Передача квартиры при необычном родстве

Передача имущественного права при необычном родстве

Мой родной дед по матери овдовел (когда самой матери было 30 лет) и женился на родной сестре своей покойной жены. Дед с бабушкой проживали в квартире (полученной дедом в советское время), приватизированной на деда, после его смерти (более 10 лет назад) по завещанию квартира перешла бабушке. Сейчас мы с бабушкой пытаемся понять, как можно перевести квартиру в мою собственность с минимальными затратами. Районный нотариус говорит, что поскольку бабушка мне двоюродная, то дарение будет облагаться налогом.

Стоит отметить, что по крови-то бабушка двоюродная, но при этом она же дедова жена, причем их брак заключен тогда, когда моей матери было уже 30 лет, то есть бабушка ее не удочеряла. Какие варианты перевода собственности остаются? Наследование не рассматривается, вопрос именно в переводе собственности сейчас.

Анна Конькова
Консультаций: 37

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Рассмотрим возможные варианты перехода права собственности на квартиру в рассматриваемом случае.

Во-первых, дарение. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст.

572 ГК РФ).

Пунктом 6 ст. 214.10 Налогового кодекса РФ предусмотрено:

«Сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы.

В целях настоящего пункта при определении налоговой базы доходы налогоплательщика при получении в порядке дарения объекта недвижимого имущества принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровой стоимости этого объекта, определенной на дату его постановки на государственный кадастровый учет)».

Иными словами, размер налога составит 13% от кадастровой стоимости квартиры.

При этом согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

По правилам ст. 14 СК РФ близкими родственниками являются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Так как в данном случае к членам семьи относятся только родные бабушки и дедушки, то при переходе права на квартиру по договору дарения от двоюродной бабушки к двоюродной внучке, полученный доход (в виде права собственности на квартиру) не освобождается от налогообложения.

Во-вторых, купля-продажа. Купля-продажа относится к возмездным сделкам.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Таким образом, квартира может перейти в собственность по договору купли-продажи, правда, за право собственности на квартиру необходимо будет уплатить установленную в договоре цену. Стороны вправе самостоятельно установить цену квартиры.

В рассматриваемом случае, а также в иных, предусмотренных ст. 217.1 НК РФ, продавец освобождается от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества по правилам ст. 217.1 НК РФ, так как доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, т.е.

3–5 лет.

В подтверждение оплаты цены договора купли-продажи может выступать расписка от продавца, в которой будут указаны паспортные данные сторон, факт получения продавцом денежных средств от покупателя в конкретном размере за приобретение права собственности на квартиру с указанием ее характеристик и места расположения, а также реквизиты договора купли-продажи, по которому осуществляется расчет.

Либо денежные средства можно перевести на счет продавца путем безналичного расчета.

В иных случаях продавцу также необходимо уплатить 13% от полученного дохода, т.е. полученной суммы за переход права собственности на квартиру.

Отдельно отмечу, что, если стоимость квартиры будет в значительной степени занижена, то продавцу необходимо будет также уплатить налог, рассчитанный по правилам п. 2 ст. 214.10 НК РФ, а именно: в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода – кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

То есть налог будет равен 13% от кадастровой стоимости квартиры, применяемой с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Для регионов может быть установлен иной понижающий коэффициент.

Однако в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в п. 2 ст. 214.10 НК РФ, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения данного пункта не применяются.

В-третьих, мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (ст. 568 ГК РФ).

В-четвертых, рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ).

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (п. 1 ст.

602 ГК РФ).

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст.

602 ГК РФ).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст.

605 ГК РФ).

«Пунктом 2 статьи 585 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже в соответствии с главой 30 ГК РФ, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения в соответствии с главой 32 ГК РФ постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты.

Таким образом правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества.

Из вышеизложенного следует, что договор ренты – это самостоятельный имеющий свои особенности вид договора. Полученное по договору ренты имущество, в том числе бесплатно, не является даром плательщику ренты и само по себе не рассматривается как его доход.

Вопрос о доходе в виде полученного по договору ренты имущества может возникнуть в отдельных случаях прекращения договора».

Таким образом, по мнению ФНС России, в момент получения имущества по договору ренты (включая договор пожизненного содержания с иждивением) не возникает объекта обложения НДФЛ.

Как оформить квартиру на человека, не состоящего в родстве, чтобы ее не смогли отсудить в дальнейшем?

Как оформить квартиру на человека, не состоящего в родстве, чтобы ее не смогли отсудить в дальнейшем?

Ответы на вопрос:

Адвокат • г. Ростов-на-Дону

Авантюрами изволите заниматься?!

Вам помог ответ? Да Нет Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Похожие вопросы

• г. Биробиджан Вопрос №14561855

Как можно переоформить квартиру, чтобы после смерти не кто из близких и дальних родственников никто не смог на неё претендовать?

Вопрос №10596142

Как правильно оформить на детей собственность что бы на нее никто не смог в дальнейшем претендовать (при дарении может ли отсудить отец или муж у детей или родственники другие)

Вопрос №15724037

Я покупал квартиру, но оформил ее на друга! Продавец продал квартиру, но деньги ему передавал я, о чем у меня имеется расписка от продавца, что он получил деньги именно от меня! Но оформил я на друга, так как был в процессе развода!

Итог: продавец готов подтвердить в суде, что я передавал деньги, но оформил на друга, расписка есть только у меня!

Далее: друг без моего ведома продаёт квартиру и деньги забирает себе!

Вопрос: смогу ли я по суду взыскать с него деньги за квартиру? Смогу ли я расторгнуть сделку, признать ее не действительной и оформить квартиру на себя?

• г. Курганинск Вопрос №12545479

Как лучше оформить квартиру на сына, чтобы после моей смерти на нее никто уже не смог претендовать! Дарственная или завещание?

Вопрос №14464686

Живу в квартире хозяин пропал без вести можно будет мне оформить квартиру на себя.

• г. Волгоград Вопрос №1432683

Пожалуйста как правильно и грамотно оформить дарственную на квартиру чтобы потом никто не смог её отсудить (т.е. родственники), объясните подробно какие точно нужно собрать бумаги, где их заверить, какие нужны подписи с обоих сторон, сколько по времени займёт процесс и какие после этого у меня будут гарантии?! Заранее благодарю за ответ!

Родители хотят переоформить квартиру на дочь, чтоб ее брат не смог в последствии ее отсудить или оспорить. Квартира приватизированная, прописаны мать, отец и дочь. Как лучше и дешевле это сделать?

Договор дарения, завещание, переприватизация или что-то другое?

Вопрос №5751517

Как лучше оформить квартиру на родственника, чтобы после смерти другие родственники не могли оспорить. Можно ли в дарственной написать с правом пожизненного проживания. Даритель тяжело больной в возрасте родственник инвалид и часть стоимости квартиры при ее покупки оплатили мы. Теперь боимся, что в случае её смерти квартира может достаться другим многочисленным родственникам которые ей совсем не помогли, когда нужны были деньги, да и сама помощь с приобретением квартиры.

Хочет подарить квартиру моему внуку, ребенку-инвалиду (ДЦП), но тогда придется платить большой налог. Как нам лучше все оформить, чтобы не было больших финансовых расходов (мы обе пенсионерки, внук ребенок-инвалид) и чтобы после её смерти добрые родственники не смогли предъявить права на эту 1 комнатную квартиру. Заранее огромное спасибо!

Передача квартиры между неблизкими родственниками

Здравствуйте! Неблизкий родственник (под «Безналоговые» степени родства не подходит) хочет подарить моей несовершеннолетней дочери квартиру. Фамилия одна. Дарение обойдётся налогом, верно?

Ведь надо подтвердить близкое родство?

Тогда как минимизировать траты?

Верно ли я понимаю, что для дарителя и договор дарения, и ДКП несёт одинаковый характер? Собственность переходит сразу к другому.

Можно ли оформить покупку для третьего лица (ребёнка) и что это значит? Начиталась и запуталась уже

Ирина Владимировна Кораблева Лучший совет 27 декабря 2019, 16:03

Уважаемый Олег Владимирович, по правилам форума запрещено размещать без ссылок на первоисточник тексты, скопированные с других ресурсов.
Выдавать чужие знания за свои собственные это не комильфо, знаете ли. ((
К тому же, люди, которые приходят сюда с вопросом они приходят за НАШИМ мнением, а не за чужим мнением, которое Вы скопировали, но которое они и сами могут найти в интернете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 26 декабря 2019, 6:40

Здравствуйте.
От неблизкого родственника при получении дара возникает налог. Дарение сделка безвозмездная и безусловная, а купля-продажа- возмездная сделка. Прикрывать одну сделку другой неправильно. Всё таки, это сделка. Если передачи денег не происходит по факту, то никакого смысла даже договор купли-продажи в пользу третьего делать не стоит.

Тем более в сделке участвует несовершеннолетний. А кем Вам приходится даритель (если фамилия одна)?
Возможно. имеет смысл подарить сначала Вам, а Вы уже подарите дочери. Нужно детально изучить Вашу ситуацию и найти оптимальное решение, наверняка, получится

Екатерина Спичкина 26 декабря 2019, 10:49

Тоже не подхожу под «безналогового» родственника. Но хотят оставить именно ребёнку..

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяет объявления данного агента 26 декабря 2019, 12:51

Добрый день!Теперь вы знаете, что желать что-то сделать с недвижимостью и начать решать задачу — это разные вещи. Теперь вы знаете, что большая часть якобы достоверной информации в Сети на деле оказывается не такой уж достоверной. 70%-80% материалов в сети — информационный и рекламный «шум»; юридические материалы не всегда качественные. Уверен, теперь Вы знаете, задавая вопрос на данном ресурсе, как отделить грамотный совет от «опасного».

При дарении квартиры налога избегают только близкие родственники дарителя. Дальние же родственники и посторонние лица, которым также может быть подарена квартира, обязаны уплатить налог 13% (НДФЛ) от кадастровой стоимости недвижимого имущества (п.18.1, ст.217 НК РФ). Кто конкретно имеется в виду под понятием «близкий родственник», закон определил исчерпывающим перечнем: *супруги; *дети (в т.ч. усыновленные); *родители; *дедушки и бабушки; внуки; братья и сестры (в т.ч. сводные).

Для них подаренная квартира НЕ облагается налогом. Правда, близкое родство еще нужно подтвердить документально (письмо Минфина РФ от 29.01.2018). Сумма налога с подаренной квартиры рассчитывается от ее рыночной стоимости.

Поэтому, если Одаряемый не приходится близким родственником Дарителю, то налоговая нагрузка для него будет весьма ощутима. Именно по этой причине в подобных случаях квартиру выгоднее оформить через Договор купли-продажи (ДКП), чем через сделку дарения. Риск возможной недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением покупки квартиры на первичном рынке. А еще ваш Даритель может не понимать значение своих действий, или находиться под влиянием заблуждения, обмана или принуждения в момент дарения своего имущества – все это может служить поводом для признания сделки дарения недействительной. Купить и оформить квартиру только на ребенка – можно.

Есть некоторые тонкости. Пока ребенок несовершеннолетний, он не имеет права самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимостью, хотя согласно договору он будет являться участником такой сделки. Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей…Понятие «третьи лица» подразумевает, что в обычной сделке купли-продажи квартиры непосредственно участвуют две стороны договора, но при этом в природе могут существовать и другие персонажи (третья сторона), которые также имеют некоторые права в отношении предмета договора (квартиры).

Или думают, что имеют такие права, и пытаются их реализовать через суд. Опасность «третьих лиц» в недвижимости заключается в том, что их права здесь могут быть неявные. Т.е. они не всегда явно выражены (например, родственные связи владельца квартиры, или нарушенные права предыдущих владельцев квартиры), и эти права не всегда можно отследить по типовому набору документов на квартиру.

Эти самые «третьи лица» могут иметь законную возможность оспорить сделку, и предъявить свои права (притязания) на квартиру. Третьими лицами могут быть: *Супруг владельца квартиры, который может иметь право на квартиру в силу закона; *Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника; *Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа; *Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца; *Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации. Какая ситуация у Вас?

Вы уверены, что у вашего Дарителя ( Продавца) нет «третьих лиц»? Что хотите получить в итоге от задуманного? С уважением, Олег Владимирович

Екатерина Спичкина 26 декабря 2019, 21:09

Третьи лица могут предъявить свои права в течение трёх лет, верно? Склоняюсь к купле-продаже..

Надежда Гарнюк 26 декабря 2019, 13:10

Вы просто можете купить на ребенка, как законный представитель несовершеннолетнего(мать), а не как третье лицо.

Как правильно переоформить квартиру на другого человека?

Переоформить квартиру на другого человека можно как путем передачи ему своих прав через гражданскую сделку, так и путем отказа от своей доли.

Последнее происходит при наследовании или приватизации.

В каждом случае для переоформления необходимо получить согласие всех правообладателей жилплощади.

Понятие переоформления недвижимости

Под переоформлением квартиры подразумевается передача прав собственности от предыдущего обладателя жилплощади к новому.

При этом вместе с правами на квартиру к новому владельцу переходят также все обременения на жилье и обязанности по его содержанию и оплате коммунальных услуг.

Законодательное регулирование переоформления прав осуществляется:

Переоформление жилплощади необходимо в следующих случаях:

при желании подарить квартиру;

для защиты жилья от посягательств третьих лиц;

для защиты жилья от изъятия при банкротстве;

для избавления от обязанности по оплате коммунальных ресурсов;

для получения субсидий от государства.

Дарение квартиры родственнику или иному лицу предполагает передачу этому лицу прав собственности на жилплощадь.

Когда есть вероятность потери квартиры вследствие бракоразводного процесса или притязаний третьих лиц, хорошим решением будет переоформление квартиры на родственников или доверенных лиц.

Эта мера также позволит предотвратить изъятие жилья кредитной организацией по решению суда.

Если в квартире собственник не проживает фактически, то он может переоформить ее на живущих там родственников, чтобы последние оплачивали коммунальные услуги самостоятельно, в противном случае при возникновении задолженностей ответственным является владелец жилплощади.

Ряд государственных программ для малоимущих доступны только для лиц, не имеющих жилья в собственности и нуждающихся в его получении.

При этом важно учитывать, что запрашивать помощь от государства можно не ранее, чем через 5 лет после переоформления своей квартиры на другого человека.

Способы

К основным способам переоформления жилья на другое лицо относятся:

• заключение договора купли-продажи или дарения;
• передача жилья по договору ренты;
• обмен жилплощадью;
• передача жилья по наследству;
• передача доли квартиры.

Выбор способа зависит от конкретных обстоятельств.

Купля-продажа

Для передачи квартиры через договор купли-продажи необходимо составить соглашение о продаже квартиры, передать недвижимость по передаточному акту, после чего зарегистрировать переход права в отделении Росреестра.

Договор купли-продажи подходит для передачи жилья не родственникам.

Важно учесть, что если квартира находилась в собственности у инициатора переоформления менее пяти лет, то ему придется заплатить подоходный налог в 13% с суммы, вырученной за продажу.

А умышленное снижение цены может привести к признанию сделки притворной и ее аннулированию по решению суда.

Дарение

Дарение подходит для передачи жилья близким родственникам, так как в этом случае не нужно оплачивать подоходный налог.

Договор дарения обязательно заключается в письменной форме, согласно ст. 574 Гражданского кодекса.

Текст должен содержать следующие сведения:

ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого;

описание объекта дарения (квартиры или доли);

права и обязанности контрагентов;

дата передачи недвижимости;

дополнительные условия.

Сравнительный анализ дарственной и завещания читайте в нашей статье.

О том, как переоформить квартиру, смотрите в видеоролике:

Обмен

Обмен квартирами предполагает взаимное переоформление прав на жилплощади, примерно равные по стоимости. Для компенсации разной стоимости жилья заключается договор обмена с доплатой.

Обмен оптимален для ситуаций, когда передача прав сопряжена с необходимостью приобретения нового жилья – сделка по обмену позволяет контрагентам приобрести квартиры друг у друга, не заключая два отдельных договора купли-продажи.

Договор ренты

Передача квартиры по договору ренты подразумевает переоформление прав в обмен на ежемесячное денежное содержание.

Срок такого содержания может ограничиваться:

• полной выплатой стоимости жилья;
• определенной сторонами датой;
• смертью предыдущего владельца жилья (при пожизненной ренте).

Обычно договор пожизненной ренты предполагает не только перечисление денежных средств обладателю квартиры, но и обеспечение за ним надлежащего ухода.

После смерти собственника

Передача квартиры по наследству требует наличия соответствующего пункта в завещании умершего или подтвержденных родственных связей с ним.

В данном случае переоформление прав происходит в следующем порядке:

Претендент на квартиру собирает документы о родстве с умершим;

Заявление о приеме наследства вместе с собранными документами направляется в нотариальную контору;

Нотариус проверяет документы и выдает свидетельство о праве на наследство (не ранее, чем через полгода после смерти собственника);

Претендент на квартиру подает документы на квартиру и свидетельство о праве на наследство в Росреестр с заявлением о переоформлении права собственности на себя;

Через 15 дней сведения о новом собственнике вносятся в базу ЕГРН.

Если наследников несколько, а квартиру нужно переоформить в собственность одного лица, то остальные наследники пишут отказ от наследства в пользу такого лица.

Образец завещания на квартиру и отказа от наследства в пользу другого наследника.

Переоформление доли

Переоформление доли происходит так же, как и всей жилплощади, за исключением необходимости получения согласия на переоформление у остальных совладельцев квартиры.

Кроме того, у проживающих в коммунальной квартире есть преимущественное право приобретения доли – перед переоформлением обладатель доли обязан предложить другим жильцам в квартире приобрести долю по среднерыночной стоимости.

Отчуждение доли допускается только после письменного отказа соседей приобрести ее или молчания в течение 30 дней.

В договоре переоформления прав на долю дополнительно приводится пофамильный список лиц, имеющих право находиться на жилплощади, если в долю входит часть помещений общего пользования – кухня, уборная и т. д.

Переоформление на родственников и посторонних людей

Процедура переоформления имеет особенности в зависимости от статуса лица, которому передаются права на жилплощадь.

Для передачи имущества детям, не достигшим 18-ти лет, необходимо участие в сделке их родителей.

А если квартира переоформляется взамен отчуждаемой жилплощади, то на такую сделку требуется согласие службы опеки, сотрудники которой следят за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних, в том числе за тем, чтобы площадь новой квартиры была не меньше, чем площадь отчуждаемого жилья.

О том, как оформить квартиру на несовершеннолетнего, узнайте здесь.

Передачу квартиры мужу или жене лучше оформить в виде соглашения о дарении, с целью избежать необходимости по оплате налогов.

В случае законного брака переход прав между супругами часто не имеет смысла, так как все имущество при разводе признается совместно нажитым и делится пополам.

Переоформление жилья на других родственников:

• братьев и сестер,
• внуков,
• бабушек или дедушек

осуществляется в общем порядке путем заключения договора дарения.

Для внуков может потребоваться разрешение родителей и органов опеки, кроме того, при передаче квартиры внукам важно понимать, что фактическое распоряжение недвижимостью будут осуществлять родители внуков и служба опеки.

Чтобы переоформить квартиру на постороннего человека, следует заключить договор купли-продажи, указав в нем все необходимые условия передачи недвижимости, цену, дату передачи прав, а также параметры квартиры:

площадь;

кадастровый и инвентарный номер объекта;

реквизиты выписки из ЕГРН о правах владения;

почтовый адрес;

количество комнат;

сведения об обременениях;

сведения о количестве прописанных лиц, имеющих право на проживание.

Для переоформления квартиры на себя нужно заручиться согласием действующего правообладателя квартиры и заключить с ним договор передачи прав, соответствующий конкретной ситуации.

Для получения квартиры от родственника лучше попросить его оформить договор дарения, с посторонним человеком следует заключить договор купли-продажи.

Для получения жилья от пожилого человека подойдет договор ренты, позволяющий приобрести квартиру после смерти владельца при условии обеспечения ему надлежащего ухода.

Какие документы нужны?

К основным документам, необходимым для переоформления прав, относятся:

• паспорта контрагентов;
• выписка из ЕГРН о правах на жилплощадь;
• технический паспорт и кадастровый документ;
• договор передачи прав;
• письменное согласие сособственников и супруга на отчуждение недвижимости;
• документ о прописанных в квартире лицах;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию перехода прав;
• справка о наличии обременений на квартиру;
• заявление о перерегистрации в Росреестр.

Согласие сособственников необходимо обязательно заверить в нотариальной конторе. Если в сделке участвует представитель, то дополнительно потребуется нотариальная доверенность с указанием срока ее действия.

При оформлении квартиры, полученной по наследству, потребуется свидетельство о праве на наследство от нотариуса, а при участии в сделке несовершеннолетних лиц – разрешение службы опеки.

Если переход прав на квартиру происходит вследствие судебного решения, то в Росреестр потребуется представить копию судебного постановления.

Выписка из ЕГРН, кадастровые документы и справки об обременениях можно запросить в любом отделении МФЦ или Росреестра, но если кадастровый паспорт не оформлялся ранее, его изготовление нужно заказать в проектной фирме или местном БТИ.

Справку о прописанных лицах можно получить в домоуправлении или отделении миграционной службы.

Сроки процедуры

Общее время переоформления зависит от типа совершаемой сделки и складывается из следующих этапов:

регистрация права в Росреестре – 10-15 дней;

запрос справок и документов – 3-5 дней;

оформление кадастрового документа впервые – 10 дней.

При приватизации квартиры срок увеличивается на время рассмотрения городским жилищным комитетом заявления о приватизации – 30 дней.

Если квартира оформляется в собственность на основании права на наследство, то получить свидетельство о таком праве у нотариуса можно только по прошествии полугода после смерти предыдущего владельца.

Переоформить квартиру на наследника раньше данного срока можно только путем представления нотариусу письменных доказательств, подтверждающих отсутствие других претендентов на наследство.

Срок действия договора ренты определяется по соглашению сторон. При срочной ренте квартира может быть передана в собственность сразу, а при пожизненной – только после смерти владельца и при условии выполнения его требований по уходу и содержанию.

Стоимость

Стоимость оформления включает в себя:

• госпошлину за регистрацию;
• изготовление кадастрового документа;
• услуги нотариуса;
• подоходный налог – 13% от суммы договора продажи;
• цену покупки квартиры – при переоформлении прав на себя.

Расходы на нотариуса зависят от того, сколько услуг вам понадобится. За простое заверение доверенности на представителя много средств не потребуется, а стоимость проверки обременений жилплощади и удостоверения договора стоит намного дороже.

Цена также меняется в зависимости от региона получения услуги.

Чтобы уменьшить расходы на налоги при переоформлении прав на родственника, следует оформлять договор дарения, а заказ необходимых документов и справок через портал Госуслуг позволит сэкономить до 30% стоимости госпошлины.

Частые вопросы

Переоформление жилья на другое лицо без заключения договора купли-продажи возможно следующими способами:

заключением договора дарения или обмена;

заключением соглашения о пожизненной ренте;

передачей квартиры по завещанию.

Муниципальное жилье можно передать путем отказа от приватизации в пользу другого обладателя ордера.

Впоследствии он сможет зарегистрировать право собственности без оформления договора купли-продажи в Росреестре.

Муниципальные квартиры приватизируются бесплатно!

Самыми простыми способами переоформления квартиры являются:

• дарение;
• купля-продажа.

Данные виды сделок имеют минимальный срок оформления и требуют только наличия документов на квартиру и паспортов участников сделки.

Нотариальное сопровождение процедур остается на усмотрение сторон сделки по переходу прав.

Контрагенты могут отказаться от услуг нотариуса, если:

заключается простой договор купли-продажи, обмена или дарения;

стороны обладают достаточным опытом в составлении договоров;

жилплощадь не обременена арестом или правами третьих лиц.

При этом важно помнить, что участие нотариуса при переоформлении жилплощади является обязательным при оформлении наследства, участии в сделке представителей или несовершеннолетних детей, а также при заверении согласия сособственников.

Выбор способа переоформления жилплощади зависит от наличия обременений, статуса владельца квартиры и наличия родственных отношений между будущим и действующим владельцами.

Чтобы избежать признания сделки недействительной по решению суда, необходимо правильно и тщательно составлять договор передачи прав, при необходимости консультируясь с квалифицированными юристами.

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях:

1 Комментарий

Когда покупала квартиру был составлен договор купли-продажи. Далее документы отправили в Росреестр. Хороший материал, без лишней воды.

Как самостоятельно продать квартиру

Какие события не сокрушали бы общество, люди продолжают жить. Рано или поздно возникает вопрос о смене жилья едва ли не в каждой семье. На рынке недвижимости особенно ценятся объявления о продаже именно от собственника квартиры. Причина ясна – с хозяином проще договориться, поторговаться и получить много полезной информации.

Дальше рассмотрим, как продать жильё, грамотно оформить сделку, получить деньги и миновать пляски на граблях.

Нужен посредник или нет?

Прибегая к помощи риелтора при продаже, вы экономите время и нервы. Свои услуги посредники оценивают в 2-4% от сделки и продают недвижимость быстрее владельца. Маклер занимается независимой оценкой квартиры, подачей объявлений, рекламой, общением с покупателями.

В этом случае расходы оправданы.

Доверяя продажу жилья агентству недвижимости, вы значительно упрощаете ситуацию. Услуги этого посредника чуть дороже, но и механизм продаж отлажен до мелочей. Вашим вопросом будет заниматься команда профессионалов: оценщик, риелтор – найдёт покупателя, юрист – оформит документы.

Самостоятельная продажа. В этом случае необходимо запастить терпением и приложить усилия. Разместить объявления, найти покупателя, подготовить документы, договориться о просмотре – все действия ложатся на ваши плечи.

Разумно заказать разовую услугу у посредника для ознакомления с документальной частью сделки. Как все правильно сделать и не запутаться, изложено ниже.

Документы для подтверждения права собственности

Вы определились с вариантом продажи недвижимости, далее следует проверить все сведения о ней. К примеру, в квартире несколько совладельцев или присутствуют обременения, о которых вы не догадываетесь, если жилплощадь досталось по наследству. Чтобы развеять сомнения, закажите выписку из ЕГРН.

Если вы являетесь единоличным собственником – продать недвижимость самостоятельно значительно проще.

Схема усложняется при ДДУ, в случае приватизации на нескольких человек. Тогда лучше воспользоваться услугами посредников. В практике продаж существуют факты участия в сделке сразу нескольких человек.

Например, продается квартира в кредите и сразу же покупается другая тоже в ипотеку. Без участия риелтора достаточно сложно самому разобраться в тонкостях банковского дела.

Оценка квартиры

Цена одинаковых квартир варьируется в диапазоне 10-15% и эта разница составляет приличную сумму. Думаю, никому не охота продавать жильё годами, да и продешевить тоже не хочется. Важно поставить правильную цену, которая вам подойдет и устроит покупателя.

Для определения адекватной стоимости, посмотрите цену аналогичных квартир вашего района. Средняя цена станет ориентиром. Для срочной продажи целесообразно снизить цену на 10%.

Если звонков достаточно много, попробуйте повысить стоимость.

От чего зависит цена на квартиру?

Верно выставленный ценник поможет быстрее найти своего покупателя. В этом случае целесообразно воспользоваться услугами оценщика. В заключение специалист предоставит справку, которая поможет желающим приобрести жильё в ипотеку.

На цену квартиры влияют такие моменты:

• площадь, число комнат. Чем больше комнат, тем дороже;
• планировка. Необычное планирование может как привлечь интерес, так и отпугнуть покупателя;
• размер кухни – чем больше площадь, тем дороже;
• этажность. Красивый вид из окон повышает цену. Первый и последний этажи стоят чуть дешевле – примерно на 10-15% ниже средней стоимости;
• год постройки. В новом доме квартира будет стоить дороже. Если дом только строится, цена жилья ниже;
• ремонт, состояние квартиры;
• прилегающая территория, двор;
• инфраструктура;
• тип санузла;
• вид отопления.

Готовим квартиру к продаже

Чтобы быстро продать квартиру и не снижать цену, заинтересуйте покупателя еще с подъезда. Часто именно тамбур отпугивает клиента. Если стены расписаны, присутствует неприятный запах, много мусора – настройтесь на уборку, покраску, побелку.

Мелкий ремонт обойдется недорого, зато поможет побыстрее продать квартиру.

Избавьтесь от старой мебели. Помните, заставленная комната визуально сужает пространство и человек покупает квадратные метры, а не хлам. Если жильё в запущенном состоянии, лучше и проще все оторвать. Устраните аварийные места.

Далее выставляйте на продажу квартиру под ремонт. Остальное новый владелец сделает сам: поклеит обои, застеклит балкон, положит паркет.

Если состояние жилое – освежите помещение, сделайте генеральную уборку. Косметический ремонт никогда не помешает. На повышение цены он не влияет, но способствует быстрой продаже. По статистике, дорогие квартиры с хорошим ремонтом продаются годами.

Как правило, покупатель не желает переплачивать, а со временем готов сделать ремонт под себя.

Разместите объявление о продаже

Посетите основные сайты по недвижимости и местные в том числе. Сделайте качественные иллюстрации. Если фотографий мало или отсутствуют вовсе, людям кажется, что хозяин что-то скрывает.

Звать на помощь профессионального фотографа не обязательно, но и расплывчатыми фото быть не должны.

Не ретушируйте и дополнительно не обрабатывайте иллюстрации. Если ожидания покупателей окажутся завышенными, после показа вживую может постигнуть разочарование. Явные недостатки не стоит демонстрировать, но и скрывать тоже не надо. Кроме интерьера покажите фасад, двор, парковку.

У покупателя перед глазами должна возникнуть картинка не только квартиры, но и места дальнейшего проживания.

Пора составить описание. Текст объявления интересует покупателя не меньше, чем фото. Избегайте слишком длинных предложений. Пишите кратко и по существу. Избегайте общих фраз.

Вместо «хорошая транспортная развязка» напишите «остановка автобуса №12, №25, №4 в минуте ходьбы». Основная информация должна составлять около 10 предложений.

Опишите технические характеристики жилья. Не дублируйте в текст общую информацию из заполненной формы. Опишите свои преимущества – паркет, теплые полы, бронированная дверь.

Укажите недостатки – покупатель должен быть к ним готов.

Покажите квартиру

Чем лучше вы подготовились к просмотру жилья, тем быстрее и дороже его продадите. При показе в квартире не должно быть посторонних людей и лишних предметов. Посмотрите на недвижимость глазами разных покупателей: пожилых, холостых, с детьми.

Заранее подготовьте ответы на различные вопросы.

Делайте правильные акценты. Если перед вами семья с детьми – расскажите о спортивной площадке, расстоянии к школе, парку, детсаду. Пожилым людям будет интересна информация о близости к больнице, магазину, что соседи адекватные, а из окна не дует.

Если явный недостаток высокие окна, расскажите о них с пользой – так безопасней для домашних животных, ребенок не выпадет.

Какие документы необходимы для продажи квартиры

Нужные справки для заключения сделки за день собрать не получится, поэтому следует подготовиться заранее.

Пригодятся основные документы:

• ваш паспорт. Если собственников несколько, их паспорта тоже необходимы;
• разрешение органов опеки и попечительства в случае, если владелец жилья несовершеннолетний гражданин;
• договор купли-продажи;
• разрешение супруга на продажу, заверенное нотариусом – если недвижимость совместно нажита;
• свидетельство о браке.

Дополнительные документы не нужны в МФЦ или Росреестре, но заверят покупателя, что сделка прозрачная:

• правоустанавливающий документ. В зависимости от предыдущей операции им может быть договор дарения, наследования, ДКП;
• квитанция об отсутствии задолженности;
• договор задатка;
• технический паспорт;
• выписка из ЕГРН.

Перед подписанием документов вам необходимо выписаться из квартиры. Если квартира приобретена на материнский капитал – нужно оформить жилплощадь в общедолевую собственность. После того, как документы собраны – покажите их юристу для консультации.

Содержание договора задатка

Авансовый договор убережет вас от покупателей, которые любят морочить голову. Обычно сумма составляет 2-5% от стоимости квартиры. Заключив договор, будете уверены, что продадите квартиру в ближайшее время и покупатель от вас не уйдет.

В случае, если передумает продавец, придется вернуть сумму задатка в двойном размере.

Содержание договора задатка:

• ваши паспортные данные;
• персональные данные покупателя;
• адрес квартиры;
• описание жилья;
• точная сумма сделки;
• размер аванса, срок и способ оплаты;
• прописано условие, что задаток остаётся продавцу в случае, если покупатель передумает;
• информация, исключающая обременения на квартиру;
• сроки выезда из квартиры;
• период подготовки документов для продажи;
• условие, если вы передумаете продавать квартиру;
• на кого ложатся дополнительные расходы;
• число и подпись.

Договор купли-продажи квартиры

Продавец и покупатель ударили по рукам, составили авансовый договор, пора заключить договор купли-продажи. Далее его необходимо заверить нотариально.

• паспортные данные ваши и покупателя;
• точная сумма сделки;
• информация, исключающая обременения на квартиру;
• детальное описание недвижимости (количество комнат, метраж, адрес);
• ответственность сторон;
• разрешение супруга;
• порядок передачи квартиры;
• дееспособность сторон;
• добровольное решение заключить ДКП.

Также в дополнение к договору приложите расписку о получении денег, копию техпаспорта, разрешение супруга, акт приёма-передачи квартиры.

Зарегистрируйте недвижимость в Росреестре

После подписания ДКП, квартира пока остаётся в вашем владении. Для её передачи новому собственнику вам необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ. Спустя 5-9 дней после уплаты госпошлины специалист выдаст справку с указанием нового владельца.

Если нет желания лично посещать офис, брать талон и стоять в очереди – можете заказать выписку из ЕГРН на нашем сайте.

Получение денег

После передачи права собственности вам должны перевести деньги. Способов для передачи несколько: наличными или банковским переводом. Безопаснее всего получить сумму через аккредитивный счет или банковскую ячейку.

При безналичном расчете продавец получает деньги после передачи права собственности новому владельцу.

Передача квартиры новому владельцу

При подаче заявления о смене собственника в МФЦ, необходимо подписать акт приёма-передачи и отдать ключи новому владельцу. Документ подтверждает, что продавец передаёт квартиру без долгов и в надлежащем виде. Предварительно можно заверить акт у нотариуса. Эта опция не обязательна, но, возможно, пригодится в будущем.

Если возникнут претензии у покупателя, вы сможете легко отстоять свои интересы.