Покупка квартиры на заработанные за рубежом деньги

В этой статье:

Ответы на вопрос:
Похожие вопросы
Цена и предложения по продаже недвижимости за границей
Обзор рынка иностранной недвижимости

Продажа квартира в России, покупка жилья за рубежом. Как оформить полученные деньги и перевести их на заграничный счет.

Ответы на вопрос:

Юрист • г. Москва

Порядок действий следующий.

Продаем квартиру в России по купле-продаже, переводим деньги на расчетный счет в Банке, далее переводим деньги на счет, открытый в иностранном банке. Приобретаем недвижимость на месте.

Также можно пользоваться услугами посредников на территории России.

Нужно проверять все документы по сделкам.

Вам помог ответ? Да Нет Адвокат • г. Санкт-Петербург

Вариантов много. Вам лучше обращаться на индивидуальную консультацию, если Вы хотите узнать нюансы.

Вам помог ответ? Да Нет Консультация по Вашему вопросу звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

Цена и предложения по продаже недвижимости за границей

Иностранный рынок недвижимости сегодня на подъеме – в ЕС ведется интенсивное строительство нового жилья, а старый жилищный фонд после кризиса подешевел. Поэтому коммерческая и жилая недвижимость предлагается на льготных условиях (в том числе через ипотечные кредиты и льготное налогообложение).

Однако российскому покупателю сложно сориентироваться в рыночных тенденциях Европы, предложениях и ценах. Если вас интересует покупка недвижимости за рубежом, обратитесь к специалистам девелоперского рынка – компании Cliff Property, которая предлагает купить зарубежную недвижимость быстро, выгодно и в соответствии с действующим законодательством РФ и ЕС.

Компания Cliff Property – это:

самые свежие предложения недвижимости за границей и точная стоимость жилья;
выгодная покупка/продажа иностранной недвижимости с поддержкой специалистов;
новости законодательства стран ЕС в сфере недвижимости;
консультации по инвестированию.

Мы подбираем лучшие варианты приобретения/продажи недвижимости за границей по выгодным ценам с учетом рыночных тенденций и законодательства стран ЕС, и предлагаем их вам!

Обзор рынка иностранной недвижимости

Иностранная недвижимость цена

Сегодня рынки недвижимости Италии, Испании, Германии, Франции, Мальты и Кипра насыщены достаточно выгодными предложениями продажа недвижимости за рубежом всегда являлась выгодным видом бизнеса, позволяющим неплохо заработать на продажах и аренде жилых и коммерческих объектов. Здесь вы всегда сможете найти оптимальные для себя предложения разных категорий жилья с выгодной геолокацией и предложениями в любом ценовом сегменте.

Высоким спросом пользуются жилые объекты в столицах и крупных промышленных центрах стран ЕС – жилье здесь позволяет получить ВНЖ и обзавестись частной собственностью с высокой инвестиционной привлекательностью.
По-прежнему интерес у россиян вызывает курортная иностранная недвижимость, цена которой высока, но всегда только растет – вкладывать в нее деньги можно как для повышения жизненного комфорта, так и получения прибыли от аренды для туристов.
Девелоперские проекты, позволяющие взять старое жилье с последующей его реконструкцией и выгодной перепродажей – еще один популярный сегмент инвестирования.

Компания Cliff Property помогает россиянам купить/продать иностранную недвижимость по оптимальной стоимости, оказывает комплексную юридическую поддержку сделок, налогообложения, оформления ипотечных кредитов, а также предлагает аналитические и консультативные услуги ведущих экспертов по вопросам инвестирования и приобретения жилья, качественный постпродажный сервис. Дополнительная комиссия – отсутствует!

Покупка за рубежом квартиры по ипотеке

Мировая экономика постепенно становится транснациональной. Наши граждане получают кредиты, например, образовательные, не только в России, но и в других странах, а иностранцы получают кредиты в российских банках.

Можно ли получить кредит за рубежом на покупку квартиры в России? Ведь процентные ставки «там» гораздо ниже наших. Ответ для большинства граждан отрицательный – такой кредит получить нельзя. Ипотечные программы разрабатываются банками практически всех стран для приобретения жилья на территории страны, где расположен банк-кредитор.

Поэтому у иностранных банков, находящихся вне России, типовых программ на покупку жилья в России нет и вряд ли будут.

Индивидуально иностранные банки могут рассмотреть заявки российских граждан, но ставка будет установлена высокой, так как любой иностранный банк учтет риски удаленности предмета ипотеки, риски российского законодательства, длительные сроки взыскания долга.

Сейчас речь пойдет о другом – как получить кредит на покупку квартиры в другой стране в иностранном банке. На данный момент такая возможность имеется, хотя купить квартиру в кредит можно и не во всех странах. Купить квартиру за границей можно и взяв кредит в российском банке, но это будет либо потребительский кредит без обеспечения на любые цели, либо кредит под залог недвижимости, находящейся в России, с целевым назначением на любые цели.

В обоих случаях процентная ставка будет выше, чем в иностранном банке.

Популярными странами для покупки недвижимости являются Болгария, Черногория, Кипр, Турция, Франция, Испания, Италия, Германия, Чехия, Финляндия. Близость к морю, невысокая стоимость жилья и транспортная доступность, по мнению экспертов, имеют первоочерёдное значение для россиян, покупающих недвижимость, поэтому больше всего покупаются квартиры в Европе.

Покупка квартиры в кредит за рубежом характеризуется следующими нюансами:

низкой ставкой по кредиту (порядка 3-7%)
сравнительно невысокой либо сопоставимой стоимостью недвижимости по сравнению с некоторыми регионами России (зависит от страны)
высоким размером единовременно и периодически уплачиваемых налогов, сборов и коммунальных расходов (единовременно до 10% от цены недвижимости, затем в среднем 1% в год)
возможностью сохранить и приумножить денежные средства
сравнительно легким по сравнению с Россией оформлением права собственности на квартиру и меньшим количеством правовых рисков
процедуры покупки могут существенно отличаться от российских, включая наличие различного рода ограничений на продажу недвижимости иностранцам, наличие нотариусов, высоких налогов и взносов, обязательных визитов в полицию, заключения предварительных договоров
предоставлением в ряде случаев возможности получить гражданство или упрощенного получения визы
возможностью выбрать наиболее комфортную и привлекательную для себя страну для проживания, как постоянного, так и временного (на время отпусков)
целесообразностью привлечения посредников для приобретения жилья и получения кредита.
Потенциальными ипотечными заемщиками по таким кредитам могут быть:

Получение кредита в иностранном банке в целом аналогично по процедурам и списку документов российской практике: заемщику необходимо подтвердить доходы, представить сведения о трудоустройстве, быть готовым к оплате первоначального взноса, страховки и оценки, соответствовать иным требованиям банка.

необходим заграничный паспорт
банк может потребовать выписку со счета, подтверждающую реальность поступления денежных средств
желательны, но не обязательны, документы, подтверждающие владением иной недвижимостью
документы необходимо перевести на соответствующий язык, либо английский с возможным заверением у нотариуса и легализацией
в кредитном договоре ставка фиксируется на несколько лет, затем пересматривается обеими сторонами с учетом рыночных ставок (в зависимости от страны)
валюта кредита не рубли, а евро, доллары и т.д., следовательно, для заемщиков получающих заработную плату в рублях существуют валютные риски изменения курса
оплата кредита производится в России путем ежемесячных переводов в иностранный банк (следует учесть комиссии за это), хотя некоторые банки, имеющие дочерние банки в России, упрощают этот процесс.

После того, как выбрана страна и город, в котором планируется покупка недвижимости, потенциальному покупателю следует обратиться к сайтам банков этой страны для поиска ипотечной программы для нерезидентов. Также в России есть ипотечные брокеры, которые готовы выступать посредниками при выборе программ и получении ипотечного кредита за рубежом, однако все же советуем проверять информацию по первоисточнику, то есть обращаться напрямую к сайтам/сотрудникам иностранных банков (обычно на каждом сайте есть английская версия, для тех, кто не знает язык страны).

Как продать жилье за рубежом: пошаговая инструкция

Продавать можно дистанционно

В 2005 году одна британская пара купила квартиру в Испании за 190 тыс. евро. В 2008 году на этом рынке недвижимости лопнул «пузырь», цены резко упали. В 2009 году, во время рецессии, не посоветовавшись со специалистами, пара выставила квартиру на продажу за 100 тыс. евро — почти в два раза дешевле стоимости покупки, но так и не смогли найти покупателя.

В результате паре пришлось сдавать жилье в аренду.

Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.

Имейте в виду: продать недвижимость можно дистанционно. Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймет риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор купли-продажи. На такого представителя, возможно, придется оформить соответствующую доверенность от владельца.

Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, то вам стоит в первую очередь обратиться к ним.

Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Все остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.

Шаг 1. Выбирайте лучшее время для продажи

Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от сделки. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.

Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения все лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность. Например, у партнеров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме.

Из-за спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в мертвый сезон, можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом все еще есть серьезные покупатели.

Шаг 2. Сравните объект с аналогичными предложениями

Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5% (с учетом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.

Шаг 3. Планируйте сопутствующие расходы

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, стоит заранее рассчитать объем затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.

Сопутствующие расходы при продаже недвижимости

Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель)

4—8% от стоимости объекта

Расходы на услуги юриста и нотариуса

0,5—1,0 % от стоимости объекта

Налог на прирост капитала

15—40 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи

Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.

Шаг 4. Приведите жилье в продажный вид

Перед продажей стоит привести жилье в порядок, а именно:

— провести генеральную уборку;

— выбросить все ненужные вещи, вынести лишнюю мебель, чтобы комнаты казались просторнее, и убрать семейные фотографии и личные вещи (по данным британской компании Big Yellow Self Storage, выбросив хлам, продавцы увеличивают стоимость недвижимости в среднем на 4 811 фунтов стерлингов, а скрыв с глаз семейные фото — на 921 фунт стерлингов);

— нанять специалистов для починки неработающих приборов или коммуникаций;

— сделать косметический ремонт (если требуется) — в частности, перекрасить стены в нейтральные цвета;

— привести в порядок участок вокруг дома.

Не стоит вкладывать слишком много денег в предпродажный ремонт: дорогостоящие изменения, например установка дополнительной ванной и перекрытие крыши, не всегда окупаются при продаже.

Шаг 5. Наймите риелторов

При выборе агента недвижимости рекомендуется обращать внимание на качество сайта, отзывы клиентов, опыт работы, специализацию на нужном сегменте рынка, компетентность и отношение к пожеланиям покупателя.

Основные роли, которые отводятся агентам недвижимости при продаже, — это оценка недвижимости, проведение просмотров, встреча покупателей и переговоры о цене.

Риелторы помогут не только сэкономить время, но и больше заработать. Бывают случаи, когда покупатели неправильно устанавливают цену и в результате теряют больше денег, чем потратили бы при продаже с помощью агентства с учетом комиссии.

Если на рынке переизбыток предложения и мало покупателей, рекомендуется подключить сразу несколько агентств, которые будут работать параллельно и привлекать покупателей с помощью разных каналов. Если спрос значительно превышает предложение, может быть достаточного одного агента.

В большинстве стран вознаграждение получает тот агент, кто продал недвижимость, но, например, в Великобритании размер комиссии, которую заплатит покупатель, зависит от количества агентов и типа соглашения с ними. Если продажа осуществляется с помощью одного агента продавца (sole agreement), комиссия составит 1,5% от стоимости объекта, а срок договора — 12 недель. Если нанимаются два риелтора (joint sole agreement), то комиссия составит около 2% и будет делится пополам между ними.

Если продавец работает более чем с двумя агентами (multiple agency agreement), то размер комиссии достигнет 2,5—3%.

При работе более с чем одним агентом договоры заключаются на менее продолжительные сроки, чем при найме одного риелтора.

Шаг 6. Заключите договор с риелторами

В договоре, помимо прочего, указываются:

— цена, по которой объект недвижимости выставляется на продажу;

— условия, при которых цена может быть снижена;

— размер риелторской комиссии и перечень лиц, которые будут ее оплачивать (комиссия делится между продавцом и покупателем или же ее платит либо продавец, либо покупатель).

Шаг 7. Поручите специалистам оценку недвижимости

Оценкой недвижимости занимаются риелторы и профессиональные оценщики.

Продавцу важно понять, каков рынок — «бычий» (если цены растут) или «медвежий» (если недвижимость дешевеет). В зависимости от конъюнктуры нужно решить, работает время на продавца или на покупателя. Если рынок «бычий», то чем дольше ожидание, тем больше вероятность продажи по высокой цене. При растущих ценах, если время терпит, продавец может установить цену повыше (например, 5—10% сверх того, что он желает получить) и ждать покупателя.

Если рынок падающий, а продать нужно срочно, то лучше не медлить и продать с дисконтом, потому что по мере ожидания цены могут упасть еще больше, и в итоге придется сделать еще бóльшую скидку.

Субъективная оценка объекта покупателем также влияет на цену. Так, при продаже жилья в меньшей степени оценивается доходность и квадратный метр и в большей степени — lifestyle-составляющая, которую труднее точно оценить: если покупателю понравится дом, то он будет готов заплатить больше. Если жилье эксклюзивное и время терпит, то продавец может установить цену повыше.

Есть и индивидуальные обстоятельства. Например, если продавец еще не выплатил кредит, а цены на недвижимость падают, то лучше предлагать объект со скидкой.

Шаг 8. Подготовьте документы

Для продажи недвижимости понадобятся такие документы:

— свидетельство о праве собственности;

— документ из реестра собственности, подтверждающий, что у собственности нет обременений;

— документы об отсутствии долгов по налогам и коммунальным услугам;

— кредитный договор с банком (если есть).

Если недвижимость продается с помощью агентства, подготовить документы помогут риелторы.

Шаг 9. Закажите профессиональные фотографии

Прежде чем рекламировать недвижимость, собственнику нужно проследить, чтобы агентство сделало фотографии. В большинстве случаев риелтор сам не сделает качественные снимки. Как правило, крупные агентства работают с профессиональными фотографами.

Фотографии должны быть обязательно. Согласно исследованию Пола Эрнесто Карильо, экономиста из американского Университета имени Джорджа Вашингтона, отсутствие фотографий уменьшает цену объекта и затягивает срок продажи. И наоборот, добавление десяти фотографий может увеличить цену продажи на 1,7%.

Лучше, если снимки будут профессиональными: исследование американской компании Redfin показало, что объявления с фотографиями, снятыми профессиональным фотоаппаратом, привлекают на 61% больше просмотров, чем объявления со снимками «мыльницей».

Шаг 10. Подайте объявления о продаже

По данным Национальной ассоциации риелторов США (National Association of Realtors), три четверти покупателей начинают поиск жилья именно в Сети. Поэтому в большинстве случаев стоит рекламировать недвижимость в Интернете, если только речь не идет о сверхдорогом эксклюзивном объекте, который продается off-market.

Владельцы могут создавать объявления самостоятельно, но при обращении в агентство этим обычно занимаются риелторы.

Продавцу рекомендуется договориться с риелтором, чтобы тот разместил объявление на сайте в разделе премиум-листингов (приоритетных объявлений). Так объект сможет увидеть больше потенциальных покупателей. На сайте риэлтора можно найти правила составления такого объявления.

Шаг 11. Воспользуйтесь помощью юриста

По желанию можно нанять адвоката, который будет представлять интересы продавца.

Также осуществляется поиск нотариуса, основная роль которого — заверение договоров и хранение денег. Нотариуса нанимает либо покупатель, либо продавец.

Шаг 12. Поручите риелторам проведение показов

Обычно собственники поручают риелторам показы жилья и отдают им ключи, чтобы агенты приводили покупателей в отсутствие хозяев. По словам партнеров Tranio, показы недвижимости чаще всего устраиваются с четверга по субботу. Не все продавцы согласны на показы в воскресенье, даже если у риелтора есть желание и много покупателей, потому что многие владельцы предпочитают отдыхать дома с семьями и не хотят, чтобы им мешали.

Увеличить привлекательность жилья во время показов можно такими способами:

— расставить вазы с фруктами или живыми цветами;

— распылить аэрозоль с приятным запахом (ванили, кофе, свежей выпечки) — по данным британской компании Big Yellow Self Storage, с помощью этого приема цена продажи увеличивается в среднем на 849 фунтов стерлингов;

— включить ненавязчивую классическую музыку.

Шаг 13. Подпишите договор купли-продажи

Обычно сначала продавец подписывает с покупателем соглашение о купле-продаже. На этом этапе покупатель вносит задаток, который обычно перечисляется на нотариальный счет и остается там до переоформления права собственности. Размер задатка, как правило, составляет 10% от стоимости недвижимости. До подписания окончательного договора продавец может передумать заключать сделку или решить продать другому покупателю (газампинг). В таком случае задаток возвращается покупателю.

Если сделка срывается по вине покупателя, внесенная сумма остается у продавца.

После того как покупатель проведет Due Diligence (оценку юридической чистоты недвижимости), то есть спустя 1—4 недели после внесения задатка, стороны подписывают окончательный договор купли-продажи. Это соглашение имеет юридическую силу и связывает обе стороны. В этот момент покупатель оплачивает остаток стоимости недвижимости.

Деньги также остаются на счете нотариуса до регистрации недвижимости на нового собственника.

Шаг 14. Заплатите риелторскую комиссию

В Австрии, Болгарии, Греции, Италии, Франции, Чехии и некоторых других странах риелторскую комиссию обычно платит только продавец недвижимости. В других странах, среди которых Венгрия, Испания, Кипр и США, расходы по оплате агентского вознаграждения делятся между покупателем и продавцом.

Страны, в которых продавец платит комиссию агенту недвижимости

Покупка квартиры на заработанные за рубежом деньги

Ответы на вопрос:

Похожие вопросы

Цена и предложения по продаже недвижимости за границей

Обзор рынка иностранной недвижимости