Покупка квартиры у недееспособного собственника
Покупка квартиры довольно ответственное дело, кроме огромной суммы, которую можно отдать за двух- трёх – комнатную квартиру, так ещё должны быть соблюдены требования закона, при совершении сделки купли-продажи. Существует огромное количество нюансов, одним из которых является случай, когда квартира находится в собственности у недееспособного лица.
Закон не запрещает наличие квартиры в собственности у недееспособного лица, накладываются некоторые ограничения на совершения сделок, связанной с квартирой. Дело в том, что недееспособное лицо не вправе предоставлять свои интересы самостоятельно, необходимо наличие опекуна или попечителя, т.е. лица, который вправе предоставлять его интересы при продаже квартиры. Если планируете приобрести квартиру у недееспособного лица.
Первое, что следует, это убедиться, что у такого лица есть разрешение от органов опеки и попечительства для совершения сделки купли-продажи имущества.
Если же договор купли-продажи заключен с недееспособным лицом, а вы не убедились в этом, то такой фактор может повести за собой ряд последствий, в том числе признание сделки ничтожной, впоследствии недействительной.
Квартира в собственности у недееспособного лица является очень привлекательным объектом для мошенников. Путем махинаций мошенники заставляют человека, у которого квартира находится в собственности и не может представлять свои интересы, сделать на них доверенность на заключение сделки. Затем, мошенники находят потенциального покупателя заключают с ним сделку по продаже квартиры, им платят определенную сумму и в конечно итоге мошенники пропадают.
А покупатель остаётся с квартирой, в которой проживает недееспособное лицо, без денег, да и сделку признают недействительной, так как заключена с недееспособным лицом.
Деньги получить обратно очень сложно, но возможно через суд. Вот почему важно, консультироваться перед совершением сделки с высококвалифицированным в данном вопросе юристом.
Какие возможны риски для собственника квартиры, при продаже квартиры через ипотеку опекуну и недееспособному, в долях?
Какие возможны риски для собственника квартиры, при продаже квартиры через ипотеку опекуну и недееспособному в долях ?
27 августа 2016, 09:32 , Владимир, г. Санкт-Петербург Ответы юристов Ярослав Александров Юрист, г. Санкт-Петербург Общаться в чате
Какие возможны риски для собственника квартиры, при продаже квартиры через ипотеку опекуну и недееспособному в долях?
Владимир
Для продавца, собственно, эта продажа практически ничем не отличается от продажи дееспособному гражданину. Единственное, что здесь должно быть, это разрешение органов опеки на передачу квартиры в ипотеку от имени недееспособного. То есть, банк даёт кредит опекуну на покупку этой квартиры, квартира покупается на имя опекуна и недееспособного и передаётся в ипотеку (в залог) банку до исполнения опекуном обязанности по возврату кредита и уплате процентов. И поскольку на всю квартиру может быть обращено взыскание в случае неуплаты долга опекуном, а собственником доли квартиры уже будет недееспособный, то нужно разрешение органов опеки.
Этот вопрос должен волновать в первую очередь банк, однако продавца может касаться один момент — в договоре купли-продажи скорее всего будет прописано, что деньги выдадут только после гос.регистрации ипотеки в пользу банка в Росреестре, а без разрешения опеки ипотеку не зарегистрируют. Если разрешение есть — волноваться не о чем
27 августа 2016, 22:01 Консультация юриста бесплатно Услуги юристов в Москве Мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы Жилищное право
Родная сестра хочет чтобы ее постоянно прописали в нашей с мамой квартире. У мамы 2/3 части у меня 1/3 часть собственности. Какие могут быть риски в случае если я дам согласие на постоянную прописку. Спасибо
Показать полностью 16 января 2019, 15:04 , вопрос №2226806, Игорь, г. Москва
Здравствуйте. Планируем покупку квартиры. Квартира в собственности менее 3 лет. Дом был сдан в конце 2017 года. Квартира без отделки.
Собственник продает квартиру через то же агентство, которое продает квартиры в этом ЖК от застройщика. Половина стоимости у нас есть наличными, вторая половина за счет ипотеки. Полную сумму в ДКП продавец показывать не хочет. Подскажите, пожалуйства, какие есть риски в плане занижения стоимости в ДКП?
И в целом, стоит ли запрашивать с продавца какие-либо дополнительные документы или всё,что нужно затребует банк при проверке квартиры для ипотеки?
Показать полностью 21 сентября 2018, 14:56 , вопрос №2112503, Андрей, с/п. Михайловское Недвижимость
Здравствуйте. Была приватезированна квартира которую сейчас мы хотим продать. Ситуация заключается в том что собственников 5 один из них несовершеннолетний. Но ещё претендует на долю брат который не учавствовал в приватизации но есть в ордере на квартиру.
Какие могут быть последствия если он обратится в суд. Спасибо
Показать полностью 11 июля 2017, 10:31 , вопрос №1692873, Владимир, г. Уфа Вопрос решен Недвижимость
Добрый день. Являюсь собственником 1/2 доли в двухкомнатной квартире в Москве. Вторая половина квартиры принадлежит Российской Федерации и находится в оперативном управлении ФГБУ "N". Мы хотим выкупить у второго собственника долю, чтобы вся квартира перешла в нашу собственность. Вопрос: какие существуют варианты определения стоимости доли, для достижения соглашения о продаже, на основании каких документов?
По балансовой стоимости имущества, которая зафиксирована в документах организации, кадастровой или рыночной? А также возможен ли вариант совместной продажи квартиры третьей стороне и последующее разделение денег, при таких собственниках?
Показать полностью 23 июня 2017, 10:34 , вопрос №1676349, Анна, г. Москва Жилищное право
Добрый день. Я являюсь собственником квартиры. Изначально квартира была муниципальная и квартиросъемщиком являлся мой отец. Квартира была приватизирована. Отец отказался от своей доли и квартира в равных долях была оформлена на меня и мою маму.
В 2009 году мамы ни стало. Отец отказался от наследства в мою пользу. Я стала собственником квартиры. В 2013 году мой отец заболел. В 2014 суд признал его недееспособным (психиатрическое заболевание).
Его сестра стала его опекуном и забрала его к себе. На данный момент в моей квартире прописана я и мой отец. Он не проживает здесь уже более 2-х лет.
Квартира 3-х комнатная. На данный момент рассматриваю вариант продажи квартиры. В дальнейшем планирую на полученные деньги приобрести либо 2 однокомнатные квартиры, либо 1 двухкомнатную с доплатой. У меня несколько вопросов, касаемо данной ситуации. 1. Возможно ли с согласия опекуна выписать моего отца из квартиры, если опекун пропишет его у себя?
2. Также рассматриваю вариант, что после продажи квартиры и приобретения нового жилья, я готова прописать отца снова у себя. Но на момент продажи он должен быть выписан, насколько я понимаю. Так ли это и как все это оформить документально? 3. Читала о том, что если человек не проживает в квартире долгое время, то его можно выписать через суд, просто обратившись с заявлением. Так ли это?
4. Куда мне нужно обратиться для начала? С чего начать?
Покупка квартиры у недееспособного собственника риски
Бесплатная Консультация: Москва и МО
С-Петербург и ЛО
- Автострахование
- Жилищные споры
- Земельные споры
- Административное право
- Участие в долевом строительстве
- Семейные споры
- Гражданское право, ГК РФ
- Защита прав потребителей
- Трудовые споры, пенсии
Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца
Ранее мы уже писали о некоторых рисках утраты приобретенного недвижимого имущества, всегда существующих для покупателя. Большинство граждан полагают, что если в выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), отсутствуют сведения об обременениях и правопритязаниях третьих лиц, то квартира или дом – чиста и ее можно смело покупать. Это не так.
Чистота сделки определяется не только чистотой объекта, но и фигурой продавца. Последний фактор играет решающую роль в последующих судебных баталиях, где предметом спора становится приобретенное и, как правило, единственное, на момент судебного разбирательства жилье горе-покупателя.
Недееспособный продавец недействительная сделка!
Приведем пример. Петров купил у Сидорова квартиру, перепродал ее Иванову. Как оказалось впоследствии, Сидоров является недееспособным, о чем имеется вступившее в силу решение суда.
Опекун Сидорова обращается в суд с требованием о признании сделки купли-продажи недействительной, ибо Сидоров лишен дееспособности и был не вправе отчуждать принадлежащую ему квартиру… Ситуация классическая, дело не сложное. для победы истца.
Что же может противопоставить ответчик – фактический владелец квартиры Иванов, который купил жилье даже не у недееспособного Сидорова, а у вполне здорового Петрова? Для целей сохранения квартиры в собственности – практически ничего.
Однако на практике, ошибочно понимая нормы закона, посвященные истребованию имущества из чужого незаконного владения и переоценивая институт добросовестного приобретения, ответчики (приобретатели по последней сделке) начинают ссылаться в суде на свою добросовестность и как следствие, указывают на невозможность изъятия у них приобретенного имущества. Ответчики забывают, что собственник (или опекун выступающий в качестве законного представителя собственника) вправе истребовать имущество в любом случае, если оно выбыло из его владения помимо его воли. Таким образом, абсолютно не имеет никакого значения, сколько было сделок в цепочке – две, как в нашем примере, или 10 и более, хотя бы все эти сделки и были идеальны с точки зрения закона.
И как уже говорилось, добросовестность последнего приобретателя – фактического владельца также не важна. Имущество вернется к собственнику.
Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
Неблагоприятные последствия для приобретателя возможны не только в том случае, если жилое помещения отчуждается недееспособным гражданином. Аналогичные последствия ожидают покупателя и в случае совершения сделки с гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).
Также, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст., ст. 178, 179 ГК РФ) если таковой ее признает суд, в любом случае повлечет истребование имущества от любого последующего покупателя, в не зависимости от его добросовестности.
Как избежать неудачной покупки?
Рекомендуем, прежде всего, не гнаться за жильем, выставляемым на продажу ниже рыночной стоимости. Заниженная стоимость – это в большинстве случаев «звоночек», который должен, как минимум насторожить.. Стоит задаться вопросом: а почему такая цена? и найти ответ на него.
Обратите внимание на то, что, нечистоплотным продавцам, действующим по доверенности от собственника (недееспособного, ограниченно дееспособного, или не понимающего значение своих действий – такие люди, как правило, состоят на учете в психо/нарко диспансерах) необходимо поскорее продать жилье, отсюда спешка в оформлении, снижение цены. Должен насторожить и незначительный период времени с момента последней сделки с данным жилым помещением, ведь цепочка сделок, по мнению мошенников, должна последнего приобретателя сделать добросовестным и оградить его от притязаний собственника (о чем также указывалось выше).
А как же риэлтеры, нотариусы?
Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами чистоты сделки, эти сделки, как показывает практика, чище не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).
Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи дееспособность проверена, то это ничего, по сути, не меняет.
Нотариус определяет дееспособность исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если продавец, впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса о способности продавца понимать.. уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.
Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?
П окупка квартиры сопряжена с множеством опасных моментов. Но темой этой статьи будет проверка дееспособности продавца. Статья 29 ГК РФ дает разъяснение о том, какой гражданин признается недееспособным.
Он должен страдать расстройством психики, сопровождающимся совершением действий, значение которых он не понимает, и которыми он не в состоянии руководить. Стоит отметить, что признать факт недееспособности может только суд, при этом, в принятии такого решения должна быть задействована судебно-психиатрическая экспертиза. (ст.ст. 281-286 ГПК РФ).
Для получений сведений, касающихся недееспособности продавца, необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства продавца. Для исключения возможности оспаривания в будущем сделки, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психо-неврологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.
Оспаривание в суде дееспособности, подтверждение которой было осуществлено в ходе нотариального заверения, практически невозможно. Чтобы обезопасить сделку, лучше не игнорировать поход к нотариусу, который может удостоверить личности, проверить дееспособность, а также разъяснит последствия совершения сделки и ее содержание. Помимо этого, нотариус должен провести проверку сделки на ее правомерность и бесспорность, а также предпринять меры, защищающие интересы сторон от злоупотреблений.
Какие последствия может иметь сделка, совершенная недееспособным лицом?
Ст. 171 ГПК РФ дает понять, что сделка будет считаться ничтожной в том случае, если она будет совершена гражданином, недееспособность которого была вызвана психическим расстройством, и является признанной. Подачу такого иска в суд может осуществить опекун либо прокурор, действуя в соответствии с интересами лица, которого суд признал недееспособным. Если суд решит признать лицо недееспособным, и если не истекли сроки исковой давности, то иск будет удовлетворен (ст.
181 ГПК РФ).
Стоит учесть, что сделку можно будет оспорить и без решения суда о подтверждении факта недееспособности продавца, но это только в том случае, если возникнут сомнения в том, что он осознает характер совершаемых им действий и он может руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Безусловно, в этом случае такую сделку могут признать недействительной, причем, как по иску самого гражданина, так и по иску его опекуна или прокурора, если его недееспособность будет признана впоследствии.
Потребуется привести доводы и доказательства, что на момент совершения сделки гражданин не давал отчет своим действиям и был не в состоянии руководить ими. Все эти правила распространяются на ограничение дееспособности, вызванной наркоманией и алкоголизмом, которые способствовали возникновению в семье такого гражданина тяжелого материального положения (ст. 30 ГК РФ).
Решение вопроса о дееспособности может произойти и посмертно, но для этого потребуется проведение психолого-психиатрической экспертизы.
Если сделка будет признана как недействительная, то применение последствий ее недействительности должно соответствовать ст. 171 ГК РФ. Стороны должны будут осуществить друг другу возврат полученного по сделке, или же возместить его стоимость.
Важно также знать, что если одна сторона знала о том, что у другой стороны имеется недееспособный гражданин, то первый должен возместить реальный ущерб, который был причинен в результате совершения этой сделки.
Можно ли рассчитывать на компенсацию при истребовании имущества?
Если приобретение квартиры покупателем было совершено в результате серии сделок, дееспособность изначального продавца которой была ограничена, то в действие вступает механизм ст. 302 ГК РФ, который заключается в подаче иска об истребовании имущества из незаконного чужого владения. Суд признает имущество выбывшим из владения без учета воли гражданина, который не способен руководить своими действиями и понимать их значение. При этом, все последующие договоры будут признаны недействительными, поскольку основанием для их заключения являлась предшествующая ничтожная сделка.
Покупатель, действуя на основании ст. 461 ГК РФ, имеет право требовать от продавца возврата денег.
Если возмещение реального ущерба, связанного с утратой имущества, по исполнительному листу не было осуществлено в течение года, то у лица, утратившего права собственности на жилое помещение, возникает право на получение компенсации. Говоря о добросовестном покупателе, то разовая компенсация для него будет осуществляться за счет казны РФ, а ее размер составляет до 1 млн. рублей (ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 31.1 от 21.07.1997 г.)
