Покупка квартиры которая находится в залоге

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Решение и необходимость покупки жилья встает перед каждым человеком в определенный момент.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Далеко не каждый может себе позволить купить жилье сразу, в связи, с чем встает часто принимается решение о приобретении жилищной площади с помощью ипотеки.

Ипотека – это приобретение недвижимости с помощью банковских средств.

Квартира остается в собственности банка, пока заемщик не рассчитается окончательно, путем внесения ежемесячных платежей по договору с банком и в течение периода, предусмотренного данным документом.

Часто стали возникать ситуации, когда ипотечная квартира выставляется на продажу, чтобы устранить существующий долг перед кредитором.

Продажа такой обремененной банком квартиры – сложная и трудная сделка, которая требует тщательной подготовки.

Особенности сделки

К основным преимуществам приобретения жилья в залоге относится его стоимость. Ипотечная квартира или недвижимость, изъятая банком у заемщика в случае неисполнения долговых обязательств, существенно теряет в стоимости.

Еще одним важным плюсом является отсутствие третьих лиц, которые могут предъявить свои права на приобретаемое жилье.

К сожалению, такая ситуация часто возникает на рынке вторичного жилья.

Для продавца

Чтобы произвести сделку по продаже квартиры, требуется заключать:

• трехстороннее соглашение;
• договор купли-продажи.

Он связывает между собой банк, заемщика, покупателя.

Вследствие заключения данного договора долговые обязательства продавца-заемщика переносятся на покупателя.

Для покупателя

В случае приобретения жилья, находящегося в собственности у продавца меньше, чем три года, покупатель может столкнуться с проблемами.

Продавец может потребовать указания в договоре купли-продажи суммы, значительно меньше её полной стоимости. Вследствие чего могут возникнуть непредвиденные расходы у покупателя, суммы которых могут даже заставить его и вовсе отказаться от покупки данной недвижимости.

Наличие в приобретаемой квартире перепланировки может также оказаться существенным препятствием для сделки:

• сделанная перепланировка могла быть выполнена незаконно, без согласования с БТИ;
• в случае приобретения такой недвижимости покупателю придется самому выполнять все действия, необходимые для регистрации в специальных органах, а в отдельных случаях даже восстановить исходную планировку в соответствии с первоначальным планом.

Как купить квартиру в ипотеке?

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Провести данную сделку можно двумя способами:

Рассмотрим каждый вариант покупки более подробно.

У банка

Если получено согласие от банка, то квартиру, находящуюся у него в залоге, можно продавать. Банки достаточно редко выступают против совершения таких сделок.

Основной задачей является получение денег по кредитному договору.

В этом случае покупатель погашает остаток по кредиту банку и выплачивает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу.

C обременением

Этот вариант рассматривается, когда покупатель планирует купить недвижимость при помощи ипотеки.

Чтобы сделать такую сделку осуществимой, рекомендуется погашать и получать кредит в одном и том же банке.

Прописка в ипотечной квартире Сбербанка разрешена законодательством.

Какой минимальный срок ипотеки в ВТБ 24? Смотрите тут.

Согласие банка

Перед приобретением ипотечного жилья покупателю нужно убедиться, что мораторий банка на запрет досрочного погашения уже прекратил свое действие по срокам, и сделка может быть осуществлена:

• также необходимо получить согласие банка на свершение сделки, обычно банки дают согласие на данные манипуляции беспрепятственно;
• в отдельных случаях кредитор требует заключить предварительный договор между будущим владельцем и нынешним заемщиком с последующим предоставлением его на рассмотрение;
• только после получения согласия возможно начинать операции по продаже недвижимости.

Порядок покупки

Наверное, самыми популярными способами покупки являются – приобретение за наличные, а также в кредит.

Далеко не каждый человек может позволить себе иметь такую сумму, именно поэтому ипотека и кредиты набирают такую популярность в народе.

За наличные

Рассмотрим случай, если найден будущий владелец, готовый оплатить наличными средствами сумму, чтобы погасить остаток по кредиту.

При данном развитии событий необходимо оформлять сделку купли-продажи в том банке, у которого она находится в залоге.

Порядок действий следующий:

В кредит

Перед оформлением сделки банк проверяет и одобряет получение ипотеки для нового заемщика.

Квартира остается в залоге у банка, то есть просто происходит погашение одного кредита и выдача нового. Отдельные банки в этом случае предлагают более выгодные условия по ипотечному кредитованию.

Ипотека для медработников в Сбербанке выдается на льготных условиях.

Каким может быть решение суда о разделе ипотечной квартиры? Читайте здесь.

Возможен ли обмен квартиры в ипотеке? Подробная информация в этой статье.

На что обратить внимание?

При покупке ипотечной квартиры стоит следовать следующим рекомендациям:

Покупка и продажа ипотечного жилья – сложный процесс, однако вполне реальный. И часто плюсы в стоимости такого жилья перевешивают трудности при оформлении.

На видео об особенностях покупки недвижимости

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка – способы

Здесь три основных пути (метода) организации сделки:

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры.

Рассмотрим их по очереди.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 100-300 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

Подробный алгоритм действий при покупке ипотечной квартиры таким способом описан по ссылке – см. там Вариант №1.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие.

Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре. Подробный алгоритм этой схемы покупки квартиры с ипотечным обременением описан по ссылке – см. там Вариант №2.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.

Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

• Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
• Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
• Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
• Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
• Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество.

После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски

Покупка недвижимости, находящейся в обременении, считается рискованной. В последнее время количество таких покупок значительно возросло в связи с тем, что подобные сделки перестали быть рискованными при соблюдении определенных правил, а положительных моментов в покупке такого жилья гораздо больше, чем считалось раньше. При совершении сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в ипотеку, необходимо соблюдать осторожность и знать основные тонкости процедуры выкупа квартиры из обременения.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

• Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
• Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
• Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

• Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
• Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
• Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

• Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
• Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
• Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.

• Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
• Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку: тонкости процедуры

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, волнует многих покупателей. Цены на залоговые квартиры ниже, а условия ипотек обычно выгоднее.

Процесс оформления ипотеки при покупке квартиры, уже находящейся в залоге, является длительным и многоэтапным. Плюс такой покупки в том, что все сделки курирует банк и юридическая чистота обеспечена.

• Ипотечный договор не передается от одного заемщика другому. Сначала закрывается прежний договор и оформляется новый. Банк будет проверять платежеспособность нового заемщика, требовать справку о доходах, документы и копию трудовой.
• Договоры по замене залогообладателя проводятся быстрее, чем при покупке жилья у собственника. Документы оформляются быстрее, поскольку квартира не требует проверки.
• Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, продается долго, поэтому часто банки предлагают более выгодные ипотечные условия перекупщику: низкую процентную ставку, длительный срок кредитования, быстрое оформление документов.
• Проще оформляется сделка, если у покупателя достаточно средств для погашения ипотечного долга прежнего заемщика. В этом случае оформляется предварительный договор купли-продажи, в которой указывается сумма задатка, равная ипотечному долгу. После внесения суммы на счет ипотека считается погашенной. Продавец и покупатель идут в Регистрационную палату, подают заявление о снятии обременения, а затем заверяют договор купли-продажи, оформляют новое свидетельство о собственности на нового покупателя. После этих процедур заключается новый ипотечный договор и остаток суммы поступает продавцу.
• Решить вопрос о том, как правильно купить ипотечную квартиру, проще, если у покупателя нет личных средств, ипотеку необходимо оформить до заключения договора купли- продажи. Существует 2 способа заключения сделки. В первом случае сначала гасится долг перед банком, а затем оформляется ипотека. Во втором случае продавец и покупатель подают заявления с просьбой передачи долга новому лицу. Банк рассматривает заявку. Банк рассчитывается с продавцом сам, покупателю нужно лишь подтвердить свою платежеспособность и оформить ипотечный договор. Второй способ безопаснее и быстрее.

Как купить ипотечную квартиру у Сбербанка

Покупка квартиры через банк является наиболее безопасной и выгодной. Банк стремится вернуть деньги, а не обеспечить выгоду продавцу, поэтому завышать цены на жилье не будет. Купить ипотечную квартиру в залоге у банка может любой человек с достаточной суммой денег. Для покупателя ограничений нет

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре. Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной.

При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию.

Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка. Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю.

При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки. В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую – оставшиеся деньги.

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец – заключить договор купли-продажи. После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Договор заверяется в Регистрационной палате и сразу подается заявление на снятие обременения. После погашения долга и заключения договора остаток суммы поступает к продавцу, а покупатель получает новое свидетельство о собственности без пометки об обременении.

Как купить залоговую квартиру?

По мнению риелторов, в последние годы повысился спрос на покупку залоговой недвижимости.

Возможно, эта тенденция сохранится и в будущем, учитывая тот факт, что всё больше людей приобретают ипотечное жильё.

Некоторые из заёмщиков, не справляясь со своими долговыми обязательствами, вынуждены продавать кредитную недвижимость. В некоторых случаях покупка такого жилья может оказаться весьма выгодным приобретением.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Скрыть содержание

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

Особенности

Покупка квартиры с обременением отличается от приобретения свободной недвижимости.

Что нужно знать покупателю жилплощади, находящейся в залоге у банка?

Большинство банков хранит у себя оригиналы правоустанавливающих документов на залоговый объект.

Это влечёт за собой определённые трудности для потенциального покупателя, который при подписании предварительного договора не может получить на руки документы на недвижимость (даже под гарантию задатка) и ознакомиться с ними основательно.

В этом случае риск для покупателя в том, что продавец может одновременно взять несколько задатков от разных лиц. Недвижимость остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Продать и, соответственно, купить жильё с обременением можно только с согласия банка.

Подобная сделка сопровождается большими рисками, чем обычная покупка квартиры.

Залоговую недвижимость можно приобрести с участием банка и купить непосредственно у заёмщика.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств.

Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга».

Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.