения на законодательном уровне понятия кадастровой стоимости земельного участка, которая рассчитывается на основании рыночной системы оценки земли, ситуация с налоговыми выплатами стала диаметрально противоположной.

Однако, возникла проблема, при которой владелец оспаривал слишком большой размер кадастровой стоимости, который многократно превышал рыночную стоимость в указанной местности. Судебные решения принимались чаще всего в пользу владельцев земли при таких спорных моментах.

Возникает такая ситуация по причине редкого пересмотра кадастровой стоимости земли, которая считается актуальной в течение 5 лет после ее определения. За указанный период рыночная стоимость земли может снизиться по различным причинам, а налог владелец должен платить по установленной кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Как молодой семье взять ипотеку

Если владелец земли имеет основания полагать, что кадастровая стоимость завышена в сравнении с текущей рыночной, то может в судебном и досудебном порядке потребовать проведения переоценки кадастровой стоимости и исправления данных в ЕГРН в отношении участка земли.

Изменение кадастровой стоимости в таких случаях всегда проводится в пользу владельца собственности при условии, что данные обстоятельства подтверждены в ходе переоценки кадастровой стоимости земли.

На данный момент проведением оценки кадастровой стоимости занимаются частные подрядчики. После 2020 года планируется создать государственные бюджетные службы, осуществляющие по строгим нормативам подобную оценочную деятельность.

Знайте, что задачами осуществления внеплановой проверки кадастровой стоимости могут быть:

• Понижение размера земельного налога методом изменения размера налоговой базы;
• Установление адекватного размера арендной платы;
• Осуществление сделок с целью отчуждения земельного участка;
• Применение земельного участка для того чтобы получить кредитные средства под залог данного участка.

Земли различных категорий использования оцениваются по-разному, поэтому кадастровая стоимость этих земель отличается.

Например, для оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения чаще всего используют доходную систему определения стоимости земли. При этом учитывается потенциальный доход от осуществления разрешенных видов деятельности на конкретном участке земли.

Земельные участки поселения оцениваются путем определения средней рыночной стоимости квадратного метра земли. Единственно, что необходимо учитывать всегда, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную стоимость по региону этого участка земельного массива.

Методы проведения кадастровой оценки

Внимательно изучите основные способы осуществления оценки кадастровой стоимости земли, так как именно от выбранного метода зависит размер стоимости:

Делая вывод, обратите внимание на способ определения кадастровой стоимости участка земли путем дробления крупных территорий на малые участки после определения кадастровой стоимости крупного надела.

Такой метод удобен для определения стоимости земель лесного и водного фонда России. Особенно удобно дробить лесные участки под вырубку на основании общей кадастровой стоимости между арендаторами.

Стоимость услуг по оценке земли

Оценка стоимости земли – не самый простой процесс по оценке недвижимости. Это связано с разнообразием функционального назначения участка, так как оценка, например, сельскохозяйственных земель будет отличаться от оценки земель лесного фонда. Наши специалисты применяют индивидуальный подход к каждому объекту.

В стоимость входят работа по определению рыночной стоимости объекта и выполнение отчета об оценке.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и федеральными стандартами оценки.

Вы можете заказать оценку:

• обратившись по телефону горячей линии +7 (499) 110 28 36
• по почте: [email protected]
• по viber — OcenkaPravo
• оставив заявку на сайте, и наш менеджер свяжется с вами в удобное время

Выезд оценщика на осмотр объекта — оплачиваетя отдельно.

Преимущества нашей компании

• Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
• Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
• Бесплатные консультации;
• Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
• Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
• Оперативное выполнение работы.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Стоимость оценки земель лесного фонда

Стоимость оценки земельного участка

Стоимость оценки земель населенных пунктов

Стоимость оценки земель промышленности

Стоимость оценки земли для нотариуса

Стоимость оценки земли для наследства

Ответы на популярные вопросы:

Как быстро будет готов отчет по оценке земли?

Отчет по оценке земли будет готов в течение 3-5 дней после предоставления всех документов и внесения предоплаты.

Вы можете предварительно рассчитать стоимость земельного участка?

Да, мы можем сделать для вас предварительный расчет рыночной стоимости земли абсолютно бесплатно.

Можно ли сделать оценку земли без осмотра?

Да, в ряде случаев допускается проведение оценки земельных участков без осмотра оценщика. Однако, личный осмотр специалистом позволит получить более точную оценку.

Какие документы необходимы для оценки земли?

Для оценки земельного участка достаточно выписки из ЕГРН, кадастрового паспорта и фотографий объекта.

Вы можете сделать оценку земли для снижения кадастровой стоимости?

Да, конечно. Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельных участков – одно из основных направлений нашей компании.

Читайте так же:  Материальная помощь при рождении ребенка

Могу я сразу не оплачивать всю сумму за услугу оценки земли?

Конечно, можете. Наша компания приступает к работе после внесения аванса 50%, остальную часть вы оплачиваете, когда получаете готовый отчет. Также в индивидуальном порядке возможно рассмотрение другого порядка оплаты.

Вы можете в отчете об оценке выйти на определенную рыночную стоимость земельного участка?

Да, выйти на определенную стоимость земли возможно. Для этого оценщику необходимо предоставить полный пакет документов и фото участка.

Можете ли вы доставить отчет об оценке земли в офис?

Да. Любой отчет мы может предоставить по электронной почте или курьером.

Требуется ли положительное заключение от СРО на отчет об оценке земельного участка?

Нет, положительное экспертное заключение от СРО не требуется.

Предоставляете ли вы подтверждение об оплате услуги оценки земли?

Да, вы можете оплатить по квитанции, и у вас будет платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Также для вашего удобства наша компания работает и с другими формами наличного и безналичного расчета.

Заказать оценку земли

Для того, чтобы заказать оценку земли, вы можете воспользоваться любым удобным способом.

Кадастровая оценка земельных участков

Согласно ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Государственная кадастровая оценка — это совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне границ городских и сельских населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне границ городских и сельских населенных пунктов осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В случае если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости, Росреестр осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате се проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки Росреестр обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, но состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Читайте так же:  Помогу за откат взять кредит на себя

Назначение и особенности кадастровой оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) проводится с целью определения кадастровой стоимости земель различного целевого назначения. Результаты ГКОЗ вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН), поэтому получаемая в ее результате стоимость земель называется кадастровой.

Кадастровая стоимость

В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой при исчислении земельного налога.

На основе кадастровой стоимости осуществляется определение размера арендной платы, цены земельных участков при их продаже органами государственной власти и местного самоуправления. Этим определяется значимость кадастровой стоимости для собственников земель, арендаторов, инвесторов, а также для органов власти при формировании доходной части бюджетов.

Кадастровая стоимость земель представляет собой интегральную характеристику, отражающую как ценность конкретного земельного участка, так и уровень экономического развития территории в целом, поскольку при ее определении учитывается целый ряд ценообразующих факторов, характерных для данной местности. ГКОЗ, проводимая с установленной периодичностью, позволяет отследить изменения кадастровой стоимости, а следовательно, и изменения формирующих ее факторов, что существенно влияет на информационное обеспечение процесса управления земельными ресурсами на конкретной территории.

Кадастровая стоимость земельного участка позволяет судить о потенциальном доходе, который может быть получен от его использования, тем самым способствуя вовлечению земель в оборот и развитию земельного рынка. Как информационная база, отражающая ценность земель, кадастровая стоимость учитывается при принятии инвестиционных решений. Наряду с перечисленными направлениями использования кадастровой стоимости следует отметить также содействие в выполнении задач государственного кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного земельного надзора, что в целом направлено на регулирование землепользования.

Определение понятия кадастровой стоимости содержится в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в случаях осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в ГКН сведений об изменении качественных или количественных характеристик объектов недвижимости.

В процессе определения кадастровой стоимости земель анализируются данные о рыночной стоимости земельных участков. Понятие рыночной стоимости, так же как и кадастровой, приведено в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно этому Закону рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• — одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• — стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• — объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• — цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• — платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из этого следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка необходима актуальная информация о состоянии земельного рынка. Кроме того, рыночная стоимость определяется на основе индивидуальной оценки каждого земельного участка.

Использование индивидуальной оценки при расчете рыночной стоимости земельного участка предполагает детальный анализ рынка и всех ценообразующих факторов. При этом используются доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке, каждый из которых представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Применительно к оценке земель, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования земельного участка. Сравнительный подход — это совокупность методов оценки, основанных на сравнении оцениваемого земельного участка с аналогичными участками (сходными по ценообразующим факторам), по которым есть рыночная информация о ценах. Затратный подход в общем случае включает методы оценки, основанные на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. При оценке земельных участков используются отдельные элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Кадастровая оценка — это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием массовой оценки.

Массовая оценка — процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

При массовой оценке в основу расчета кадастровой стоимости земель в большинстве случаев закладывается рыночная информация о земельных участках и иных объектах недвижимости (цены спроса, предложения, цены сделок, данные об арендной плате и т.д.), обрабатываемая математическими методами. Адекватность результатов массовой оценки рыночному представлению о ценности земель обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок.

Массовая оценка позволяет одновременно определить кадастровую стоимость всех земельных участков, однородных по целевому назначению. Она предполагает разработку стандартной методики, унифицированной процедуры оценки, общего алгоритма определения кадастровой стоимости. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для больших групп оцениваемых объектов.

Читайте так же:  Правообладатель и собственник в чем разница

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная, имеют в своей основе систематизированные методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять такие же действия, что и при индивидуальной оценке, но с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки. И в массовой, и в индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный. Выбор конкретных методов определяется наличием необходимой рыночной информации. Вместе с тем эти виды оценки различаются глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки используемой для оценки информации. При массовой оценке невозможно учесть все индивидуальные особенности каждого земельного участка, однако затраты на массовую оценку значительно ниже затрат на индивидуальную. Кроме того, преимуществом массовой оценки является минимизация субъективного фактора в ее конечном результате, так как используются формализованные процедуры и статистические модели, а это очень важно при принятии государственных решений.

Анализ рынка при массовой оценке предполагает широкое использование статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение на основе своего опыта. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков. Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями. Информация, получаемая в процессе проведения ГКОЗ, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Тем не менее кадастровая и рыночная стоимость земельного участка могут различаться, потому что при определении кадастровой стоимости не учитываются все специфические характеристики конкретного участка. Кроме того, следует учитывать дату, на которую определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры.

Кадастровая и нормативная стоимость земельных участков

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли: нормативная стоимость (ст. 1 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1), кадастровая стоимость (ст. 66 ЗК РФ)

Кадастровая стоимость – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования земельных отношений, различных сделок с землей и установления определенной цены на земельный участок. Кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости участка и применяется главным образом в целях налогообложения, а зависит от ряда параметров: местоположения, инфраструктуры, категории земель и т.п. Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка проводится не реже одного раза в 5 лет. Для этого привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие лицензию на проведение оценочной деятельности. Для вступления в силу результаты кадастровой оценки должны быть утверждены органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими и юридическими лицами. В комиссии результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение шести месяцев с момента вступления их в силу.

Если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость.

Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации.

Отличия этих институтов проявляются в порядке их определения, поскольку нормативную цену земли устанавливали органы исполнительной власти субъектов федерации с участием органов местного самоуправления, которые могли повышать или понижать установленную цену в пределах 25 процентов.

Источники

1. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.
2. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.
3. Зашляпин, Л. А. Основы теории эффективной адвокатской деятельности. Прелиминарный аспект / Л.А. Зашляпин. — М.: Издательство Уральского Университета, 2015. — 568 c.
4. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
5. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.