Надо ли оформлять договор при покупке продажи квартиры между братом и сестрой

Покупка квартиры у сестры

У меня в собственности есть однокомнатная квартира. У сестры есть двухкомнатная квартира, которая находится в совместной собственности ее и ее шестилетнего ребенка (по ½), которую она только что приватизировала. Сестра предлагает мне ее квартиру с выплатой разницы в цене.

Я готов выплатить эту разницу через три с половиной года. В это время я буду жить уже в ее квартире, а свою сдавать (таким образом буду собирать деньги). Надо ли мне оформить какой-то договор с сестрой, где будут зафиксированы наши договоренности? Что в этом договоре предусмотреть?

Как потом переоформить права собственности? Нужно ли этот договор где-то удостоверить?

Надежда Занина
Консультаций: 19

Исходя из вопроса, у вашей сестры имеется другое жилье, в котором она будет проживать, пока вы копите денежные средства на выплату разницы в цене. В данном случае можно порекомендовать следующие варианты оформления отношений.

Если вы хотите официально оформить отношения с сестрой на период накопления денежных средств, то самый простой вариант – это заключение предварительного договора мены (порядок в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ см. ниже). При этом, учитывая, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, согласно п. 2 ст.

429 ГК РФ, и тот факт, что в рассматриваемом случае основной договор мены подлежит нотариальному удостоверению (см. ниже), то предварительный договор мены также должен быть нотариально удостоверен.

При наступлении срока для заключения основного договора, который вы укажете в предварительном договоре, вы заключаете договор мены с доплатой разницы в цене и регистрируете переход прав собственности на квартиры в Росреестре. Учитывая, что доля на квартиру сестры принадлежит также ее несовершеннолетнему ребенку, то при совершении сделки с квартирой необходимо будет получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки от имени малолетнего (согласно ст. 28, 37, 60 Семейного кодекса РФ), а также нотариально удостоверить договор мены, согласно п. 2 ст.

54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости, в соответствии с которым сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. То есть в договоре мены квартир указываются все те существенные условия, которые предусмотрены для договора купли-продажи квартиры (см. ниже).

При этом, поскольку квартиры неравноценные, то необходимо предусмотреть условие о доплате согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ.

Если у вас с сестрой доверительные отношения и вы не хотите заниматься оформлением документов, а также нет каких-то других препятствий, то можно пока не оформлять свои отношения, при этом вы ничего не потеряете. То есть вы проживаете в квартире сестры и копите нужную сумму, сдавая при этом свою квартиру. Когда накопите нужную сумму, заключаете с сестрой договор мены с доплатой разницы в цене. Следует отметить, что если вдруг отношения с сестрой разладятся или она передумает продавать/менять квартиру, то накопленные денежные средства все равно останутся у вас и ваша квартира также останется в вашей собственности.

Однако, если вы заинтересованы в получении квартиры сестры вплоть до судебного порядка, тогда лучше оформить отношения официально.

Кроме этого, можно порекомендовать другие варианты, но они более сложные в оформлении.

Если вы с вашей сестрой договорились о том, что право собственности на ее квартиру будет оформляться в настоящее время, тогда нужно сделать следующее.

1. Вы оформляете договор купли-продажи квартиры сестры с рассрочкой платежа, в котором предусматриваете цену продажи, порядок, сроки и размеры платежей (график платежей). Последним платежом должен быть предусмотрен платеж, равный цене вашей квартиры. При этом следует помнить, что в силу п. 5 ст. 488 и п. 3 ст.

489 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Таким образом, если вы не хотите, чтобы квартира находилась в залоге у сестры в силу закона, то в договоре необходимо прописать, что положения, предусмотренные вышеуказанными статьями, по настоящему договору купли-продажи не применяются.

В данном случае также необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, а также нотариально удостоверить договор купли-продажи (см. выше).

Переход права собственности по договору купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре согласно ст. 551 ГК РФ.

2. Одновременно с договором купли-продажи квартиры сестры вы оформляете с сестрой предварительный договор купли-продажи вашей квартиры. Это необходимо для того, чтобы зафиксировать цену вашей квартиры, по которой сестра намерена ее купить, чтобы через 3,5 года не возникло каких-либо разногласий по цене. При этом предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать все существенные условия основного договора, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

Так, в предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны предмет (описание квартиры), цена, перечень лиц, имеющих право проживать в указанной квартире (если лица обязуются сняться с регистрационного учета, то необходимо указать срок, в который они обязуются это сделать).

Кроме этого, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

То есть в вашем случае вы можете указать конкретную дату, которая наступит через 3,5 года.

Следует отметить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи вашей квартиры составляется в простой письменной форме согласно п. 2 ст. 429, ст. 550 ГК РФ.

Обязательное нотариальное удостоверение в данном случае не требуется.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации согласно разъяснениям в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которым предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

3. Через 3,5 года вы заключаете договор купли-продажи вашей квартиры.

4. К этому времени у вас должен остаться к оплате по договору купли-продажи квартиры вашей сестры платеж, равный стоимости вашей квартиры. Таким образом, одновременно с договором купли-продажи вашей квартиры вы заключаете соглашение о зачете встречных однородных требований в размере стоимости вашей квартиры. То есть вы должны своей сестре по договору купли-продажи ее квартиры последний платеж, равный стоимости вашей квартиры, а сестра должна вам оплатить по договору купли-продажи вашей квартиры.

Следовательно, соглашением о зачете вы прекращаете обязательства по оплате по вышеуказанным договорам.

Если вы с вашей сестрой договорились о том, что право собственности на ее квартиру будет оформляться через 3,5 года, тогда нужно сделать следующее.

1. Вы заключаете долгосрочный договор аренды квартиры вашей сестры с правом выкупа, в котором прописываете размер арендной платы в месяц в течение 3,5 лет (сумма разницы в цене, поделенная на 3,5 года с разбивкой по месяцам), а также сумму выкупа квартиры – это, например, будет стоимость вашей квартиры. Необходимо указать сроки оплаты, когда прекращается обязательство по внесению арендной платы и когда оплачивается выкупная стоимость. Необходимо также прописать порядок перехода права собственности на квартиру от сестры и ее несовершеннолетнего ребенка к вам (например, указать, что стороны обязуются по истечении определенного срока (например, после оплаты выкупной стоимости) подать заявления в Росреестр о переходе права собственности (от сестры лично и от имени ее ребенка) и о регистрации права собственности (от вас) и т.п.).

При заключении договора аренды с правом выкупа также необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства, а также нотариально удостоверить договор аренды с правом выкупа (см. выше).

Договор аренды подлежит в данном случае государственной регистрации в Росреестре.

2. Одновременно с договором аренды квартиры сестры с правом выкупа вы оформляете с сестрой предварительный договор купли-продажи вашей квартиры (порядок см. выше).

3. Через 3,5 года вы заключаете договор купли-продажи вашей квартиры.

4. Одновременно с договором купли-продажи вашей квартиры вы заключаете соглашение о зачете встречных однородных требований в размере стоимости вашей квартиры. То есть вы должны своей сестре по договору аренды ее квартиры выкупную стоимость, равную стоимости вашей квартиры, а сестра должна вам оплатить по договору купли-продажи вашей квартиры. Соглашением о зачете вы прекращаете обязательства по оплате по вышеуказанным договорам.

Следует также отметить, что если вы и ваша сестра имеете супругов, то при совершении сделок потребуется нотариальное согласие супругов согласно п. 3 ст. 35 СК РФ.

Для того чтобы не запутаться в юридических тонкостях при оформлении документов, рекомендую вам обратиться к профессиональным юристам.

Договор дарения или купли-продажи между братом и сестрой

Здравствуйте, меня зовут Александр! У меня такой вопрос: я хочу выкупить у сестры долю в квартире (перешедшей по наследству от отца) и к сожалению отношения у нас не очень хорошие, как лучше всего это сделать через договор купли-продажи или дарения? Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной? Или это всё же крайне маловероятно и опасаться не стоит.

Заранее большое спасибо.

30 октября 2016, 21:40 , Александр Кузнецов, г. Москва Ответы юристов Иван Агибалов Юрист, г. Москва 9.7 рейтинг Общаться в чате

Если она будет действовать по своей воле, то вы можете заключить и договор дарения, для того, чтобы признать ее недействительной нужны будут веские основания, предусмотренные законодательством, но такой риск всегда существует.

В соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса РФ:

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Т.е. решать Вам, как лучше поступить в данной ситуации, если Вы уверены в том, что со стороны сестры в дальнейшем по тем или иным причинам, не будут предприниматься возможные шаги, связанные признанием сделки недействительной, заключайте договор дарения, что касается передачи денежных средств, то это можно оформить распиской.

Если же присутствуют сомнения и твердых гарантий для Вас в данной ситуации никаких нет, лучше все — таки заключить договор купли-продажи.

30 октября 2016, 22:04 Консультация юриста бесплатно Александр Москвитин Юрист, г. Москва Общаться в чате

Здравствуйте Александр с налоговой точки зрения действительно лучше оформить сделку как договор дарения, она выгоднее, но есть как всегда но

п. 18.1 ст. 217 НК РФ абзац 2

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Если вы хотите передать деньги, то есть осуществить сделку на возмездной основе, то это уже не будет дарением и если она сможет доказать факт передачи денег именно за получение квартиры, то есть вероятность признания данной сделки притворной, она недействительна с момента ее совершения. При этом оспорить могут и иные заинтересованные в этом лица.

Если оформите как купле-продажу то никто не сможет это оспорить, потому что по факту так всё и будет но налог придется заплатить.

30 октября 2016, 22:07 Дмитрий Чернобавский Юрист, г. Электросталь 7.4 рейтинг Общаться в чате

какой срок владения долей у сестры?

Сестра хочет воспользоваться дарением чтобы не платить налоги + возможно составить ещё один договор на получение денежных средств от меня, но может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?
Александр

попробовать может, а на каком основании не предугадать. да, отменить дарение она может при определенных обстоятельствах

Статья 578. Отмена дарения
1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

30 октября 2016, 22:08 Эдуард Мирасов Юрист, г. Самара Общаться в чате

В Вашем случае если будет составлена расписка о передачи денежных средств, ти если данная расписка всплывет, то есть основания для признания договора дарения притворной сделкой.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 170]

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Но данную сделку могут оспорить именно те лица, которых затрагивает данная сделка (например другие долевые собственники, если они есть, налоговая, которая может указать что данной сделкой дарения пытались уйти от уплаты налога). Самой сестре думаю не выгодно оспаривать данную сделку, так как в результате у нее возникнет обязанность уплатить налог, если выплывет факт того, что она получила доход.

30 октября 2016, 22:09 Денис Александрович Смирнов Юрист, г. Хабаровск Общаться в чате

Здравствуйте, Александр. Рекомендую Вам составлять договор купли-продажи по следующим причинам:

1. В случае признании такого договора недействительным (например), сестра Вам обязана будет вернуть те денежные средства, которые Вы уплатили в счет исполнения договора. А в случае признания договора дарения недействительным (например) переданные деньги получить можно как неосновательное обогащение, только если будет оформлена соответствующая расписка.

2. В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Тогда может получится так, что данная доля не перейдет в наследственную массу, оставшуюся после Вас, в будущем.

3. Посмотрите как долго у сестры право собственности на эту долю и кадастровую стоимость этой доли (может там и налога то не будет)

30 октября 2016, 23:02 Елена Каравайцева Юрист, г. Новоалтайск Общаться в чате

может ли она в будущем оспорить эту сделку (например, как притворную) и признать её недействительной?

Сестра может через суд признать сделку дарения недействительно по основанию притворности. Но тогда будут применяться все последствия договора купли-продажи. При признании сделки дарения недействительной по основанию притворности у сестры может возникнуть обязанность уплаты налога на доход физического лица, полученного от продажи квартиры. Однако сестра может избежать налога от продажи квартиры в случае, если она владеет долей не менее трех лет (ст.

217.1 налогового кодекса РФ)… При этом три года исчисляются не с даты госудасртвенной регистрации права собственности на долю, а с момента открытия наследства, т.е со дня смерти отца) на основаниичасти 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Если сестра владеет своей долей менее трех лет, то она имет право на имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) в размере дохода от продажи доли до 1000000 руб., либо право на уменьшение суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если Вы заключите договор дарения денег, то у сестры фактически также возникнет обязанность уплаты налога на доходы. Если сестра замужем, то подаренная сумма не будет считаться общим доходом супругов Это будут только ее деньги. Налоговая с большой долей вероятности может и не узнать о договоре дарения денег, если будут наличными отдавать.

Если через банк переводить, то доход будут заметен для налоговой.

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Договор купли-продажи недвижимости между близкими родственниками заключается на общих основаниях, предусмотренных § 7 ГК РФ. Степень родства значения не имеет: каждый человек вправе продать квартиру своей матери, отцу или другому человеку. Родство играет роль лишь при оформлении налогового вычета и использовании некоторых субсидий на покупку жилья.

Рассмотрим, какие лица считаются близкими родственниками и каковы особенности сделок с ними.

Автор, юрист Актуальность Просмотров Бесплатная консультация юриста

В статье расскажем:

Кто считается близким родственником?

По закону близкими считаются родственники по прямой нисходящей или восходящей линии:

• Дети и родители;
• бабушки и дедушки;
• внуки и внучки;
• братья и сестры (родные, сводные);

Сделки с недвижимостью между родственниками проводятся на общих основаниях. Переход права собственности регистрирует Росреестр, и для него не имеет значения, кем приходятся друг другу покупатель и продавец. Но есть некоторые особенности, которые важно учитывать.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности купли-продажи недвижимости между родственниками

Покупка недвижимости у родственников может повлиять на:

Возможность получения материнского капитала. По закону сделка запрещена только между супругами, но, если жилье продает близкий родственник покупателя, ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Такая подозрительность связана с большим количеством фиктивных сделок для обналичивания маткапитала: люди договариваются с братьями или сестрами, заключают мнимый договор купли-продажи (далее – ДКП), ПФР перечисляет деньги продавцу, который отдает всю сумму или только часть наличными владельцу сертификата. Это незаконно.

Покупку недвижимости у собственного ребенка или опекаемого. Ст. 37 ГК РФ прямо запрещает сделки между родителями и несовершеннолетними детьми, усыновителями и усыновленными, а также опекунами, попечителями и подопечными.

Покупку жилья у несовершеннолетнего ребенка. Близкий родственник (кроме родителя), может его купить. Но родителям придется оформить разрешение от органа опеки, иначе Росреестр не примет документы.

Оформление налогового вычета. Если жилплощадь приобретается у близкого родственника, новый собственник не сможет после этого воспользоваться налоговым вычетом. Родители, супруги, дети, братья и сестра считаются зависимыми друг от друга лицами, и вычет при сделках между ними не полагается (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Есть и психологический фактор, с которым нередко сталкиваются люди, имеющие денежные дела с родственниками. Постороннему человеку проще продать недвижимость подороже. Родные же с большой долей вероятности будут просить скидку, мотивируя это родством.

Совет юриста: некоторые люди договариваются с родственниками о фиктивной купле-продаже. Так делать не стоит: все равно правда рано или поздно выяснится. Например, если ПФР обнаружит обналичивание маткапитала, его представители будут оспаривать сделку в суде.

Как минимум придется возвращать деньги, как максимум – привлекут к уголовной ответственности.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Продажа неприватизированной квартиры: 4 способа

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Визит к нотариусу понадобится для оформления доверенности, если от лица продавца или покупателя выступает представитель. Нотариальное удостоверение обязательно (ст. 185.1 ГК РФ).

Не обойтись без посещения нотариальной конторы и в других случаях:

Продается доля в праве собственности. Сначала нужно получить отказы других владельцев или дождаться окончания срока предоставления преимущественного права выкупа им (ст. 250 ГК РФ), затем найти покупателя и заключить нотариальный ДКП.

Продается недвижимость недееспособного или несовершеннолетнего. В первую очередь оформляется разрешение опеки, после – договор.

Обратите внимание! Нотариальное удостоверение ДКП доли в праве собственности не требуется, если она отчуждается в пользу владельца другой доли в этом же жилье.

Расходы

Удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нужно оформление самого документа, это оплачивается отдельно. Стоимость зависит от типа доверенности: дороже всего обойдется генеральная, дешевле – разовая.

Нотариальное удостоверение договора, если это обязательно по закону, стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб. Стороны могут обратиться к нотариусу и по собственному желанию, если хотят максимально обезопасить себя.

Если удостоверять ДКП необязательно, но продавец и покупатель все равно хотят этого, придется заплатить согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» по тарифу в зависимости от стоимости жилья:

Цена недвижимости по договору (руб.) Размер тарифа (руб.)До 10 000 0003 000 + 0,2% от суммыОт 10 000 00023 000 + 0,1 от суммы свыше 10 000 000

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как оформить куплю-продажу квартиры между родственниками?

Для купли-продажи недвижимости между близкими родственниками нужно:

Договориться об условиях сделки. Цена, порядок расчетов, сроки выселения из квартиры оговариваются до составления ДКП на бумаге.

Оформить ДКП. Это может сделать продавец, покупатель или юрист. Важно, чтобы его положения устраивали обе стороны сделки.

Подписать ДКП. Это делается перед подачей документов на регистрацию.

Подать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Но удобнее это сделать через МФЦ по предварительной записи.

Получить итоговый пакет документов. Выдается ДКП с пометкой о регистрации и новая выписка из ЕГРН.

Важно! При купле-продаже между близкими родственниками по договоренности можно привлечь риэлтора или юриста. Специалист проверит юридическую чистоту сделки, по доверенности может подать документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

В договоре купли-продажи факт и степень родства не указывается. Для сделки это значения не имеет.

Какая информация указывается в ДКП:

Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.

Сведения о недвижимости: тип (дом, квартира, земельный участок), кадастровый номер, площадь, количество комнат.

Реквизиты правоустанавливающего документа продавца, дата возникновения права собственности.

Способы, сроки и порядок расчета.

Обязанности и ответственность сторон.

Порядок изменения и расторжения договора.

Подписи участников сделки, дата составления ДКП.

Образец договора

Документы

Продавец до заключения договора должен подготовить паспорт, техпаспорт на квартиру, выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ: старый ДКП, свидетельство о праве на наследство, дарственную и пр. При выходе на сделку ему нужно заказать справки об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги. Эти документы с ограниченным сроком действия, оформлять их заблаговременно нет смысла.

Покупателю нужен только паспорт.

Госпошлина

За переоформление права собственности покупатель платит пошлину в размере 2 000 руб. сразу при подаче документов.

Сроки регистрации

На регистрацию перехода права собственности уходит три рабочих дня, если ДКП удостоверялся в нотариальной конторе. Нотариус сам передает документы в Росреестр, услуга бесплатно. Но госпошлину платить придется.

Если документы поданы через МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.

Налог при продаже квартиры близкому родственнику

Близкое родство с покупателем не освобождает от обязательства по уплате НДФЛ в размере 13%. Налог придется платить от суммы дохода – разницы между ценой покупки и продажи жилья.

От налогообложения освобождаются продавцы, имеющие проданную недвижимость в собственности более трех лет, если она получена по:

Договору дарения.

В наследство.

В результате приватизации.

Договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Примечание: декларация 3-НДФЛ подается продавцом до 30 апреля года, следующего за годом сделки. Налог платится до 15 июля.

Что лучше: купля-продажа, дарение или завещание

Завещание хорошо тем, что позволяет пользоваться недвижимостью до конца жизни, и только после этого передать ее в наследство родственнику. Но можно оформить и ДКП с правом пожизненного проживания. В этом случае собственник сможет продавать, дарить или менять жилье, но в нем будет оставаться жить человек, имеющий такое право.

Дарение недвижимости – абсолютно безвозмездная сделка. Для дарителя она невыгодна, а одаряемый родственник освобождается от уплаты НДФЛ.

Совет юриста: если деньги не имеют значения и недвижимость нужно передать в собственность сына или дочери, состоящих в браке, лучше оформить дарственную. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, полученное в браке по безвозмездной сделке, в случае развода разделу не подлежит.

Признать подаренное жилье совместной собственностью получится, если за время семейной жизни в него вложено много денег, за счет чего увеличилась общая стоимость (ст. 37 СК РФ).

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие бывшего супруга моей родной сестры, если я продаю племяннице (их дочери) квартиру?

Нет, согласие бывшего мужа не потребуется. Достаточно того, что интересы несовершеннолетнего ребенка по договору будет представлять его мать. Согласие нужно наоборот при продаже жилья ребенка.

Хочу с родственницей обменяться квартирами. Как это лучше сделать: по двум ДКП или по одному договору мены?

Договоры купли-продажи проще для восприятия. Можно оформить два ДКП: один на одну квартиру, второй – на другую. И подать все документы на регистрацию сразу.

Оформила договор купли-продажи недвижимости с близкой родственницей. В последний момент мы передумали проводить сделку, но документы в Росреестр уже поданы. Можно ли их отозвать?

Да, нужно подать в Росреестр заявление о прекращении регистрационных действий. Если же переоформление права собственности уже произведено, получить квартиру обратно можно только по новому ДКП или иному договору.

Заключен договору купли-продажи недвижимости между близкими родственниками. Покупатель внес задаток, право собственности зарегистрировано. Оставшейся части суммы до сих пор нет, прошел уже месяц с момента регистрации.

Можно ли оспорить куплю-продажу между родственниками?

Можно взыскать оставшуюся сумму или потребовать расторжения договора через суд. Задаток возвращать не придется, т.к. покупатель не выполнил обязательства по ДКП.

Хочу купить квартиру у родителей. Но так, чтобы покупателями были я и муж, сразу определить доли. Можно ли так сделать?

Да, участие нескольких продавцов и покупателей в сделке законом не запрещено.

Заключение эксперта

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками не запрещены, проводятся на общих основаниях.

Продажа квартиры близким родственникам запрещена лишь в том случае, если речь идет о недвижимости несовершеннолетнего ребенка.

Право на налоговый вычет при покупке жилья у родных отпадает, а добиться получения средств по маткапиталу сложнее.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Покупка квартиры через аукцион, с торгов

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста

Елена Плохута Елена Ответить

Дочь и мать собственницы квартиры ,доставшейся им по завещанию по закону от мужа матери. В собственности более 3 лет. Как лучше поступить: 1)дочь продаёт долю матери,а мать затем продаёт всю квартиру? (доля дочери менее 1000000р)
2) дочь дарит свою долю матери,а мать затем продаёт свою квартиру? Будет ли налог с продажи у матери? Где больше расходов по сделке?

8 августа 2022 Елена Бондаренко Ответить

Доброе утро, Елена.
Даритель не платит налог, так как он не получает доход. А платит налог тот, кто продает недвижимость, если владеет ею менее 3 лет (минимальный срок). Если дочь продаст либо же подарит свою долю матери, срок приобретения начнет свой отсчет заново, пускай и на долю в квартире. Поэтому я не вижу смысла в таких сложностях.

Если квартира принадлежит только двоим собственникам и обе согласны продать квартиру, можно всю квартиру сразу же и продавать, учитывая, что минимальный срок владения уже соблюден. И так как долевая квартира продается вся, договор купли-продажи можно и у нотариуса не заверять, что также снизит расходы по оформлению сделки отчуждения.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Дарение имущества брату или сестре

Российское законодательство признает братьев и сестер в качестве близких родственников. Примечательно, что таковыми являются как родные, так и не неполнородные (с одним отцом или матерью) братья и сестры.

Наличие родства делает дарение между ними довольно выгодным — освобождает одаряемого от подоходного налога, является основанием для применения специального нотариального тарифа и т.д. Кроме того, и сама сделка отличается простотой совершения и оформления, что делает ее отличным правовым инструментом для безвозмездной передачи имущества брату или сестре.

Оформление дарения брату или сестре

Дарение в пользу брата или сестры оформляется стандартным гражданско-правовым договором — дарственной (ст. 572 ГК), который в случаях его исполнения одновременно с совершением, может заключаться устно (п. 1 ст. 574 ГК).

В то же время имеется и ряд исключений, требующих письменной формы.

Согласно п. 2 ст. 574 ГК, письменная форма дарственной брату или сестре потребуется в случае заключения договора обещания дарения. Нарушение данного требования влечет ничтожность заключенного договора.

Кроме указанного случая, письменная форма договора станет необходимой при дарении брату или сестре недвижимости и транспортных средств. Такое требование связано с необходимостью государственной регистрации недвижимости и постановки транспортного средства на учет в органах ГИБДД.

Кроме формы, необходимо учитывать и требования к содержанию дарственной, в частности, к условию о предмете. Так, в соответствии со ст. 432 ГК, договор должен содержать указание на конкретный предмет сделки — подарок, содержать его индивидуальные черты, описание, стоимость и прочие характеристики.

Если имеет место обещание дарения — должно быть указание на ясно выраженное намерение дарителя на совершение дарения в будущем.

Договором можно урегулировать порядок передачи имущества брату или сестре — внести отлагательные условия дарения, выбрать один из способов передачи, определить сроки исполнения договора, составляемые и передаваемые документы, проводимые процедуры и т.д.

Если передаваемое имущество наделено недостатками, угрожающими здоровью или имуществу одаряемого, в порядке ст. 580 ГК, даритель обязан сообщить о них одаряемому.

Независимо от подарка, нотариальное оформление дарственной не является обязательным, однако может проводиться по желанию сторон сделки. С учетом того, что при дарении движимого имущества для таких субъектов установлен специальный нотариальный тариф, согласно ст. 163 ГК, проведение нотариального удостоверения позволит подтвердить законность заключенного договора.

Дарение от брата брату

Как уже говорилось, родные и неполнородные братья, согласно ст. 14 СК, являются близкими родственниками друг другу. В связи с этим дарение между ними имеет преимущества при налогообложении.

К сведению

Для реализации указанного налогового преимущества, при составлении дарственной между братьями, в договоре необходимо указать на наличие родства и приложить к договору подтверждающие его документы.

В дальнейшем, по требованию налоговых органов, указанные документы необходимо предоставить в ФНС по месту жительства одаряемого. Однако этого не потребуется, если удостоверять договор у нотариуса — согласно п. 6 ст. 85 НК, нотариус обязан самостоятельно оповещать налоговые органы об удостоверении дарственных, с указанием на степень родства сторон сделки.

Заключенная между братьями дарственная, согласно ст. 572 ГК, не может содержать каких-либо встречных обязанностей одаряемого. Нарушение данного правила, делает сделку дарения притворной, что согласно ст.

170 ГК, влечет ее ничтожность.

При дарении между братьями необходимо учитывать законодательные запреты (ст. 575 ГК) и ограничения (ст. 576 ГК). Так, дарение недопустимо, если брат-даритель является малолетним или недееспособным.

Кроме того, если предметом такой дарственной выступает общее совместное имущество, законодатель требует для его проведения наличия согласия сособственников.

Согласно ст. ст. 573, 577 ГК, при заключении договора обещания дарения, каждый из братьев имеет право отказаться от исполнения дарственной. Так, до получения подарка, одаряемый, без каких-либо причин вправе отказать от получения подарка.

В свою очередь, даритель вправе отказаться от передачи подарка, однако только по причине изменения жизненных обстоятельств настолько, что исполнение дарственной приведет к существенному ухудшению материального состояния.

Кроме того, согласно ст. 578 ГК, даритель имеет право на отмену дарения, реализация которого, в зависимости от причин, допустима как до его исполнения, так и после.

Дарение от сестры брату

Сестры, занимают абсолютно одинаковое процессуальное положение при совершении дарственной в отношении своих братьев. Исходя из этого, дарение ими совершенно ничем не отличается от дарения братьями — они также являются близкими родственниками, что приводит к льготам при налогообложении и применению специального нотариального тарифа, действуют те же правила дарения — безвозмездность, запреты и ограничения, основания для отмены сделки, правила составления дарственной, требования к форме и т.д.

Дарение квартиры брату или сестре

Поскольку квартира является недвижимым имуществом, дарение ее в пользу брата или сестры, будет сопряжено не только с их правовым статусом, но и с особенностями гражданского оборота недвижимости. Первое, что следует помнить в данном случае, это то, что переход прав на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК).

Дополнительно

Государственная регистрация недвижимости, проводимая после дарения квартиры брату или сестре, осуществляется органами Росреестра или Многофункциональными центрами в соответствии с ФЗ № 122 от 21.07.97г. За ее проведение с заявителей взимается государственная пошлина, размер которой составляет 2 тыс. рублей (п. 22 ст.

333.33 НК).

Порядок проведения регистрации требует предоставления документов, среди которых и договор дарения квартиры. Исходя из этого, он всегда составляется в письменной форме, не может иметь ошибок, помарок, подчисток, зачеркиваний и прочих исправлений и дефектов.

Сам договор должен удовлетворять условие о предмете. Для этого в нем описывается передаваемая по договору квартира — указывается ее местоположение, адрес, количество комнат, наличие балкона и лоджии, состояние квартиры, стоимость, данные технического и кадастрового паспортов и прочие индивидуализирующие ее черты. Они также дополнительно дублируются в передаточном акте (ст.

556 ГК).

Кроме описания предмета, в договоре прописывается порядок передачи квартиры брату или сестре. Так, стороны выбирают один из способов передачи имущества, условия такой передачи, сроки ее проведения, составляемые и передаваемые документы и т.д. Кроме того, определяется порядок прохождения государственной регистрации — определяется ответственная за ее проведение сторона и сторона несущая расходы.

Отметим, что если даритель состоит в браке, квартира может находиться в совместной собственности со вторым супругом. Для дарения брату или сестре такой квартиры, дарителю придется получить письменное и нотариально удостоверенное согласие своего супруга (ст. 35 СК), иначе такая дарственная может быть признана недействительной.

На практике заявителю будет попросту отказано в государственной регистрации.

Нотариальное удостоверение такого договора не является обязательным, однако позволит исключить большинство оснований для его оспаривания. Обратим внимание, что при удостоверении дарственной квартиры между братьями и сестрами, применение специального нотариального тарифа не предусмотрено.

Гражданин А решил подарить своему брату Б квартиру, купленную им после вступления в брак с гражданкой С. Для того, чтоб подтвердить законность заключаемого договора, А предложил брату удостоверить договор у нотариуса, на что последний согласился.

Посетив нотариуса, А узнал, что кроме собранных им документов, в порядке п. 3 ст. 35 СК, ему также потребуется представить нотариально заверенное согласие супруги на дарение, так как квартира находится в совместной собственности. Поскольку супруга А, гражданка С была против этой сделки, она не дала на нее своего согласия, без которого нотариус отказался удостоверять договор.

Ввиду этого сделку дарения пришлось отменить.

Налог при дарении брату или сестре

Как известно, отечественное налоговое законодательство освобождает от налогообложения любые доходы в денежной и натуральной форме, полученные в порядке дарения, кроме случаев получения в подарок недвижимости, автомобилей и прочих ТС, акций, паев и долей. При получении одаряемым указанных предметов дарения, у него возникает обязанность уплаты 13% НДФЛ (ст. 224 НК) от рыночной стоимости полученного имущества (ст.

40 НК).

Согласно п. 18.1 ст. 217 НК, независимо от предмета дарения, доходы, полученные в порядке указанной сделки, совершенной между близкими родственниками, освобождаются от налогообложения в принципе.

Согласно ст. 14 СК РФ, родные и неполнородные братья и сестры являются близкими родственниками. Таким образом, одаряемый брат или сестра всегда будут освобождаться от налогообложения 13% НДФЛ.

Кроме подоходного налога, при получении братом или сестрой подарка, у них может возникнуть обязанность уплаты налога на имущество физических лиц. Однако, согласно ст. 401 НК, такая обязанность возникнет только в случае получения в подарок объекта недвижимости — дома, квартиры, дачи, гаража и любого другого строения или сооружения, в том числе объекта незаконченного строительства.

Согласно ст. 406 НК, налоговые ставки составляют от 0,1 до 2% в зависимости от вида и стоимости имущества. Исчисление налога осуществляется из кадастровой или инвентаризационной стоимости недвижимости.

Данный налог подлежит ежегодной уплате.

Заключение

Наличие родства между братьями и сестрами делает дарение между ними самым подходящим правовым инструментом для безвозмездной передачи имущества. Этому, однако, способствует не только их правовой статус, но и особенности самих дарительных правоотношений — отсутствие строгой формы дарственной и обязательности нотариального удостоверения, минимальное количество требований к содержанию.

В то же время, несмотря на простоту заключения сделки, несоблюдение тех минимальных требований, может стать основанием для признания дарственной недействительной. Таким образом, к совершению дарения, даже между близкими родственниками, необходимо подходить со всей серьезностью и скрупулезностью.

Консультация юриста

Как можно подтвердить близкое родство между родными братом и сестрой для освобождения от НДФЛ при дарении?

Для подтверждения родства между братом и сестрой необходимо указать на данный факт в договоре, а к нему приложить подтверждающие рождение от одних родителей документы, например, свидетельства о рождении или справки о рождении. Если данные документы отсутствуют, их можно получить в ЗАГСе по месту рождения. При невозможности их выдачи, родство необходимо доказывать в судебном порядке.

Существуют ли какие-либо льготы на госпошлину при госрегистрации недвижимости после дарения квартиры от брата сестре?

Единственная категория лиц, в отношении которых предусмотрены льготы на госпошлину при госрегистрации недвижимости, это малоимущие, признанные таковыми в установленном законом порядке. В вашем же случае, придется оплачивать ее стандартный размер, который, согласно ст. 333.33 НК равен 2 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция и образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками

Существуют ситуации, когда гражданину требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику. Законодательство допускает передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством заключения сделки купли-продажи. Однако такого рода процедуры следует проводить при помощи специалистов.

Как же продать без осложнений долю в квартире жене, мужу и другим близким родственникам?

Показать содержание

Кто является близким членом семьи?

По законодательству Российской Федерации в соответствии с ч. 4 статьи 5 УПК РФ близкими родственниками являются:

• супруги;
• родители;
• дети;
• усыновители и усыновленные;
• родные братья и сестры, в том числе имеющие общего отца или мать;
• бабушки и дедушки;
• внуки.

Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому

Для того чтобы продать долю в квартире близкому родственнику необходимо следовать правилам, которые зафиксированы в действующем законодательстве (см. ГК РФ часть 1 глава 16).

Уведомление других дольщиков

При осуществлении купли-продажи доли в квартире продавец обязан письменно оповестить остальных собственников долей недвижимости о продаже одной из частей жилища согласно ст. 250 ГК РФ. В уведомлении:

прописываются сведения о цене объекта;

производится описание характеристик собственности (адрес, метраж, размер долевой части);

указываются условия перехода прав собственности на имущество.

Помимо этого, извещение должно содержать данные о сроке, в течение которого получателю необходимо в письменном виде предоставить свое согласие либо отказать в продаже, либо заявить о желании приобрести данную часть квартиры на правах собственника первой очереди. Письменное уведомление рекомендуется оформлять в присутствии нотариуса.

• Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире
• Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

Важно! Следует учитывать тот факт, что в случае, когда доля имущества принадлежит несовершеннолетнему гражданину, оповещение, направленное в его адрес, доставляется в органы опеки и попечительства (статья 21 ФЗ-№48).

Более подробно о правилах составления уведомления о продаже своей доли в квартире мы рассказываем тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки, если ребенок прописан в квартире либо он является собственником доли.

Получение отказа

Владелец части квартиры отправляет на имя заявителя подтверждение в письменной форме, где указывает, что он отказывается от приобретения доли в течение одного календарного месяца.

По окончанию 30-дневного срока правообладатель имеет возможность реализовать долю в пользу третьих лиц, которые не состоят с ним в родстве, если совладельцы квартиры не предоставили письменного отказа либо согласия на покупку данной части имущества.

• Скачать бланк уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире
• Скачать образец уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире

Можно ли продать свою часть квартиры, если другой собственник не дает на это своего согласия, мы рассказывали тут.

Заключение договора

Для совершения сделки купли-продажи между родственниками требуется составить договор. Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли.

Помимо ДКП следует оформить акт приема-передачи части имущества, отразив в нем паспортные данные контрагентов и сведения о надлежащем состоянии недвижимости. Оба документа (акт и договор) сохраняют в трех экземплярах: по одному в руки для покупателя и продавца, и еще один для государственных органов регистрации.

• Скачать бланк договор купли-продажи доли в квартире
• Скачать образец договор купли-продажи доли в квартире между родственниками
• Скачать бланк акта приема-передачи квартиры при продаже
• Скачать образец акта приема-передачи квартиры при продаже между родственниками

Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как осуществить продажу доли второму собственнику либо третьему лицу и как грамотно реализовать комнату в коммуналке.

Необходимые документы

Для продавца:

Ксерокопия паспорта либо доверенность от собственника, подкрепленная ксерокопией удостоверения личности.

Документ, подтверждающий право на владение частью имущества, предыдущий ДКП, дарственная или акт мены.

Свидетельство о праве собственности на долю.

Пакет документов из Бюро технической инвентаризации: поэтажный план здания, экспликация и сведения из кадастра.

Выписка из домовой книги и выписка из ЕГРН.

Нотариально подтверждённый отказ остальных собственников от покупки данной доли.

Справка из органов опеки и попечительства, при условии наличия несовершеннолетних собственников недвижимости.

• Скачать бланк доверенности на продажу доли в квартире
• Скачать образец доверенности на продажу доли в квартире

Для покупателя:

• Ксерокопия удостоверения личности (паспорта).
• Заявление на регистрацию прав собственности в Росреестре.
• Квитанция об оплате пошлины за процедуры регистрации.

Какие документы могут потребоваться при проведении сделки купли-продажи доли в квартире узнаете из специальной статьи.

Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ

После подготовки полного комплекта документов в течение 18 дней после заключения договора о купле-продаже доли квартиры требуется подать заявку в органы Росреестра или МФЦ на регистрацию прав собственности.

• Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности
• Скачать образец заявления на регистрацию права собственности

Как продать без налогов?

Налог на доходы физических лиц в размере ставки 13% не взимается, в случае если:

стоимость доли меньше 1 000 000 рублей;

собственность находится в распоряжении и пользовании более 3 (в некоторых случаях 5) лет.

Купля-продажа между близкими родственниками не предполагает получение имущественного вычета.

Принудительный выкуп – что это такое?

Чтобы произвести выкуп доли собственности (квартиры) у близкого родственника на принудительно основе требуется наличие следующих трех факторов единовременно (ч. 4 статьи 252 ГК РФ):

• Доля родственника должна быть незначительной (к примеру, 1/8 от четырехкомнатной квартиры) – этот параметр устанавливается в судебном порядке.
• Наличие подтверждения, что в действительности выделение доли невозможно.
• Отсутствие у родственника настоящего интереса в распоряжении этой частью жилья.

Рекомендация. Прежде чем осуществлять принудительный выкуп доли, следует попробовать уладить отношения мирным путем. Попытку важно зафиксировать на бумаге с целью документального подтверждения перед государственными службами.

В ситуации молчания либо отказа на это заявление, официально разрешается принудительно выкупать собственность.

Плюсы и минусы

Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:

риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет;

купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества.

Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:

быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке;

невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц;

наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. глава 16 ГК РФ).

Отличия от дарения и завещания

Продавец доли – лицо, имеющее право собственности на объект соглашения.

Покупатель – близкий родственник, либо третьи лица.

Даритель – любой гражданин (за исключением недееспособных и несовершеннолетних).

Одаряемый – любое лицо, кроме исключений, прописанных в ст. 575 ГК РФ.

Завещатель – дееспособный гражданин, который имеет право собственности на недвижимость.

Наследник.

Заключение

Процедура купли-продажи доли в квартире между родственниками отличается от обычных сделок по реализации недвижимости. Заключая соглашения с членами семьи, важно учитывать все условия, прописанные в законодательстве, пользоваться услугами нотариуса и соблюдать налоговые обязательства.